En los últimos 10 años, los precios de la vivienda en Vietnam han aumentado decenas de veces.

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La oferta limitada hace subir los precios de las viviendas

Desde 2018, las políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de las agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario han provocado una grave caída en la oferta de bienes raíces residenciales.

La demanda de viviendas aumenta constantemente, lo que “presiona” la oferta y empuja los precios de los inmuebles a marcar continuamente nuevos niveles.

Los datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs) muestran que en los últimos 10 años, los precios de los bienes raíces han aumentado decenas de veces. Solo en 2021, los precios promedio de las viviendas crecieron dos dígitos, incluso muchas veces durante el mismo período.

En los últimos 10 años, los precios de la vivienda en Vietnam han aumentado decenas de veces. — Es probable que los precios de los bienes raíces aumenten en mercados con escasez de oferta, especialmente en tipos de propiedades con alta demanda. (Foto: LD)

Las bajas tasas de interés y una inflación récord son factores que contribuyen al fuerte aumento de los precios de las viviendas, pero el núcleo del problema es la escasez de oferta.

Según el Ministerio de Construcción , con la actual tasa de crecimiento poblacional y la demanda de vivienda, se deben agregar alrededor de 70 millones de metros cuadrados de viviendas urbanas cada año. Así, con la actual situación de desarrollo de la oferta, según estimaciones de VARS, cada año Vietnam tendrá un déficit de alrededor de 300.000 unidades de vivienda debido a la aparición de nuevos hogares urbanos, especialmente por la necesidad de "vivir separado" de la generación joven que se separa de las familias extendidas.

Esta grave escasez seguramente hará subir aún más los precios de las viviendas. Sin embargo, esta escasez no se está produciendo en todos los segmentos, lo que significa que no todos los precios de las propiedades se verán afectados de la misma manera.

De hecho, la escasez de oferta sólo se produce en determinadas zonas y segmentos.

En consecuencia, mientras que las zonas rurales, las periferias de las grandes ciudades o en las ciudades de tipo III y IV cuentan con una oferta suficiente o incluso excedente, las zonas urbanas se enfrentan a una presión de sobrecarga debido a la creciente demanda de vivienda.

Si analizamos el panorama general, si bien la oferta de bienes raíces residenciales, especialmente viviendas asequibles, es y probablemente seguirá siendo escasa en el futuro, los inmuebles turísticos de alto valor están presentes en las carteras de inventario de la mayoría de los gigantes inmobiliarios.

Los precios seguirán subiendo a un ritmo más lento

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARs, dijo que, como un producto altamente localizado, los precios de los bienes raíces aumentarán a ritmos diferentes en diferentes regiones y mercados, dependiendo principalmente del equilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, es poco probable que los precios generales de las viviendas aumenten mucho para 2024.

De hecho, las soluciones drásticas para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario han sido efectivas. El lado de la oferta del mercado tiene acceso a los flujos de crédito. Sin embargo, los préstamos para vivienda muestran una tendencia a la baja.

Porque en el contexto de dificultades económicas , los préstamos hipotecarios para satisfacer las necesidades reales de vivienda no son la principal prioridad de las personas en el momento actual. Además, la oferta existente en el mercado no se corresponde con las necesidades y capacidades financieras de la mayoría.

Al mismo tiempo, las condiciones crediticias "estrictas" y difíciles de satisfacer, junto con un entorno de inversión y de negocios riesgoso, obligan a los inversores a ser más cautelosos, lo que hace que el número de clientes potenciales que participan en el mercado también disminuya. Las dificultades en el desarrollo de proyectos de vivienda social, incluyendo la gestión de trámites de inversión, acceso a capital, ventas, etc., también afectarán directamente a los precios de la vivienda porque inciden en el avance de la entrega y construcción de las viviendas.

“Cuanto más tarde en solucionarse los problemas de entrada antes mencionados, más probable será que los precios de la vivienda sigan subiendo”, afirmó Dinh.

Recientemente, el riesgo de morosidad ha aumentado, obligando a los bancos a vender continuamente miles de productos inmobiliarios para recuperar la deuda. Se espera que en el próximo período venzan millones de préstamos garantizados por bienes inmuebles.

El resultado de los préstamos y el modo en que el “deudor” decide manejar estas finanzas pueden afectar los precios de las viviendas. Ya sea que los prestatarios opten por vender sus casas o por una ejecución hipotecaria, esto aumentará la oferta de viviendas, desacelerando así la tasa de aumento de precios en el mercado.

En los últimos 10 años, los precios de la vivienda en Vietnam han aumentado decenas de veces. Imagen 2 — Los VAR recomiendan políticas crediticias que limiten la especulación. (Foto: DM)

Sin embargo, VARS prevé que el segmento de apartamentos en las grandes ciudades seguirá aumentando de forma constante porque la oferta aún no ha alcanzado el ritmo de la demanda de los clientes y de los inversores.

Al mismo tiempo, la mayoría de los próximos proyectos en Hanoi y Ho Chi Minh se ubican en distritos alejados del centro, donde los fondos para tierras aún son abundantes. La infraestructura en constante mejora seguirá elevando aún más el nivel de precios de estos proyectos en el futuro.

Para aumentar el acceso a viviendas seguras y asequibles para las personas en el contexto del crecimiento de la población y la urbanización, el Sr. Dinh dijo que Vietnam necesita resolver el eslabón más importante en la cadena del aumento de los precios inmobiliarios: la falta de oferta, debido a que la tierra no se utiliza de manera óptima.

Al mismo tiempo, también es necesario utilizar herramientas para regular la oferta y la demanda para que el mercado se desarrolle sustancialmente.

Según VARS, en primer lugar, es necesario reforzar la disciplina en la planificación, evaluación, aprobación y ejecución. Las autoridades competentes deben utilizar eficazmente las herramientas para establecer y ajustar los planes de planificación y uso del suelo, y regular la oferta asignando fondos de tierras para el desarrollo de viviendas justo cuando se establece la planificación.

Al mismo tiempo, la gente debe tener la oportunidad de conocer y aportar ideas a la planificación y al uso del territorio. Utilizar la tierra para el propósito correcto, de manera económica y maximizar su "valor de uso".

En segundo lugar, es necesario eliminar la planificación "suspendida" y construir un corredor legal separado para el comercio de tierras en las áreas planificadas. Al mismo tiempo, es necesario controlar estrictamente la experiencia de gestión y la capacidad financiera del contratista para garantizar el progreso del proyecto, evitar pérdidas financieras y desperdicio de recursos.

Cuanto mayor sea la demanda especulativa, cuanto más fuera de control esté, más aumentará el precio de los inmuebles, fluctuará con gran amplitud, reduciendo el acceso de las personas a la vivienda. Por tanto, es necesario estudiar la opción de aplicar un tipo impositivo adecuado a los activos acumulados en función de la cantidad y escala de bienes inmuebles poseídos para reducir el incentivo a la especulación.

Además, deberían existir políticas crediticias para limitar la especulación como aplicar tipos de interés más altos al comprar una segunda, tercera, etc. propiedad.

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