La demanda de inversión inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh aumentará considerablemente en 2023.

La continua disminución de los tipos de interés de los depósitos durante los dos últimos años está atrayendo de nuevo a los inversores al sector inmobiliario.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh está experimentando un cambio evidente, ya que el número de compradores de vivienda para inversión supera cada vez más la demanda real. Este cambio no es casual, sino que responde a diversos factores: las expectativas de alza de precios, la búsqueda de refugios seguros para el flujo de caja y el atractivo de las zonas satélite en rápido desarrollo.

Las transacciones se dispararon

Según la última encuesta del Grupo DKRA, hasta el 50% de los compradores de bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores lo hacen con fines de inversión, buscando principalmente obtener ganancias a largo plazo. En concreto, los datos de los últimos ocho meses del Grupo DKRA muestran una fuerte recuperación del mercado. La oferta de apartamentos superó las 28.000 unidades, un 58% más que en el mismo período del año anterior; la tasa de consumo superó las 20.000 unidades, 3,1 veces mayor. En cuanto a casas adosadas y villas, la oferta aumentó un 71%, superando las 10.000 unidades, y el volumen de consumo fue cuatro veces mayor que el del año pasado. En el caso de los terrenos, si bien el aumento de la oferta fue modesto, la tasa de absorción también se incrementó 2,2 veces.

Un proyecto de apartamentos en las afueras de Ciudad Ho Chi Minh se ha puesto recientemente a la venta. Foto: TAN THANH

«La edad promedio de los clientes inversores se sitúa entre los 35 y los 44 años, representando el 37%, mientras que el grupo que compra para vivienda se concentra en el segmento de edad más joven, de 25 a 34 años, representando aproximadamente el 40%. Esto refleja la diferencia de comportamiento. En consecuencia, los clientes que compran para vivienda suelen ser compradores de primera vivienda, por lo que están muy interesados ​​en la ubicación, los servicios y el entorno residencial, mientras que los inversores suelen tener experiencia en bienes raíces, flujo de caja disponible y finanzas, por lo que se centran principalmente en la rentabilidad y el potencial de revalorización», afirmó el Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General del Grupo DKRA.

La Sra. Xuyen (residente en el barrio de Vinh Hoi, Ciudad Ho Chi Minh) comentó que, gracias a su trabajo estable en el banco y un ingreso mensual de aproximadamente 80 millones de VND, aprovechó la política de préstamos preferenciales del banco para comprar dos apartamentos a plazos en Vinhomes Grand Park (barrio de Long Binh, Ciudad Ho Chi Minh). Su objetivo es invertir y alquilarlos para compensar los intereses. "El alquiler se considera parte del pago de intereses; dentro de unos años tendré otro apartamento", explicó la Sra. Xuyen.

Mientras tanto, la Sra. Phuong, residente del barrio de Thu Duc, si bien posee numerosas propiedades inmobiliarias en Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai y Lam Dong, recientemente invirtió entre 6 y 7 mil millones de VND en un proyecto en Long Hau (antigua Can Giuoc, ahora en la provincia de Tay Ninh), también con fines de inversión. «Según mi experiencia, comprar bienes raíces y dejarlos allí no genera pérdidas; es mucho más seguro que otras opciones», comentó.

El Sr. Ta Trung Kien, Director General de Wowhome Real Estate Company, comentó que la continua disminución de las tasas de interés en los últimos dos años ha convertido al sector inmobiliario en una atractiva opción de inversión. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también son bajas, y muchos bancos han colaborado con los inversores ofreciendo políticas preferenciales para que los jóvenes obtengan préstamos con tasas de alrededor del 7%. Además, la entrada en vigor de la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios ha contribuido a que las transacciones sean más transparentes, reduce los riesgos legales y genera confianza entre los inversores. "Eliminar el marco de precios del terreno y sustituirlo por una lista de precios más acorde con el mercado representa una gran oportunidad para obtener ganancias rápidamente", enfatizó el Sr. Kien.

Además, Ciudad Ho Chi Minh y las provincias occidentales están entrando en la fase de mayor desarrollo de infraestructura en muchos años. Proyectos clave como la Circunvalación 3, la Autopista Ciudad Ho Chi Minh-Moc Bai, las líneas 2 y 3A del metro, junto con la línea 1 y una serie de autopistas ya terminadas, están conformando gradualmente una red de conexión integrada, lo que impulsa directamente el valor inmobiliario. «Los precios de terrenos, apartamentos y solares en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores han aumentado considerablemente, lo que genera un doble beneficio para los inversores: plusvalías y flujo de caja por alquiler», afirmó el Sr. Kien.

