La gestión y el uso de los fondos de mantenimiento en algunos edificios de apartamentos no son transparentes y los inversores se los apropian y utilizan de manera arbitraria, según el Comité de Derecho.
El reciente informe de seguimiento temático "Aplicación de políticas y leyes sobre gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos" del Comité de Derecho señaló muchas limitaciones en la gestión y utilización de los fondos de mantenimiento de edificios de apartamentos.
Muchos inversores no entregan, entregan tarde o sólo entregan una parte del fondo de mantenimiento al consejo de administración; no pagan los fondos de mantenimiento de las zonas que son de propiedad privada de los inversores; destinan los fondos de mantenimiento a otros fines y ni siquiera son abiertos y transparentes en su gestión y uso.
Hay inversionistas que abren varias cuentas al mismo tiempo para recibir fondos de mantenimiento de los compradores de apartamentos, pero no lo registran en el contrato de compra o arrendamiento del apartamento.
Presidente del Comité de Derecho, Hoang Thanh Tung. Foto: Medios de la Asamblea Nacional
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014, la gestión y el uso de los fondos de mantenimiento de las zonas comunes de los edificios de apartamentos se realizan en dos fases. En la primera fase, antes de organizar la primera conferencia de edificios de apartamentos, el inversor es responsable de recaudar y gestionar los fondos de mantenimiento. En la segunda fase, tras constituir la junta directiva del edificio (elegida por los residentes para su gestión), el inversor debe transferir los fondos de mantenimiento a esta junta para su gestión y uso conforme a la normativa.
Sin embargo, en realidad, durante la fase de cobro de la cuota de mantenimiento, no se ha constituido el consejo de administración. Los inversores a menudo no abren una cuenta de depósito separada para administrar la cuota de mantenimiento cobrada a los compradores de vivienda, sino que la combinan con su propia cuenta. Esto da lugar a que los inversores malversen y utilicen la cuota de mantenimiento para fines indebidos, y tengan disputas con los residentes.
Además, según el Comité de Derecho, las leyes actuales no tienen sanciones suficientemente fuertes para manejar los casos de falta de pago de las tasas de administración y operación de los edificios de apartamentos; las regulaciones sobre los artículos de trabajo que pueden utilizar el fondo de mantenimiento no son específicas, y no hay instrucciones sobre pagos adicionales después de utilizar el 2% del fondo de mantenimiento (calculado sobre el valor del apartamento).
Algunas juntas directivas incumplieron el uso de los fondos de mantenimiento y no comprendieron plenamente las disposiciones de la ley de vivienda, lo que generó desacuerdos y disputas con inversores y residentes. "Incluso hubo casos en que la junta directiva incitó a los residentes a presentar quejas, se congregaron en grandes grupos y generaron inseguridad y desorden", señala el informe.
Respecto a la causa, la Delegación de Supervisión evaluó que el papel de gestión estatal de los organismos especializados y de las autoridades locales en algunos lugares no se ha desempeñado bien.
La Comisión de Derecho propuso modificar la Ley de Vivienda con el fin de prohibir en la Ley de Vivienda el no pago de las cuotas de mantenimiento por parte de propietarios e inversores de viviendas, como base para que el Gobierno emita reglamentos sobre sanciones administrativas y aplique medidas para garantizar su cumplimiento.
En respuesta a VnExpress , el Sr. Le Thanh Hoan, miembro titular del Comité Jurídico, afirmó que la normativa vigente sobre la gestión y el uso de los fondos de manutención aún presenta lagunas. La más común es que los miembros de la junta directiva gasten el dinero de forma incorrecta, arbitraria o en beneficio de grupos para lucrarse con el fondo de manutención. "Esta conducta se ha registrado en muchos lugares y es causa de numerosas demandas", afirmó.
Normalmente, la junta directiva debe informar y explicar detalladamente todos los gastos, el uso de los fondos de mantenimiento y recibir la opinión de los residentes. Sin embargo, algunas juntas directivas abusan de su poder, gastan los fondos de forma poco transparente y se aprovechan de la selección de los contratistas de administración y operación de los edificios para obtener comisiones.
"Como reemplazar baldosas rotas, mantener los ascensores antes de su fecha límite y elegir contratistas poco confiables para compartir las ganancias. Todas estas son historias de la vida real, pero las regulaciones legales actuales son muy difíciles de regular", dijo el Sr. Hoan, quien cree que "poner decenas de miles de millones de dongs en fondos de mantenimiento en manos de individuos" puede fácilmente generar negatividad.
El miembro titular del Comité de Derecho propuso que la gestión y el uso del fondo de mantenimiento cuenten con un consejo de supervisión independiente del consejo de administración. Los miembros del consejo de supervisión tienen derecho a supervisar las fluctuaciones y el saldo de la cuenta del fondo de mantenimiento. El consejo de supervisión también tiene derecho a participar en la selección de contratistas, unidades de gestión, proveedores de servicios para el edificio de apartamentos, la elección de bancos y las condiciones de depósito del fondo de mantenimiento.
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