Oportunidades de las ciudades satélite

Las personas con necesidades reales de vivienda todavía tienen dificultades para encontrar un lugar donde "establecerse" en el verdadero sentido de la palabra debido a la escasa oferta.

Tras la expansión administrativa de Ciudad Ho Chi Minh, muchos esperaban que esto impulsara el mercado inmobiliario, aumentando la oferta y, por consiguiente, los precios a un nivel más accesible. Sin embargo, la realidad fue la contraria: los precios de los apartamentos siguieron subiendo mientras la oferta seguía siendo escasa.

Las tendencias de compra de vivienda están cambiando

El informe del mercado inmobiliario de Ho Chi Minh y alrededores de agosto de 2025, elaborado por DKRA Consulting (del Grupo DKRA), muestra que el sector inmobiliario residencial en Ho Chi Minh y las provincias vecinas ha mostrado signos positivos de recuperación. El informe destaca el segmento de apartamentos, con una oferta de 28.114 unidades, un aumento del 58% en el mismo período, y una tasa de absorción de más de 20.000 unidades, 3,1 veces superior a la de 2024. El segmento de casas adosadas y villas registró una oferta de 10.133 unidades, un aumento del 71% respecto al año anterior, con un consumo de 4.817 unidades, cuatro veces superior al del mismo período. Solo los terrenos presentaron una oferta de 7.167 unidades, un ligero aumento del 3%, pero la tasa de absorción alcanzó los 1.130 unidades, un aumento de 2,2 veces.

El área urbana comercial 826 EC es actualmente el centro residencial y de inversión en el sur de la ciudad de Ho Chi Minh con su ventaja de ubicación: la intersección de la extensión Le Van Luong y Long Hau, con libros rojos para cada parcela y precios razonables.

Según el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general de DKRA Consulting, el mercado está cambiando claramente. La provincia de Tay Ninh representó actualmente el 40% de la oferta y el 67% del consumo principal de casas adosadas y villas en los primeros ocho meses del año. El segmento de apartamentos en la zona antigua de Binh Duong incluso superó al de Ciudad Ho Chi Minh (antigua), representando el 45,5% de la oferta y el 46,7% del consumo. Sin embargo, aún existe una fuerte diferenciación: Ciudad Ho Chi Minh se centra principalmente en el segmento de apartamentos de alta gama de clase A, mientras que las zonas vecinas lideran el mercado en los segmentos de gama media y asequible.

En cuanto a los compradores, el Sr. Pham Lam, presidente del Grupo DKRA, explicó que actualmente se pueden dividir en dos grupos principales: quienes compran para vivir y quienes compran para invertir. El grupo inversor suele estar compuesto por quienes ya poseen bienes raíces, tienen recursos disponibles, conocen el mercado y las finanzas, y se interesan por la rentabilidad, la ubicación, la planificación futura, los inversores y las formas de pago. Por el contrario, quienes compran para vivir suelen ser propietarios de primera vivienda, con un presupuesto moderado, que toman decisiones prudentes y prestan mayor atención a factores como la ubicación, el entorno, las comodidades, el precio y el respaldo bancario.

El Sr. Lam citó datos de DKRA Realty (Agencia General de Marketing y Distribución del Grupo DKRA) que muestran que la proporción de clientes inversores sigue predominando sobre la de compradores de vivienda en grupo. La edad de los compradores de vivienda para inversión suele estar entre los 35 y los 44 años, representando el 37%, mientras que la de compradores de vivienda en grupo se concentra en el grupo de edad de 25 a 34 años, representando el 40%. Cabe destacar que la mayoría de los clientes inversores inmobiliarios aún residen en Ciudad Ho Chi Minh.

Según el presidente del Grupo DKRA, la ola inmobiliaria se ha extendido a zonas satélite y colindantes con la ampliada Ciudad Ho Chi Minh, como Can Gio, Can Giuoc y Long Hau. Estas se están convirtiendo en importantes zonas de amortiguamiento con conglomerados de proyectos de viviendas adosadas, servicios públicos sincronizados, valor sostenible y adecuados para las necesidades reales de vivienda, con un presupuesto aproximado de 3.000 millones de VND. Por ejemplo, el proyecto 826 EC, adyacente al Parque Industrial Long Hau, implementado por Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, ha atraído gran atención gracias a su política de apoyo a préstamos con un 70% de interés a 30 años, financiación con intereses a 15 meses, 24 meses de gracia de capital y descuentos preferenciales para pagos rápidos y compras al por mayor. Este proyecto ofrece 760 viviendas adosadas con una superficie de entre 80 y 120 m², con un 98% de infraestructura completa y lista para la construcción.

Otra tendencia observada es que los jóvenes tienden cada vez más a elegir viviendas en zonas satélite. Valoran las experiencias de vida ecológica, asociadas con grandes áreas urbanas que se desarrollan en dirección al transporte público. Además, la transparencia legal se considera un requisito previo. Para satisfacer esta exigente demanda, muchos inversores mejoran continuamente sus productos y desarrollan áreas urbanas ecológicas, inteligentes y sostenibles, asociadas con conexiones de infraestructura sistemáticas.

Necesidad de desarrollar ciudades satélite

Desde una perspectiva macroeconómica, el economista Dr. Can Van Luc afirmó que el panorama económico mundial para el período 2025-2026 aún presenta muchas incertidumbres, con la previsión de una desaceleración del crecimiento del 2,8 % en 2024 al 2,3 % en los próximos dos años, según datos del Banco Mundial. Señaló que las principales razones son los incesantes conflictos geopolíticos en Oriente Medio y Ucrania, la persistente presión inflacionaria, el aumento de los riesgos de la deuda pública y la disminución del crecimiento en las tres principales economías: Estados Unidos, China y la Unión Europea. Sin embargo, en este panorama, aún se observan puntos positivos, ya que la inversión pública mundial muestra señales de recuperación.

