¿El precio específico del suelo está “estancado”?

En este momento, el mercado de consultoría de precios de terrenos específicos en Binh Thuan carece seriamente de oferta, aunque todos saben que en la provincia hay una lista de 45 proyectos esperando el cálculo del precio de terrenos específicos, lo que significa que la demanda es abundante.

Empresa de consultoría de valoración de terrenos se da por vencida

Estamos a finales de mayo de 2024. Si la fecha límite establecida para finales del primer trimestre de 2024 hubiera sido calcular los precios específicos de los terrenos de tres grandes proyectos, con una determinación muy clara en la reunión del Comité Popular Provincial para implementar el plan de desarrollo socioeconómico 2024, celebrada a principios de enero de 2024, no habría sido posible. En ese momento, establecer tal límite de tiempo para NovaWorld Phan Thiet y dos parques industriales, Tan Duc y Son My 1, era razonable, ya que el cálculo de los precios específicos de los terrenos de tres proyectos que se habían construido con el objetivo de eliminar obstáculos, especialmente con NovaWorld Phan Thiet, contaba con el apoyo del Gobierno Central. Y el corto plazo que queda por delante se centrará en revisar los resultados de la valoración de la unidad consultora en una serie de elementos que no garantizaron la recopilación de información y los métodos de cálculo. Posteriormente, el sector funcional solicitó a la unidad consultora que complementara, completara y enviara los resultados de la consultoría de valoración del proyecto al consejo provincial de valoración para llevar a cabo los siguientes pasos.

Muchos proyectos están a la espera de que se calculen los precios específicos de los terrenos. Foto: Dinh Hoa

Sin embargo, el 5 de febrero de 2024, se emitió el Decreto 12/2024, que modifica y complementa varios artículos del Decreto n.º 44/2014 del Gobierno , que regula los precios de la tierra, y el Decreto n.º 10/2023 del Gobierno, que modifica y complementa varios artículos de los decretos que rigen la aplicación de la Ley de Tierras. En el que hay disposiciones que regulan el cálculo de los indicadores de producción e insumos de los métodos que, según la percepción de las empresas consultoras, no son tan claras como el Decreto 44 y la Circular 36. Además, también hay disposiciones sobre la responsabilidad de las unidades consultoras de precios de la tierra que son muy claras. Entonces, después de eso, las empresas solicitaron retirarse de la valoración y no solicitaron un reembolso de los costos que habían gastado.

Según los interesados en la valoración específica de terrenos, esta responsabilidad vinculante ha llevado a las empresas consultoras, que ya estaban confundidas y desconocían cómo calcular los precios de los terrenos según el Decreto 12/2024, especialmente según el método de excedentes, a cancelar el contrato de consultoría y solicitar su liquidación a cero. Por supuesto, esta situación se hace más evidente cuando se suma el arresto de la persona que elaboró el precio específico de los terrenos en la provincia. Por lo tanto, hasta el momento, el mercado de consultoría sobre precios específicos de terrenos en Binh Thuan presenta una grave escasez de oferta, aunque es bien sabido que en la provincia hay una lista de 45 proyectos pendientes de cálculo, lo que significa que la demanda es abundante.

El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Binh Thuan considera que, actualmente, el número de consultoras que participan en la valoración de terrenos es muy escaso. Debido a numerosos obstáculos, el departamento también propone modificar el Decreto 12/2024. El delegado de la Asamblea Nacional, Dang Hong Sy, de la provincia de Binh Thuan, también reconoció la situación mencionada. El delegado afirmó que el mayor problema reside en la forma actual de calcular los precios de los terrenos. Si bien el decreto ha sido modificado y complementado, la mayoría de las localidades no pueden calcular los precios de los terrenos para asignarlos a proyectos y ejecutar los siguientes pasos. Este retraso conlleva el desperdicio de recursos territoriales y la pérdida de ingresos presupuestarios.

Encuentre formas sencillas de calcular los precios de los terrenos

Según los líderes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la falta de unidades consultoras que participen en la valoración específica de tierras para calcular las tasas de uso y la renta de la tierra es una de las razones de la lentitud en la determinación de los precios de la tierra. En realidad, la capacidad de los tasadores de tierras aún es limitada y no cumple con los requisitos para organizar los precios de la tierra; no se han propuesto soluciones ni procedimientos complementarios para la determinación de precios de la tierra; la coordinación con los miembros del Consejo, los departamentos, las sucursales y los sectores no ha sido muy buena y no se ha resuelto oportunamente los problemas en la determinación de precios de la tierra.

El temor a la responsabilidad de las consultoras que participan en la valoración de terrenos específicos ha llevado a la cancelación de contratos de consultoría. Esto se debe a la falta de claridad en el método actual para determinar los precios de los terrenos, especialmente el método de excedentes, que conlleva numerosos riesgos potenciales; a la inexistencia de datos de entrada completos y oportunos; y a que los datos para calcular los ingresos y los costos de desarrollo se basan en suposiciones. Por lo tanto, cada consultora utiliza métodos diferentes, lo que arroja precios de terrenos muy dispares y poco fiables. Mientras tanto, en la provincia, aún existen proyectos que carecen de la información y las condiciones necesarias para determinar precios específicos de los terrenos, como la falta de un plan de zonificación o un plan detallado, lo que también contribuye a ralentizar el avance de la valoración de terrenos.

Según el Sr. Tran Nguyen Loc, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en el futuro próximo, el departamento continuará notificando e invitando a las unidades de consultoría de valoración de tierras, las unidades de contacto del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Finanzas y las provincias y ciudades vecinas para encontrar unidades de consultoría. En caso de no encontrar una unidad de consultoría, el departamento implementará urgentemente el contenido de asesorar al Comité Popular Provincial para establecer un grupo de trabajo interdisciplinario para determinar los precios de las tierras. Al mismo tiempo, el departamento también asesora al Comité Popular Provincial para regular una serie de factores que forman los ingresos y los costos de desarrollo de las parcelas y áreas de tierra en el método de excedente al determinar los precios específicos de la tierra en la provincia de Binh Thuan de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 8, Artículo 1 del Decreto No. 12/2024/ND-CP de fecha 5 de febrero de 2024 del Gobierno.

El Sr. Loc añadió que, actualmente, la Ley de Tierras de 2024 y el proyecto de Decreto sobre precios de tierras, que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está consultando al Gobierno para su promulgación, presentan numerosas modificaciones. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente continúa elaborando informes para el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para completarlos e incluirlos en el proyecto de decreto. Estudiar proactivamente y seguir de cerca las nuevas regulaciones para asesorar sobre la determinación de los precios de las tierras.

El delegado de la Asamblea Nacional de Binh Thuan, Dang Hong Sy, afirmó: “Si la Ley de Tierras de 2024 y sus directrices se emiten oportunamente y cumplen con todas las condiciones, deberían aplicarse anticipadamente a partir del 1 de julio o agosto de 2024. Es necesario prestar atención a la orientación para un cálculo del precio de la tierra fácil de implementar, para que los funcionarios y empleados públicos de las agencias y unidades que asesoran en esta labor puedan hacerlo con facilidad”.

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