Ciudad Ho Chi Minh utiliza el DOT para reconstruir un espacio superurbano

El modelo de desarrollo urbano orientado al tránsito (DOT) debe identificarse como la columna vertebral de la reconstrucción de la ciudad de Ho Chi Minh después de la fusión.

El sistema de metro abre nuevos espacios para la economía de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

La fusión de Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau no es simplemente un cambio en el mapa administrativo.

La resonancia entre un centro de servicios financieros, una capital industrial y una puerta marítima internacional promete crear un polo de crecimiento económico unificado con una competitividad excepcional.

Premisas para la implementación del TOD

Al mismo tiempo, la presión sobre la infraestructura, la vivienda y los servicios públicos aumenta exponencialmente, lo que exige una visión de planificación y un marco institucional superiores. De lo contrario, la megaciudad de Ciudad Ho Chi Minh corre el riesgo de convertirse en un gigante descontrolado. En ese momento, los viejos problemas no solo no se resolverán, sino que se agravarán.

En este contexto, el modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT) se identificó como la columna vertebral de esta reconstrucción. La decisión de fusión, inadvertidamente, dejó obsoletos los planes individuales previos, a la vez que creó una oportunidad única para diseñar una red ferroviaria urbana completamente nueva con una escala de aproximadamente 1000 km.

Esto no es simplemente la suma de proyectos antiguos, sino una estrategia para crear espacio, con una red de metro no solo radial, sino también de gran alcance, con conexiones interregionales sustanciales. Proyectos como la extensión de la línea 1 del metro hasta Binh Duong , la línea ferroviaria Thu Thiem-Long Thanh o la línea Ciudad Ho Chi Minh-Can Gio (que puede llegar hasta Vung Tau) son los primeros elementos de esta columna vertebral.

La red de transporte mencionada será la base para implementar el modelo DOT a un nivel superior, similar a lo que han hecho Tokio o Seúl. Este enfoque convertirá cada estación de metro no solo en un punto de tránsito, sino también en el núcleo de un centro urbano vibrante, autosuficiente en servicios y empleo.

El sistema ferroviario se convierte en una herramienta para reorganizar el espacio de toda Ciudad Ho Chi Minh, promoviendo un desarrollo equilibrado y reduciendo la presión sobre la zona central. Sin embargo, para hacer realidad esta visión, el gobierno municipal debe eliminar tres obstáculos inherentes a las políticas, que ahora son más complejos a escala regional.

Replanificación del espacio urbano

El primero es el problema de la tierra . La concentración de grandes fondos de tierras para proyectos de desarrollo territorial mediante mecanismos administrativos tradicionales de recuperación está revelando numerosas deficiencias, como retrasos, costos elevados y conflictos sociales. Muchos países han aplicado con éxito una herramienta más eficaz: el modelo de "reajuste de tierras".

Ciudad Ho Chi Minh se propone desarrollar centros comerciales y de servicios de alta calidad asociados al desarrollo urbano sostenible (DOT) - Foto: QUANG DINH

Bajo este modelo, el Estado y la ciudadanía cooperan para replanificar el espacio, compartiendo los beneficios del aumento del valor del suelo tras la inversión en infraestructura. Las personas se convierten en socios, en lugar de sujetos cuyas tierras se recuperan. Si bien este concepto no se ha institucionalizado claramente en la Ley de Tierras de 2024, la investigación y la aplicación piloto son requisitos urgentes para acelerar la implementación del proyecto y minimizar los conflictos.

En segundo lugar, y crucial, está la cuestión financiera . El presupuesto estatal no puede asumir el costo de cientos de miles de millones de VND solo para la red de infraestructura de transporte, mientras que estos proyectos generan un enorme valor añadido para los bienes inmuebles privados circundantes. Sin un mecanismo eficaz para la recuperación del valor del suelo, los beneficios irán a parar a un grupo de propietarios, mientras que el presupuesto debe asumir la totalidad del costo de la inversión.

Afortunadamente, recientes avances jurídicos como la Resolución 98/2023/QH15 y la Resolución 188/2025/QH15 han proporcionado a Ciudad Ho Chi Minh importantes herramientas piloto.

En consecuencia, la ciudad puede utilizar el presupuesto de inversión pública para compensación y reasentamiento para crear terrenos limpios alrededor de las estaciones de metro y las principales intersecciones de tráfico, y luego subastar terrenos para atraer recursos sociales.

Al mismo tiempo, el 100 % de los ingresos provenientes del aumento del valor del suelo en la zona DOT se retendrá y se reinvertirá en el sistema ferroviario urbano. Esta es la clave para crear un ciclo financiero sostenible y reducir la dependencia del presupuesto estatal.

En tercer lugar, está el desafío de la equidad social . La experiencia internacional demuestra que la renovación urbana conduce casi inevitablemente al fenómeno de la gentrificación, ya que el alza de los precios inmobiliarios expulsa a las comunidades de bajos ingresos de sus hogares tradicionales.

A escala megaurbana, este riesgo podría provocar una profunda segregación espacial. Para prevenir esta situación, las políticas de vivienda inclusiva deben ser parte integral de todo proyecto de desarrollo territorial participativo.

La Ley de Vivienda de 2023 y sus decretos rectores han creado un marco jurídico flexible que faculta a las autoridades locales para exigir a los proyectos de desarrollo urbano contribuciones sustanciales al fondo de vivienda social, ya sea mediante la asignación de terrenos, la permuta de terrenos o el pago de una cantidad. La aplicación sistemática y rigurosa de este principio garantizará que los beneficios del desarrollo se distribuyan equitativamente, en lugar de concentrarse en un solo grupo de beneficiarios.

Para convertir esta oportunidad histórica en una fórmula para la reconstrucción urbana, Ciudad Ho Chi Minh debe priorizar la construcción de bases institucionales, una tarea silenciosa pero fundamental. En lugar de dispersar recursos, opte por un proyecto piloto estratégico ubicado en el antiguo límite administrativo, como la zona de conexión entre las ciudades de Thu Duc y Di An a lo largo de la Línea 1 del Metro.

La región está bien posicionada para convertirse en un “laboratorio de políticas”, probando y perfeccionando un conjunto de herramientas que abarcan desde el reajuste de tierras, la captura de valor de la tierra y las políticas de vivienda inclusiva.

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NGUYEN THANH HUNG

Fuente: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm