Tras el período de puesta de huevos de oro, las casas comerciales valuadas en mil millones de dólares quedan sin vender

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En el mercado inmobiliario, el segmento de viviendas comerciales adosadas (shophouse) fue muy solicitado por los inversores y floreció en 2015. El precio de venta y de alquiler de las shophouses son altísimos debido a las numerosas ventajas de poder utilizarse tanto para vivienda como para negocio o para alquilar un local.

Sin embargo, en los últimos dos años, este tipo de vivienda ha perdido popularidad. Especialmente desde que la pandemia de COVID-19 estalló en Vietnam y se prolongó durante tanto tiempo, el segmento de viviendas tipo shophouse se ha vuelto aún más lento; incluso muchos inversores han bajado los precios, pero aún no hay inquilinos ni compradores.

Durante más de un año, la Sra. Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanói ) ha estado vendiendo continuamente una tienda de más de 75 metros cuadrados en una zona urbana del distrito de Hoang Mai. El precio de venta ha bajado un 20 % en comparación con el precio de compra de casi 14 000 millones de dongs a mediados de 2021, pero nadie está interesado.

Su local comercial tiene cuatro plantas y ya está terminado. El alquiler es de 30 millones de VND al mes, y el margen de beneficio es de tan solo un 2 % anual. Sin embargo, desde la compra, el local ha estado a menudo sin inquilinos, por lo que el local permanece vacío.

Muchas tiendas valoradas en decenas de miles de millones de dongs están sin vender. (Foto ilustrativa)

La Sra. Ha se quejó de que cada mes aún tiene que pagar los intereses y el capital de un préstamo bancario de más de 100 millones de VND, por un préstamo de 6 mil millones de VND. Los ingresos por alquiler son escasos y la presión de los tipos de interés es muy alta, por lo que se ve obligada a vender con pérdidas. Sin embargo, tras más de un año de publicidad, no ha encontrado comprador.

Ante la misma situación de no poder vender ni alquilar, el Sr. Mai The Anh comentó que a principios de 2021 compró una tienda en una zona urbana de la calle Le Trong Tan (distrito de Ha Dong) por 24 mil millones de VND. Este proyecto se entregó en 2022, pero hasta ahora, la actividad comercial sigue siendo débil y la población es escasa. Esto provoca que las tiendas solo atiendan a un número limitado de residentes del proyecto, con casi ningún visitante. Actualmente, solo unas pocas tiendas están abiertas, y casi el 80% de las restantes están cerradas.

Al principio, pensé que la zona urbana se desarrollaría y que mucha gente vendría a vivir, por lo que las casas comerciales serían la mejor opción, pero la realidad no fue la esperada. El negocio aquí se concentra principalmente en la gente local, pero por costumbre, suelen ir a los centros comerciales para entretenerse y al mercado tradicional para comprar, por lo que la situación general de las casas comerciales es decaído.

El Sr. Thế Anh dijo que puso un cartel anunciando un alquiler de 35 millones de VND al mes con la esperanza de compensar parte de los intereses del préstamo bancario, pero el local lleva casi un año vacío. Ahora que el periodo de gracia para los intereses ha expirado y la presión de los intereses es alta, el Sr. Thế Anh ha aceptado vender con una pérdida del 30%, pero no ha encontrado comprador.

Según la Sra. Le Linh, agente inmobiliaria del distrito de Hoang Mai, la situación de estancamiento no solo afecta a las viviendas comerciales en las nuevas zonas urbanas con pocos residentes y en las afueras, sino también a las del centro de Hanói, donde es muy difícil venderlas y alquilarlas. Debido al impacto de la pandemia de COVID-19 y la difícil situación económica , muchas personas que no pueden hacer negocios se ven obligadas a devolver el local o a negociar con el propietario para rebajar el precio.

" Muchas propiedades de alquiler en las calles céntricas de Hanoi han tenido que reducir sus alquileres, pero aún no se han vendido, por lo que es inevitable que las casas comerciales se queden sin vender", dijo la Sra. Linh.

Al analizar esta cuestión, según el inversor de un proyecto en Hanói, la rentabilidad de los inversores con las casas comerciales depende de varios factores. Para que un producto aumente su valor o garantice una buena fuente de ingresos, el inversor debe garantizar la infraestructura interna y social. Solo así podrá atraer clientes internos y externos. En el caso de las casas comerciales, la rentabilidad del alquiler depende de la capacidad de llenar el espacio disponible para los residentes de ese proyecto de apartamentos/urbano.

Antes de invertir, los inversores deben considerar la capacidad del inversor del proyecto, el grado de despliegue de la infraestructura, el potencial de desarrollo y atracción de clientes en la zona, y la proximidad del proyecto. Los inversores potenciales coordinarán los servicios de infraestructura antes de atraer residentes. En ese momento, cuando el número de usuarios sea alto y dinámico, el local comercial tendrá valor comercial y un alquiler estable , analizó.

Compartiendo la misma opinión, la Sra. Duong Thuy Dung, Directora Senior de CBRE, dijo que las casas comerciales solo son verdaderamente potenciales cuando cumplen con los siguientes factores: el proyecto tiene la capacidad de llenarse rápidamente; buenos servicios públicos; debe tener una comunidad residente interna lo suficientemente grande y, en cuarto lugar, debe haber conexiones fluidas, atrayendo a la comunidad residente fuera del proyecto.

Para obtener ganancias y seguridad, los inversores deberían elegir una vivienda comercial con un valor moderado de entre 2 y 7 mil millones de VND, para no tener que invertir demasiado dinero inicialmente sin saber si la rentabilidad será proporcional. Los inversores tampoco deberían invertir en una vivienda comercial a corto plazo (1 o 2 años), sino que deben tener un plan a medio o largo plazo (3 a 5 años o más).

Los compradores también deben prestar atención a la superficie comercial en la planta baja. Si la superficie de producto es demasiado estrecha, de tan solo unos 75 m², esto dificultará el negocio. Muchos productos se compran y luego se abandonan porque no pueden utilizarse para fines comerciales.

Ngoc Vy

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