Las empresas no pueden esperar más. Parte 2

Se requieren numerosas soluciones simultáneas en diversos ámbitos, implementadas por la provincia para lograr los resultados satisfactorios mencionados. Sin embargo, en la situación actual, el precio específico del suelo es determinante, sobre todo para retener a los inversores en infraestructura y atraer a inversores secundarios del orden de los miles de millones de dólares.

No es necesario esperar a que se modifiquen el Decreto 44 y la Circular 36.

Si el Parque Industrial Tan Duc, donde se han cedido 206,5 de las 300 hectáreas de terreno, se encuentra en la etapa final para determinar los precios de compensación y alquiler específicos, el Parque Industrial Son My 1 se encuentra en una situación similar. Si bien la provincia ya ha cedido 76,78 hectáreas de un total de 375,57 hectáreas planificadas para 2025, al no existir precios específicos para el terreno, no se ha calculado el precio de alquiler, lo que impide a los inversores del Parque Industrial Son My 1 obtener beneficios, a pesar de que el plan es completar toda la infraestructura para 2025. Este parque industrial atrae proyectos extranjeros de gran envergadura, con inversiones de miles de millones de dólares, como el Almacén del Puerto de GNL de Son My y la Central Eléctrica de Son My.

El presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, intervino en la conferencia.

Por lo tanto, en el marco del plan para impulsar el desarrollo de los tres pilares económicos en 2024, incluyendo el pilar industrial, el Presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, solicitó que se determinen a toda costa los precios específicos de los terrenos de los parques industriales Son My I y Tan Duc lo antes posible, para atraer proyectos de inversión, especialmente proyectos nacionales clave y obras en la zona de Ham Tan. Esto se debe a que, a finales de febrero de 2024, la provincia celebrará la ceremonia de presentación del Plan de la provincia de Binh Thuan para el período 2021-2030, con una visión a 2050, y al mismo tiempo, promoverá la inversión.

"Los departamentos y dependencias recomiendan urgentemente al Comité Popular Provincial que establezca y ajuste planes de acuerdo con la Planificación Provincial, tales como la planificación urbana, la planificación rural y los planes de zonificación de comunas, barrios y ciudades... En particular, los tres planes de zonificación costera. Los departamentos y dependencias deben acelerar la construcción para atraer proyectos estratégicos", enfatizó el Presidente del Comité Popular Provincial. Al mismo tiempo, les preocupa que Binh Thuan lleve tres años esperando las enmiendas al Decreto 44 y a la Circular 36. Tras una revisión general, se han detectado hasta 47 proyectos estancados debido a la falta de fijación de precios de terrenos, en un escenario donde se priorizan los proyectos antiguos sobre los nuevos. Entre ellos, se encuentran proyectos que llevan diez años en espera, como NovaWorld Phan Thiet. A través de la prensa y mediante peticiones, las empresas esperan que pronto se fijen los precios de los terrenos para poder continuar con los trámites, ya que diariamente deben pagar intereses bancarios de hasta 50 mil millones de VND. Otras empresas también incurren en otros gastos mientras esperan la fijación de precios de terrenos.

Un rincón del proyecto NovaWorld Phan Thiet

La Ley de Tierras de 2024 (enmendada), aprobada por la Asamblea Nacional a finales de enero de 2024, suele tardar aproximadamente un año en entrar en vigor. Para enmendar el Decreto 44 y, posteriormente, la Circular 36, debemos esperar a que se promulgue la Ley de Tierras de 2024. Llevamos tres años esperando, y ahora otro año más. Las empresas no pueden soportarlo más; no pueden esperar más y se irán. Al analizar detenidamente las dificultades y los obstáculos en la valoración específica de terrenos, observamos que aún existen muchos problemas. Por ejemplo, no hay proyectos con los que comparar; si no establecemos precios específicos para los terrenos de ningún proyecto, ¿cómo vamos a tener algo con qué comparar? Por lo tanto, debemos averiguar por qué existen estos problemas, dónde se encuentran y cuáles son. ¿Es tan difícil que no podemos hacerlo o tenemos miedo de hacerlo? —señaló Doan Anh Dung, presidente del Comité Popular Provincial.

