Actualmente, el mercado de servicios de consultoría para la valoración de terrenos en Binh Thuan presenta una grave escasez de oferta, a pesar de que todo el mundo sabe que hay 45 proyectos en la provincia que están a la espera de una valoración específica de terrenos, lo que significa que la demanda es abundante.
La empresa de consultoría para la valoración de terrenos se ha dado por vencida.
Estamos a finales de mayo de 2024. Si se hubiera establecido claramente el plazo fijado en la reunión del Comité Popular Provincial a principios de enero de 2024 —el plazo para calcular los precios específicos de los terrenos de los tres proyectos principales antes de que finalizara el primer trimestre de 2024—, habría sido inalcanzable. En aquel momento, fijar dicho plazo para NovaWorld Phan Thiet y los dos parques industriales, Tan Duc y Son My 1, estaba justificado, ya que el proceso de cálculo de los precios específicos de los terrenos para los tres proyectos, especialmente NovaWorld Phan Thiet, implicaba la resolución de obstáculos con el apoyo del gobierno central. El próximo periodo se centrará en revisar los resultados de la valoración realizada por la consultora en varias áreas donde la información recopilada y los métodos de cálculo no fueron satisfactorios. Posteriormente, las autoridades competentes solicitaron a la consultora que complementara, finalizara y presentara los resultados de la valoración del proyecto al consejo de valoración provincial para su posterior procesamiento.
Sin embargo, el 5 de febrero de 2024 se publicaron el Decreto 12/2024, que modifica y complementa algunos artículos del Decreto Gubernamental 44/2014 sobre precios de la tierra, y el Decreto Gubernamental 10/2023, que modifica y complementa algunos artículos de los decretos que rigen la aplicación de la Ley de Tierras. Estos decretos contienen disposiciones que regulan el cálculo de indicadores de entrada y salida de métodos que, según las empresas consultoras, son incluso menos claros que el Decreto 44 y la Circular 36. Además, definen claramente las responsabilidades de la unidad consultora encargada de la valoración de la tierra. En consecuencia, las empresas retiraron sus solicitudes para realizar la valoración de la tierra y no solicitaron el reembolso de los gastos incurridos.
Según quienes se preocupan por la valoración de terrenos, esta responsabilidad vinculante ha provocado que las empresas consultoras, que ya tenían dificultades para calcular con precisión los precios de los terrenos según el Decreto 12/2024, especialmente utilizando el método del excedente, cancelen abruptamente los contratos de consultoría y soliciten su rescisión sin previo aviso. Esta situación se agrava aún más por el hecho de que una persona responsable de la valoración de terrenos fue arrestada en un caso dentro de la provincia. Por lo tanto, en este momento, el mercado de servicios de consultoría para la valoración de terrenos en Binh Thuan presenta una grave escasez de oferta, a pesar de que se sabe que hay 45 proyectos en la provincia pendientes de valoración de terrenos, lo que indica que la demanda es abundante.
El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Binh Thuan declaró que, actualmente, el número de consultoras que participan en la valoración de terrenos es muy reducido. Debido a numerosos obstáculos, el departamento también propone enmiendas al Decreto 12/2024. El representante de la Asamblea Nacional, Dang Hong Sy, de la provincia de Binh Thuan, también reconoció esta situación. El representante argumentó que el principal obstáculo es el método actual de cálculo de precios de los terrenos. Si bien el decreto ha sido enmendado y complementado, casi todas las localidades no pueden calcular los precios de los terrenos para asignarlos a proyectos y llevar a cabo las siguientes acciones. Esta demora conlleva el desperdicio de recursos terrestres y la pérdida de ingresos presupuestarios.
Encuentra un método fácil de implementar para calcular los precios de los terrenos.
Según el jefe del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la falta de unidades de consultoría para participar en la valoración específica de terrenos para el cálculo de tasas por uso y arrendamiento de tierras es una de las razones de la lentitud del proceso de valoración. En realidad, la capacidad de los tasadores de tierras aún es limitada y no cumple con los requisitos para organizar la valoración; se observa una falta de acción decisiva para proponer soluciones y complementar los procedimientos pertinentes para llevar a cabo el trabajo de valoración; la coordinación con los miembros del Consejo y otros departamentos y organismos no es realmente buena ni oportuna para resolver las dificultades en el trabajo de valoración de tierras.
Actualmente, las consultoras dedicadas a la valoración de terrenos se muestran reacias a asumir responsabilidades, lo que conlleva la cancelación de contratos. Esto se debe principalmente a la falta de claridad en los métodos actuales de valoración, especialmente el método residual, que presenta riesgos significativos. Los datos de entrada suelen ser incompletos y desactualizados, y los cálculos de ingresos y costes de desarrollo se basan en suposiciones. En consecuencia, distintas consultoras o aquellas que utilizan métodos diferentes generan valoraciones de terrenos muy dispares y poco fiables. Además, los proyectos dentro de la provincia carecen de información y condiciones suficientes para determinar precios específicos de los terrenos, como la ausencia de planes de zonificación o planificación detallada, lo que ralentiza aún más el proceso de valoración.
Según el Sr. Tran Nguyen Loc, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en los próximos meses, el departamento continuará anunciando e invitando a consultoras de valoración de terrenos, contactando a las unidades del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Finanzas y las provincias y ciudades vecinas para encontrar una consultora. Si aún no se encuentra una consultora, el departamento implementará urgentemente la recomendación al Comité Popular Provincial de establecer un grupo de trabajo interinstitucional para determinar los precios de los terrenos. Simultáneamente, el departamento también asesorará al Comité Popular Provincial sobre las regulaciones relativas a algunos factores que conforman los costos de ingresos y desarrollo de parcelas y áreas de terreno en el método de excedente al determinar precios específicos de terrenos en la provincia de Binh Thuan, según lo estipulado en el inciso 8, artículo 1 del Decreto Gubernamental N.° 12/2024/ND-CP del 5 de febrero de 2024.
El Sr. Loc agregó que, actualmente, la Ley de Tierras de 2024 y el proyecto de Decreto sobre precios de la tierra, cuya promulgación está siendo asesorada por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, contienen numerosas enmiendas. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente continúa recopilando informes para que el Ministerio los finalice e incorpore al proyecto de decreto. Asimismo, investigan activamente y siguen de cerca la nueva normativa para brindar asesoramiento sobre la determinación de los precios de la tierra.
El diputado de la Asamblea Nacional, Dang Hong Sy, de la provincia de Binh Thuan, declaró: «Si la Ley de Tierras de 2024 y sus documentos rectores se publican con prontitud y cumplen las condiciones necesarias, deberían aplicarse cuanto antes, a partir del 1 de julio de 2024 o del 1 de agosto de 2024. Se debe prestar especial atención a proporcionar directrices sobre la valoración de tierras que sean fáciles de implementar, para que los funcionarios y empleados de los organismos y unidades involucrados en este trabajo puedan aplicar el método con facilidad».
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