کاستی‌های روش محاسبه عوارض استفاده از زمین.

این پروژه از سودآور به زیان‌ده تبدیل می‌شود.

به گفته مدیر یک شرکت املاک و مستغلات مشهور در شهر هوشی مین، بزرگترین مانع برای پروژه‌های املاک و مستغلات امروز، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، از جمله هزینه‌های تکمیلی استفاده از زمین است. پیش از این، بسیاری از پروژه‌ها توسط شهر مورد امتیاز ویژه قرار می‌گرفتند و امکان محاسبه موقت هزینه‌های استفاده از زمین را فراهم می‌کردند تا مشاغل بتوانند ساخت و ساز و فروش را ادامه دهند. اکنون، پس از تکمیل پروژه‌ها و سکونت ساکنان برای سال‌های متمادی در آنجا، هزینه‌های استفاده از زمین در زمان فعلی محاسبه می‌شود، نه از زمان تخصیص زمین. این امر نه تنها برای مشاغل، بلکه برای خریداران خانه نیز ضرر و زیان قابل توجهی ایجاد کرده است.

پروژه شهر لیک ویو توسط شهر هوشی مین ملزم به پرداخت هزینه اضافی استفاده از زمین به مبلغ بیش از ۴۶۶۴ میلیارد دونگ ویتنام شده است که باعث شده این شرکت با مشکلات و ضررهایی روبرو شود.

«قانون تصریح می‌کند که زمان ارزیابی زمین و محاسبه حقوق کاربری زمین، زمانی است که تصمیمی برای تخصیص زمین، مجوز تبدیل کاربری زمین یا تخصیص زمین در محل گرفته می‌شود. با این حال، در واقعیت، هر زمان که تغییراتی رخ دهد که محاسبه حقوق کاربری زمین را طولانی‌تر کند، مقامات زمین و حقوق کاربری زمین را در زمان فعلی ارزیابی می‌کنند. مشکل دیگر این است که مشاغل نمی‌توانند به طور فعال پیشرفت و مبلغی را که باید بپردازند، مدیریت کنند. مشاغل فاقد تخصص هستند و مجاز به بحث در مورد یک روش معقول برای محاسبه حقوق کاربری زمین با مقامات نیستند.»

بنابراین، کسب‌وکارها باید برای یافتن نتیجه‌ای منصفانه، یک شرکت ارزیابی دیگر را استخدام کنند. در حال حاضر، کسب‌وکارها هنوز به محاسبات مقامات وابسته هستند و اجازه ندارند آنها را به چالش بکشند. در همین حال، به دلایل ایمنی، مالیات بر استفاده از زمین در حال حاضر توسط مقامات ایالتی بسیار بالا محاسبه می‌شود. بسیاری از پروژه‌ها قبلاً مالیات بر استفاده از زمین خود را به طور موقت با رقم مشخصی محاسبه می‌کردند و کسب‌وکارها از آن رقم برای تعیین قیمت فروش به مشتریان استفاده می‌کردند. اکنون، پس از سال‌ها، وقتی مقامات مالیات بر استفاده از زمین را دوباره محاسبه می‌کنند، این رقم چندین برابر بیشتر از محاسبه موقت است. این باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌های سودآور ناگهان متحمل ضررهای سنگینی شوند و برخی از کسب‌وکارها حتی قادر به پرداخت آن نیستند.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در سندی که برای نخست وزیر و وزارت دارایی ارسال شد و در آن بازخورد خود را در مورد پیش نویس ارائه داد، پیشنهاد کرد که هنگام تصمیم گیری برای تنظیم برنامه ریزی تفصیلی، مالیات بر استفاده از زمین (TSD) باید برای کل پروژه در زمان تصمیم گیری برای تنظیم، دوباره محاسبه شود. مبلغ TSD که شرکت قبلاً پرداخت کرده بود، باید در زمان تصویب مجدد برنامه ریزی دوباره محاسبه و پس از محاسبه مجدد از TSD کسر شود، به طوری که مبلغ کسر شده از TSD قابل پرداخت بیشتر نباشد.

اگر شرکت قبل از تنظیم برنامه‌ریزی تفصیلی پروژه، مالیات بر استفاده از زمین را پرداخت نکرده باشد، باید در زمان تنظیم برنامه‌ریزی، مالیات بر استفاده از زمین را بپردازد. هرگونه مالیات بر استفاده از زمین که قبلاً پرداخت شده است (در صورت وجود) در زمان تنظیم برنامه‌ریزی، با در نظر گرفتن تورم، دوباره محاسبه شده و از مالیات بر استفاده از زمین محاسبه شده کسر خواهد شد. مبلغ کسر شده نباید از مبلغ مالیات بر استفاده از زمین قابل پرداخت بیشتر باشد. همزمان، اگر شرکت اخطار پرداخت مالیات بر استفاده از زمین را دریافت کرده باشد، باید جریمه دیرکرد مالیات بر استفاده از زمین را نیز پرداخت کند.

آقای چائو به عنوان مثال به یک پروژه مسکونی تجاری در منطقه ۷ (شهر هوشی مین) که در زمینی به مساحت ۵.۲ هکتار ساخته شده است، اشاره کرد که سازمان دولتی ذیصلاح در ژانویه ۲۰۲۱ تصمیم تخصیص زمین را با ضریب استفاده از زمین ۳.۰۵ برابر و حداکثر تراکم ساخت و ساز ۳۵٪ صادر کرد. این پروژه شامل یک ساختمان آپارتمانی با حداکثر ارتفاع ۲۷ طبقه شامل ۹۰۳ آپارتمان و یک منطقه مسکونی کم ارتفاع با ۱۱۰ خانه شهری است. در مارس ۲۰۲۱، این شرکت ۸۵۰ میلیارد دانگ ویتنامی (VND) بابت هزینه استفاده از زمین پرداخت کرد. متعاقباً، سرمایه‌گذار درخواست تعدیل در برنامه‌ریزی دقیق را داد و ضریب استفاده از زمین را به ۴.۵۷ برابر، حداکثر تراکم ساخت و ساز را به ۴۰٪ و تعداد کل آپارتمان‌ها را به ۱۳۵۵ واحد افزایش داد. این موضوع در مارس ۲۰۲۴ توسط آژانس دولتی ذیصلاح تصویب شد. طبق پیش‌نویس فرمان، این پروژه باید هزینه اضافی استفاده از زمین به مبلغ ۴۲۵ میلیارد دانگ ویتنام را بپردازد، اما طبق پیشنهاد آقای چائو، این شرکت فقط باید هزینه اضافی استفاده از زمین به مبلغ ۳۲۵ میلیارد دانگ ویتنام را بپردازد.

آقای چاو محاسبه کرد: «اگر کسب و کار قبلاً ملک را فروخته و پول آن را دریافت کرده باشد، طبق روش محاسبه در پیش‌نویس فرمان، کسب و کار باید از پول خود برای جبران خسارت استفاده کند که منجر به خطر ضرر و زیان می‌شود. اگر پروژه هنوز فروخته نشده باشد، مالیات استفاده از زمین به قیمت فروش اضافه می‌شود و در نتیجه قیمت خانه‌ها را افزایش می‌دهد و در نهایت، خریداران خانه کسانی خواهند بود که بار آن را به دوش می‌کشند.»

فقط یک مورد واجد شرایط معافیت اجاره زمین باقی مانده است.

طبق پیش‌نویس فرمان، در حال حاضر تنها یک مورد از استفاده از زمین برای اهداف تولیدی و تجاری در بخش‌های دارای مشوق سرمایه‌گذاری در مناطق دارای مشوق سرمایه‌گذاری از اجاره زمین معاف است. این پیش‌نویس موارد واجد شرایط معافیت اجاره زمین را در مقایسه با مقررات فعلی به طور قابل توجهی کاهش داده است. در صورت تصویب این آیین‌نامه، نگرانی‌هایی وجود دارد که سرمایه‌گذاران، از جمله سرمایه‌گذاران خارجی، دیگر از سیاست معافیت اجاره زمین بهره‌مند نخواهند شد، زیرا این مکان‌ها مناطق دارای مشوق سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شوند.

علاوه بر این، به گفته آقای لی هوانگ چائو، پیش‌نویس فرمان دیگر سیاست معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین در طول دوره ساخت اولیه یک پروژه یا پس از دوره معافیت برای هزینه‌های اجاره زمین و سطح آب در طول دوره ساخت اولیه را تصریح نمی‌کند. بنابراین، این فرمان از سیاست تشویقی سرمایه‌گذاری فعلی مندرج در فرمان ۴۶ پیروی نمی‌کند. آیین‌نامه جدید، سیاست تشویقی سرمایه‌گذاری ویژه مندرج در قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰ و تصمیم ۲۹ نخست‌وزیر در مورد مشوق‌های سرمایه‌گذاری ویژه را بی‌اثر کرده است. این امر می‌تواند بر سیاست‌های جذب سرمایه‌گذاری تأثیر منفی بگذارد و جذابیت محیط سرمایه‌گذاری ویتنام را برای سرمایه‌گذاران خارجی کاهش دهد.

آقای چائو پیشنهاد داد: «این موضوع بسیار مهمی است، بنابراین دولت و سازمان‌های دولتی مربوطه باید قبل از صدور فرمان، توجه ویژه‌ای به آن داشته باشند تا یک چارچوب سیاست تشویقی سرمایه‌گذاری برتر و بسیار رقابتی ایجاد کنند که منافع ملی و قومی را هم در کوتاه‌مدت، میان‌مدت و هم در بلندمدت تضمین کند و در عین حال منافع مشروع سرمایه‌گذاران را نیز تضمین کند. این امر به ویژه در زمینه رقابت شدید بین کشورها برای جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI)، به ویژه در بخش‌های مالی، فناوری پیشرفته، تراشه و نیمه‌رساناها، بسیار مهم است. به عنوان مثال، حتی ایالات متحده نیز به تازگی قوانینی در مورد تراشه‌ها و فناوری نیمه‌رساناها وضع کرده است.»

وکیل تران مین کونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین) تحلیل کرد که اگرچه قانون زمین تصریح می‌کند که اجاره سالانه زمین به طور پایدار برای یک چرخه ۵ ساله از زمانی که دولت تصمیم به اجاره زمین می‌گیرد، اعمال می‌شود و امکان تبدیل کاربری زمین مرتبط با تبدیل به شکل اجاره زمین دولتی با پرداخت اجاره سالانه را فراهم می‌کند، نرخ تعدیل برای هر دوره توسط دولت تنظیم می‌شود، اما افزایش اجاره زمین می‌تواند برابر یا کمتر از تورم باشد. با این حال، پیش‌نویس فرمان تصریح می‌کند که نرخ تعدیل برای افزایش اجاره زمین برابر با تورم است. بنابراین، فرمان باید محدود کردن افزایش اجاره زمین برای هر چرخه ۵ ساله را در نظر بگیرد تا از افزایش شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) تجاوز نکند، اما بیش از ۱۵٪ نباشد. این امر به مشاغل کمک می‌کند تا ریسک‌های مالی را کاهش دهند و برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با دوره‌های طولانی بازیابی سرمایه آماده باشند.

اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) نیز پس از مشورت با کسب‌وکارها معتقد است که در مقایسه با سیاست فعلی در فرمان ۴۶، سیاست معافیت و کاهش در پیش‌نویس جذابیت کمتری دارد. طبق مقررات فعلی، مواردی وجود دارد که کسب‌وکارها کاملاً از اجاره زمین معاف هستند، نه فقط برای تعداد مشخصی سال کاهش. برخی از مواردی که طبق مقررات فعلی ۱۰۰٪ از اجاره زمین برای کل مدت اجاره معاف هستند عبارتند از: پروژه‌های سرمایه‌گذاری در بخش‌های سرمایه‌گذاری با اولویت ویژه واقع در مناطقی با شرایط اقتصادی-اجتماعی بسیار دشوار؛ پروژه‌هایی که از زمین برای ساخت خوابگاه‌های دانشجویی با بودجه دولتی استفاده می‌کنند، جایی که واحد اختصاص داده شده برای مدیریت و استفاده از زمین برای اسکان دانشجویان مجاز به لحاظ کردن هزینه‌های اجاره زمین در قیمت اجاره نیست؛ زمین کشاورزی برای اقلیت‌های قومی؛ زمین برای پروژه‌های کاشت جنگل‌های حفاظتی، پروژه‌های احیای زمین و غیره. بنابراین، فرمان باید به جای کاهش صرف اجاره، گسترش موارد واجد شرایط معافیت اجاره زمین را در نظر بگیرد. اگر این امر محقق شود، سرمایه‌گذاری را به مناطق یا بخش‌های محروم با مشوق‌های ویژه جذب خواهد کرد.

منبع: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm