دوران معاملات «سوداگرانه» املاک و مستغلات به پایان رسیده است.

دوران سفته‌بازی کوتاه‌مدت به پایان رسیده است؛ بازار املاک و مستغلات وارد یک بازی بلندمدت شده است.

غربالگری

طبق داده‌های تحقیقاتی انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS)، در سال ۲۰۲۵، کل بازار تقریباً ۱۲۸۰۰۰ محصول جدید عرضه خواهد کرد که بالاترین سطح در دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۵ است و به اوج عرضه نزدیک می‌شود. با این حال، این افزایش نمی‌تواند کمبود مسکن را به طور کامل حل کند، زیرا ساختار عرضه همچنان نامتعادل است.

از آنجا که اکثر عرضه جدید از پروژه‌های آپارتمانی لوکس و املاک کم‌ارتفاع با ارزش بالا ناشی می‌شود، در حالی که بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اکثر جمعیت همچنان به شدت کمبود دارد. تقریباً 25٪ از عرضه آپارتمان در بازار، قیمتی بالاتر از 100 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارد که عمدتاً در چند شرکت بزرگ توسعه‌دهنده متمرکز است.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، خاطرنشان کرد که این عدم تعادل عرضه و تقاضا، دسترسی به بازار را برای خریداران واقعی، حتی با وجود محصولات بیشتر، دشوار می‌کند. در عین حال، این امر ریسک استراتژی‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت را که به انتظار افزایش سریع قیمت‌ها متکی هستند، افزایش می‌دهد.

در واقع، علیرغم بهبود عرضه، قیمت املاک و مستغلات همچنان معیارهای جدیدی را تعیین می‌کند. این امر به دلیل تقاضای مسکن انباشته شده در طول سال‌های متمادی، همراه با عوامل حمایتی مانند رشد اقتصادی ، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و هزینه‌های فزاینده بالای توسعه پروژه‌ها است. بسیاری از پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده نرخ جذب مثبتی را ثبت کرده‌اند، حتی با فروش کامل مواجه شده‌اند، به طوری که خریداران برای مالکیت ملک مجبور به پرداخت حق بیمه هستند. در این دوره، سرمایه گذاری به شدت به بازار سرازیر شد و به بسیاری از سرمایه‌گذاران کمک کرد تا در مدت زمان کوتاهی به سود بالایی دست یابند.

با این حال، از اواخر سال ۲۰۲۵، با افزایش عرضه در سراسر بازار، چشم‌انداز بازار شروع به تغییر کرد و نقدینگی دیگر به طور مساوی در تمام مناطق و بخش‌ها توزیع نمی‌شد. به گفته آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، دوران "سرمایه‌گذاری‌های سودآور در همه جا" به پایان رسیده است. بازار فعلی دیگر برای استراتژی‌های سوداگرانه کوتاه‌مدت مناسب نیست. حاشیه سود به طور قابل توجهی کاهش یافته است، در حالی که ریسک‌ها، به ویژه برای سرمایه‌گذارانی که از اهرم مالی بالا استفاده می‌کنند، افزایش یافته است.

علاوه بر این، یکی از عوامل اساسی تغییر شکل بازار، پیشرفت در زیرساخت‌های حمل و نقل است. سرمایه‌گذاری شتابان در بزرگراه‌ها، جاده‌های کمربندی و مسیرهای بین منطقه‌ای در سال‌های گذشته نه تنها ارزش املاک و مستغلات را افزایش داده، بلکه زمان سفر را کوتاه کرده و فرصت‌های توسعه را به مناطق حومه شهر و شهرهای اقماری گسترش داده است.

تنها در سال ۲۰۲۵، کل کشور ۵۶۴ پروژه را با سرمایه‌گذاری بالغ بر ۵.۱۴ میلیون میلیارد دانگ ویتنام آغاز و افتتاح خواهد کرد؛ که از این میزان، سرمایه خصوصی تقریباً ۷۵٪ را تشکیل می‌دهد. طول کل بزرگراه‌ها، تقاطع‌ها و جاده‌های دسترسی، همگی از اهداف برنامه توسعه اجتماعی-اقتصادی پنج ساله ۲۰۲۱-۲۰۲۵ فراتر رفته است.

در کنار توسعه زیرساخت‌ها، حل موانع قانونی پروژه‌ها نیز به نیروی محرکه مهمی برای عرضه تبدیل شده است. تقریباً ۱۰۰۰ پروژه مشکلات خود را حل کرده و اجرای آنها از سر گرفته شده است، در حالی که بسیاری از پروژه‌های بزرگ برای جلوگیری از خطر احیای زمین تحت مقررات جدید، زودتر تصویب و اجرا شده‌اند.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، اظهار داشت که وقتی عرضه در مقیاس وسیع آزاد می‌شود، بازار مجبور به ورود به مرحله‌ای از رقابت واقعی می‌شود. روزهای افزایش قیمت یکنواخت به پایان رسیده است؛ پروژه‌هایی که می‌خواهند فروخته شوند باید قابلیت استفاده، اتصال زیرساخت‌ها و مستندات قانونی کامل خود را نشان دهند.

Bất động sản hết thời — سرمایه‌گذاران دیگر نمی‌توانند مانند گذشته به راحتی به سودهای سریع دست یابند.

سرمایه‌گذاری بلندمدت

با افزایش قیمت املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ نسبت به میانگین درآمدها و روند صعودی هزینه‌های سرمایه، به ویژه نرخ بهره وام، بازار به تدریج از نظر شرکت‌کنندگان در حال کوچک شدن است. خریدارانی که به دنبال مکانی برای زندگی هستند، مجبورند پایه مالی محکمی داشته باشند و بتوانند ثروت خود را در درازمدت انباشت کنند. سرمایه‌گذاران نیز مانند دوره‌های گذشته، دستیابی به سود سریع را به طور فزاینده‌ای دشوار می‌یابند.

کارشناسان توصیه می‌کنند که استراتژی‌های مبتنی بر اطلاعات تأیید نشده، ذهنیت گله‌وار یا انتظارات کوتاه‌مدت، به‌ویژه در زمینه افزایش تدریجی شفافیت داده‌های بازار، از جمله اختصاص شناسه‌های منحصر به فرد به املاک و مستغلات، به طور فزاینده‌ای پرخطر هستند.

به گفته آقای نگوین ون دین، بازار سرمایه‌گذاران را مجبور به تغییر طرز فکر خود می‌کند. رئیس VARS اظهار داشت: «بازی جدید برای پول داغ نیست. سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند زنده بمانند باید روی ارزش واقعی، پتانسیل بهره‌برداری بلندمدت تمرکز کنند و چرخه‌های سرمایه‌گذاری طولانی‌تر را بپذیرند.»

نه تنها سرمایه‌گذاران، بلکه توسعه‌دهندگان نیز با فشار قابل توجهی از هزینه‌های زمین، هزینه‌های توسعه پروژه و هزینه‌های تأمین مالی مواجه هستند. کسب‌وکارهایی که فاقد ظرفیت مالی هستند، بیش از حد به وام متکی هستند یا محصولاتی را توسعه می‌دهند که با تقاضای بازار هماهنگ نیستند، به زودی خطرات خود را نشان خواهند داد.

VARS معتقد است که در بازاری که به سمت رقابت واقعی در حال تغییر است، اعتبار و قابلیت‌های توسعه‌دهنده به مزیت رقابتی اصلی تبدیل می‌شود. پروژه‌هایی که تکمیل به موقع، انطباق کامل با قوانین و اطلاعات شفاف را تضمین می‌کنند، مزیت آشکاری در جذب سرمایه‌گذاری خواهند داشت.

در بلندمدت، VARS معتقد است که قیمت املاک و مستغلات افزایش "داغ" را تجربه نخواهد کرد، اما بعید است که به شدت کاهش یابد. تقاضای بالا برای مسکن، رشد اقتصادی و ادامه سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها از عوامل حمایتی برای بازار هستند. علاوه بر این، افزایش هزینه‌های توسعه پروژه و تعهدات مالی مربوط به زمین تحت فهرست قیمت‌های جدید نیز سطح قیمت جدیدی را ایجاد می‌کند.

با این حال، در سال ۲۰۲۶، تقاضای بازار بسیار گزینشی خواهد بود. پروژه‌هایی که قیمت فروش آنها بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنها است، مکان‌های ارتباطی ضعیفی دارند، اسناد قانونی ناقصی دارند یا پروژه‌هایی که برای نیازهای واقعی زندگی مناسب نیستند، در معرض خطر رکود معاملات قرار دارند.

بازار املاک و مستغلات در حال فاصله گرفتن از مرحله رشد مبتنی بر انتظارات کوتاه‌مدت و ورود به چرخه توسعه‌ای کندتر اما پایدارتر است. سود دیگر از معاملات سوداگرانه حاصل نخواهد شد، بلکه از ارزش واقعی، ظرفیت مالی و استراتژی‌های بلندمدت فعالان بازار حاصل می‌شود.

منبع: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm