املاک و مستغلات ۲۰۲۵: فرصت‌های شگفت‌انگیز در عصر جدید

انتظار می‌رود سال ۲۰۲۵ نقطه عطف مهمی برای بازار املاک و مستغلات ویتنام باشد، زمانی که بسیاری از شرایط مطلوب از یک چارچوب قانونی هماهنگ، اقتصاد کلان پایدار و سیاست‌های حمایتی قوی را همگرا کند. با بازگشت اعتماد به بازار، عرضه و تقاضا هر دو افزایش یافته و زمینه را برای یک چرخه رشد جدید که تا سال ۲۰۳۰ ادامه خواهد داشت، فراهم می‌کند.

در هانوی ، مسکن به یکی از بزرگترین دغدغه‌های مردم، به ویژه افراد با درآمد متوسط، تبدیل شده است. اگرچه بازار املاک و مستغلات در پایتخت رو به رشد است، اما داشتن خانه هنوز برای بسیاری از خانواده‌ها دور از دسترس است.

خانم تران مای هوآ (۳۴ ساله، اهل فو تو ) در حال حاضر در یک شرکت رسانه‌ای در هانوی کار می‌کند. اگرچه میانگین حقوق او حدود ۱۵ تا ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، خانم هوآ گفت که با وجود محاسبات دقیق، هنوز نمی‌داند چه زمانی می‌تواند در هانوی صاحب خانه شود.

او می‌گوید: «هزینه زندگی در هانوی بسیار متنوع است، تقریباً هر بار که بیرون می‌روم باید پول خرج کنم. با اینکه تا حد امکان پس‌انداز می‌کنم، فقط می‌توانم حدود ۶ تا ۷ میلیون دونگ ویتنامی در ماه پس‌انداز کنم که معادل تقریباً ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال است. در همین حال، با مبلغ فعلی ۳ میلیارد دونگ ویتنامی، خرید آپارتمان در مرکز شهر هانوی هنوز آسان نیست.»

نه تنها خانم هوآ، بلکه بسیاری از خانواده‌های جوان در هانوی نیز با مشکل «ساکن شدن» در شرایط افزایش مداوم قیمت املاک و مستغلات مواجه هستند. آقای بوی مین دوک (۲۹ ساله، اهل تای نگوین ) به همراه همسر و فرزندانش در حال حاضر یک آپارتمان کوچک در هانوی اجاره کرده‌اند.

وقتی آقای دوک و همسرش شروع به بررسی خرید خانه کردند، گیج شده بودند زیرا در حالی که درآمد آنها برای سال‌های زیادی ثابت مانده بود، قیمت خانه در هانوی در مدت کوتاهی به شدت افزایش یافت. آقای دوک گفت با مبلغی که هر ماه پس از کسر هزینه‌های زندگی پس‌انداز می‌کردند، خرید خانه حتی در حومه شهر برایشان بسیار دشوار بود.

یک مطالعه اخیر از بات‌دونگسان نیز نشان می‌دهد که نرخ افزایش قیمت مسکن در ویتنام بسیار بیشتر از درآمد است و کارگران، صرف نظر از سن، در دسترسی به آن مشکل دارند. به طور خاص، رشد قیمت مسکن در ویتنام در 5 سال گذشته به 59 درصد رسیده است، که در آن میانگین قیمت خانه در هانوی در حال حاضر 61 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و در شهر هوشی مین 57 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. میانگین درآمد یک کارگر ویتنامی در ماه حدود 7.5 میلیون دونگ ویتنامی است که سالانه 7 درصد افزایش می‌یابد.

طبق گفته بات‌دونگسان، اگر میانگین حقوق و قیمت خانه را مقایسه کنیم، یک کارگر در دهه ۳۰ زندگی خود، با فرض نرخ بهره ۴.۵ درصد، حدود ۲۵.۸ سال درآمد خود را برای خرید یک آپارتمان (۶۰ ​​متر مربع) به ارزش حدود ۳ میلیارد دونگ ویتنام هزینه خواهد کرد.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - اظهار داشت که سال 2024 سالی محوری است و زمینه را برای ایجاد انگیزه در بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال 2025 برای ورود به دورانی جدید فراهم می‌کند.

در سه ماهه اول سال 2024، بازار از تعداد زیادی از دلالان املاک و مستغلات و تالارهای معاملات املاک و مستغلات که برای "اداره" بازار بازمی‌گردند، استقبال خواهد کرد، زمانی که سرمایه‌گذاران شروع به فعال کردن اجرای مجموعه‌ای از پروژه‌ها با مقیاس فزاینده می‌کنند. برخی از پروژه‌ها با پیشرفت اجرایی خوب، رسماً سپرده دریافت کرده‌اند. پروژه‌های تازه افتتاح شده، از محصولات زمین، خانه‌های شهری، ویلاها، آپارتمان‌ها و غیره، همگی رشد خوبی در بهره، معاملات و قیمت‌های فروش در هر دو بازار اولیه و ثانویه ثبت کرده‌اند.

در سه ماهه دوم سال 2024، روند بهبود بازار املاک و مستغلات همچنان حفظ شد و عرضه و حجم معاملات در این سه ماهه به ترتیب 3 و تقریباً 4 برابر بیشتر از مدت مشابه در سال 2023 افزایش یافت. به طور خاص، اطلاعات مربوط به قانون زمین 2024، قانون مسکن 2023، قانون تجارت املاک و مستغلات 2023 و بند 2 ماده 209 قانون موسسات اعتباری 5 ماه زودتر لازم الاجرا خواهد شد و اعتماد به نفس نهادهای فعال در بخش املاک و مستغلات را برای "آمادگی برای ورود مجدد به بازی" بیشتر افزایش می‌دهد.

تا سه ماهه سوم سال 2024، مقررات قانونی در مورد مسکن، زمین و تجارت املاک و مستغلات رسماً "تحت فشار" قرار گرفتند تا به اجرا درآیند و ذهنیت "قبل از ساعت G" را از کل بازار حذف کردند. بازار همچنین با داستان حراج زمین در مناطق حومه هانوی "داغ‌تر" از همیشه، نشانه‌هایی از "گرم شدن" را ثبت کرد. بخش آپارتمان نیز با افزایش مداوم قیمت‌ها، سطح جدیدی را در بازارهای اولیه و ثانویه ایجاد کرد.

تا سه ماهه آخر سال، به دلیل «گرم شدن» بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برنامه‌های خود را تغییر دادند و محصولات خود را زودتر از حد انتظار «به بازار عرضه کردند» و بسیاری از سیاست‌های ترجیحی به آنها کمک کرد تا عرضه مسکن از پیش‌بینی‌ها «فراتر» رود.

در یک ارزیابی کلی از بازار املاک و مستغلات در سال 2025، دانشیار دکتر تران کیم چونگ - معاون سابق مدیر موسسه مرکزی مدیریت و تحقیقات اقتصادی - تأیید کرد که بازار املاک و مستغلات ویتنام با 5 ریسک اصلی از جمله: ریسک‌های بین‌المللی؛ ریسک‌های اقتصاد کلان؛ ریسک‌های سیاستی و سازوکاری؛ ریسک‌های بازار؛ ریسک‌های شرکا روبرو خواهد بود، با این حال، این ریسک‌ها به حداقل خواهند رسید.

در این زمینه، این کارشناس سه سناریو برای بازار املاک و مستغلات در سال جاری ارائه می‌دهد.

بر این اساس، سناریوی خنثی، که در آن بازار نشانه‌هایی از افزایش قیمت اما نه به شدت نشان می‌دهد، محتمل‌ترین و واضح‌ترین سناریو در چارچوب پایان سال ۲۰۲۴ است.

سناریوی مثبت، رونق بازار، رشد قوی همه بخش‌ها - با این حال، وقوع این سناریو بسیار بعید است.

بدترین سناریو، سناریویی که هیچ‌کس نمی‌خواهد و احتمال وقوع آن کم است، بازار نزولی است؛ با این حال، اگر عوامل خارجی در اقتصاد ایجاد شوند، هنوز هم می‌تواند اتفاق بیفتد.

دکتر تران کیم چونگ، دانشیار دانشگاه، در مواجهه با تأثیرات نامطلوب بر بازار املاک و مستغلات، توصیه کرد که به ترویج نهادینه‌سازی مسائل مربوط به بازار املاک و مستغلات، به ویژه ابزارهای مالیاتی و ابزارهای مالی مشتقه، ادامه داده شود.

همزمان، قانون مالیات بر املاک و مستغلات را فوراً تصویب کنید. علاوه بر این، سازوکارهایی مانند بازپس‌گیری زمین‌های مجاور کارهای زیربنایی برای به حراج گذاشتن آنها و ساخت و ساز طبق برنامه‌ریزی برای ایجاد سرمایه برای توسعه زیرساخت‌ها را محقق و اجرا کنید. برنامه‌ریزی را در استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی هماهنگ کنید، مهمترین چیز هماهنگ‌سازی برنامه‌ریزی و قرار دادن آن در نقشه قطعه زمین است...

پیش‌بینی می‌شود سال ۲۰۲۵ نقطه عطفی مهم برای بازار املاک و مستغلات باشد.

خانم دو تی تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی، در گفتگو با لائو دونگ اظهار داشت که با ورود به سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات دارای یک چارچوب قانونی اساسی شامل قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳؛ اسناد راهنما؛ و فهرست قیمت زمین برای سال ۲۰۲۵ برای شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی صادر و اعمال شده است.

بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ وارد یک چرخه توسعه جدید خواهد شد. در بازار هانوی، بخش آپارتمان‌های فروشی همچنان پیشرو بازار خواهد بود. انتظار می‌رود قیمت فروش در بازار اولیه در نیمه اول سال افزایش بیشتری داشته باشد، زیرا بخش متوسط ​​رو به بالا هنوز بخش عمده‌ای از این بازار را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، بازار ثانویه نیز با کاهش قیمت مواجه خواهد شد.

آقای تران ون بین، معاون رئیس و دبیرکل انجمن دلالان املاک ویتنام، گفت که برای اینکه بازار املاک ویتنام در سال ۲۰۲۵ در مسیری امن، سالم و پایدار توسعه یابد، سرمایه‌گذاران باید به جای تمرکز بر سودهای کوتاه‌مدت، اطمینان حاصل کنند که قیمت‌ها با قدرت خرید بازار متناسب هستند.

آقای بین تأکید کرد که بخش املاک مسکونی همچنان در سال ۲۰۲۵ روند بهبود را هدایت خواهد کرد، اما هنوز عوامل منفی زیادی مانند عرضه ضعیف و محلی، قیمت‌های فروش در شهرهای بزرگ، به ویژه هانوی، که به طور مداوم سطوح بالای جدیدی را ثبت می‌کنند؛ کمبود شدید مسکن مقرون به صرفه... عرضه مسکن اجتماعی نمی‌تواند در کوتاه مدت "پیشرفت" کند، اما اطلاعات مثبت در مورد این بخش تا حدودی اعتماد خریداران خانه را در سال ۲۰۲۵ افزایش داده است.

به گفته معاون رئیس جمهور و دبیرکل انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام، بازار املاک و مستغلات تجاری با حمایت مهم از تقاضای سرمایه گذاری خارجی که به طور مداوم در جهت انتخابی در حال افزایش است، رشد پایدار خود را در سال 2025 حفظ خواهد کرد.

آقای نگوین کووک آن - کارشناس املاک و مستغلات - اظهار داشت که از سه ماهه چهارم سال 2024 تا سه ماهه دوم سال 2025، دوره‌ای است که بازار وارد مرحله تثبیت می‌شود. سرمایه‌گذاران به تدریج نسبت به چشم‌انداز توسعه صنعت املاک و مستغلات اطمینان بیشتری پیدا می‌کنند. بخش آپارتمان اکنون جایگاه اصلی خود را به خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری واگذار خواهد کرد.

پس از این دوره، بازار به سمت یک دوره بهبود حرکت خواهد کرد که انتظار می‌رود از سه ماهه دوم سال 2025 تا سه ماهه چهارم سال 2025 آغاز شود. در این زمان، سرمایه‌گذاران دیگر مانند زمانی که بازار ناامیدکننده بود، تأکید زیادی بر قیمت فروش و عوامل قانونی نخواهند داشت. در عوض، پتانسیل افزایش قیمت، کلید تصمیم‌گیری برای خرج کردن پول است. بنابراین، بخش‌های سودآور مانند زمین و ویلاهای پروژه‌ای مورد توجه ویژه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرند.

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ Vietnam، اظهار داشت که هرگز پیش از این، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات چنین چشم‌انداز خوش‌بینانه و اعتماد قوی به بازار مانند سال 2025 نداشته‌اند.

به گفته آقای توان، عزم راسخ در هدایت توسعه اقتصادی از بالاترین سطح، همراه با مجموعه‌ای از قطعنامه‌ها و احکام صادر شده برای ارتقای بازار املاک و مستغلات به طور خاص و اقتصاد به طور کلی، شرایط مثبتی را برای توسعه پایدار این بخش ایجاد کرده است.

Laodong.vn

منبع: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo