آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه، بخش بالقوه‌ای هستند که در انتظار سرمایه‌گذاران می‌باشند.

تقاضای زیاد از سوی نیازهای واقعی

به گفته ساویلز، در دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۳، قیمت املاک و مستغلات در هانوی به طور متوسط ​​۶٪ در سال و در شهر هوشی مین ۳٪ در سال افزایش یافته است، در حالی که درآمد شخصی به ترتیب تنها ۴٪ و ۳٪ افزایش یافته است. این شکاف رو به گسترش، مالکیت خانه را برای بسیاری از مردم دشوارتر از همیشه می‌کند. علاوه بر این، موانع قانونی، مشکلات توسعه‌دهندگان و تأخیر در صدور سیاست‌های حمایتی مسکن، وضعیت را پیچیده‌تر کرده است.

یک بازار املاک و مستغلات پایدار اغلب دارای بخش متنوعی است، به ویژه محصولات کلاس B و C. با این حال، در هر دو شهر هانوی و هوشی مین، عرضه این نوع مسکن به طور جدی کم است. تقاضا برای حدود 50،000 آپارتمان در سال، عمدتاً از سوی افراد با درآمد متوسط ​​و خانوارهای جوان، به طور کامل برآورده نشده است.

فعالیت‌های بخش آپارتمان در شهر هوشی مین (عکس: ساویلز)

به گفته خانم جیانگ هوین، مدیر تحقیقات و S22M در Savills، هم شهر هوشی مین و هم استان‌های همسایه مانند بین دونگ، دونگ نای و لانگ آن با کمبود عرضه مسکن مواجه هستند. در آینده نزدیک، شهر هوشی مین شاهد افزایش پروژه‌های لوکس خواهد بود، در حالی که عرضه مسکن مقرون به صرفه محدود است.

در مقابل، هانوی بر توسعه پروژه‌های کلاس B تمرکز خواهد کرد. این عدم تعادل به دلیل عوامل زیادی از جمله رشد درآمد، محدودیت صندوق زمین و هزینه‌های بالای زمین، همراه با رویه‌های اداری پیچیده در صدور مجوز برای پروژه‌های توسعه جدید است.

با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری عمومی در زیرساخت‌ها حدود ۶ درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد، دولت در حال اجرای پروژه‌های بزرگ بسیاری مانند ساخت جاده‌ها، پل‌ها، فرودگاه‌ها و بنادر دریایی است. در عین حال، خانم جیانگ گفت که قانون اصلاح‌شده زمین شرایط مطلوب‌تری را برای اجرای این پروژه‌ها ایجاد کرده است.

هدف اصلی این پروژه‌ها بهبود ارتباط حمل و نقل بین استان‌ها و شهرها، کوتاه کردن فواصل جغرافیایی و زمان سفر، به ویژه بین مراکز شهری و مناطق حومه شهر است. این امر توسعه اجتماعی-اقتصادی را تسهیل کرده و سرمایه‌گذاری را جذب خواهد کرد.

این کارشناس ساویلز افزود: «مدل توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی (TOD)، که معمولاً سیستم مترو است، در حل مشکلات ترافیکی و تأمین مسکن مؤثر بوده است. با تمرکز بر توسعه مناطق اطراف خطوط مترو، تراکم ساخت و ساز افزایش می‌یابد و شرایط مطلوبی برای سفر و ارتباط بین مناطق ایجاد می‌شود. در عین حال، بهره‌برداری از صندوق‌های زمین در امتداد خطوط مترو نیز به کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری کمک می‌کند و در نتیجه گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه‌تری برای مردم ایجاد می‌کند.»

مدل TOD، حمایتی برای توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه است.

جیانگ هوین، کارشناس، گفت: برای کاهش فشار بر بودجه زمین و هزینه‌های شهری، هانوی و هوشی مین سیتی قصد دارند مناطق شهری را به استان‌های همسایه مانند بین دونگ و باک نین گسترش دهند. سرمایه‌گذاری سنگین در زیرساخت‌های حمل و نقل این فرآیند را تسهیل کرده و مناطق حومه شهر را برای سرمایه‌گذاران و ساکنان جذاب‌تر کرده است.

فشار سیاستی

کارشناسان Savills همچنین معتقدند که انتظار می‌رود انتشار قوانین جدید مانند قانون زمین ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۲۳ تغییرات مثبتی در بازار املاک و مستغلات ایجاد کند. این مقررات قانونی جدید نویدبخش بهبود بهره‌وری استفاده از زمین، ساده‌سازی رویه‌های اداری و ایجاد شرایط مطلوب‌تر برای سرمایه‌گذاران برای مشارکت در بازار هستند.

خانم جیانگ اشاره کرد: «به طور خاص، قانون مسکن ۲۰۲۳ روند خرید و فروش خانه را ساده کرده و در عین حال مقررات روشنی در مورد مالکیت خانه برای خارجی‌ها ارائه داده است. بر این اساس، خارجی‌ها می‌توانند تا ۳۰٪ از کل آپارتمان‌های یک ساختمان و حداکثر ۲۵۰ خانه در یک بخش را در اختیار داشته باشند. دوره مالکیت ۵۰ سال است و قابل تمدید است. با این حال، در صورت ازدواج با یک شهروند ویتنامی، خارجی‌ها مجاز به مالکیت دائمی خانه هستند.»

برای مقابله با کمبود مسکن و جلوگیری از سوداگری زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ از ۳۱ ژانویه ۲۰۲۵ ممنوعیت تقسیم زمین در شهرهای بزرگ را وضع کرده است. در عین حال، قانون مسکن ۲۰۲۳ نیز اصلاحات مهمی دارد که بر توسعه مسکن در شهرهای بزرگ تمرکز دارد.

علاوه بر این، مقررات اجباری رزرو ۲۰٪ از مساحت زمین برای پروژه‌های تجاری لغو شده است و فرصت‌هایی را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند تا این منطقه را برای ساخت مسکن اجتماعی تبدیل کنند. سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی از مشوق‌های جذاب بسیاری مانند استفاده رایگان از زمین، عدم اجاره زمین و فرصت دسترسی به وام با نرخ بهره ترجیحی بهره‌مند خواهند شد.

مسکن اجتماعی همچنین زمین حاصلخیزی برای سرمایه‌گذاران است.

ساویلز همچنین اظهار داشت که برای حل مشکل مسکن کافی و توان مالی مردم، به یک راه حل جامع نیاز داریم که نقاط قوت بخش‌های دولتی و خصوصی را با هم ترکیب کند. هیچ حزبی به تنهایی نمی‌تواند این مشکل دشوار را حل کند.

در شرایط بودجه محدود دولت و نرخ بهره بالا، تأمین مالی پروژه‌های مسکن اجتماعی با مشکلات زیادی روبرو است. در عین حال، بخش خصوصی نیز با فشار تورمی بر هزینه‌های ورودی مواجه است. بنابراین، همکاری مؤثر بین دو طرف ضروری است.

اهداف جهانی کاهش کربن نیز به این موضوع فوریت می‌بخشد. ارائه دهندگان مسکن مقرون به صرفه می‌توانند با بازسازی املاک موجود یا تبدیل املاک نامناسب، مانند دفاتر خالی یا مراکز خرید، با پشتیبانی از مقررات و برنامه‌ریزی مطلوب، به دستیابی به این اهداف کمک کنند. علاوه بر این، افزایش تراکم و برنامه‌ریزی کارآمد نقش کلیدی در ارائه مسکن مقرون به صرفه ایفا خواهد کرد.

دولت شهر باید انگیزه‌های قوی برای مالکان زمین داشته باشد تا با هم برای ایجاد مناطق مسکونی پایدار جدید همکاری کنند. با استفاده حداکثری از زمین، ترکیب آن با امکانات مشترک و فضاهای سبز، می‌توانیم تا حدودی مشکل مسکن که به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است را حل کنیم. هماهنگی نزدیک بین دولت و سرمایه‌گذاران کلید تحقق این ایده‌ها خواهد بود.

منبع: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html