Opción menos riesgosa para los clientes
Continuando con la VI Sesión, en la mañana del 31 de octubre, la Asamblea Nacional discutió en el salón una serie de contenidos con diferentes opiniones del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado).
Al presentar el informe sobre la explicación, aceptación y revisión del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, dijo:
En cuanto a los principios del negocio de vivienda y las futuras obras de construcción, algunas opiniones coinciden en la necesidad de que en el proyecto de ley se establezcan normas sobre los depósitos, el momento de su recepción y el importe de los mismos.
Algunas opiniones sugieren añadir una regulación de depósitos para garantizar la firma del contrato antes del momento en que las viviendas y obras de construcción que se realicen en el futuro sean elegibles para comenzar a operar. Algunas opiniones coinciden en aceptar depósitos sólo cuando "la casa o el proyecto de construcción cumple las condiciones para su puesta en marcha" y "se han realizado las transacciones de acuerdo a la normativa".
Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh.
Con base en las opiniones del Gobierno , los diputados de la Asamblea Nacional en la 5ª Sesión, las delegaciones de la Asamblea Nacional, los organismos de la Asamblea Nacional y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional (NASC) propusieron dos opciones:
Opción 1: “Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley”.
Esta opción es menos riesgosa para el cliente, la parte más débil en la transacción inmobiliaria. Debido a que el depósito sólo se realiza cuando el inmueble está calificado para el negocio y las dos partes han firmado oficialmente el contrato, las disputas son limitadas.
La limitación de esta opción es que el inversor no tiene la oportunidad de recibir depósitos para asegurar la firma de contratos con clientes potenciales;
La recepción de depósitos de clientes que hayan firmado contratos de compraventa, arrendamiento-compra de casas y futuras obras de construcción no es un depósito para garantizar la firma del contrato sino un depósito para garantizar la ejecución del contrato según lo dispuesto en el artículo 328 del Código Civil. El significado de depósito ya no es tan significativo porque el contrato ya contiene cláusulas sobre el cobro del pago del valor del contrato conforme al avance de la ejecución y cláusulas penales si las partes no cumplen adecuadamente sus obligaciones.
Esta opción fue elegida por el Gobierno y por 15/40 opiniones de delegaciones de la Asamblea Nacional y organismos de la Asamblea Nacional.
Opción 2: “Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de acuerdo con lo convenido con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por un organismo estatal y el inversionista cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley.
El contrato de depósito debe establecer claramente el precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de la casa o proyecto de construcción. "El importe máximo del depósito lo establece el Gobierno, pero no podrá superar el 10% del precio de venta, arrendamiento-compra de viviendas, obras de construcción, garantizando el cumplimiento de las condiciones de desarrollo socioeconómico en cada período, para cada tipo de inmueble".
Esta opción ayuda a los inversores a firmar un contrato de depósito para garantizar la implementación del acuerdo con los clientes potenciales antes de que el inmueble sea elegible para ser puesto en funcionamiento.
La limitación de esta opción es que el proyecto aún no ha comenzado su construcción, por lo que el cliente tiene que asumir el riesgo; En caso de que el inversionista tarde más de lo comprometido para realizar las etapas de diseño técnico, diseñar los planos de construcción, solicitar el permiso de construcción y llevar a cabo la construcción, esto afectará los derechos del cliente y puede generar disputas. La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional propuso que el Gobierno complemente el contenido de la evaluación de impacto del Plan.
Esta opción fue elegida por 20/40 opiniones de delegaciones de la Asamblea Nacional y organismos de la Asamblea Nacional.
Riesgo de aprovecharse de las regulaciones legales
En cuanto a las condiciones para que se pongan en marcha futuras obras de vivienda y construcción, el Sr. Thanh sugirió que no es obligatorio tener un Certificado de Derechos de Uso de Tierras para el área de tierra para la construcción asociada con futuras obras de vivienda y construcción que se pongan en marcha.
La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional acepta y ajusta lo dispuesto en el inciso 8 del artículo 24 y ajusta técnicamente los puntos c) y d) del inciso 2 del artículo 14, en consecuencia: Las operaciones de vivienda y obras de construcción disponibles en proyectos inmobiliarios deben contar con el Certificado de derecho de uso de suelo del área de terreno construida con las obras de vivienda y construcción puestas en operación;
La actividad de obras de vivienda y construcción que se constituya en el futuro no requiere de Certificado de Derecho de Uso de Suelo, pero es obligatorio cumplir con las obligaciones financieras sobre el terreno por el área de terreno afecto a la obra de vivienda y construcción que se ponga en funcionamiento.
Diputados de la Asamblea Nacional en la sesión de debate en la mañana del 31 de octubre.
En lo que respecta a los parqués inmobiliarios, muchas opiniones sugieren no exigir regulaciones, sino solo incentivar las transacciones inmobiliarias a través de parqués inmobiliarios.
La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional aprobó y revisó en el sentido de: Eliminar las regulaciones sobre transacciones inmobiliarias a través de pisos de negociación inmobiliaria en el Capítulo VII del proyecto de Ley; El artículo 7 del suplemento del artículo 8 del proyecto de Ley sobre la política estatal en materia de inversión y negocios inmobiliarios dispone: "El Estado incentiva a las organizaciones y personas físicas a realizar transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, arrendamiento de viviendas, obras de construcción y derechos de uso de tierras a través de las plataformas de negociación inmobiliaria".
El resumen práctico de la implementación de la Ley de Negocios Inmobiliarios en 2014 muestra que los parqués inmobiliarios actuales no son capaces de garantizar la seguridad jurídica de las transacciones y se han dado muchos casos en los que los parqués inmobiliarios han perturbado el mercado.
"Exigir transacciones a través de plataformas de negociación inmobiliaria conlleva el riesgo de aprovecharse de las regulaciones legales, lo que no garantiza el desarrollo de un mercado inmobiliario saludable, seguro y sostenible", afirmó el Sr. Thanh .
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Fuente
![[Actualización] - Thanh Hoa: 55 mil delegados asistieron a la conferencia para difundir e implementar la Resolución de la XI Conferencia del XIII Comité Central del Partido.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/4/16/f1c6083279f5439c9412180dda016c15)
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