جلوگیری از تفکیک و فروش زمین‌های کشاورزی

بر اساس آخرین تصمیم کمیته مردمی شهر هوشی مین، از ۲۱ اکتبر ۲۰۲۴، سرمایه گذاران پروژه های جدید املاک و مستغلات و طرح های جدید ساخت مسکن در این شهر مجاز به انتقال حق استفاده از زمین در پروژه های املاک و مستغلات دارای زیرساخت فنی و طرح های سرمایه گذاری ساخت مسکن به سازمان ها و افرادی که خانه های خود را می سازند، نیستند.

بر اساس آخرین تصمیم کمیته مردمی شهر هوشی مین، از ۲۱ اکتبر ۲۰۲۴، سرمایه گذاران پروژه های جدید املاک و مستغلات و طرح های جدید ساخت مسکن در این شهر مجاز به انتقال حق استفاده از زمین در پروژه های املاک و مستغلات دارای زیرساخت فنی و طرح های سرمایه گذاری ساخت مسکن به سازمان ها و افرادی که خانه های خود را می سازند، نیستند.

بنابراین، اگرچه قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات فقط پروژه‌های تقسیم قطعات زمین به قطعات فروشی در مناطق شهری را ممنوع می‌کند، اما با تصمیم فوق، شهر هوشی مین رسماً پروژه‌های تقسیم قطعات زمین به قطعات فروشی در شهر را ممنوع کرده است. با این حال، این شهر همچنین مقرراتی دارد که به خانوارها و افراد دارای زمین - در صورت داشتن شرایط کافی - اجازه می‌دهد همچنان بتوانند قطعه زمین را تقسیم کنند.

در واقع، قانون زمین مصوب سال ۲۰۰۳، تفکیک و فروش زمین در مناطق شهری و مناطق توسعه برنامه‌ریزی شهری را کاملاً ممنوع کرد، اما تفکیک و فروش زمین در مناطق شهری و روستایی را مجاز دانست. در سال ۲۰۰۸، زمانی که بازار املاک و مستغلات با مشکلاتی مواجه شد، این مقررات با تصویب قانون زمین مصوب سال ۲۰۱۳ که امکان تفکیک و فروش زمین در منطقه مرکزی را فراهم می‌کرد، تسهیل شد.

این امر به کاهش مشکلات بازار املاک و مستغلات در دوره 2008 تا 2013 کمک کرده است.

اما این مقررات سست، فرصت‌هایی را نیز برای تقسیم‌بندی و فروش زمین از حومه شهر به استان‌های مجاور ایجاد می‌کند. از آنجا، بسیاری از مناطق مسکونی خودجوش، بدون سیستم‌های زهکشی، بدون فضاهای مشترک و بدون ارتباطات زیرساختی با مناطق همسایه، شکل گرفتند.

فعالیت‌های ساخت و ساز غیرقانونی نیز در اینجا شایع است. عواقب آن این است که برنامه‌ریزی توسعه شهری مختل می‌شود، منابع زمین هدر می‌رود و سفته‌بازی املاک و مستغلات افزایش می‌یابد.

طبق گزارش اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، از ژوئن ۲۰۱۹ تا ژوئن ۲۰۲۴، این شهر ۳۰۸۵ مورد تخلف ساختمانی (به طور متوسط ​​۱.۷ مورد در روز) داشته است. دلیل اصلی وضعیت فوق توسط این آژانس، سود هنگفت حاصل از خرید و فروش زمین‌های کشاورزی و تقسیم قطعات برای فروش در شهر عنوان شده است. در این زمینه، برخی از دلالان از نیازهای مسکن مردم سوءاستفاده کرده، کاربری زمین را تغییر داده و خانه‌هایی را در زمین‌های کشاورزی برای تجارت ساخته‌اند یا یک خانه را به آپارتمان‌های کوچک زیادی تقسیم کرده‌اند. این افراد سپس معاملاتی را در قالب اسناد خصوصی انجام داده‌اند که باعث شده فعالیت‌های ساختمانی در برخی از مناطق حومه و مناطق دورافتاده شهر هوشی مین پیچیده شود.

همچنین باید اضافه کرد که تفکیک و فروش زمین جنبه‌های مثبتی نیز دارد، اما توسط برخی سازمان‌ها و افراد برای اهداف سوداگرانه مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرد. بسیاری از افرادی که نیاز واقعی به مسکن ندارند، از تفکیک و فروش زمین برای کسب سود استفاده کرده‌اند و این امر منجر به رها شدن و هدر رفتن بسیاری از مناطق زمین شده است.

سخت‌تر شدن تقسیم و فروش زمین ممکن است باعث کاهش کوتاه‌مدت معاملات زمین شود، قیمت زمین ممکن است افزایش یابد، اما از سایر پیامدهای منفی جلوگیری می‌کند. مقررات منع تقسیم و فروش زمین در شهر هوشی مین همچنین با هدف یکپارچه‌سازی مدیریت دولتی مسکن و افزایش مسئولیت سرمایه‌گذاران پروژه، تضمین سرمایه‌گذاری در ساخت همزمان زیرساخت‌های فنی با زیرساخت‌های اجتماعی؛ اجتناب از وضعیتی که مردم بدون اجازه یا بدون اجازه ساخت‌وساز می‌کنند، وضع شده است. سوال این است که آیا شهر هوشی مین می‌تواند مانع از استفاده دلالان از روش‌های خود برای دور زدن قانون هنگام ممنوعیت کامل پروژه‌های تقسیم و فروش زمین شود؟ چرا شهر هوشی مین پروژه‌های تقسیم و فروش زمین را ممنوع می‌کند، اما همچنان اجازه دادن به خانوارها و افراد برای تفکیک قطعات در صورت داشتن زمین با شرایط لازم را در نظر می‌گیرد؟ بسیار محتمل است که فعالیت‌های تقسیم و فروش زمین از این سیاست مجاز کردن تقسیم زمین تغییر شکل دهد.

در واقعیت، مواردی وجود داشته است که افراد و سازمان‌ها از سیاست تقسیم زمین برای تقسیم قطعات و سپس فروش مجدد آنها سوءاستفاده کرده‌اند. قطعات زمین زیادی وجود داشته است که به قطعات تقسیم شده‌اند، اما برای جذب خریداران، به عنوان "پروژه" پنهان شده‌اند. گذشته از این، وضعیتی که سازمان‌ها و افراد به طور خودسرانه خانه‌هایی را در زمین‌های کشاورزی و غیرکشاورزی می‌سازند، سپس آنها را خرید و فروش می‌کنند و مناطق مسکونی سه‌گانه مشترک ( مالکیت مشترک، مجوز ساخت مشترک و شماره خانه مشترک) تشکیل می‌دهند، نیز وجود دارد. این همچنین یکی از دلایلی است که منجر به تورم قیمت، تب زمین و خطرات احتمالی برای بازار در دوران اخیر شده است.

بنابراین، وظیفه سازمان مدیریت، شناسایی سریع و رسیدگی هماهنگ به مشکل فوق است. در غیر این صورت، تفکیک و فروش زمین پیچیده‌تر یا در جهت منفی تحریف خواهد شد و ناگزیر تأثیر منفی بر توسعه بازار املاک و مستغلات و همچنین برنامه‌ریزی شهری در آینده خواهد داشت.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html