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| El mercado inmobiliario industrial de Vietnam atraviesa un período de fuerte transformación, convirtiéndose en un punto destacado en el contexto de una economía global volátil. (Fuente: VnEconomy) |
Con una tasa de crecimiento del PIB estable de alrededor del 6-7% anual, flujos continuos de capital de IED hacia los sectores manufacturero y de alta tecnología y un sistema de infraestructura de transporte mejorado sincrónicamente, este segmento está remodelando el mapa de la inversión nacional.
Las tasas de ocupación en los principales parques industriales alcanzaron el 80-89%, mientras que los precios de alquiler de terrenos industriales aumentaron entre un 4 y un 5% anual, lo que refleja la atracción de la ola de cambio de producción global y la estrategia "China +1" de las corporaciones multinacionales.
Impulsores del crecimiento: la entrada de IED y los cambios en la cadena de suministro: Vietnam atrajo 38.230 millones de dólares de IED en 2024, concentrándose en proyectos de alta tecnología como la fabricación de semiconductores, componentes electrónicos y energías renovables. Empresas como Samsung, LG y Foxconn continúan expandiendo sus operaciones, lo que genera demanda de 1,2 millones de metros cuadrados de espacio de fabricación en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Esta tendencia se debe a su ubicación estratégica en la cadena de suministro de Asia- Pacífico , junto con un incentivo fiscal corporativo del 10 % para proyectos de alta tecnología.
Distribución espacial y dinámica de precios: La región Norte registrará una superficie de absorción de 400 ha para 2024, concentrada en Hai Phong y Bac Ninh, con un precio promedio de alquiler de 137 USD/m², un aumento interanual del 4,2 %. Mientras tanto, la región Sur mantendrá una tasa de ocupación del 89 % en zonas industriales clave como Binh Duong y Dong Nai, donde los precios de alquiler alcanzaron los 175 USD/m² gracias a la demanda de los sectores de la logística y el comercio electrónico. Cabe destacar que la región Central se perfila como un nuevo destino con precios competitivos de 60-90 USD/m², atrayendo proyectos multimillonarios de Luxshare y Foxconn en Nghe An.
Transformación del modelo de desarrollo: En lugar del modelo tradicional, los parques industriales de nueva generación integran tres niveles de servicios: infraestructura inteligente (IoT, 5G), ecosistema empresarial de apoyo y servicios multifuncionales (centro de I+D, zona de viviendas para trabajadores). El modelo de fábrica de gran altura ahorra un 40 % de superficie, lo que permite el alquiler flexible de módulos. Se está aplicando en numerosas provincias y ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Tay Ninh, Ba Ria-Vung Tau, Long An, Hai Duong, Bac Ninh...
El mercado inmobiliario industrial de Vietnam está experimentando importantes tendencias de desarrollo. Además, se abren nuevas oportunidades de inversión en diversas áreas, desde zonas económicas clave hasta provincias y ciudades emergentes.
Desarrollo de infraestructura industrial ecológica: El gobierno aspira a que el 30 % de los parques industriales obtengan la certificación LEED/ecológica para 2030, lo que generará oportunidades para proyectos que utilizan materiales reciclados, sistemas de energía solar en azoteas y sistemas de tratamiento de aguas residuales con recirculación. El proyecto del Complejo Industrial Coreano en Hung Yen, con una inversión total de 6.083 billones de VND, es un ejemplo típico de esta tendencia.
Expansión al mercado secundario: Provincias como Dak Lak, Phu Tho y Tay Ninh atraen a inversores gracias a sus abundantes terrenos e incentivos especiales. El proyecto del Parque Industrial Phu Xuan, de 313 hectáreas en Dak Lak, y la Fase 2 del Parque Industrial Bac Dong Phu en Binh Phuoc prometen una rentabilidad por alquiler del 12-15 % anual gracias a precios de terrenos un 40 % inferiores a los de zonas clave.
Logística moderna y transporte multimodal: Se prevé que la demanda de almacenamiento frigorífico industrial para las industrias alimentaria y farmacéutica aumente un 25 % anual, mientras que los centros de distribución regionales (CDR) de Cai Mep (Ba Ria-Vung Tau) y Lac Hong (Hai Phong) carecen de 500 000 m² de espacio. Los inversores pueden combinar modelos de almacén inteligente con sistemas de gestión de inventario con IA integrada y cross-docking para optimizar la cadena de suministro.
Industria 4.0 e innovación: La implementación del 5G en zonas industriales clave permite la aplicación de robots autónomos y sistemas de monitorización de la producción en tiempo real. En el Parque Tecnológico Hoa Lac, Nestlé e Intel están probando un modelo de "fábrica digital" que utiliza gemelos digitales, con el que se espera un ahorro del 15 % en costes operativos.
Desarrollo de un ecosistema industrial cerrado: La tendencia a formar clústeres industriales especializados (CLKCN) está en auge, como el clúster de electrónica en Bac Ninh-Vinh Phuc o el centro textil en Long An. Estos parques industriales integran desde materias primas hasta la producción auxiliar, reduciendo en un 30 % los costos logísticos para las empresas.
Adaptación a la política global de impuestos mínimos: Según la normativa de la OCDE, las empresas multinacionales deben pagar un impuesto mínimo del 15 % a partir de 2024, lo que las incentiva a invertir en infraestructura verde y bienestar social. Esto abre oportunidades para proyectos de viviendas para trabajadores de alta calidad y centros de formación profesional en parques industriales.
A pesar de las numerosas oportunidades de desarrollo, el mercado inmobiliario industrial de Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. Resolverlos requiere políticas adecuadas, una fuerte inversión empresarial y la participación de las agencias gestoras.
Riesgos legales y de planificación: La superposición de planes en el 28% de los parques industriales provinciales requiere un mecanismo de coordinación intersectorial. El Ministerio de Planificación e Inversión está implementando una plataforma digital SIG en la gestión de suelo industrial en 15 provincias.
Presión competitiva de los países vecinos: Para mantener su ventaja sobre Tailandia e Indonesia, Vietnam necesita mejorar su índice logístico (actualmente en el puesto 39/160) mediante el desarrollo de puertos de aguas profundas y sistemas de depósito aduanero. Se están acelerando el proyecto del puerto de Cai Mep y la conexión ferroviaria entre Lao Cai y Hai Phong.
Transición energética en la industria: Según el compromiso de la COP28, al menos el 20% de la electricidad en las zonas industriales debe provenir de fuentes renovables para 2030. Se está fomentando el modelo PPP para la instalación de sistemas de energía solar en tejados y baterías de almacenamiento de energía mediante incentivos fiscales.
Según el Anuario de bienes raíces industriales de Vietnam: Plan de desarrollo hasta 2030 , el mercado inmobiliario industrial de Vietnam enfrenta una oportunidad "de oro" para convertirse en el centro de fabricación inteligente de la ASEAN, especialmente en las industrias de alta tecnología y logística.
Los inversores deben centrarse en tres pilares: desarrollar parques industriales verdes que integren energías renovables, construir un ecosistema industrial cerrado según la cadena de valor y aplicar tecnología digital en la gestión de infraestructura.
Al mismo tiempo, equilibrar el crecimiento y el desarrollo sostenible a través de estrictos mecanismos de monitoreo ambiental será clave para mantener el atractivo a largo plazo de este segmento.
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