Comisión de Derecho: «El uso de los fondos de mantenimiento en algunos edificios de apartamentos no es transparente».

Según el Comité de Leyes, la gestión y el uso de los fondos de mantenimiento en algunos edificios de apartamentos no son transparentes, y los inversores se apropian de ellos y los utilizan arbitrariamente.

El reciente informe temático de seguimiento "Aplicación de políticas y leyes sobre gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos", elaborado por el Comité de Derecho, señaló numerosas limitaciones en la gestión y el uso de los fondos destinados al mantenimiento de edificios de apartamentos.

Muchos inversores no entregan, entregan tarde o solo entregan parcialmente los fondos de mantenimiento a la junta directiva; no pagan los fondos de mantenimiento de las áreas de propiedad privada de los inversores; se apropian de los fondos de mantenimiento para otros fines, y ni siquiera son abiertos y transparentes en la gestión y el uso.

Existen inversores que abren múltiples cuentas al mismo tiempo para recibir fondos de mantenimiento de los compradores de apartamentos, pero no lo registran en el contrato de compraventa o de arrendamiento con opción a compra del apartamento.

Presidente del Comité de Derecho, Hoang Thanh Tung. Foto: Medios de la Asamblea Nacional — Presidente del Comité de Derecho, Hoang Thanh Tung. Foto: *Medios de la Asamblea Nacional*

De acuerdo con la Ley de Vivienda de 2014, la gestión y el uso de los fondos de mantenimiento de las zonas comunes de los edificios de apartamentos se realizan en dos fases. En la primera fase, antes de la celebración de la primera junta de propietarios, el promotor es responsable de la recaudación y gestión de dichos fondos. En la segunda fase, tras la constitución de la junta de propietarios (elegida por los residentes para la gestión del edificio), el promotor debe transferir los fondos de mantenimiento a dicha junta para su gestión y uso conforme a la normativa vigente.

Sin embargo, en la práctica, durante el periodo de cobro de las cuotas de mantenimiento, la junta directiva no está constituida. Los inversores suelen no abrir una cuenta bancaria independiente para gestionar las cuotas de mantenimiento recaudadas de los compradores de vivienda, sino que las combinan con su propia cuenta. Esto conlleva situaciones en las que los inversores se apropian indebidamente de las cuotas de mantenimiento y hacen un mal uso de ellas, lo que genera conflictos con los residentes.

Además, según el Comité de Leyes, las leyes actuales no contemplan sanciones suficientemente severas para abordar los casos de impago de las cuotas de administración y operación de edificios de apartamentos; las regulaciones sobre las partidas de trabajo que pueden utilizar los fondos de mantenimiento no son específicas, y no existen instrucciones sobre pagos adicionales una vez agotado el 2% del fondo de mantenimiento (calculado sobre el valor del apartamento).

Algunas juntas directivas incumplieron el uso de los fondos de mantenimiento y desconocían las disposiciones legales en materia de vivienda, lo que generó desacuerdos y disputas con inversores y residentes. «Incluso se dieron casos en los que la junta directiva incitó a los residentes a presentar quejas, congregándose en gran número y provocando inseguridad y desorden», señala el informe.

Respecto a la causa, la Delegación Supervisora evaluó que la función de gestión estatal de los organismos especializados y las autoridades locales en algunos lugares no se ha desempeñado correctamente.

La Comisión de Derecho propuso enmendar la Ley de Vivienda para que el impago de las cuotas de mantenimiento por parte de los propietarios e inversores de apartamentos se considere un acto prohibido en dicha ley, como base para que el Gobierno emita reglamentos sobre sanciones administrativas y aplique medidas para garantizar su cumplimiento.

En respuesta a VnExpress , el Sr. Le Thanh Hoan, miembro de tiempo completo del Comité de Derecho, afirmó que la normativa vigente sobre la gestión y el uso de los fondos de mantenimiento aún presenta deficiencias. La más común es que los miembros de la junta directiva malgasten el dinero, lo hagan de forma arbitraria o utilicen intereses particulares para lucrarse con dicho fondo. «Esta conducta se ha documentado en numerosos casos y es la causa de muchas demandas», declaró.

Normalmente, la junta directiva debe informar y explicar detalladamente todos los gastos, el uso de los fondos de mantenimiento y recabar la opinión de los residentes. Sin embargo, algunas juntas directivas abusan de su poder, gastan los fondos de forma poco transparente y se aprovechan de la selección de las empresas de gestión y operación del edificio para recibir comisiones.

«Como reemplazar baldosas rotas, dar mantenimiento a los ascensores antes de su fecha de vencimiento y elegir contratistas poco confiables para compartir las ganancias. Son historias reales, pero las regulaciones legales actuales son muy difíciles de aplicar», dijo el Sr. Hoan, quien cree que «poner decenas de miles de millones de dongs en fondos de mantenimiento en manos de particulares» puede fácilmente tener consecuencias negativas.

El miembro de tiempo completo del Comité de Derecho propuso que la gestión y el uso del fondo de mantenimiento estén a cargo de un consejo de supervisión, independiente del consejo de administración. Los miembros del consejo de supervisión tienen derecho a monitorear las fluctuaciones y el saldo de la cuenta del fondo de mantenimiento. Asimismo, el consejo de supervisión tiene derecho a participar en la selección de contratistas, unidades de administración, proveedores de servicios para el edificio de apartamentos, bancos y condiciones de depósito para el fondo de mantenimiento.

Hijo Ha

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