ابهام در محاسبه عوارض زمین

این پروژه سود را به ضرر تبدیل می‌کند

رئیس یک شرکت املاک و مستغلات معروف در شهر هوشی مین گفت که بزرگترین مشکل پروژه‌های املاک و مستغلات امروز محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین (LUR)، از جمله LUR اضافی است. پیش از این، بسیاری از پروژه‌ها توسط شهر تشویق می‌شدند تا LUR را به طور موقت محاسبه کنند تا مشاغل بتوانند ساخت و ساز و فروش را انجام دهند، اما اکنون که پروژه خانه‌ها را تحویل داده و مردم سال‌ها در آنها زندگی کرده‌اند، LUR در زمان حال محاسبه می‌شود، نه از زمان تحویل زمین. این امر نه تنها برای مشاغل، بلکه برای خریداران خانه نیز خسارات و ناامیدی زیادی ایجاد کرده است.

شهر هوشی مین از پروژه لیک ویو سیتی درخواست کرد تا هزینه اضافی استفاده از زمین به مبلغ بیش از ۴۶۶۴ میلیارد دونگ ویتنام را بپردازد، که باعث شد این شرکت در شرایط سختی قرار گیرد و متحمل ضرر شود.

«قانون تصریح می‌کند که زمان ارزیابی زمین و محاسبه مالیات بر استفاده از زمین، زمان تصمیم‌گیری در مورد تخصیص زمین یا تغییر هدف استفاده از زمین یا تخصیص زمین در مزرعه است. اما در واقعیت، وقتی تغییری رخ دهد که باعث طولانی شدن محاسبه مالیات بر استفاده از زمین شود، مرجع ذیصلاح، زمین و مالیات بر استفاده از زمین را در زمان فعلی دوباره ارزیابی خواهد کرد. مشکل دیگر این است که شرکت نمی‌تواند ابتکار عمل را در پیشرفت و میزان پولی که باید پرداخت شود، به دست بگیرد. شرکت تخصص لازم را ندارد و مجاز به بحث در مورد روش معقول محاسبه مالیات بر استفاده از زمین با مرجع ذیصلاح نیست.»

بنابراین، شرکت‌ها باید برای یافتن نتیجه‌ای هماهنگ، یک شرکت ارزیابی دیگر را استخدام کنند. در حال حاضر، شرکت‌ها هنوز به محاسبات مقامات وابسته هستند و اجازه اعتراض ندارند. در همین حال، برای حفظ امنیت، حق استفاده از زمین توسط مقامات دولتی بسیار بالا محاسبه می‌شود. بسیاری از پروژه‌ها قبلاً به طور موقت حق استفاده از زمین را با عدد مشخصی محاسبه می‌کردند و شرکت‌ها از آن عدد برای تعیین قیمت فروش برای مشتریان استفاده می‌کردند. اکنون، پس از سال‌ها، مقامات حق استفاده از زمین را دوباره محاسبه کرده‌اند و این عدد چندین برابر بیشتر از عدد موقت است. این باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌های سودآور ناگهان متحمل ضررهای سنگینی شوند و شرکت‌ها حتی قادر به بستن معامله نیستند.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، پس از ارسال سندی به نخست وزیر و وزارت دارایی برای اظهار نظر در مورد پیش نویس، پیشنهاد داد که هنگامی که تصمیمی برای تنظیم برنامه ریزی تفصیلی گرفته می‌شود، مالیات بر استفاده از زمین باید برای کل پروژه در زمان تصمیم گیری برای تنظیم برنامه ریزی دوباره محاسبه شود. مبلغ مالیات بر استفاده از زمین که شرکت قبلاً پرداخت کرده است، در زمان تأیید مجدد برنامه ریزی دوباره محاسبه و پس از محاسبه مجدد از مالیات بر استفاده از زمین کسر می‌شود، مبلغ کسر شده نباید از مبلغ مالیات بر استفاده از زمین قابل پرداخت بیشتر باشد.

در صورتی که شرکت قبل از تنظیم برنامه‌ریزی تفصیلی پروژه، مالیات بر استفاده از زمین را پرداخت نکرده باشد، باید در زمان تنظیم برنامه‌ریزی، مالیات بر استفاده از زمین را پرداخت کند. مبلغ مالیات بر استفاده از زمین پرداخت شده (در صورت وجود) در زمان تنظیم برنامه‌ریزی، با در نظر گرفتن عامل تورم، مجدداً محاسبه و پس از محاسبه مجدد از مالیات بر استفاده از زمین کسر می‌شود. مبلغ کسر شده نباید از مبلغ مالیات بر استفاده از زمین قابل پرداخت بیشتر باشد. در عین حال، در صورت وجود اخطار پرداخت مالیات بر استفاده از زمین، شرکت باید مالیات بر استفاده از زمین را با تأخیر پرداخت کند.

آقای چائو به یک پروژه مسکونی تجاری در منطقه ۷ (HCMC) اشاره کرد که در زمینی به مساحت ۵.۲ هکتار ساخته شده است و یک سازمان دولتی ذیصلاح از ژانویه ۲۰۲۱ تصمیم تخصیص زمین را با ضریب کاربری زمین ۳.۰۵ برابر، حداکثر تراکم ساخت ۳۵٪، شامل یک ساختمان آپارتمانی با حداکثر ارتفاع ۲۷ طبقه با ۹۰۳ آپارتمان و یک منطقه مسکونی شهری کم ارتفاع با ۱۱۰ خانه شهری صادر کرده است. در مارس ۲۰۲۱، این شرکت ۸۵۰ میلیارد دونگ ویتنامی مالیات کاربری زمین پرداخت کرد. پس از آن، سرمایه‌گذار درخواست کرد که برنامه‌ریزی دقیق برای افزایش ضریب کاربری زمین به ۴.۵۷ برابر، حداکثر تراکم ساخت ۴۰٪، تنظیم شود و تعداد کل آپارتمان‌ها به ۱۳۵۵ واحد برسد که در مارس ۲۰۲۴ توسط سازمان دولتی ذیصلاح تأیید شد. طبق پیش‌نویس فرمان، این پروژه باید مالیات کاربری زمین اضافی معادل ۴۲۵ میلیارد دونگ ویتنامی بپردازد، اما طبق پیشنهاد آقای چائو، این شرکت فقط باید مالیات کاربری زمین اضافی معادل ۳۲۵ میلیارد دونگ ویتنامی بپردازد.

آقای چائو محاسبه کرد: «اگر شرکت، ملک را فروخته و پول آن را وصول کرده باشد، با روش محاسبه‌ی پیش‌نویس فرمان، شرکت باید از جیب خود هزینه را بپردازد که منجر به خطر ضرر می‌شود. اگر پروژه فروخته نشده باشد، هزینه‌ی استفاده از زمین به قیمت فروش اضافه می‌شود و بنابراین قیمت خانه را بالا می‌برد و در این مرحله، خریدار خانه کسی خواهد بود که بار نهایی را متحمل می‌شود.»

فقط یک مورد از معافیت اجاره زمین باقی مانده است.

طبق پیش‌نویس فرمان، در حال حاضر تنها یک مورد از موارد استفاده از زمین برای اهداف تولیدی و تجاری در بخش مشوق‌های سرمایه‌گذاری در منطقه مشوق‌های سرمایه‌گذاری معاف از اجاره زمین وجود دارد. این پیش‌نویس موارد معافیت اجاره زمین را در مقایسه با مقررات فعلی به طور قابل توجهی کاهش داده است. در صورت تصویب این آیین‌نامه، بسیاری از سرمایه‌گذاران، از جمله سرمایه‌گذاران خارجی، دیگر از سیاست معافیت اجاره زمین بهره‌مند نخواهند شد زیرا این مکان‌ها در منطقه مشوق‌های سرمایه‌گذاری قرار ندارند.

نه تنها این، بلکه به گفته آقای لی هوانگ چائو، پیش‌نویس فرمان دیگر سیاست معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین را در طول دوره پروژه ساخت و ساز اولیه یا پس از دوره معافیت از اجاره زمین و اجاره سطح آب در طول دوره ساخت و ساز اولیه تصریح نمی‌کند، بنابراین سیاست تشویقی سرمایه‌گذاری فعلی مندرج در فرمان ۴۶ را به ارث نمی‌برد. آیین‌نامه جدید، سیاست تشویقی سرمایه‌گذاری ویژه مندرج در قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰ و تصمیم ۲۹ نخست‌وزیر در مورد تنظیم مشوق‌های سرمایه‌گذاری ویژه را باطل کرده است. این امر ممکن است بر سیاست‌های جذب سرمایه‌گذاری تأثیر منفی بگذارد و جذابیت محیط سرمایه‌گذاری در ویتنام را در نظر سرمایه‌گذاران خارجی کاهش دهد.

آقای چائو پیشنهاد داد: «این مسئله بسیار مهمی است، بنابراین دولت و سازمان‌های ذیصلاح دولتی باید قبل از صدور این فرمان، توجه ویژه‌ای به ایجاد چارچوبی از سیاست‌های تشویقی سرمایه‌گذاری برجسته و بسیار رقابتی داشته باشند که منافع ملی و قومی را در کوتاه‌مدت و میان‌مدت و بلندمدت تضمین کند و در عین حال منافع مشروع و قانونی سرمایه‌گذاران را نیز تضمین کند. به‌ویژه در شرایطی که رقابت شدیدی بین کشورها برای جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI)، به‌ویژه در زمینه‌های مالی، فناوری پیشرفته، تراشه‌ها و فناوری نیمه‌هادی‌ها وجود دارد؛ به‌طور معمول، حتی ایالات متحده نیز به‌تازگی قانونی در مورد تراشه‌ها و فناوری نیمه‌هادی‌ها صادر کرده است.»

وکیل تران مین کونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین) تحلیل کرد که اگرچه قانون زمین تصریح می‌کند که اجاره سالانه زمین به طور پایدار برای یک چرخه ۵ ساله از زمانی که دولت تصمیم به اجاره زمین می‌گیرد، اعمال می‌شود، اما تغییر هدف کاربری زمین مرتبط با انتقال به شکل اجاره زمین دولتی با پرداخت اجاره سالانه زمین را مجاز می‌داند. نرخ تعدیل توسط دولت برای هر دوره تنظیم می‌شود، اما افزایش اجاره زمین می‌تواند برابر یا کمتر از تورم باشد. با این حال، پیش‌نویس فرمان تصریح می‌کند که نرخ تعدیل اجاره زمین برابر با تورم است. بنابراین، فرمان باید محدود کردن افزایش اجاره زمین برای هر چرخه ۵ ساله را در نظر بگیرد تا از افزایش شاخص قیمت مصرف‌کننده تجاوز نکند اما بیشتر از ۱۵٪ نباشد. این امر به مشاغل کمک می‌کند تا ریسک‌های مالی را کاهش دهند، برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ آماده باشند و به مرور زمان سرمایه خود را بازیابی کنند.

اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) نیز پس از مشورت با شرکت‌ها، اعلام کرد که در مقایسه با سیاست فعلی در فرمان ۴۶، سیاست معافیت در پیش‌نویس جذابیت کمتری دارد. زیرا طبق مقررات فعلی، مواردی وجود دارد که شرکت‌ها کاملاً معاف می‌شوند، نه فقط اجاره زمین برای تعداد مشخصی سال کاهش می‌یابد. برخی از مواردی که طبق مقررات فعلی از ۱۰۰٪ اجاره زمین برای کل مدت اجاره معاف هستند عبارتند از: پروژه‌های سرمایه‌گذاری در زمینه مشوق‌های سرمایه‌گذاری ویژه که در مناطقی با مشکلات اجتماعی-اقتصادی خاص سرمایه‌گذاری می‌شوند؛ پروژه‌هایی که از زمین برای ساخت خوابگاه‌های دانشجویی با پول بودجه دولتی استفاده می‌کنند، واحدی که برای مدیریت و استفاده دانشجویان اختصاص داده شده است، مجاز به لحاظ کردن هزینه‌های اجاره زمین در قیمت اجاره خانه نیست؛ زمین‌های تولیدی کشاورزی برای اقلیت‌های قومی؛ زمین برای اجرای پروژه‌های کاشت جنگل‌های حفاظتی، پروژه‌های احیای جنگل و غیره. بنابراین، این فرمان باید مقرراتی را در جهت گسترش موارد معافیت اجاره زمین در نظر بگیرد، نه فقط کاهش اجاره. اگر این کار انجام شود، سرمایه سرمایه‌گذاری را به مناطق دشوار یا به ویژه زمینه‌های ترجیحی جذب می‌کند.

منبع: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm