Endurecer los impuestos sobre las propiedades con dos precios declarados.

El Ministerio de Hacienda acaba de presentar al Gobierno un proyecto de decreto que detalla algunas disposiciones y medidas para organizar y orientar la aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Un punto destacable es la propuesta de recalcular los impuestos en casos de precios declarados inusualmente bajos.

Las transacciones bancarias deberían ser obligatorias.

Según este borrador, el valor imponible de las transmisiones inmobiliarias se basa en el precio del contrato. Específicamente, el impuesto sobre la renta personal aplicable a las transmisiones inmobiliarias se calcula al 2% del precio de transmisión. El momento de determinar la renta imponible es cuando el contrato de transmisión entra en vigor o cuando se registra el derecho de uso o propiedad del inmueble.

El cálculo de impuestos propuesto por el Ministerio de Finanzas está recibiendo reacciones encontradas.

FOTO: DINH SON

El proyecto de decreto estipula específicamente que el precio de transferencia del inmueble será el que figure en el contrato de transferencia al momento de la misma. Si el contrato no especifica el precio del terreno, o si este es inferior al de la tabla de precios y al coeficiente de ajuste (coeficiente K), el precio de transferencia se basará en la tabla de precios y el coeficiente K (si corresponde) vigentes al momento de la transferencia.

En los casos en que se transfieren tanto los derechos de uso del suelo como los bienes inmuebles asociados, como viviendas y obras de construcción, si el contrato no especifica el precio del terreno o este es inferior al precio de lista, el valor de los derechos de uso del suelo se calculará según el precio de lista local y el coeficiente K. Si el valor de la vivienda o de las obras de construcción estipulado en el contrato es inferior al umbral de cálculo de la tasa de registro establecido por el Comité Popular Provincial, la autoridad tributaria basará el cálculo en el precio emitido por la autoridad local.

El Sr. Nguyen Van Hoa, Presidente de la Asociación de Notarios de Ciudad Ho Chi Minh, consideró esta propuesta apropiada y necesaria, dado que la práctica de declarar "dos precios" en las transferencias inmobiliarias existe desde hace muchos años, lo que provoca pérdidas de ingresos fiscales y distorsiona la transparencia del mercado. Sin embargo, utilizar únicamente la tabla de precios de terrenos multiplicada por el coeficiente K o el precio emitido por la localidad como base mínima solo aborda una parte del problema. Para controlarlo eficazmente, se necesitan soluciones adicionales y coordinadas, como exigir el pago a través de bancos para las transacciones inmobiliarias. Al mismo tiempo, es necesario vincular los datos entre notarios, autoridades fiscales, agencias inmobiliarias y bancos; se debe crear una base de datos con los precios reales de las transacciones; y, lo más importante, se debe aumentar la responsabilidad de todas las partes para declarar verazmente sus transacciones.

«Considero que la responsabilidad de la valoración no debería recaer en los notarios. Los notarios no son agencias de valoración ni autoridades fiscales. Su función es explicar e informar a las partes sobre sus obligaciones legales y coordinar la presentación de los datos de la transacción conforme a la ley. Si estas soluciones se implementan simultáneamente, la política contribuirá a reducir las transacciones fraudulentas, a combatir las pérdidas de ingresos presupuestarios y a aumentar la transparencia y la seguridad jurídica del mercado inmobiliario», sugirió el Sr. Nguyen Van Hoa.

En esencia, la propuesta del Ministerio de Finanzas persigue el objetivo correcto de combatir la evasión fiscal y garantizar la transparencia del mercado. Sin embargo, para que sea viable y justa, es fundamental que los precios de los terrenos reflejen fielmente los valores de mercado, que el coeficiente K sea apropiado y que el mecanismo de aplicación sea flexible, evitando que los impuestos se conviertan en una carga para las transacciones legítimas.

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh.

Temor a añadir una carga más a la población.

Según el experto inmobiliario Tran Khanh Quang, el cálculo de impuestos propuesto por el Ministerio de Finanzas para las transacciones inmobiliarias "sospechosas" es solo parcialmente razonable. Anteriormente, tanto las autoridades locales como los expertos recomendaban aplicar un multiplicador del 2 % a la tabla de precios de terrenos para el cálculo de impuestos. Este es el método más preciso, ya que garantiza que no haya pérdida de ingresos, es fácil de calcular y refleja fielmente los precios de mercado. Esto se debe a que las tablas de precios de terrenos en provincias como Ciudad Ho Chi Minh, tras muchos años de ajustes, ya representan alrededor del 80 % de los precios de mercado. Añadir un coeficiente K aumentaría significativamente los impuestos, lo que supondría una mayor carga para los ciudadanos.

