جلوگیری از سفته‌بازی زمین، پروژه‌های «معلق»

از اول آگوست ۲۰۲۴، پروژه‌هایی که از برنامه عقب هستند بدون پرداخت غرامت لغو خواهند شد. این آیین‌نامه باعث ایجاد «پاکسازی» سرمایه‌گذاران، جلوگیری از احتکار زمین و رسیدگی به پروژه‌های «معلق» خواهد شد.

پروژه IFC One Saigon (منطقه ۱، شهر هوشی مین) پس از ۱۷ سال هنوز تکمیل نشده است.

اقدامات قاطع برای جلوگیری از احتکار زمین و پروژه‌های «معلق»

پروژه IFC One Saigon (که قبلاً برج Saigon One نام داشت) که در «سرزمین طلایی» درست در گوشه خیابان Ham Nghi - Ton Duc Thang (منطقه ۱، شهر هوشی مین) واقع شده است، پس از یک دوره کوتاه از شروع مجدد پر جنب و جوش، هنوز ناتمام مانده است.

ساخت پروژه IFC One Saigon که در زمینی به مساحت ۶۶۷۲ متر مربع، با مقیاس ۵ زیرزمین، ۳ طبقه فنی و ۴۱ طبقه ساخته شده است، ۱۷ سال پیش آغاز شد، اما پس از ۵ سال اجرای کند، در سال ۲۰۱۱، این پروژه رسماً متوقف شد. پس از تغییرات متعدد در مالکیت، IFC One Saigon نتوانسته است آن را تکمیل کند. این پروژه بارها در فهرست پروژه‌هایی که چهره شهر را زشت می‌کنند، ذکر شده است.

روبروی بازار بن تان (HCMC)، درست در ایستگاه شلوغ مترو شماره ۱، یک بلوک بتنی ناهموار به نام وان سنترال سایگون (که قبلاً با نام روح سایگون شناخته می‌شد) قرار دارد. این مجموعه شامل مراکز تجاری، دفاتر، آپارتمان‌ها، سوپرآپارتمان‌ها و هتل‌های ۶ ستاره است که مساحت کل آن بیش از ۸۵۰۰ متر مربع است و در چهارگوش بن تان در مکانی عالی درست در مرکز منطقه ۱ با ۴ نما واقع شده است. این پروژه نیز توسط مالکان زیادی خریداری شده است، اما هنوز تکمیل نشده است.

به همین ترتیب، پروژه لنکستر لینکلن (منطقه ۴) که توسط شرکت ترونگ توی لنکستر لیمیتد سرمایه‌گذاری شده بود، در سال ۲۰۱۷ آغاز شد، اما پس از ساخت و ساز زیرزمینی، «غیرفعال» بود. در همین حال، پروژه دی-وان سایگون (منطقه گو وپ) شرکت DHA در سال ۲۰۱۶ تصویب شد، اما تا به امروز هنوز فقط یک زمین خالی است.

یکی از نکات جدید قانون زمین ۲۰۲۴، اعمال تحریم‌ها بر پروژه‌هایی است که اهداف را تغییر می‌دهند، حقوق استفاده از زمین را به رسمیت می‌شناسند و انتقال حقوق استفاده از زمین را دریافت می‌کنند، در حالی که قانون قبلی فقط لغو به دلیل تخلفات را بر پروژه‌هایی اعمال می‌کرد که زمین به آنها اختصاص داده شده بود یا زمین اجاره داده شده بود.

اینها تنها چند مورد از پروژه‌هایی هستند که سال‌هاست در شهر هوشی مین «به حالت تعلیق» درآمده اند. قانون زمین سال ۲۰۱۳ تصریح می‌کند که پس از تأیید پروژه برای سیاست سرمایه‌گذاری، یک دوره ۱۲ ماهه برای اجرا یا ۲۴ ماه در صورت تمدید، فرصت دارد. اگر این دوره اجرا نشود، پروژه لغو خواهد شد. با این حال، لغو این پروژه‌ها ساده نیست، به خصوص زمانی که شرکت سرمایه‌گذاری‌های اساسی روی آن زمین انجام داده باشد.

قانون زمین ۲۰۲۴ (که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است) مقررات سختگیرانه‌تری دارد. به عنوان مثال، یک پروژه سرمایه‌گذاری که به مدت ۱۲ ماه متوالی از تاریخ تحویل مورد استفاده قرار نگیرد، یا پیشرفت کاربری زمین آن ۲۴ ماه از پیشرفت ثبت شده در تصمیم سرمایه‌گذاری عقب باشد، لغو خواهد شد.

در صورتی که زمین مورد استفاده قرار نگیرد یا از برنامه عقب باشد، به سرمایه‌گذار حداکثر ۲۴ ماه مهلت داده می‌شود و او باید مبلغ اضافی به دولت بپردازد. پس از دوره تمدید، اگر زمین هنوز مورد استفاده قرار نگیرد، دولت آن را بدون پرداخت غرامت برای زمین، دارایی‌های متصل به زمین و هزینه‌های سرمایه‌گذاری در زمین، پس خواهد گرفت.

باید شرایط «فورس ماژور» را در نظر گرفت

احیای پروژه‌های متوقف‌شده برای احیای منابع زمین بسیار ضروری است، اما به گفته کارشناسان، لازم است موارد فورس ماژور، مانند رویه‌های قانونی که سال‌ها طول می‌کشد، در نظر گرفته شود. زیرا خود شرکت‌ها نیز می‌خواهند در اسرع وقت رویه‌های قانونی را تکمیل کنند تا بتوانند ساخت‌وساز، فروش و بازیابی سرمایه را آغاز کنند.

آقای آنگوس لیو، رئیس هیئت مدیره گامودا لند ویتنام، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دائو تو، ارزیابی کرد که مقررات مربوط به احیای زمین برای پروژه‌هایی که پس از انقضای دوره تمدید در قانون زمین ۲۰۲۴ اجرا نمی‌شوند، برای جلوگیری از هدر رفتن منابع زمین است. با این حال، در برخی موارد، دوره تمدید ممکن است طولانی‌تر باشد، مانند دوران همه‌گیری کووید-۱۹.

آقای له هو نگیا، مدیر کل شرکت ساختمانی له تان لیمیتد، با توجه به تجربه تجاری خود گفت که در واقعیت، موارد زیادی از فورس ماژور وجود دارد. به عنوان مثال، مشاغل به دلیل کندی رویه‌های مربوط به مقامات نمی‌توانند پروژه‌ها را اجرا کنند. بنابراین، به گفته آقای نگیا، فرمان هدایت قانون زمین باید این محتوا را تکمیل و روشن کند، در غیر این صورت، در بسیاری از موارد، مشاغل "به ناحق کشته می‌شوند".

آقای نگیا گفت: «به محض اینکه اسناد پروژه را ارائه دادیم، مجبور شدیم یک جدول زمانی بنویسیم، اما پس از تأیید سرمایه‌گذاری، هنوز نتوانستیم آن را بلافاصله اجرا کنیم، زیرا درخواست مجوز سرمایه‌گذاری و سایر مراحل سال‌ها طول کشید.»

نکته‌ی آغازین برای کسب‌وکارهایی که می‌خواهند اجرای پروژه را در زمانی که پیشرفت از برنامه عقب است، دنبال کنند این است که قانون شرایطی را برای اجرای کند به دلایل فورس ماژور مانند بلایای طبیعی، حملات دشمن تعیین می‌کند و اگر ثابت شود که پروژه به دلیل تقصیر مقامات ذیصلاح یا تقصیر کسانی که وظایف عمومی را انجام می‌دهند به تأخیر افتاده است، این قانون لغو نخواهد شد. با این حال، کسب‌وکارها همچنین توصیه می‌کنند که در احکام راهنما، مقررات دقیق‌تر و مجازات‌های مشخصی برای افراد و سازمان‌هایی که به طور غیرمستقیم باعث عقب‌ماندگی پروژه می‌شوند، وجود داشته باشد.

در کنار مقررات سختگیرانه‌تر در قانون زمین ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ تغییرات زیادی در رابطه با شرایط مالی سرمایه‌گذاران دارد. به عنوان مثال، شرکت‌های املاک و مستغلات باید برای پروژه‌هایی با مقیاس کاربری زمین کمتر از ۲۰ هکتار، سرمایه سهام حداقل ۲۰٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری و برای پروژه‌هایی با مقیاس کاربری زمین ۲۰ هکتار یا بیشتر، حداقل ۱۵٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری را داشته باشند و باید توانایی بسیج سرمایه برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری را تضمین کنند.

در صورتی که یک شرکت تجاری املاک و مستغلات به طور همزمان چندین پروژه را اجرا کند، باید سرمایه کافی برای تضمین نسبت فوق برای هر پروژه جهت اجرای همه پروژه‌ها اختصاص داده باشد. علاوه بر این، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ شرایطی مانند محدودیت موجودی اعتبار، اوراق قرضه شرکتی و ... را نیز تصریح می‌کند.

با چنین مقررات سختگیرانه‌ای، کسب‌وکارها باید قبل از شروع پروژه، محاسبات دقیقی انجام دهند تا از سرمایه‌گذاری ناکارآمد، رکود پروژه و اتلاف منابع جلوگیری شود.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html