جلوگیری از زمین خواری و متوقف شدن پروژه ها.

از اول آگوست ۲۰۲۴، پروژه‌هایی که از برنامه عقب مانده‌اند بدون پرداخت غرامت لغو خواهند شد. این آیین‌نامه باعث «تصفیه» سرمایه‌گذاران، جلوگیری از احتکار زمین و رسیدگی به پروژه‌های متوقف شده خواهد شد.

پروژه IFC One Saigon (منطقه ۱، شهر هوشی مین) پس از ۱۷ سال ناتمام مانده است.

برای جلوگیری از زمین‌خواری و پروژه‌های متوقف‌شده، اقدامات قاطعی انجام دهید.

پروژه IFC One Saigon (که قبلاً با نام برج Saigon One شناخته می‌شد) که در املاک و مستغلات درجه یک در گوشه خیابان‌های Ham Nghi و Ton Duc Thang (منطقه ۱، شهر هوشی مین) واقع شده است، با وجود یک دوره کوتاه راه‌اندازی مجدد پر سر و صدا، همچنان ناتمام مانده است.

ساخت ساختمان IFC One Saigon که در زمینی به مساحت ۶۶۷۲ متر مربع با مقیاس ۵ طبقه زیرزمین، ۳ طبقه فنی و ۴۱ طبقه روی زمین ساخته شده است، ۱۷ سال پیش آغاز شد، اما پس از ۵ سال اجرای کند، این پروژه رسماً در سال ۲۰۱۱ متوقف شد. با وجود چندین تغییر مالکیت، IFC One Saigon همچنان ناتمام مانده است. این ساختمان بارها در فهرست پروژه‌هایی که به ظاهر شهر آسیب می‌رسانند، قرار گرفته است.

روبروی بازار بن تان (شهر هوشی مین)، درست کنار ایستگاه شلوغ خط ۱ مترو، یک سازه بتنی خشن به نام وان سنترال سایگون (که قبلاً با نام روح سایگون شناخته می‌شد) قرار دارد. این یک مجتمع چندمنظوره شامل یک مرکز خرید، دفاتر، آپارتمان‌ها، آپارتمان‌های لوکس و یک هتل ۶ ستاره است که مساحت کل آن بیش از ۸۵۰۰ متر مربع است. این مجتمع در قلب منطقه ۱ با چهار خیابان مشرف به آن، موقعیت مکانی بسیار خوبی را اشغال کرده است. این پروژه چندین بار دست به دست شده است، اما هیچ تاریخ تکمیل مشخصی ندارد.

به همین ترتیب، پروژه لنکستر لینکلن (منطقه ۴)، که توسط شرکت ترونگ توی لنکستر با مسئولیت محدود سرمایه‌گذاری شده بود، در سال ۲۰۱۷ آغاز شد، اما پس از تکمیل ساخت و ساز زیرزمینی، متوقف شد. و پروژه دی-وان سایگون (منطقه گو ویپ) توسط شرکت DHA که در سال ۲۰۱۶ تصویب شد، تا به امروز فقط یک قطعه زمین خالی باقی مانده است.

یکی از ویژگی‌های جدید قانون زمین ۲۰۲۴، اعمال مجازات برای پروژه‌هایی است که شامل تبدیل کاربری زمین، به رسمیت شناختن حقوق کاربری زمین و انتقال حقوق کاربری زمین می‌شوند، در حالی که قوانین قبلی فقط احیای زمین را به دلیل تخلفات در پروژه‌هایی که زمین به آنها اختصاص داده شده یا اجاره داده شده بود، اعمال می‌کردند.

موارد فوق تنها چند نمونه از پروژه‌هایی هستند که سال‌هاست در شهر هوشی مین متوقف شده‌اند. قانون زمین سال ۲۰۱۳ تصریح می‌کند که پس از تصویب یک تصمیم در مورد سیاست سرمایه‌گذاری، یک پروژه ۱۲ ماه یا در صورت تمدید ۲۴ ماه فرصت دارد تا اجرا شود. اگر در این مدت اجرا نشود، پروژه لغو خواهد شد. با این حال، لغو این پروژه‌ها ساده نیست، به خصوص زمانی که شرکت قبلاً سرمایه‌گذاری‌های اولیه را روی زمین انجام داده باشد.

قانون زمین ۲۰۲۴ (که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است) حاوی مقررات سختگیرانه‌تری است. به عنوان مثال، پروژه‌های سرمایه‌گذاری که به مدت ۱۲ ماه متوالی از تاریخ تحویل مورد استفاده قرار نگیرند، یا پیشرفت کاربری زمین آنها ۲۴ ماه از برنامه زمانی ذکر شده در تصمیم سرمایه‌گذاری عقب باشد، لغو خواهند شد.

در مواردی که زمین مورد استفاده قرار نگیرد یا پروژه از برنامه عقب باشد، ممکن است به سرمایه‌گذار حداکثر ۲۴ ماه مهلت داده شود و او باید مبلغ اضافی مربوط به دوره تمدید را به دولت بپردازد. پس از دوره تمدید، اگر زمین هنوز مورد استفاده قرار نگیرد، دولت آن را بدون پرداخت غرامت برای زمین، دارایی‌های متصل به زمین و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، پس خواهد گرفت.

احتمال وقوع «فورس ماژور» باید در نظر گرفته شود.

بازپس‌گیری پروژه‌های متوقف‌شده برای احیای منابع زمین ضروری است، اما کارشناسان معتقدند که شرایط اضطراری، مانند رویه‌های قانونی طولانی، باید در نظر گرفته شود. دلیل این امر آن است که خود کسب‌وکارها می‌خواهند در اسرع وقت رویه‌های قانونی را برای شروع ساخت‌وساز، فروش و بازیابی سرمایه تکمیل کنند.

آقای آنگوس لیو، رئیس هیئت مدیره گامودا لند ویتنام، در گفتگو با خبرنگار روزنامه اینوستمنت، ارزیابی کرد که مقررات مربوط به احیای زمین برای پروژه‌هایی که پس از انقضای دوره تمدید در قانون زمین ۲۰۲۴ اجرا نمی‌شوند، با هدف جلوگیری از هدر رفتن منابع زمین وضع شده است. با این حال، در برخی موارد، دوره تمدید می‌تواند طولانی‌تر باشد، به عنوان مثال، در طول همه‌گیری کووید-۱۹.

آقای له هو نگیا، مدیر کل شرکت ساختمانی له تان، بر اساس تجربه تجاری خود گفت که در واقعیت، موارد زیادی از فورس ماژور وجود دارد. به عنوان مثال، مشاغل به دلیل تأخیر در رویه‌های مربوط به مقامات ذیصلاح نمی‌توانند پروژه‌ها را اجرا کنند. بنابراین، به گفته آقای نگیا، فرمان هدایت قانون زمین باید این محتوا را تکمیل و روشن کند. در غیر این صورت، در بسیاری از موارد، مشاغل به ناحق "از بین خواهند رفت".

آقای نگیا گفت: «به محض اینکه درخواست پروژه را ارائه دادیم، باید یک جدول زمانی مشخص می‌کردیم، اما حتی پس از تأیید سرمایه‌گذاری، نمی‌توانستیم بلافاصله اجرا را شروع کنیم زیرا اخذ مجوزهای سرمایه‌گذاری و سایر مراحل سال‌ها طول می‌کشد.»

یک تحول مثبت برای کسب‌وکارهایی که مایل به پیگیری اجرای پروژه در هنگام وقوع تأخیر هستند این است که قانون شرایطی را برای تأخیرهای ناشی از حوادث قهری مانند بلایای طبیعی یا جنگ فراهم می‌کند. علاوه بر این، اگر ثابت شود که تأخیر به دلیل تقصیر مقامات یا مسئولان اجرای قانون بوده است، پروژه لغو نخواهد شد. با این حال، کسب‌وکارها همچنین پیشنهاد می‌کنند که احکام راهنما باید مقررات دقیق‌تر و مجازات‌های مشخصی را برای افراد و سازمان‌هایی که به طور غیرمستقیم مسئول تأخیر در پروژه هستند، ارائه دهند.

در کنار مقررات سختگیرانه‌تر در قانون زمین ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ تغییرات زیادی را در رابطه با الزامات مالی سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. به عنوان مثال، مشاغل املاک و مستغلات باید برای پروژه‌هایی با مساحت زمین کمتر از ۲۰ هکتار، سرمایه سهام حداقل ۲۰٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری و برای پروژه‌هایی با مساحت زمین ۲۰ هکتار یا بیشتر، حداقل ۱۵٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری را داشته باشند و باید توانایی جمع‌آوری سرمایه برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری را تضمین کنند.

در مواردی که یک کسب و کار املاک و مستغلات به طور همزمان چندین پروژه را انجام می‌دهد، باید سرمایه کافی برای تضمین نسبت فوق‌الذکر برای هر پروژه اختصاص داده باشد تا بتواند تمام پروژه‌ها را تکمیل کند. علاوه بر این، قانون ۲۰۲۳ در مورد کسب و کار املاک و مستغلات شرایطی مانند محدودیت‌های اعتباری، اوراق قرضه شرکتی و غیره را نیز تصریح می‌کند.

با چنین مقررات سختگیرانه‌ای، کسب‌وکارها باید قبل از شروع یک پروژه، همه عوامل را به دقت بررسی کنند و از سرمایه‌گذاری‌های ناکارآمد و پراکنده که می‌تواند منجر به تأخیر در پروژه و اتلاف منابع شود، اجتناب کنند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html