Se requieren numerosas soluciones coordinadas en diversos campos que la provincia ha estado implementando para lograr los resultados satisfactorios mencionados. Sin embargo, en la situación actual, el precio específico del terreno es determinante, especialmente para retener a los inversores en infraestructura y atraer a inversores secundarios de miles de millones de dólares.
No hay que esperar la modificación del Decreto 44, Circular 36
En el caso del Parque Industrial Tan Duc, donde se han entregado 206,5/300 hectáreas de terreno y se encuentra en la etapa final de búsqueda de precios específicos para la compensación y el alquiler de terrenos, el Parque Industrial Son My 1 se encuentra en una situación similar, aunque la provincia ya ha entregado 76,78 hectáreas de un total de 375,57 hectáreas del plan de uso del suelo y el objetivo hasta 2025. Sin embargo, al no existir un precio específico para el terreno, no se ha calculado el precio del alquiler, por lo que el inversor del Parque Industrial Son My I no puede tener ningún impacto, a pesar de que el plan es completar toda la infraestructura para 2025. Este lugar atrae proyectos extranjeros de gran envergadura, de hasta miles de millones de dólares, como el almacén portuario de GNL de Son My y la central eléctrica de Son My.
Por lo tanto, para impulsar el desarrollo de tres pilares económicos en 2024, incluido el industrial, el presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, solicitó que, a toda costa, se determinen los precios específicos de los terrenos de dos parques industriales, Son My I y Tan Duc, lo antes posible en 2024, con el fin de impulsar proyectos de inversión, especialmente proyectos y obras nacionales clave en la zona de Ham Tan. A finales de febrero de 2024, la provincia organizará la ceremonia para anunciar la planificación de la provincia de Binh Thuan para el período 2021-2030, con miras a 2050, y, al mismo tiempo, promover la inversión.
Los departamentos y sucursales recomiendan urgentemente al Comité Popular Provincial que establezca y ajuste planes de acuerdo con la Planificación Provincial, como la planificación urbana, la planificación rural y los planes de zonificación de comunas, distritos y pueblos. En particular, los tres planes de zonificación costera, los departamentos y sucursales deben acelerar la construcción para atraer proyectos estratégicos, enfatizó el presidente del Comité Popular Provincial. Al mismo tiempo, le preocupa que Binh Thuan lleve tres años esperando la modificación del Decreto 44 y la Circular 36. Tras una revisión general, hasta 47 proyectos se encuentran estancados con precios de terreno específicos, siguiendo el modelo de "dejar atrás las obras antiguas, añadir nuevas". Entre ellos, hay proyectos que llevan 10 años esperando, como NovaWorld Phan Thiet. A través de la prensa y de peticiones, las empresas esperan pronto tener precios de terreno específicos para establecer los próximos procedimientos, ya que deben pagar intereses bancarios de hasta 50 mil millones de VND a diario. O bien otros negocios también están cubiertos por otros costos mientras esperan precios específicos del terreno...
La Ley de Tierras de 2024 (enmendada), aprobada por la Asamblea Nacional a finales de enero de 2024, normalmente tarda alrededor de un año en entrar en vigor. Para enmendar el Decreto 44 y luego la Circular 36, tenemos que esperar a que se promulgue la Ley de Tierras de 2024. Hemos esperado los últimos tres años, y ahora, un año más, las empresas no pueden soportarlo más, no pueden esperar más, todas las empresas se irán. Al comparar cuidadosamente las dificultades y los obstáculos en la valoración específica de la tierra, vemos que todavía hay muchos problemas. Por ejemplo, no hay proyectos para comparar, si no establecemos precios específicos de la tierra para ningún proyecto, ¿cómo podemos tener algo para comparar? Por lo tanto, debemos averiguar por qué hay problemas, dónde están y cuáles son. ¿Es tan difícil que no podemos hacerlo o tenemos miedo de hacerlo? - El presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, lo declaró claramente.
Sentido de responsabilidad
A partir de ahí, el Presidente del Comité Popular Provincial solicitó a los departamentos, sucursales y localidades que consideraran urgente la eliminación de las dificultades y obstáculos en el sector inmobiliario, centrándose en su solución bajo el principio de que la dificultad corresponde a la autoridad del nivel correspondiente, y que este la resolverá; sin presionar, evadir, temer errores ni asumir responsabilidades. Al mismo tiempo, se debe aprovechar al máximo la orientación de los ministerios y sucursales, especialmente del grupo de trabajo del Primer Ministro, para la eliminación de las dificultades. En consecuencia, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Finanzas y los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades deben determinar con urgencia los precios específicos de los terrenos para calcular las tarifas de uso del suelo para los proyectos que han asignado o arrendado terrenos, creando las condiciones para que los proyectos establezcan los próximos procedimientos. Recientemente, se han adquirido experiencia y métodos para la evaluación de los precios específicos de los terrenos de dos proyectos turísticos, lo que permitirá continuar la solución de otros proyectos. Se espera completar la evaluación de los precios específicos de los terrenos de los proyectos restantes para 2024.
Esto significa que los departamentos y localidades seguirán adhiriendo al Decreto 44 y la Circular 36 para determinar los precios específicos de los terrenos, sin que las empresas tengan que esperar más. En particular, en el pasado, tras la clasificación de 47 proyectos, los líderes del Comité Popular Provincial celebraron reuniones para cada grupo temático de proyectos y emitieron avisos de conclusiones y directrices tras las reuniones para eliminar las dificultades y obstáculos de cada proyecto y grupo de proyectos. Por lo tanto, 2024 puede considerarse el momento de identificar y eliminar claramente los obstáculos para determinar los precios específicos de los terrenos para cada uno de los proyectos mencionados.
Cabe destacar que, al aprobarse la Ley de Tierras de 2024, también se revelaron muchos otros problemas relacionados con la espera de los últimos tres años. Anteriormente, se esperaba con gran expectativa que, tras la modificación y complementación del Decreto 44 y la Circular 36, se resolvieran los precios de arrendamiento de terrenos para proyectos con pagos anuales en la provincia. Según los borradores presentados para comentarios a los Comités Populares provinciales, los ministerios competentes y los miembros del Gobierno, para los precios de los terrenos de proyectos con pagos anuales de arrendamiento que el Comité Popular Provincial no haya publicado, se aplicará el método del coeficiente de ajuste. Es decir, el precio del terreno en la tabla de precios se multiplica por el coeficiente de ajuste anual y luego se suma al tipo de interés anual promedio a largo plazo de cuatro bancos estatales. Sin embargo, según el último borrador, del 5 de enero de 2024, este contenido ha cambiado.
Específicamente, el método del coeficiente de ajuste solo se aplica a proyectos a los que se les asignaron terrenos, se arrendaron terrenos o se les cambió el uso del suelo antes del 1 de enero de 2005. Los proyectos posteriores al 1 de enero de 2005 deben tener precios de terreno específicos basados en los tres métodos de superávit, comparación e ingresos. Si el Decreto 44 se modifica según este borrador, será aún más difícil determinar los precios de los terrenos de proyectos anteriores, debido a que la información recopilada para determinar los costos de desarrollo, los ingresos de desarrollo y los activos comparativos para realizar la valoración de activos es muy difícil, o incluso inexistente. En ese momento, el método de cálculo del precio del terreno utilizará muchos factores supuestos sin información de verificación y comparación, lo que aumentará considerablemente el riesgo de errores y de juicios erróneos en el proceso de determinación del precio del terreno. Esta es la preocupación de los líderes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Encontrar precios específicos de terrenos es inherentemente complejo. Sin embargo, antes de la oportunidad de 2024, los organismos pertinentes deben esforzarse por resolver el problema de los precios específicos de los terrenos para apoyar a las empresas en la rápida implementación de proyectos. De este modo, también se contribuye a que la provincia se acerque a los resultados establecidos en la Resolución del XIV Congreso Provincial del Partido, período 2020-2025.
Lección 1: “Eliminar” los precios del suelo con cautela
BICH NGHI - FOTO DE N. LAN
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