فهرست قیمت زمین هانوی: نیاز به هماهنگی بین «قیمت بازار» و جمعیت پایدار

پیش‌بینی می‌شود پیش‌نویس فهرست قیمت زمین هانوی برای دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰ در بسیاری از مناطق حومه شهر به طور متوسط ​​۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد و توجه زیادی از مردم، مشاغل و کارشناسان را به خود جلب کند.

پیش‌نویس فهرست قیمت زمین هانوی برای دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰ توجه زیادی را به خود جلب کرده است. عکس: Tuan Anh/VNA

به گفته کارشناسان اقتصادی ، فهرست جدید قیمت زمین گامی ضروری در اصلاح مدیریت زمین است، اما همچنین آزمونی برای توانایی ایجاد تعادل بین توسعه اقتصادی شهری و امنیت اجتماعی است.

بسیاری از مردم از تعدیل قیمت زمین نزدیک به قیمت بازار حمایت می‌کنند، اما صداهای زیادی نیز نگران تأثیرات زنجیره‌ای بر قیمت زندگی و مسکن، به ویژه قیمت مسکن اجتماعی هستند که افزایش خواهد یافت و رویای صاحب خانه شدن را برای افراد کم‌درآمد حتی دورتر می‌کند. بنابراین، وقتی اعداد در مقیاس قرار می‌گیرند، صدای مردم حومه شهر - کسانی که مستقیماً تحت تأثیر قرار می‌گیرند - باید توسط مقامات و سیاست‌گذاران به طور کامل شنیده شود. زیرا در آن صورت، لیست قیمت زمین هانوی برای دوره 2026-2030 واقعاً منعکس کننده ارزش واقعی زمین و ارزش معیشتی مردم خواهد بود.

طبق پیش‌نویس ارائه شده توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست به کمیته خلق هانوی، قیمت مناطق حومه شهر مانند دونگ آن، می لین، هوآی دوک، تان تری ممکن است در مقایسه با لیست قیمت فعلی ۲۵ تا ۲۶ درصد افزایش یابد، در حالی که قیمت منطقه مرکزی تنها ۱.۵ تا ۲ درصد افزایش خواهد یافت. در واقع، سوابق برخی از کمون‌ها در مناطق حومه شهر هانوی نشان می‌دهد که پیشنهاد افزایش شدید قیمت زمین در مناطق حومه شهر، بسیاری از خانوارها و کارگران را در مورد هزینه‌های زندگی و همچنین احتمال صاحب خانه شدن در آینده نگران کرده است.

مردم در کمون‌های حومه شهر معتقدند که وقتی لیست قیمت‌های ایالتی افزایش می‌یابد، قیمت‌های غرامت، هزینه‌های انتقال و مجموعه‌ای از هزینه‌های مرتبط ممکن است افزایش یابد، که این امر مزیت آنها را در هنگام نیاز به تغییر کاربری زمین یا درخواست غرامت در پروژه‌ها کاهش می‌دهد.

در کمون تین فونگ (هانوی)، خانم نگوین تی لوین - که مالک بیش از ۳ سائو زمین کشاورزی است - به طور محرمانه اعلام کرد که خانواده‌اش قصد دارند بخشی از زمین را به خدمات تبدیل کنند. اما اکنون با شنیدن اینکه لیست قیمت جدید ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته و هزینه استفاده از زمین نیز افزایش یافته است، او نگران است که نتواند آن را تحمل کند. مردم با افزایش قیمت زمین مخالف نیستند، بلکه فقط امیدوارند که دولت آن را به طور منطقی محاسبه کند تا مردم حومه شهر در مضیقه قرار نگیرند.

نه تنها در مِی لین، بلکه در دونگ آن (هانوی) - جایی که قیمت زمین زمانی با انتشار خبر برنامه‌ریزی برای یک منطقه شهری جدید "به شدت" افزایش می‌یافت، بسیاری از خانوارها نیز نسبت به آن ابراز تردید کردند. آقای تران ون توک، تاجر مصالح ساختمانی در کمون وین نگوک، اظهار داشت که افزایش قیمت زمین منجر به افزایش قیمت اجاره انبار شده است. مشاغل کوچک سود زیادی به دست نمی‌آورند و اکنون با هزینه‌های اضافی، آنها می‌ترسند که نتوانند دوام بیاورند.

آقای نگوین ون لام، صاحب یک رستوران کوچک در تان تری (هانوی)، گفت که قیمت اجاره مکانی که او اجاره کرده است از اواسط سال 2025 اندکی افزایش یافته است، اگرچه لیست قیمت جدید هنوز اعمال نشده است. صاحبخانه گفت که شنیده است که قیمت زمین در شرف افزایش است، بنابراین قیمت اجاره را زودتر تنظیم کرده است. هر ماه، آقای لام باید تقریباً یک میلیون دانگ ویتنامی بیشتر اجاره بپردازد، اما درآمد او ثابت مانده است.

