La demanda de inversión inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh aumentará drásticamente en 2023

La continua disminución de los tipos de interés de los depósitos durante los dos últimos años está atrayendo de nuevo a los inversores al canal inmobiliario.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh está experimentando un cambio evidente, ya que el número de compradores de viviendas para inversión supera cada vez más la demanda real de vivienda. Este cambio no es casual, sino que se debe a numerosos factores: las expectativas de aumento de precios, la búsqueda de un refugio seguro para el flujo de caja y el atractivo de las zonas satélite en rápido desarrollo.

Las transacciones se dispararon

Según la última encuesta de DKRA Group, hasta el 50% de los compradores de bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh y alrededores buscan invertir, buscando principalmente ganancias a largo plazo. Específicamente, los datos de 8 meses de DKRA Group muestran una fuerte recuperación del mercado. La oferta de apartamentos superó las 28.000 unidades, un 58% más que en el mismo período; la tasa de consumo superó las 20.000 unidades, 3,1 veces más. En el caso de casas adosadas y villas, la oferta aumentó un 71%, superando las 10.000 unidades, un volumen de consumo cuatro veces mayor que el año pasado. En particular, en el caso de los terrenos, aunque el aumento de la oferta fue insignificante, la tasa de absorción también se multiplicó por 2,2.

Un proyecto de apartamentos en las afueras de Ciudad Ho Chi Minh se puso a la venta recientemente. Foto: TAN THANH

La edad promedio de los clientes inversionistas es de 35 a 44 años, representando el 37%, mientras que el grupo que compra vivienda se concentra en el grupo de edad más joven, de 25 a 34 años, representando aproximadamente el 40%. Esto refleja la diferencia de comportamiento. Por consiguiente, los clientes que compran vivienda suelen ser compradores primerizos, por lo que se interesan mucho por la ubicación, las comodidades y el entorno vital, mientras que los compradores inversionistas suelen tener bienes raíces, flujo de caja disponible y experiencia financiera, por lo que se centran principalmente en la rentabilidad y el potencial de aumento de precio. — declaró el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA.

La Sra. Xuyen (residente en el barrio de Vinh Hoi, Ciudad Ho Chi Minh) comentó que, gracias a su trabajo estable en el banco y a sus ingresos de aproximadamente 80 millones de VND al mes, aprovechó la política de préstamos preferenciales del banco para comprar dos apartamentos a plazos en Vinhomes Grand Park (barrio de Long Binh, Ciudad Ho Chi Minh). El objetivo es invertir y alquilar para compensar los intereses. "El alquiler se considera como pago de intereses; dentro de unos años tendré otro apartamento", afirmó la Sra. Xuyen.

Mientras tanto, la Sra. Phuong, del distrito de Thu Duc, a pesar de poseer numerosas propiedades en Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai y Lam Dong, continuó invirtiendo recientemente en un proyecto en Long Hau (antigua Can Giuoc, ahora en la provincia de Tay Ninh) por entre 6.000 y 7.000 millones de dongs, también con fines de inversión. "En mi experiencia, comprar una propiedad y dejarla allí no implica ninguna pérdida; es mucho más seguro que otras vías", comentó.

El Sr. Ta Trung Kien, Director General de Wowhome Real Estate Company, comentó que la continua disminución de las tasas de interés en los últimos dos años ha convertido al sector inmobiliario en un canal de inversión atractivo. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también son bajas, y muchos bancos han cooperado con los inversores para ofrecer políticas preferenciales a los jóvenes, que les permiten obtener préstamos de tan solo un 7 %. Además, la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios ha entrado en vigor, lo que contribuye a una mayor transparencia en las transacciones, reduce los riesgos legales y genera confianza en los inversores. "Eliminar el marco de precios de los terrenos y reemplazarlo con una lista de precios cercana al mercado se considera una gran oportunidad para obtener ganancias rápidamente", enfatizó el Sr. Kien.

Además, Ciudad Ho Chi Minh y las provincias occidentales están entrando en la fase de desarrollo de infraestructura más sólida en muchos años. Proyectos clave como la Circunvalación 3, la Autopista Ciudad Ho Chi Minh-Moc Bai, las Líneas 2 y 3A del Metro, junto con la Línea 1 del Metro y una serie de autopistas ya terminadas, están formando gradualmente una red de conexión sincronizada, lo que genera un impulso directo al valor inmobiliario. "Los precios de los terrenos, apartamentos y terrenos en Ciudad Ho Chi Minh y las zonas aledañas han aumentado considerablemente, lo que ha generado un doble beneficio para los inversores, tanto en plusvalías como en ingresos por alquileres", afirmó el Sr. Kien.

