۹۶ درصد از عرضه آپارتمان‌های جدید در شهر هوشی مین از بخش لوکس و گران‌قیمت است.

افزایش عرضه آپارتمان در بخش گران‌قیمت

طبق گزارش بازار املاک و مستغلات سه ماهه سوم سال 2023 که اخیراً توسط CBRE منتشر شده است، تعداد آپارتمان‌های جدید برای فروش در شهر هوشی مین به 3600 واحد رسیده است که تقریباً 90٪ از کل عرضه جدید در 6 ماه اول سال 2023 را تشکیل می‌دهد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27٪ افزایش یافته است.

این عرضه عمدتاً از فاز بعدی پروژه‌های موجود حاصل می‌شود. نکته قابل توجه این است که ۶۰٪ از عرضه جدید در ۹ ماه اول سال ۲۰۲۳ از یک پروژه منطقه شهری در شرق می‌آید. بنابراین، شرق شهر هنوز از نظر عرضه آپارتمان‌های جدید، نقطه روشنی است.

بر اساس این گزارش، ۹۶ درصد از عرضه جدید در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ از بخش لوکس و ۴ درصد باقی‌مانده از عرضه جدید در بخش لوکس و از فاز بعدی پروژه‌ای در منطقه شهری جدید تو تیم خواهد بود.

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که قیمت فروش اولیه بازار آپارتمان‌های HCMC در این سه‌ماهه به 60.6 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع (معادل بیش از 2500 دلار آمریکا در هر متر مربع) رسیده است که نسبت به سه‌ماهه قبل 4 درصد و نسبت به سال گذشته 1.9 درصد افزایش داشته است، که عمدتاً به دلیل عرضه جدید در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت با تعدیل قیمت‌ها بوده است.

۹۶ منبع تأمین آپارتمان جدید در شهر هوشی مین از بخش لوکس، تصویر ۱ — عرضه آپارتمان در سه ماهه سوم سال 2023 برابر با 90 درصد از کل عرضه در 6 ماه اول سال است.

از این تعداد، عرضه جدید در بخش لوکس، با تعداد محدودی واحد برای فروش، وضعیت حقوقی شفاف و موقعیت مکانی عالی، در مقایسه با دوره افتتاحیه قبلی در سال 2022، افزایش قیمت اولیه 6 درصدی داشته است.

به همین ترتیب، سرمایه‌گذاران در بخش املاک لوکس نیز در مقایسه با دوره فروش اولیه سال گذشته، به طور متوسط ۳ تا ۴ درصد افزایش قیمت داشتند، که این افزایش قیمت شامل ارتقاء محصولات، پشتیبانی از نرخ بهره وام مسکن، تمدید برنامه‌های پرداخت و تعهدات اجاره نیز می‌شد.

در این دوره، بسیاری از سرمایه‌گذاران سیاست‌های مختلفی را برای جذب مشتری معرفی کرده‌اند و به این ترتیب به بازار کمک کرده‌اند تا نقدینگی خود را بازیابد. این نشان می‌دهد که اگرچه بازار کاهش قیمت مستقیمی را ثبت نکرده است، اما وجود سیاست‌های فروش با مشوق‌های فراوان در پروژه‌های جدید برای فروش ضروری است تا جذب خوبی برای پروژه تضمین شود.

در واقع، سیاست‌های جذاب فروش به بهبود نرخ جذب عرضه جدید در سه‌ماهه سوم کمک کرد و به بیش از ۲۶۰۰ واحد فروخته شده رسید که معادل ۵۵٪ از واحدهای تازه عرضه شده و تقریباً دو برابر نرخ جذب سه‌ماهه قبل است.

در بازار ثانویه، میانگین قیمت به ۴۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۲.۶ درصد افزایش یافته اما همچنان ۴ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته است. در همین حال، قیمت‌های ثانویه در بخش‌های لوکس و مقرون به صرفه در مقایسه با سه ماهه قبل تقریباً ثابت مانده است.

۹۶ منبع تأمین آپارتمان جدید در شهر هوشی مین از بخش لوکس، تصویر ۲ — عرضه عمدتاً از پروژه‌های آپارتمانی لوکس ناشی می‌شود.

