¿Por qué no es obligatorio comercializar inmuebles a través del parqué?

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Opción menos riesgosa para los clientes

Continuando con la VI Sesión, en la mañana del 31 de octubre, la Asamblea Nacional discutió en el salón una serie de contenidos con diferentes opiniones del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado).

Al presentar el informe sobre la explicación, aceptación y revisión del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, dijo:

En cuanto a los principios del negocio de vivienda y las futuras obras de construcción, algunas opiniones coinciden en la necesidad de que en el proyecto de ley se establezcan normas sobre los depósitos, el momento de su recepción y el importe de los mismos.

Algunas opiniones sugirieron añadir una cláusula de depósito para garantizar que los contratos se firmen antes de que las obras de vivienda y construcción estén calificadas para su puesta en marcha. Algunas opiniones acordaron aceptar depósitos únicamente cuando «las obras de vivienda y construcción estén calificadas para su puesta en marcha» y «la transacción se haya llevado a cabo conforme a la normativa».

Bienes Raíces - ¿Por qué no es obligatorio negociar bienes raíces a través del piso? — Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh.

Con base en las opiniones del Gobierno , los diputados de la Asamblea Nacional en la 5ª Sesión, las delegaciones de la Asamblea Nacional, los organismos de la Asamblea Nacional y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional (NASC) propusieron dos opciones:

Opción 1: “Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley”.

Esta opción es menos riesgosa para el cliente, la parte más débil en la transacción inmobiliaria. Dado que el depósito solo se realiza cuando el inmueble está apto para operar y ambas partes han firmado oficialmente el contrato, se limita la posibilidad de disputas.

La limitación de esta opción es que el inversor no tiene la oportunidad de recibir depósitos para asegurar la firma de contratos con clientes potenciales;

Recibir depósitos de clientes que han firmado contratos de compraventa, arrendamiento con opción a compra de viviendas y futuras obras de construcción no constituye un depósito para garantizar la firma del contrato, sino un depósito para garantizar su cumplimiento, según lo dispuesto en el artículo 328 del Código Civil. El significado de un depósito ya no es tan relevante, ya que el contrato ya incluye disposiciones sobre el cobro del valor del contrato según el progreso de la obra y cláusulas de penalización en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de las partes.

Esta opción fue elegida por el Gobierno y por 15/40 opiniones de delegaciones de la Asamblea Nacional y organismos de la Asamblea Nacional.

Opción 2: “Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de acuerdo con lo convenido con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por un organismo estatal y el inversionista cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley.

El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra. El importe máximo del arras se establece según la normativa gubernamental, pero no debe superar el 10 % del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra, garantizando el cumplimiento de las condiciones de desarrollo socioeconómico de cada período y tipo de inmueble.

Esta opción ayuda a los inversores a firmar un contrato de depósito para garantizar la implementación del acuerdo con los clientes potenciales antes de que el inmueble sea elegible para ser puesto en funcionamiento.

La limitación de este Plan radica en que el proyecto aún no ha comenzado la construcción, por lo que el cliente debe asumir el riesgo. Si el inversor realiza las etapas de diseño técnico, diseña los planos de construcción, solicita el Permiso de Construcción y prolonga la construcción más tiempo del comprometido, esto afectará los derechos del cliente y podría generar controversias. La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional solicita al Gobierno que complemente el contenido de la evaluación de impacto del Plan.

Esta opción fue elegida por 20/40 opiniones de delegaciones de la Asamblea Nacional y organismos de la Asamblea Nacional.

Riesgo de aprovecharse de las regulaciones legales

En cuanto a las condiciones para que se pongan en marcha futuras obras de vivienda y construcción, el Sr. Thanh sugirió que no es obligatorio tener un Certificado de Derechos de Uso de Tierras para el área de tierra para la construcción asociada con futuras obras de vivienda y construcción que se pongan en marcha.

La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional acepta y ajusta lo dispuesto en el inciso 8 del artículo 24 y ajusta técnicamente los puntos c) y d) del inciso 2 del artículo 14, en consecuencia: Las operaciones de vivienda y obras de construcción disponibles en proyectos inmobiliarios deben contar con el Certificado de derecho de uso de suelo del área de terreno construida con las obras de vivienda y construcción puestas en operación;

La actividad de obras de vivienda y construcción que se constituya en el futuro no requiere de Certificado de Derecho de Uso de Suelo, pero es obligatorio cumplir con las obligaciones financieras sobre el terreno por el área de terreno afecto a la obra de vivienda y construcción que se ponga en funcionamiento.

Bienes raíces - ¿Por qué no es obligatorio negociar bienes raíces a través del parqué? (Imagen 2) — Diputados de la Asamblea Nacional en la sesión de debate en la mañana del 31 de octubre.

En lo que respecta a los parqués inmobiliarios, muchas opiniones sugieren no exigir regulaciones, sino solo incentivar las transacciones inmobiliarias a través de parqués inmobiliarios.

El Comité Permanente de la Asamblea Nacional aprobó y revisó en la dirección de: eliminar las disposiciones sobre transacciones inmobiliarias a través de pisos de negociación inmobiliaria en el Capítulo VII del proyecto de ley; complementar la Cláusula 7, Artículo 8 del proyecto de ley sobre políticas estatales en inversión y negocios inmobiliarios, en consecuencia "El Estado alienta a las organizaciones e individuos a realizar transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, arrendamiento de casas, obras de construcción y derechos de uso de tierras a través de pisos de negociación inmobiliaria".

El resumen práctico de la implementación de la Ley de Negocios Inmobiliarios en 2014 muestra que los parqués inmobiliarios actuales no son capaces de garantizar la seguridad jurídica de las transacciones y se han dado muchos casos en los que los parqués inmobiliarios han perturbado el mercado.

"Exigir transacciones a través de plataformas de negociación inmobiliaria conlleva el riesgo de aprovecharse de las regulaciones legales, lo que no garantiza el desarrollo de un mercado inmobiliario saludable, seguro y sostenible", afirmó el Sr. Thanh .

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