Sentido de la responsabilidad

Desde allí, el Presidente del Comité Popular Provincial solicitó a los departamentos, dependencias y localidades que consideraran la eliminación de las dificultades y obstáculos en el sector de la tierra como una tarea urgente, centrándose en resolverlos según el principio de que la dificultad corresponde al nivel de autoridad correspondiente; sin actuar con imposición, evasión, temor a cometer errores ni a eludir responsabilidades. Al mismo tiempo, se les instó a aprovechar plenamente la orientación de los ministerios y dependencias, especialmente del grupo de trabajo del Primer Ministro, para superar las dificultades. En consecuencia, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Finanzas y los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades determinaron con urgencia los precios específicos de la tierra para calcular las tasas de uso de la tierra para los proyectos que cuentan con tierras asignadas o arrendadas, creando así las condiciones para que dichos proyectos puedan seguir adelante con los procedimientos. Recientemente, la determinación de los precios específicos de la tierra para dos proyectos turísticos también ha servido como experiencia y metodología para continuar resolviendo los problemas de otros proyectos. Se procurará completar la determinación de los precios específicos de la tierra para los proyectos restantes antes de 2024.

Esto significa que los departamentos y localidades deben atenerse al Decreto 44 y la Circular 36 para determinar los precios específicos de los terrenos, sin demorar más a las empresas. En particular, durante el proceso de clasificación de 47 proyectos, los líderes del Comité Popular Provincial celebraron reuniones en cada grupo temático y emitieron comunicados con conclusiones y directrices para subsanar las dificultades y los obstáculos de cada proyecto y grupo. Por lo tanto, 2024 puede considerarse el año idóneo para identificar y eliminar claramente los obstáculos en la determinación de los precios específicos de los terrenos para cada uno de los proyectos mencionados.

Cabe destacar que, al aprobarse la Ley de Tierras de 2024, se pusieron de manifiesto muchos otros problemas derivados de la demora de los tres años anteriores. Anteriormente, existía una gran expectativa de que, tras la modificación y complementación del Decreto 44 y la Circular 36, se resolverían los precios de alquiler de terrenos con pagos anuales en la provincia. Según lo expuesto en los borradores presentados para consulta pública a los Comités Populares de las provincias, los ministerios pertinentes y los miembros del Gobierno, para los proyectos con alquileres anuales cuyos precios específicos aún no habían sido fijados por el Comité Popular Provincial, se aplicaría el método del coeficiente de ajuste. Es decir, el precio del terreno en la tabla se multiplicaba por el coeficiente de ajuste anual y se le sumaba el tipo de interés medio anual a corto plazo de cuatro bancos estatales. Sin embargo, según el último borrador, de fecha 5 de enero de 2024, lo anterior ha cambiado.

proyectos turísticos invertidos en zonas costeras

Específicamente, el método del coeficiente de ajuste solo se aplica a proyectos a los que se les asignó o arrendó terreno, o cuyo uso cambió antes del 1 de enero de 2005. Los proyectos posteriores a esa fecha deben fijar precios específicos para los terrenos según los tres métodos: excedente, comparación e ingresos. Si se modifica el Decreto 44 conforme a este borrador, será aún más difícil determinar los precios de los terrenos de proyectos anteriores, ya que la información recopilada para determinar los costos e ingresos de desarrollo, así como los activos comparables para su valoración, es muy difícil o incluso inexistente. En ese caso, el método de cálculo del precio del terreno utilizará muchos factores supuestos sin información verificable ni comparativa, lo que aumentará considerablemente el riesgo de error y de valoración en el proceso. Esta es la preocupación de los responsables del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Determinar los precios específicos de los terrenos es intrínsecamente complejo. Sin embargo, antes de que se presente la oportunidad de 2024, los organismos pertinentes deben esforzarse por resolver el problema de la escasez de precios específicos de terrenos para apoyar a las empresas en la fase inicial de la implementación de sus proyectos. De este modo, también se contribuye a que la provincia se acerque a los resultados establecidos en la Resolución del XIV Congreso Provincial del Partido, período 2020-2025.

Lección 1: "Eliminar" con cautela los precios de la tierra

BICH NGHI - FOTO DE N. LAN

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