Los flujos de inversión están cambiando

Una tendencia notable es que los flujos de capital del Norte se están desplazando con fuerza hacia el Sur, ya que los inversores se dan cuenta de que, con la misma cantidad de capital, comprar inmuebles para alquilar en Ciudad Ho Chi Minh es más rentable que en otros mercados. El Sr. Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercado y Comprensión del Cliente de One Mount Group, comentó que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh ha entrado en un nuevo ciclo de crecimiento.

Según el Sr. Tien, la expansión de las fronteras administrativas, especialmente tras la fusión de Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau en Ciudad Ho Chi Minh, ha creado una superciudad económica, ha ampliado el espacio de desarrollo y ha atraído inversiones a gran escala. Además, se han promovido las actividades de inversión pública y se han iniciado y completado continuamente una serie de grandes proyectos de infraestructura, lo que abre grandes oportunidades para el mercado inmobiliario. Un ejemplo típico es el modelo TOD (desarrollo urbano según la orientación del transporte público), que ha permitido a Ciudad Ho Chi Minh contar con 46 terrenos adicionales con una superficie de más de 7.300 hectáreas para su implementación. De los cuales, se espera que 11 emplazamientos piloto a lo largo de las líneas de metro n.º 1, n.º 2 y la circunvalación 3 transformen las zonas suburbanas en nuevos centros. Según el pronóstico del Sr. Tien, los precios de los inmuebles en estas zonas podrían aumentar entre un 20 % y un 30 % una vez finalizada la infraestructura. Proyectos de infraestructura clave como la Circunvalación 2, la Circunvalación 3, las líneas 1 y 2 del metro y los puentes 3 y 4 de Thu Thiem están completando gradualmente la red de tráfico. La planificación de Thu Thiem como un nuevo centro financiero internacional promete generar una gran demanda de oficinas de clase A y viviendas de lujo, consolidando la posición de Ciudad Ho Chi Minh como el mercado más dinámico del país, anticipó el Sr. Tien.

El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la creciente demanda de bienes raíces para inversión durante este período es una tendencia normal, lo que refleja la demanda real de flujo de caja ocioso. "El cambio de la demanda residencial a la inversión demuestra la madurez del mercado inmobiliario vietnamita", opinó el Sr. Thuan.

Dada la evolución del mercado, los expertos creen que el sector inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh podría entrar en una fase de auge a partir de 2030, cuando entren en funcionamiento proyectos clave de infraestructura y Thu Thiem se convierta en un centro financiero internacional. Esto no solo eleva el valor de los bienes raíces a niveles récord, sino que también atrae con fuerza flujos de capital internacionales, atrayendo a una comunidad de expertos de alto nivel para vivir y trabajar.

Desde otra perspectiva, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la Compañía Inmobiliaria Viet An Hoa, afirmó que la oferta en el mercado inmobiliario no es escasa, pero la mayoría de los productos son caros. La mayoría de los compradores ya poseen viviendas, participando únicamente con fines de inversión y esperando a que los precios suban para revenderlas.

Además, algunas nuevas regulaciones relacionadas con el sector inmobiliario generan desequilibrios involuntarios. Por ejemplo, el endurecimiento de la subdivisión y venta de terrenos, las regulaciones más estrictas sobre las tasas de uso del suelo o el mecanismo de "compensación autonegociada" dificultan los proyectos pequeños. Si bien los proyectos a gran escala reciben apoyo del Estado en términos de compensación, comercializan sus productos a precios muy superiores a su costo real. Esto genera una gran oferta, pero los precios no reflejan el valor real, lo que distorsiona el mercado y elimina oportunidades para inversores secundarios.

Promoción del segmento de vivienda de bajo costo

En el contexto de la orientación del Gobierno hacia el desarrollo de viviendas asequibles, el Sr. Tran Khanh Quang afirmó que es necesario acelerar el avance de los proyectos de vivienda social, al tiempo que se incentiva a las empresas a invertir en el segmento de vivienda comercial con precios accesibles. Más importante aún, es necesario agilizar los trámites legales para que los proyectos de bajo costo puedan ingresar pronto al mercado, generando competencia con productos de alta gama, contribuyendo así a equilibrar los precios y a un desarrollo más saludable del mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm