Al explicar este hecho, el Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, explicó que los precios de los bienes raíces dependen de muchos factores, como el precio del terreno, los costos de construcción y la legalidad, entre otros. Si estos factores se combinan, será difícil para las empresas reducir los precios de los bienes raíces.
En concreto, para un proyecto inmobiliario, el coste del terreno es uno de los costes de entrada más importantes que afectan al precio de salida. En promedio, en zonas urbanas, las tasas de uso del suelo representan alrededor del 10 % del precio de un apartamento, entre el 20 % y el 30 % del precio de una casa adosada de baja altura y alrededor del 50 % del precio de una villa.
En los últimos años, los precios del suelo han aumentado entre un 15% y un 30%, lo que ha impulsado los precios de la vivienda entre un 2% y un 8%.
Es improbable que los precios inmobiliarios bajen a pesar de la escasa liquidez del mercado. (Foto ilustrativa)
En los últimos años, no solo los precios de los terrenos, sino también los de materiales de construcción como el hierro, el acero y la arena, también han experimentado un fuerte aumento. Por ejemplo, los precios del hierro y el acero han aumentado entre un 15 % y un 20 %, mientras que el coste de las materias primas representa entre el 65 % y el 70 % del valor estimado de los proyectos de construcción.
Además, el costo de implementación del proyecto también aumenta debido a numerosos problemas legales que prolongan el tiempo de construcción. El Sr. Tuan indicó que hay proyectos que tardan hasta cuatro o cinco años en completar los trámites legales. Completar los trámites legales del proyecto no es simplemente cuestión de que la empresa acuda al departamento y reciba un despacho oficial, sino que debe esperar la opinión de los departamentos, sucursales y sectores pertinentes. El tiempo de espera para los trámites debe cumplir con la normativa, pero a menudo se retrasa.
“ El tiempo que requieren los procedimientos legales es muy largo y afecta enormemente los costos empresariales ”, afirmó el Sr. Tuan.
El Sr. Tuan también puso un ejemplo: si una empresa compra un terreno por valor de 500 mil millones de VND, perderá anualmente el 10 % del coste de los intereses del préstamo, que asciende a 50 mil millones de VND. La empresa se ve obligada a añadir este coste al precio.
Muchas empresas están ahora estancadas porque, si reducen los precios, sufrirán grandes pérdidas, y si no lo hacen, no podrán vender sus productos. Por lo tanto, con tantos proyectos inconclusos, muchos inversores no quieren construir, sino que buscan socios para la transferencia de activos , comentó el Sr. Tuan.
Compartiendo la misma opinión, el líder de una empresa inmobiliaria con un proyecto sin terminar en Ciudad Ho Chi Minh también reconoció que el enredo legal que ha durado los últimos años ha hecho que la oferta de proyectos inmobiliarios terminados sea bastante rara.
Las empresas tienen dificultades con proyectos antiguos, con casi ningún producto nuevo para vender, mientras que la demanda sigue siendo muy alta, lo que también explica los altos precios de la vivienda. Además, la inflación y las altas tasas de interés también dificultan la reducción de los precios inmobiliarios.
" En caso de tener que reducir el precio, seguramente será una pérdida muy profunda porque la empresa no podrá soportar los costos crecientes del proyecto ", dijo.
Las empresas temen grandes pérdidas si los precios inmobiliarios caen. (Foto ilustrativa)
Según este dirigente, su empresa quiere realmente vender el proyecto para saldar la deuda, pero no es fácil, principalmente porque el proyecto está enredado en cuestiones legales, regulaciones sobre la transferencia... Si el proyecto sigue adelante, cuando el producto salga al mercado, el precio no puede ser barato porque tiene que soportar muchos costos.
Según el Dr. Nguyen Duy Phuong, director de inversiones de DGCapital, hay muchas razones por las que los inversores en proyectos inmobiliarios no optan por reducir los precios de la vivienda.
En particular, se observa que, al implementar un proyecto, el inversor hipotecó tanto el terreno como los activos futuros para obtener capital del banco. La reducción del precio de venta afectará el valor de la garantía en el banco, mientras que el inversor no dispone de otros activos para complementar los préstamos.
Además, muchos proyectos han estado atascados en problemas legales durante años antes de poder salir a la venta. Durante ese tiempo, los inversores aún tienen que asumir el aumento de los intereses y el precio del terreno.
Como alguien que sigue de cerca los desarrollos del mercado inmobiliario y de los negocios, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, dijo que es muy difícil reducir los precios de los bienes raíces porque en el mercado no solo hay negocios nacionales sino también muchos inversores extranjeros.
En consecuencia, las empresas extranjeras que invierten en proyectos a menudo eligen segmentos altos, buenas ubicaciones, documentos legales completos y mayor calidad de producto que los proyectos de inversores nacionales, por lo que el precio no puede ser bajo.
Al vender productos al mercado, siempre calculan la producción para los próximos 2 o 3 años, por lo que el precio suele ser muy elevado. Las empresas extranjeras tienen ventajas en capital y costos de capital, por lo que no se ven presionadas a reducir los precios de venta.
Según el Sr. Quang, uno de los principales obstáculos que dificulta la disminución de los precios de los bienes raíces es que los costos de inversión son demasiado altos.
" En la actual estructura de costos del proyecto, los costos de construcción casi se han duplicado en comparación con hace 4-5 años, de 7-7,5 millones de VND/m3 a más de 12 millones de VND/m2 ", dijo el Sr. Quang.
Del mismo modo, el Sr. Dao Phuc Tuong, director del Vietnam Alpha Fund, dijo que hay tres "razones sensibles" por las que las empresas inmobiliarias no reducen los precios de los inmuebles para aumentar los ingresos y saldar las deudas vencidas.
En primer lugar, la mayoría de los promotores inmobiliarios en Vietnam cuentan con "inversores regulares". Estos son inversores que compran bienes inmuebles directamente del inversor, conocidos temporalmente como inversores F0. Cuando los precios bajan, estos inversores regulares son los primeros en ver afectadas sus ganancias, lo que lleva a los inversores a considerar la inversión.
El segundo punto delicado se relaciona con las garantías. El 70% del valor de las garantías del banco son bienes inmuebles, por lo que una reducción en el precio de venta afectará el valor de las garantías de las empresas inmobiliarias. Cuando el valor de las garantías disminuye, el banco exige a las empresas que las complementen, pero actualmente, este es un requisito extremadamente difícil de cumplir.
En tercer lugar, está la legalidad de los bienes raíces. Muchos proyectos inmobiliarios presentan problemas legales, por lo que, incluso si el precio baja, las empresas siguen sin poder vender en el entorno comercial actual.
“ Esos son tres grupos principales de razones relacionadas que influyen en la decisión de reducir los precios de venta en el mercado primario, además de otras como el aumento del coste del capital. Lógicamente, cuando necesitamos flujo de caja, debemos reducir los precios para sobrevivir, pero los delicados factores intermedios hacen que las empresas deban considerar seriamente antes de decidir reducir los precios ”, afirmó el Sr. Tuong.
Recientemente, el Primer Ministro Pham Minh Chinh presidió la Conferencia "Soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y las empresas, promover el crecimiento y estabilizar la macroeconomía ". El Primer Ministro propuso una serie de soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito. En particular, para las empresas inmobiliarias, solicitó la reestructuración de los segmentos de productos y precios. " En dos conferencias sobre bienes raíces, el Primer Ministro propuso esto, pero hasta la fecha no se ha implementado activamente ", enfatizó.
Chau Anh
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