Muchas opiniones sugieren que las tablas de precios de la tierra deberían reflejar fielmente los precios de mercado, y que el coeficiente K debería ser el adecuado.

Foto: Dinh Son

A partir del 1 de julio, las localidades seguirán aplicando el coeficiente K para calcular los impuestos sobre el uso del suelo. Actualmente, estos impuestos son demasiado elevados, inaccesibles para la gran mayoría de la población, lo que genera preocupación. Ahora, calcular el impuesto sobre la renta personal a partir de las transferencias inmobiliarias y multiplicarlo por el coeficiente K podría provocar que los precios suban aún más que los del mercado, incrementando así la carga impositiva que la gente debe pagar en comparación con la situación actual. Así lo expresó el Sr. Tran Khanh Quang.

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, explicó que anteriormente, para determinar qué casos implicaban precios subdeclarados y cuáles precios sobredeclarados, las provincias publicaban tablas de precios mínimos basadas en el precio promedio de cada localidad. Cuando se detectaban precios subdeclarados, las autoridades fiscales recalculaban multiplicando la tabla de precios del terreno por un 2 %. Actualmente, con la propuesta del Ministerio de Finanzas, en los casos en que se sospeche que el precio es inferior al precio de mercado, la tabla de precios del terreno se multiplicará por un coeficiente K y luego por un 2 %. Si bien este método es teóricamente aplicable, en la práctica generará dos posibles escenarios.

El primer escenario, propuesto por el Ministerio de Finanzas, eliminaría la necesidad de listas de precios mínimos locales. La aplicación de este enfoque garantizaría la equidad en la ley, simplificaría los cálculos gubernamentales y reduciría la carga para el Estado, facilitando así una previsión precisa de los ingresos procedentes de terrenos y viviendas. Este método evitaría tanto la pérdida de ingresos como la tributación excesiva, garantizando la equidad. Los ciudadanos también utilizarían este método para sus declaraciones, evitando cifras tanto inferiores como superiores a las reales. «Sin embargo, una vez implementado este método, es necesario reconsiderar el umbral del 2 %, ya que el tipo impositivo sería superior al actual. Por lo tanto, se podría considerar una cifra menor, inferior al 2 %; el Ministerio de Finanzas debe realizar una encuesta y recalcular en consecuencia», sugirió el Sr. Le Hoang Chau.

En segundo lugar, si no se implementa una reducción del 2%, se debería establecer una lista de precios mínimos en cada localidad con fines de control. Con esta lista, el gobierno podrá determinar quién declara el precio correcto y quién paga menos, eliminando así la actual "sospecha". Los ciudadanos podrán entonces utilizar esta lista de precios mínimos como base para declarar sus precios de compra y venta y calcular los impuestos.

«En esencia, la propuesta del Ministerio de Finanzas persigue el objetivo correcto de combatir la evasión fiscal y garantizar la transparencia del mercado. Sin embargo, para que sea viable y justa, lo más importante es que los precios de los terrenos reflejen fielmente los valores de mercado, que el coeficiente K sea el adecuado y que el mecanismo de aplicación sea flexible, evitando que los impuestos se conviertan en una carga para las transacciones legítimas», sugirió el Sr. Le Hoang Chau.

Los vendedores que sufran pérdidas aún podrían tener que pagar impuestos.

Por el contrario, muchos expertos argumentan que si la tasa impositiva es superior al precio real de la transacción, las personas tendrán que pagar una cantidad considerable de impuestos incluso si venden con pérdidas o sin obtener ganancias. Esto afecta particularmente a quienes necesitan vender con urgencia debido a dificultades financieras, y a quienes compraron bienes raíces durante el auge de precios pero venden cuando el mercado se estanca, lo que los obliga a minimizar sus pérdidas. Además, si cada localidad aplica un coeficiente K diferente o lo ajusta de forma incorrecta, surgirán disputas entre los ciudadanos y las autoridades fiscales respecto al monto del impuesto a pagar, ya que algunas áreas tendrán tasas más altas que otras.

Fuente: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm