Aumentar el acceso a la tierra según los principios del mercado
Con el objetivo de perfeccionar las instituciones y políticas sobre la tierra; resolver situaciones superpuestas y conflictivas en las políticas y leyes relacionadas con la tierra; asegurar la armonía de los derechos e intereses del Estado, los usuarios de la tierra y los inversionistas, promover la comercialización de los derechos de uso de la tierra, y desarrollar un mercado inmobiliario transparente y saludable, la Ley de Tierras de 2024 ha complementado muchas regulaciones relacionadas con los derechos y obligaciones de los usuarios de la tierra.
El viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan, dijo que la ley ha perfeccionado los derechos de los vietnamitas que residen en el extranjero en el sentido de que los vietnamitas que residen en el extranjero con nacionalidad vietnamita y que son ciudadanos vietnamitas tienen plenos derechos relacionados con la tierra como los ciudadanos vietnamitas en el país (individuos en el país).
La Ley de Tierras tiene 95 artículos asignados al Gobierno para regulaciones detalladas. De acuerdo con la Decisión No. 222/QD-TTg del 5 de marzo de 2024 del Primer Ministro que le asigna la tarea de redactar documentos que detallen la implementación de la Ley de Tierras, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente presidirá y coordinará con los ministerios y ramas pertinentes para preparar el contenido de 6 proyectos de Decretos. El Ministerio de Finanzas presidirá y coordinará con los ministerios y ramas pertinentes para preparar el contenido de 2 proyectos de Decretos, incluyendo: Decreto que regula la recaudación de tasas por uso de la tierra y rentas de la tierra; Decreto que regula el fondo de desarrollo de la tierra. El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural presidirá y coordinará con los ministerios y ramas pertinentes para preparar el contenido del proyecto de Decreto que detalla las disposiciones sobre las tierras de cultivo de arroz. El Ministerio de Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales presidirá y coordinará con los ministerios y ramas pertinentes para preparar el contenido de la Decisión del Primer Ministro sobre mecanismos y políticas para la creación de empleo y la formación profesional para las personas cuyas tierras se recuperen.
Actualmente, las agencias están elaborando con urgencia, de acuerdo con los procedimientos prescritos por la Ley de Promulgación de Documentos Legales, para promulgarlos bajo su autoridad o presentarlos a las autoridades competentes para que entren en vigor al mismo tiempo que la Ley de Tierras (en particular, el Decreto sobre actividades de invasión marítima se presentará en marzo de 2024 según el procedimiento simplificado, con vigencia a partir del 1 de abril de 2024). Se puede observar que el sistema de documentos que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2024 es extremadamente amplio, lo que requiere la contribución de numerosos ministerios, ramas y localidades para garantizar la calidad y el progreso del tiempo de promulgación asignado.
Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan
Además, la ley también establece el derecho a elegir la forma de pago del alquiler de tierras. En consecuencia, los usuarios de tierras arrendadas por el Estado y que pagan un alquiler anual, pero que, de acuerdo con las disposiciones de esta ley, están arrendados por el Estado y pagan el alquiler en un solo pago por todo el plazo del arrendamiento, pueden optar por cambiar al arrendamiento con un pago único por el plazo restante. En caso de arrendarse por el Estado y pagar el alquiler en un solo pago por todo el plazo del arrendamiento, pueden optar por cambiar al arrendamiento con un pago anual.
La Ley también estipula que las organizaciones económicas que reciben tierras arrendadas por el Estado y pagan una renta anual de la tierra tienen derecho a vender sus activos afectos a la tierra y los derechos de arrendamiento en el contrato de arrendamiento de tierras cuando los activos afectos a la tierra arrendada estén legalmente establecidos y hayan sido registrados de conformidad con las disposiciones de la ley; hayan completado la construcción de conformidad con el plan de construcción detallado y el proyecto de inversión aprobado, y hayan adelantado dinero de compensación, apoyo y reasentamiento que no se haya deducido en su totalidad de la renta de la tierra a pagar.