Los flujos de inversión están cambiando.

Una tendencia notable es el fuerte desplazamiento de los flujos de capital del Norte hacia el Sur, a medida que los inversores se dan cuenta de que, con la misma cantidad de capital, comprar propiedades para alquilar en Ciudad Ho Chi Minh es más rentable que en otros mercados. El Sr. Tran Minh Tien, Director del Centro de Investigación de Mercado y Conocimiento del Cliente de One Mount Group, comentó que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh ha entrado en un nuevo ciclo de crecimiento.

Según el Sr. Tien, la expansión de los límites administrativos, especialmente tras la fusión de Binh Duong y Ba Ria-Vung Tau en Ciudad Ho Chi Minh, ha creado una superciudad económica, ampliado el espacio para el desarrollo y atraído inversiones a gran escala. Paralelamente, se han impulsado las actividades de inversión pública y se han iniciado y completado numerosos proyectos de infraestructura de gran envergadura, lo que ha generado grandes oportunidades para el mercado inmobiliario. Un ejemplo paradigmático es el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte Público (DOT), que ha permitido a Ciudad Ho Chi Minh disponer de 46 terrenos adicionales, con una superficie total de más de 7.300 hectáreas, para su desarrollo. De estos, se espera que 11 ubicaciones piloto a lo largo de las líneas 1 y 2 del metro y la carretera de circunvalación 3 transformen zonas suburbanas en nuevos centros. Según las previsiones del Sr. Tien, los precios inmobiliarios en estas zonas podrían aumentar entre un 20 % y un 30 % una vez finalizada la infraestructura. "Proyectos de infraestructura clave como la Circunvalación 2, la Circunvalación 3, las líneas 1 y 2 del metro y los puentes Thu Thiem 3 y 4 están completando gradualmente la red de transporte. La planificación de Thu Thiem como un nuevo centro financiero internacional promete generar una gran demanda de oficinas de clase A y viviendas de lujo, consolidando la posición de Ciudad Ho Chi Minh como el mercado más dinámico del país", afirmó el Sr. Tien.

El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el aumento de la demanda de bienes raíces para inversión durante este período es una tendencia normal que refleja la necesidad real de liquidez. "El cambio de la demanda residencial a la de inversión demuestra la madurez del mercado inmobiliario vietnamita", expresó el Sr. Thuan.

Dados los avances del mercado, los expertos creen que el sector inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh podría experimentar un auge a partir de 2030, cuando entren en funcionamiento importantes proyectos de infraestructura y Thu Thiem se consolide como centro financiero internacional. Esto se debe a que estos factores no solo incrementarán el valor de los inmuebles a niveles récord, sino que también atraerán un fuerte flujo de capital internacional, propiciando así que una comunidad de expertos de alto nivel viva y trabaje en la ciudad.

Desde otra perspectiva, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la Compañía Inmobiliaria Viet An Hoa, afirmó que si bien la oferta en el mercado inmobiliario no es escasa, la mayoría de los inmuebles tienen precios elevados. Los compradores, en su mayoría, ya poseen viviendas y participan únicamente con fines de inversión, esperando que los precios aumenten para revender.

Además, algunas nuevas regulaciones inmobiliarias generan involuntariamente desequilibrios. Por ejemplo, el endurecimiento de las normas sobre subdivisión y venta de terrenos, las regulaciones más estrictas sobre las tasas de uso del suelo o el mecanismo de «compensación autonegociada» dificultan los proyectos de pequeña escala. Si bien los proyectos a gran escala reciben apoyo estatal en forma de compensación, comercializan sus productos a precios muy superiores al coste real. Esto crea una gran oferta, pero los precios no reflejan el valor real, lo que distorsiona el mercado y elimina oportunidades para los inversores secundarios.

Promoción del segmento de viviendas de bajo costo

En el marco de la orientación del Gobierno hacia el desarrollo de viviendas asequibles, el Sr. Tran Khanh Quang afirmó que es necesario acelerar el avance de los proyectos de vivienda social, al tiempo que se incentiva a las empresas a invertir en el segmento de vivienda comercial con precios adecuados. Más importante aún, es necesario agilizar los trámites legales para que los proyectos de bajo costo puedan acceder rápidamente al mercado, generando competencia con los productos de alta gama y, de esta manera, contribuyendo a equilibrar los precios y a un desarrollo más saludable del mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm