Desilusionado con la inversión en casas comerciales en el bloque base

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Una casa comercial en un edificio de apartamentos en el distrito de Go Vap ha estado vacía durante mucho tiempo.

Antiguamente codiciadas en el mercado y consideradas una "gallina de los huevos de oro" para los inversores, las viviendas comerciales en muchos edificios de apartamentos se han estancado, alquilándose a bajo precio o poniéndose a la venta. Esta situación ha puesto en apuros a muchos propietarios de viviendas comerciales y ha obligado a los inversores a invertir en ellas, ya que el bajo precio actual del alquiler es insignificante comparado con la inversión inicial de varios miles de millones de dongs. Esta situación se está dando en Ciudad Ho Chi Minh, donde la densidad de población es alta y el consumo de bienes de consumo es uno de los más altos del país.

Durante más de tres meses, el Sr. Dung, propietario de una vivienda comercial en el distrito de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh, ha estado vendiendo una vivienda de 50 m² con pérdidas de más de 500 millones de VND, pero nadie la ha solicitado aún. Esta vivienda fue adquirida por el Sr. Dung en 2019 por casi 3.800 millones de VND, inicialmente alquilada a 15 millones de VND al mes. Sin embargo, debido a la mala situación del negocio, el inquilino la devolvió tras seis meses de alquiler. Posteriormente, el Sr. Dung siguió anunciando el alquiler, pero pocos lo solicitaron, por lo que decidió reducirlo a 13 millones de VND al mes. Hasta la fecha, tras varios inquilinos, el precio se ha reducido a 10 millones de VND al mes, pero el local sigue vacío.

“Todavía tengo que pagar mensualmente más de 20 millones de VND en intereses y capital de un préstamo de 2 mil millones de VND. El alquiler es bajo y la presión de los tipos de interés es alta, así que tuve que vender la tienda con pérdidas, pero después de más de tres meses de publicidad, todavía no he encontrado comprador”, dijo el Sr. Dung.

En la misma situación, el Sr. Hien, inversor inmobiliario, compartió: «En 2018, invertí más de 5 mil millones de VND en una casa comercial en un proyecto en el antiguo Distrito 2 (ahora Thu Duc City), ubicada frente a la calle principal, con mucho tráfico. Por eso, en aquel momento estaba seguro de que con el tiempo mi casa se revalorizaría o se alquilaría a un precio elevado. Como tenía previsto, al principio la alquilé para abrir una cafetería por 30 millones de VND al mes. Sin embargo, desde finales de 2020, debido a dificultades comerciales, mi casa comercial y varias casas adyacentes en la misma zona han estado cerradas, sin inquilinos».

“Cuando terminara la pandemia, pensé que el mercado se estabilizaría rápidamente, pero después de dos años, mi apartamento sigue vacío. Hace poco, un cliente quiso alquilarlo para abrir un minimercado y pagar 15 millones al mes, pero no acepté y planeé venderlo porque la inversión no era rentable”, dijo el Sr. Hien.

Según muchos expertos en bienes raíces, en los últimos tiempos, el comercio electrónico ha crecido cada vez más, muchas empresas ahora solo necesitan almacenes, no tiendas, y los almacenes ahora también son almacenes de servicios inteligentes, la gestión y operación en línea es barata y segura, mientras que alquilar una tienda como almacén es caro e inseguro.

Según los expertos, el modelo de casas comerciales fue muy valioso cuando apareció por primera vez en Vietnam en la década del 2000. En los distritos centrales de Ciudad Ho Chi Minh, una serie de casas comerciales fue en su día la "gallina de los huevos de oro" que atrajo a los inversores. Debido a su éxito, las empresas inmobiliarias lanzaron continuamente nuevas ofertas al mercado, lo que generó excedentes.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que un proyecto de vivienda comercial debe integrar diversos factores, especialmente la consideración de la demografía, el cálculo detallado del comportamiento de los usuarios, el número de personas que acuden a los negocios y las actividades de compra para generar un flujo de caja diario para el proyecto. Solo así, la vivienda comercial podrá generar eficiencia empresarial. Además, es necesario estudiar cuidadosamente los principales cambios en los métodos de compra y entretenimiento de las personas. Actualmente, los consumidores han aumentado el uso de las compras en línea, junto con la migración a áreas urbanas periféricas, lo que ha hecho que el comercio concentrado ya no sea tan efectivo como antes, reduciendo significativamente el valor de la vivienda comercial.

Con la misma opinión, los expertos de CBRE Vietnam comentaron que, si bien este segmento se considera rentable, si no se calcula cuidadosamente la demanda potencial del centro urbano y los residentes circundantes, la inversión en locales comerciales para abrir tiendas puede verse fácilmente decepcionada. Dada la inevitable tendencia de desarrollo del mercado inmobiliario actual, cualquier proyecto de apartamentos debe reservar espacio para áreas comerciales. Sin embargo, dependiendo de la ubicación, cada proyecto tendrá necesidades diferentes. Por lo tanto, el desarrollo y la mejora de los locales comerciales dependerán de la ubicación y la escala del proyecto.

En un informe de mercado reciente de JLL Vietnam, esta unidad también ofreció recomendaciones a los inversores para elegir este segmento de locales comerciales. Si no hay flujo de caja inactivo, los inversores deberían considerar invertir en locales comerciales, ya que será muy fácil que se desprendan de ellos. Para retener a los inquilinos actuales, los propietarios de locales comerciales deben reducir los precios de alquiler. Mientras tanto, con los locales en alquiler, los propietarios se enfrentan a la solicitud de reducir el precio actual del alquiler entre un 20 y un 40 %. El plazo del contrato se mantiene entre 3 y 5 años; sin embargo, los inquilinos proponen no aumentar el precio del alquiler durante toda la vigencia del contrato.

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