Desilusionado con la inversión en casas comerciales en el bloque base

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Una casa comercial en un edificio de apartamentos en el distrito de Go Vap ha estado vacía durante mucho tiempo.

Las casas comerciales en muchos edificios de apartamentos, que en el pasado eran muy solicitadas en el mercado y se consideraban una "gallina de los huevos de oro" para los inversores, han caído en declive, se han alquilado a precios bajos o se han puesto a la venta. Esta situación ha causado que muchos propietarios de viviendas comerciales se encuentren en problemas, los inversores tienen que enterrar su capital porque el actual precio barato del alquiler es solo un grano de arena en comparación con la inversión inicial de varios miles de millones a varias decenas de miles de millones de VND. Esta situación se está produciendo en Ciudad Ho Chi Minh, donde la densidad de población es alta y el consumo de bienes de consumo está en lo más alto del país.

El Sr. Dung, propietario de una tienda en el distrito de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh, lleva más de tres meses vendiendo una tienda de 50 m2 con una pérdida de más de 500 millones de VND, pero nadie ha preguntado todavía. El Sr. Dung compró esta casa comercial en 2019 por casi 3.800 millones de VND, inicialmente alquilada por 15 millones de VND al mes. Sin embargo, debido a malos negocios, el inquilino devolvió la casa después de 6 meses de alquiler. Después de eso, el Sr. Dung continuó colgando el cartel de alquiler, pero pocas personas se lo pidieron, por lo que proactivamente lo redujo a 13 millones de VND al mes. Hasta ahora, después de muchos inquilinos, el precio ha bajado a 10 millones de VND al mes, pero el local sigue vacío.

“Todavía tengo que pagar mensualmente más de 20 millones de VND en intereses y capital de un préstamo de 2 mil millones de VND. El alquiler es bajo y la presión de los tipos de interés es alta, así que tuve que vender la tienda con pérdidas, pero después de más de tres meses de publicidad, todavía no he encontrado comprador”, dijo el Sr. Dung.

En la misma situación, el Sr. Hien, inversor inmobiliario, compartió: «En 2018, invertí más de 5 mil millones de VND en una casa comercial en un proyecto en el antiguo Distrito 2 (ahora Thu Duc City), ubicada frente a la calle principal, con mucho tráfico. Por eso, en aquel momento estaba seguro de que con el tiempo mi casa se revalorizaría o se alquilaría a un precio elevado. Como tenía previsto, al principio la alquilé para abrir una cafetería por 30 millones de VND al mes. Sin embargo, desde finales de 2020, debido a dificultades económicas, mi casa comercial y varias casas adyacentes en la misma zona han estado cerradas, sin inquilinos».

“Cuando terminara la pandemia, pensé que el mercado se estabilizaría rápidamente, pero después de dos años, mi apartamento sigue vacío. Hace poco, un cliente quiso alquilarlo para abrir un minimercado y pagar 15 millones al mes, pero no acepté y planeé venderlo porque la inversión no era rentable”, dijo el Sr. Hien.

Según muchos expertos en bienes raíces, en los últimos tiempos, el comercio electrónico ha crecido cada vez más, muchas empresas ahora solo necesitan almacenes, no tiendas, y los almacenes ahora también son almacenes de servicios inteligentes, la gestión y operación en línea es barata y segura, mientras que alquilar una tienda como almacén es caro e inseguro.

Según los expertos, el tipo de tienda era muy valioso cuando apareció por primera vez en Vietnam en los años 2000. En los distritos centrales de Ciudad Ho Chi Minh, una serie de casas comerciales fueron en su día la "gallina de los huevos de oro" para atraer a los inversores. Debido a su éxito, las empresas inmobiliarias lanzan continuamente nueva oferta al mercado, lo que genera excedentes.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que un proyecto de shophouse debe converger muchos factores, especialmente tener en cuenta los problemas demográficos, calcular en detalle el comportamiento de los usuarios, la cantidad de personas que pasan para que las actividades comerciales y de compras puedan crear un flujo de efectivo diario para el proyecto. Sólo entonces las tiendas pueden generar eficiencia empresarial. Además, es necesario estudiar con atención los principales cambios en los métodos de compra y entretenimiento de las personas. En la actualidad, los consumidores han utilizado más las compras en línea y, junto con la migración a áreas urbanas satélite, lo que hace que el comercio concentrado sea menos efectivo que antes, reduciendo significativamente el valor de las tiendas físicas.

Compartiendo la misma opinión, los expertos de CBRE Vietnam comentaron que aunque los expertos consideran que este segmento es rentable, si no se calcula cuidadosamente la demanda potencial del área urbana interior y de los residentes circundantes, invertir en una tienda comercial para abrir una tienda puede conducir fácilmente a una decepción. En la inevitable tendencia de desarrollo del mercado inmobiliario actual, cada proyecto de departamentos debe reservar espacios para áreas comerciales. Pero dependiendo de la ubicación, cada proyecto tendrá necesidades diferentes. Por lo tanto, el desarrollo y la mejora de las casas comerciales dependerán de la ubicación y la escala del proyecto.

En un reciente informe de mercado de JLL Vietnam, esta unidad también dio recomendaciones a los inversores a la hora de elegir este segmento de tiendas. Si no tienen flujo de caja inactivo, los inversores deben pensarlo dos veces antes de invertir en locales comerciales, porque será muy fácil "quebrar". Para retener a los inquilinos actuales, los propietarios de locales comerciales deben reducir los alquileres. Mientras tanto, cuando los locales se ofrecen en alquiler, los propietarios se enfrentan al requisito de reducir el alquiler solicitado actual entre un 20 y un 40 por ciento. El plazo del contrato se mantiene en 3 - 5 años, sin embargo, el inquilino propone no aumentar el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento...

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