Para Vietnam, según el Dr. Can Van Luc, la situación es algo más optimista gracias a nuevos y destacados impulsores del crecimiento. Uno de ellos es el flujo de capital de inversión extranjera directa (IED) registrado, que se espera que alcance los 26.140 millones de dólares en 2025, un 7,3 % más que el año anterior, y podría aumentar a entre 42.000 y 46.000 millones de dólares en 2026, lo que corresponde a un crecimiento de entre el 12 % y el 14 %. De estos, solo el sector inmobiliario representa 5.000 millones de dólares, aproximadamente el 20 % del total de capital de IED en los primeros ocho meses de 2025. En general, el punto fuerte de la economía vietnamita reside en la recuperación de la inversión, el aumento de la IED, aunque con cierta desaceleración, y el auge del sector turístico.

Además, la nueva orientación política también tiene un claro impacto en el mercado inmobiliario. El Dr. Can Van Luc afirmó que la finalización de las instituciones inmobiliarias, con la enmienda de la Ley de Tierras de 2024 y la Ley de Negocios Inmobiliarios, junto con el proceso de ordenamiento administrativo, ha abierto grandes oportunidades. Tan solo en Ciudad Ho Chi Minh, tras la fusión, la superficie se multiplicó por 2,4, la población aumentó un 37%, el PIB per cápita alcanzó los 2.078 billones de VND, lo que representa el 67,74% de toda la región, y el PIB per cápita alcanzó los 19,49 millones de VND. Esto sienta las bases para esperar un gran avance que impacte fuertemente en el mercado inmobiliario.

Junto con esto, se incluyen una serie de políticas clave, como la creación de un conjunto de políticas fundamentales para promover la economía verde y la digitalización, la implementación de la Resolución 21/2021/QH15 sobre vivienda, la diversificación de las fuentes de capital a través del Fondo Nacional de Vivienda, el fortalecimiento de la lucha contra la corrupción en la gestión del suelo y la conversión del modelo administrativo de dos niveles para mejorar la eficiencia de la gestión. Todas estas políticas se consideran impulsoras para impulsar el despegue del mercado inmobiliario, especialmente del segmento satélite.

El experto en planificación, doctor en ciencias y arquitecto Ngo Viet Nam Son coincide con esta opinión y cree que la fusión de áreas vecinas para expandir el espacio de Ciudad Ho Chi Minh la llevará a la era de la "superurbanidad" en términos de superficie, población y rol económico. Esta mayor escala ofrece grandes ventajas en términos de espacio para el desarrollo y recursos de mercado, pero al mismo tiempo plantea importantes desafíos en cuanto a la gestión urbana, la asignación de infraestructura y el control del movimiento de personas.

En ese contexto, este experto considera que la planificación del área urbana de Ciudad Ho Chi Minh debe tener una visión a largo plazo, de aquí a 2030-2050, con un modelo multicéntrico. En lugar de comprimir todo en el núcleo central, la ciudad expandida necesita desarrollar ciudades satélite en el cinturón, cada una con funciones especializadas como industria, servicios, educación y formación, urbanismo inteligente o ecorresort. Esta red multipolar solo es verdaderamente eficaz cuando está conectada por un sistema de transporte interregional moderno que incluye líneas de cinturón, autopistas y ferrocarriles urbanos, garantizando una movilidad cómoda entre el centro y las áreas satélite. "Más importante aún, la planificación enfatiza el criterio de "ciudades satélite habitables", lo que significa que estas ciudades deben ser verdaderamente habitables para atraer residentes y establecerse a largo plazo. Solo cuando se invierte simultáneamente en infraestructura técnica y social, acompañada de servicios esenciales en salud, educación y empleo, la gente se sentirá segura para quedarse. Esta es la clave para que las ciudades satélite desempeñen su papel en la reducción de la presión sobre el núcleo central, a la vez que promueven un desarrollo equilibrado y sostenible para toda la región", enfatizó este experto.

Foro Inmobiliario Residencial 2025

En el contexto del mercado inmobiliario que enfrenta muchos problemas relacionados con la oferta y el aumento de los precios de los bienes raíces... la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), en colaboración con el periódico Nguoi Lao Dong y la Comunidad de Revisión de Bienes Raíces, organizó el "Foro de Bienes Raíces de Vivienda 2025" con el tema "Ondas Satélite" en la tarde del 18 de septiembre en el Hotel New World Saigon (HCMC).

El foro abordará las siguientes cuestiones: ¿Cómo afectan los documentos legales al mercado inmobiliario?; ¿Cómo los tres impulsores institucionales, financieros y de datos darán forma al "estándar de satélite de Vietnam" en los próximos cinco años?; ¿Qué soluciones tienen las agencias de gestión para administrar, apoyar a las empresas, estabilizar el mercado y orientar el desarrollo sostenible de los bienes raíces satélite?

Decenas de proyectos a gran escala

Según las estadísticas de DKRA Consulting, Ho Chi Minh City y sus áreas vecinas tienen actualmente alrededor de 18 proyectos de área urbana con una escala de más de 100 hectáreas, totalizando más de 16.500 hectáreas, de los cuales 8 proyectos han sido y están siendo implementados con un área de más de 3.500 hectáreas, proporcionando más de 50.000 productos de vivienda al mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm