Los precios inmobiliarios se han disparado, ¿cuándo se estabilizarán?

Según el informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de 2024 de PropertyGuru Vietnam, los precios de los apartamentos continuaron aumentando durante dicho trimestre. Tras seis años, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanói alcanzó el 70 %.

A principios de 2018, el precio de venta de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh era de 27 y 31 millones de VND/m², respectivamente. Seis años después, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanói alcanzó el 70%, superando a Ciudad Ho Chi Minh (donde el aumento fue del 55%).

Según un informe de PropertyGuru Vietnam, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh seguirán aumentando entre un 2% y un 5% en comparación con el mismo período de 2023.

En particular, el precio de venta de los apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh (precio superior a 55 millones de VND/m2) aumentó un 5%; los apartamentos de gama media (precio entre 35 y 55 millones de VND/m2) aumentaron un 2% en comparación con el mismo período de 2023.

Los precios de los apartamentos en el centro de las grandes ciudades siguen aumentando (Foto: Cong Hieu).

Según los expertos, los precios de la vivienda no pueden seguir subiendo. Si se repite la situación de hace más de diez años, cuando aumenten los proyectos de vivienda asequible y se equilibre la oferta y la demanda, los precios de la vivienda bajarán.

El Sr. Nguyen Anh Que, Presidente del Grupo G6, reconoció que la razón del aumento en los precios de los apartamentos, además del aumento en los costos de los insumos, también proviene del hecho de que las empresas están enredadas en demasiados procedimientos legales, lo que lleva a un período prolongado de tiempo y a que la oferta no satisface la demanda.

Sin embargo, según el Sr. Que, el hecho de que los precios de los apartamentos estén aumentando no significa que no puedan disminuir. Prueba de ello es que, entre 2008 y 2010, existían proyectos de apartamentos con precios de entre 50 y 70 millones de VND/m². No obstante, entre 2011 y 2013, cuando aparecieron en el mercado proyectos de vivienda comercial de bajo costo, con un promedio de entre 11 y 15 millones de VND/m², los precios de los apartamentos en el mercado se estabilizaron de inmediato.

Por ejemplo, en 2010, el proyecto de apartamentos Indochina Plaza en la calle Xuan Thuy (Cau Giay, Hanói) tenía un precio de venta promedio de 50 a 60 millones de VND/m². Sin embargo, para 2013, con el aumento de la oferta, el precio de muchos apartamentos en esta zona era de tan solo 30 a 35 millones de VND/m². Tras más de 10 años, el precio de los apartamentos en esta zona ronda actualmente los 100 millones de VND/m².

Con los acontecimientos actuales, el representante del Grupo G6 comentó que si se repite el escenario anterior, los precios de la vivienda podrían disminuir a partir de 2026. La razón es que los proyectos de vivienda en general, y los proyectos de vivienda social en particular, comenzarán a completar los trámites, aumentando la oferta aproximadamente un año después, lo que ayudará a moderar los precios de la vivienda.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), tras un largo período de declive, se espera que la oferta de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh aumente de nuevo, gracias a la recuperación del mercado y a los esfuerzos de los organismos estatales por eliminar los obstáculos legales para los proyectos.

En particular, la oferta de viviendas sociales y viviendas para trabajadores se lanzará al mercado próximamente. Sin embargo, la oferta de estos productos requiere tiempo para completar los trámites legales antes de su comercialización y proviene principalmente de zonas alejadas del centro.

Por lo tanto, VARS prevé que, a corto plazo, los precios de los apartamentos en el centro de las grandes ciudades seguirán aumentando, especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. Mientras tanto, los precios de compra y reventa de proyectos de lujo y alta gama podrían registrar un ligero descenso.

Sin embargo, para mediados de 2025, cuando entren en vigor los documentos legales relacionados con el sector inmobiliario que faciliten la eliminación de dificultades para inversores y compradores de viviendas sociales y viviendas para trabajadores, es posible que los precios de la vivienda se moderen.

“ Aumentará la oferta de viviendas sociales y los precios de los apartamentos bajarán a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda ”, afirmó VARS.

Según Duong Thuy Dung, directora senior de CBRE Vietnam, los precios de los apartamentos no pueden aumentar indefinidamente; seguirán subiendo hasta alcanzar un "umbral de tolerancia" y que los compradores de vivienda puedan permitírselo.

Muchos expertos predicen que los precios de la vivienda caerán a partir de mediados de 2025.

Según la Sra. Dung, la prueba más clara de esta realidad es que, después de aumentar continuamente entre 2017 y 2019 y alcanzar un máximo, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han estabilizado y permanecido estables hasta 2022.

"Los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han alcanzado un precio que la gente ya no puede pagar", comentó la Sra. Dung.

En el mercado de apartamentos de Hanoi, la Sra. Dung cree que los precios seguirán aumentando hasta alcanzar un precio promedio de 100-200 millones de VND/m2, momento en el que se verán obligados a detenerse.

« Por supuesto, este aumento de precio dependerá de la ubicación y la calidad de cada proyecto. Los proyectos que actualmente se sitúan en 70 millones de VND/m² seguirán aumentando hasta alcanzar los 100-120 millones de VND/m². Los proyectos que actualmente se sitúan en 30-40 millones de VND/m² pueden aumentar hasta los 50-60 millones de VND/m² dependiendo de la calidad del apartamento y la reputación del inversor », afirmó la Sra. Dung.

Además, según los expertos, cuando entre en vigor la Ley de Tierras, la oferta de viviendas aumentará y, posteriormente, los precios de la vivienda se estabilizarán.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), enfatizó que la Ley de Tierras de 2024, implementada seis meses antes, promoverá el desarrollo de la oferta del mercado, lo que hará bajar los precios de la vivienda.

Recientemente, la prolongada escasez de oferta de apartamentos ha disparado los precios en Hanói a niveles desorbitados. Incluso en las zonas periféricas, el precio de venta alcanza los 60-70 millones de VND/m², equivalente al del terreno. En el centro de la ciudad, existen proyectos con precios cercanos a los 300 millones de VND/m².

Según un estudio de PropertyGuru Vietnam, los nuevos proyectos recientes solo aportan entre 20.000 y 30.000 apartamentos al año, mientras que la demanda normal asciende a entre 70.000 y 80.000 apartamentos al año.

Compartiendo esta misma opinión, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), analizó la situación con mayor detalle: La próxima entrada en vigor de la Ley de Tierras facilitará la rápida resolución de numerosos proyectos, permitiendo su implementación y finalización. Esto, a su vez, incrementará la oferta en el mercado, contribuyendo a reducir la actual presión sobre la oferta y la demanda. Los precios de la vivienda disminuirán gradualmente hasta alcanzar un nivel razonable, más acorde con los ingresos de la población.

Además, cuando los inversores tienen un acceso más fácil a los terrenos, el coste de desarrollo del proyecto también puede disminuir gracias a la agilización del proceso legal. El precio de venta de los productos puede ajustarse.

Chau Anh

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