Una de las novedades más destacadas es que la ley ha añadido una disposición que permite a las personas que no participan directamente en la producción agrícola recibir la transferencia del derecho de uso de tierras arroceras dentro del límite de asignación de tierras. En caso de exceder dicho límite, deben constituir una organización económica, tener un plan de uso de las tierras arroceras y ser aprobados por el Comité Popular distrital. Quienes utilicen tierras agrícolas pueden transferir el derecho de uso de tierras agrícolas dentro de la misma unidad administrativa provincial a otras personas y no tienen que pagar el impuesto sobre la renta por la transferencia de los derechos de uso de la tierra ni las tasas de registro. Las organizaciones económicas que pueden recibir la transferencia del derecho de uso de tierras agrícolas deben tener un plan de uso de tierras agrícolas aprobado por el Comité Popular distrital.
Al destacar las novedades de la Ley de Tierras de 2024, incluyendo las nuevas regulaciones sobre tierras agrícolas, el miembro permanente del Comité Económico, Phan Duc Hieu, afirmó que los cambios en la ley aumentan las oportunidades de acceder a inversiones conforme a los principios del mercado. "Lo más importante es recuperar el verdadero valor de las tierras agrícolas, contribuyendo a su uso adecuado", afirmó el Sr. Hieu.
Armonizar los intereses del Estado, los usuarios de la tierra y las empresas
No solo modifica y complementa las regulaciones para garantizar los derechos de los usuarios de tierras agrícolas, el punto c) cláusula 1 del artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 permite el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra en los casos en que el proyecto no utiliza capital del presupuesto estatal y está sujeto a la recuperación de tierras en el artículo 79 de esta ley (el artículo 79 estipula la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos - PV), pero el inversor elige la opción del acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra, no proponiendo la recuperación de tierras.
El director del Departamento de Justicia de la provincia de Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, afirmó que esta disposición de la Ley de Tierras de 2024 es muy flexible, respetando el principio de libertad y el compromiso voluntario, garantizando los principios del mercado y armonizando los intereses del Estado, de las personas con derechos de uso de la tierra y de las empresas con necesidades de uso de la tierra. De esta manera, se crean oportunidades y facilidades para que los inversores con necesidades de uso de la tierra puedan llevar a cabo proyectos de inversión sin tener que recurrir a la recuperación de tierras, garantizando así la seguridad y el orden social.
En cuanto a la determinación de las obligaciones financieras de las empresas con inversión extranjera que reciben la transferencia de derechos de uso de tierras en relación con la transferencia total o parcial de un proyecto de inversión, según el artículo 169 de la Ley de Tierras de 2013, las empresas con inversión extranjera no pueden recibir la transferencia de derechos de uso de tierras para ejecutar proyectos de inversión.
Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 (Cláusula 3, Artículo 142, Cláusula 16, Artículo 260), las empresas con inversión extranjera según las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios No. 66/2014/QH13, que ha sido modificada y complementada por una serie de artículos bajo la Ley No. 61/2020/QH14, están llevando a cabo procedimientos para recibir la transferencia de todo o parte de un proyecto inmobiliario, pero para la fecha de vigencia de esta Ley, no han completado los procedimientos de tierra para el proyecto o parte del proyecto a transferir, la agencia estatal competente llevará a cabo los procedimientos de asignación de tierras, arrendamiento de tierras al cesionario y emitirá un Certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos adjuntos a la tierra de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El cesionario de todo o parte del proyecto inmobiliario heredará los derechos y obligaciones sobre la tierra del cedente del proyecto.
Según el director del Departamento de Justicia de la provincia de Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 han eliminado las dificultades y obstáculos para los casos en que las empresas con inversión extranjera reciben transferencias de derechos de uso de tierras asociados con la transferencia de todo o parte de un proyecto de inversión.
Sin embargo, en cuanto a la liquidación de los trámites de tierras y las obligaciones financieras de los proyectos de inversión de empresas con inversión extranjera, el Sr. Nguyen Anh Hoa sugirió que, al redactar el decreto, en estos casos, es necesario incluir instrucciones específicas sobre el registro de cambios en el Certificado de Derechos de Uso de Tierras emitido. Se debería considerar la posibilidad de estipular disposiciones transitorias para los proyectos que han estado realizando trámites de transferencia del proyecto o parte del mismo, pero que aún no han cumplido con las obligaciones financieras, las cuales se implementan de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024.
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