افزایش سه‌ماهه عمدتاً به دلیل افزایش قیمت‌های ثانویه در بخش‌های لوکس و میان‌رده بود، زیرا خریداران به دنبال محصولات تحویلی با قیمت‌های معقول‌تری در مقایسه با قیمت بازار اولیه بودند. این امر به ویژه در مورد پروژه‌های نزدیک به مرکز مانند منطقه بینه تان، شهر تو دوک، که از خط متروی آینده بهره‌مند شدند، صادق بود.

به گفته خانم دونگ توی دونگ - مدیرعامل CBRE ویتنام، «تنها سه ماه پس از نیمه دوم سال ۲۰۲۳، بازار آپارتمان شهر هوشی مین در مقایسه با نیمه اول سال، تغییرات مثبت بیشتری در نقدینگی داشته است. به طور معمول، یک پروژه شهری با حدود ۳۰۰۰ واحد تازه افتتاح شده در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳، نرخ فروش بیش از ۵۰ درصد را ثبت کرده است، در حالی که پروژه دیگری در کنار خط مترو، ۲۰ مغازه در زیرزمین را در عرض یک صبح به فروش رسانده است.»

قیمت مسکن در مناطق کم جمعیت ثابت ماند

گزارش CBRE همچنین نشان می‌دهد که قیمت‌های اولیه مسکن‌های آماده کم‌ارتفاع، به دلیل عرضه محدود جدید، به طور متوسط در ۲۵۵ میلیون دونگ ویتنام به ازای هر متر مربع زمین ثابت مانده است.

با این حال، معاملات و تقاضا در بازار ثانویه همچنان پایین است، زیرا هیچ تغییر قابل توجهی در میانگین قیمت فروش در نه ماه اول سال 2023 رخ نداده است و سرمایه‌گذاران در بحبوحه فشار مالی مداوم، همچنان در حالت «صبر و انتظار» باقی مانده‌اند.

CBRE اظهار داشت که انتظار می‌رود بخش املاک و مستغلات کم ارتفاع از سه ماهه چهارم سال 2023 تا 2024 در عرضه جدید بهبود یابد، که عمدتاً از مناطق شهری در شرق و جنوب شهر هوشی مین مانند منطقه مسکونی آن هونگ (نهابی) یا فاز بعدی شهر جهانی (شهر تو دوک) می‌آید.

به طور خاص، معاملات ادغام و تملک (M&A) در این سه ماهه فعال‌تر شده‌اند که نشان‌دهنده افزایش علاقه سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک و مستغلات شهر هوشی مین است.

۹۶ منبع تأمین آپارتمان جدید در شهر هوشی مین از بخش لوکس، تصویر ۳ — بازار مسکن کم واحد مسکونی به تنهایی تغییر چندانی نکرده است.

علاوه بر این، حمایت مقامات محلی همچنان نیروی محرکه بازار مسکن است. به طور خاص، در 8 ماه اول سال 2023، مشکلات حقوقی 67 پروژه در شهر هوشی مین (37.2٪ از کل 180 پروژه دارای مشکلات حقوقی) حل شده است.

علاوه بر این، با توجه به بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دونگی برای توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و بازسازی پروژه‌های آپارتمان‌های قدیمی، یک پروژه از بین شش پروژه واجد شرایط در شهر هوشی مین، برای دریافت وام از این بسته تأیید شده است.

خانم دونگ توی دونگ - مدیرعامل CBRE ویتنام - گفت: «اگرچه بازار مسکن در سال ۲۰۲۳ همچنان شکاف بزرگی در نرخ عرضه و جذب در مقایسه با سال‌های گذشته خواهد داشت، اما سرمایه‌گذاران نمی‌توانند سیگنال‌های مثبت بازار را نادیده بگیرند. خریداران اکنون به تدریج دسترسی آسان‌تری به وام مسکن دارند، زیرا بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره پایین‌تری را در سه ماهه سوم اعلام کرده‌اند. در همین حال، ادغام و تملک (M&A) و درخواست سرمایه‌گذاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا راهی برای خروج از پروژه‌هایی که به دلیل کمبود سرمایه از برنامه عقب مانده‌اند، پیدا کنند.»

این متخصص در مورد روندهای آینده بازار همچنین گفت که انتظار می‌رود مشکلات بازار حداقل تا نیمه اول سال 2024 ادامه داشته باشد و معاملات با بهبود عوامل کلان اقتصادی ، حقوقی و اعتماد خریداران مسکن بهبود خواهند یافت.

منبع