به گفته فام کوانگ هیپ، کارشناس املاک و مستغلات، ذهنیت «افزایش پیشگیرانه» در بسیاری از مناطق حومه شهر، به ویژه کمون‌های نزدیک به مرکز شهر با زیرساخت‌های خوب، ظاهر می‌شود. این امر نگرانی‌هایی را ایجاد می‌کند مبنی بر اینکه لیست جدید قیمت زمین می‌تواند هزینه‌های زندگی مردم را به صورت زنجیره‌ای، از اجاره خانه و فضا گرفته تا قیمت خدمات، افزایش دهد.

افزایش قیمت زمین به معنای افزایش قیمت مسکن نیز هست. آقای لو ون بین - یک سرمایه‌گذار مسکن کوچک در هوآی دوک (هانوی) گفت که هزینه‌های آزادسازی زمین بزرگترین نگرانی است. شرکت‌ها پروژه‌های کوچک انجام می‌دهند و خریداران خانه اولی را هدف قرار می‌دهند، اما اگر قیمت زمین ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد، هزینه‌های ورودی افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت فروش نیز باید افزایش یابد. در آن زمان، خریدار متضرر خواهد شد.

انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) اظهار داشت که فهرست قیمت زمین مبنای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، غرامت، مالیات و عوارض و غیره است، بنابراین تعدیل بیش از حد شدید می‌تواند بر قیمت مسکن تجاری و اجتماعی تأثیر بگذارد. اگرچه افزایش قیمت زمین نزدیک به بازار ضروری است، اما برای جلوگیری از افزایش شدید که بر ثبات زندگی مردم، به ویژه در مناطق حومه شهر، تأثیر می‌گذارد، باید یک نقشه راه وجود داشته باشد.

وکیل نگیم تی هانگ - دفتر حقوقی وو لین (کانون وکلای هانوی) ارزیابی کرد که تنظیم فهرست قیمت زمین برای انعکاس دقیق قیمت‌های بازار، افزایش درآمد بودجه و شفاف‌سازی معاملات اجتناب‌ناپذیر است. با این حال، هانوی به یک نقشه راه معقول نیاز دارد تا از ایجاد «شوک قیمتی» که به شدت بر مردم حومه شهر و مشاغل کوچک تأثیر می‌گذارد، جلوگیری کند.

وکیل نگییم تی هانگ در توضیح این موضوع گفت که مدیران باید بین دو تناقض تعادل برقرار کنند. از یک سو، فهرست قیمت‌ها باید مطابق با روح قانون جدید زمین، قیمت‌های بازار را به دقت منعکس کند تا شفافیت تضمین شود، از ضرر و زیان بودجه جلوگیری شود و شکاف بین قیمت‌های دولتی و قیمت‌های واقعی معاملات کاهش یابد. از سوی دیگر، افزایش ناگهانی قیمت‌ها، به ویژه در مناطق کشاورزی/حومه شهر، می‌تواند یک واکنش زنجیره‌ای ایجاد کند که هزینه‌های ورودی پروژه را افزایش می‌دهد، قیمت مسکن تجاری را بالا می‌برد و به گروه‌های کم‌درآمد فشار می‌آورد. بنابراین، هانوی باید یک نقشه راه افزایش گام به گام را اعمال کند، سیاست‌های حمایتی را ترکیب کند، به افراد کم‌درآمد غرامت بدهد و مکانیسم غرامت را تنظیم کند.

آقای فام کوانگ هیپ، کارشناس املاک و مستغلات، با بیان این دیدگاه گفت که افزایش قیمت زمین باید به مراحل تعدیل تقسیم شود. به عنوان مثال، در دو سال اول، هر سال 10 تا 15 درصد افزایش یابد، نه اینکه همه چیز به یکباره افزایش یابد. در عین حال، لازم است داده‌های ارزیابی منتشر شود تا مردم بتوانند نظارت کنند و از سوءظن یا سوءتفاهم جلوگیری شود.

علاوه بر افزایش قیمت زمین طبق نقشه راه، سازمان مدیریت همچنین باید داده‌های ارزیابی، روش‌های محاسبه و نقشه‌های مکانی خاص را منتشر کند. در عین حال، باید راه‌حل‌هایی برای حمایت از خانوارهای کم‌درآمد و خانوارهایی که زمین‌های کشاورزی آنها از طریق سیاست‌های تبدیل شغل و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین بازیابی شده است، وجود داشته باشد. به طور خاص، لازم است قیمت‌ها برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ثابت نگه داشته شود تا از اثرات سرریز به بخش واقعی خریداران خانه جلوگیری شود.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm