نرخ بهره وام مسکن در بالاترین سطح خود در دو سال گذشته قرار دارد و خریداران خانه را در بهت و حیرت فرو برده است - عکس: HUU HANH
به گزارش روزنامه Tuoi Tre، کسانی که در این دوره بیشترین آسیب را دیدهاند، کسانی هستند که ۱-۲ سال پیش پول قرض گرفتهاند و اکنون با نرخ بهره شناور مواجه هستند. آنها از نرخ معمول ۶-۸ درصد در سال مانند قبل، اکنون باید نرخ بهره ۱۲-۱۴ درصد در سال و در برخی مناطق حتی ۱۵ درصد در سال بپردازند - بالاترین نرخ در دو سال گذشته و احتمالاً با افزایش نرخ بهره سپردهها، بیشتر هم خواهد شد.
پس از پایان دوره تبلیغاتی، نرخ بهره وام مسکن به ۱۲ تا ۱۴ درصد در سال افزایش یافت.
آقای نگوین ترونگ هیو (منطقه های با ترونگ، هانوی ) گفت که برای خرید خانه، 2.5 میلیارد دانگ ویتنام از بانک وام گرفته است. در طول 12 ماه اول دوره وام ترجیحی، بانک به او نرخ بهره ترجیحی 6.2 درصد در سال را پیشنهاد داد. اکنون، وام مسکن وارد مرحله نرخ بهره شناور شده است.
آقای هیو نگران بود: «من از نظر ذهنی برای افزایش نرخ بهره با توجه به شرایط بازار آماده بودم، اما فکر نمیکردم که به ۱۲ درصد در سال برسد. اگر نرخ بهره همچنان افزایش یابد، فشار برای بازپرداخت وامها برای کسانی که برای خرید خانه برای زندگی وام گرفتهاند، بسیار زیاد خواهد بود.»
آقای هیو تنها مورد نیست. خانم کیم آن (شهر هوشی مین) که تحت یک برنامه ترجیحی برای افراد زیر ۳۵ سال وام گرفته بود، نیز وقتی متوجه شد که پرداخت سود ماهانه از ۲۱ میلیون دونگ ویتنامی به ۲۵ میلیون دونگ ویتنامی افزایش یافته، شوکه شد.
در گروه بانکهای تجاری سهامی خصوصی، نرخ بهره ترجیحی برای ۱۲ تا ۲۴ ماه اول معمولاً ۱۱ تا ۱۲ درصد در سال بود. هرچه دوره ثابت طولانیتر باشد، نرخ بهره بالاتر است. با این حال، بسیاری از بانکها اکنون به دلیل روند صعودی نرخ بهره، نرخهای ثابت را برای دورههای طولانی ارائه نمیدهند و فقط برای ۳ تا ۶ ماه ارائه میدهند.
در بانکهای «بزرگ ۴»، نرخ بهره وام پایینتر است، اما در مقایسه با قبل به طور قابل توجهی افزایش یافته است. وامگیرندگان قبلی که وامهای با بهره ثابت آنها منقضی شده است و میخواهند وامهای خود را به بانکهای دیگر منتقل کنند تا از نرخ بهره ترجیحی بهرهمند شوند، به دلیل کارمزدها و جریمههای متعدد متحمل شده در بانک قدیمی، با مشکلاتی روبرو میشوند، در حالی که نرخ بهره ترجیحی در بانک جدید تقریباً به اندازه نرخ شناور است.
در مورد نرخ بهره در دوره اخیر، شرکت سهامی رتبهبندی اعتباری S&I اظهار داشت که افزایش اخیر نرخ وام مسکن، فشار کوتاهمدتی بر نقدینگی بازار ایجاد میکند و باعث میشود هم سرمایهگذاری و هم تقاضای مسکن محتاطتر شوند. در حال حاضر، نرخ بهره انتشار اوراق قرضه برای شرکتهای املاک و مستغلات در سه ماهه اول به ۱۳.۵ درصد رسیده است.
نرخ بهره سپرده اخیراً به طور مداوم در حال افزایش بوده و نرخ بهره وام را نیز بالا برده است. (عکس گرفته شده در بعد از ظهر 5 مارس در بانکی در شهر هوشی مین - عکس: HUU HANH)
نرخ بهره وامها در حال افزایش است زیرا «وقتی جزر و مد بالا میآید، قایق هم بالا میرود».
افزایش شدید نرخ بهره وام به این دلیل است که نرخ بهره سپردهها در دوره گذشته افزایش یافته است.
طبق گزارشها، در تاریخ ۵ مارس، VPBank به افزایش نرخ بهره برای سپردههای ۶ تا ۱۲ ماهه به ۶.۵ درصد در سال ادامه داد که نسبت به قبل ۰.۳ درصد در سال افزایش داشته است. نرخ بهره برای سپردههای ۱۳ تا ۳۶ ماهه نیز ۰.۲ درصد در سال افزایش یافته و به ۶.۴ درصد در سال رسیده است.
پیش از VPBank، دو بانک دیگر، Sacombank و VietBank، در ماه مارس نرخ بهره سپرده را افزایش داده بودند. در ماه فوریه، Vietcombank، Agribank و بسیاری از بانکهای دیگر مانند MB، TPBank، KienlongBank، Sacombank، LPBank، Techcombank و VietABank نیز نرخ بهره را افزایش دادند.
در حال حاضر، بالاترین نرخ بهره برای یک دوره ۶ ماهه حدود ۷.۱ درصد در سال است. برای یک دوره ۱۲ ماهه، بالاترین نرخ بهره سپرده حدود ۷.۲ درصد در سال است. مشتریان ویژه با مبالغ سپرده بالا ممکن است سود اضافی نیز از بانک دریافت کنند.
خانم TTH (ها دونگ، هانوی) گفت که این هفته حساب پسانداز خود را بسته و به سپردهگذاری برای مدت ۶ ماه ادامه داده است. نرخ بهره ذکر شده توسط بانک ۶.۳٪ در سال است، اما از آنجا که او مشتری اولویتدار است و مبلغ سپرده بیش از ۱ میلیارد دونگ ویتنام است، ۱.۶٪ اضافی دریافت کرده و آن را به ۷.۹٪ در سال رسانده است.
رئیس یک بانک بزرگ در گفتگو با روزنامه Tuoi Tre گفت که نرخ بهره وام باید مطابق با نرخ بهره سپرده افزایش یابد زیرا «وقتی جزر و مد بالا میرود، قایق هم بالا میرود.» افزایش نرخ بهره سپرده به سطح جدید به بانکها کمک میکند تا منابع سرمایه پایدار خود را حفظ کنند و سپردهگذاران احساس میکنند که متضرر نمیشوند، به خصوص در شرایط افزایش شدید قیمت طلا و نقره که باعث شده بسیاری از مردم پسانداز خود را برای خرید طلا بیرون بکشند زیرا آن را سودآورتر میدانند.
طبق گزارشها، با رسیدن نرخ سود سپرده به اوج ۸-۹٪ در سال و حاشیه سود تقریباً ۴-۵٪ در سال، نرخ سود وام معیار جدیدی معادل ۱۵٪ در سال ایجاد خواهد کرد. در حال حاضر، نرخهای بهره ثابت که به عنوان مرجع محاسبه نرخ وام استفاده میشوند، توسط بانکها افزایش یافتهاند (اما آنها به سختی سپردههایی با این شرایط ارائه میدهند).
بنابراین، نرخهای بهره پس از دوره ترجیحی به یک بار سنگین تبدیل میشوند و پرداختهای ماهانه حتی ممکن است از توانایی تحمل وامگیرنده، به ویژه در شرایط اقتصادی دشوار فعلی، فراتر رود.
خریداران خانه در هانوی از افزایش نرخ بهره به بیش از 10 درصد در سال شوکه شدهاند - عکس: PHUC TAI
بانکها و خریداران مسکن باید ریسکها را به اشتراک بگذارند.
به گفته کارشناسان، وقتی نرخ سود سپرده افزایش مییابد، نرخ سود وام نیز احتمالاً روند صعودی خواهد داشت. نکته قابل توجه این است که املاک و مستغلات، که به عنوان یک بخش پرخطر طبقهبندی میشود، در مقایسه با وام در سایر بخشها، افزایش بیشتری در نرخ سود را تجربه خواهد کرد.
در این زمینه، سرمایهگذارانی که از اهرم مالی استفاده میکنند، باید نقدینگی، جریان نقدی و توانایی خود در تحمل نرخ بهره بالای 10٪ یا حتی 13-15٪ در سال را به دقت محاسبه کنند.
آقای نگوین کوانگ هوی، مدیرعامل بخش مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای)، در گفتگو با روزنامه Tuổi Trẻ، گفت که گروهی که در حال حاضر بیشترین آسیب را دیدهاند، کسانی هستند که برای خرید خانه برای مقاصد مسکونی وام میگیرند. با وامهای بلندمدت ۱۵ تا ۲۵ ساله، حتی افزایش چند درصدی نرخ بهره میتواند تعهدات بازپرداخت ماهانه را به میزان قابل توجهی تغییر دهد.
به گفته آقای هوی، برای کاهش فشار بر وام گیرندگان، راه حل در «تسلیم شدن یک طرف به طرف دیگر» نیست، بلکه در تلاشهای مشترک مبتنی بر شفافیت و تقسیم ریسک نهفته است. بانکها باید به وضوح بین وامهای مربوط به نیازهای واقعی مسکن و وامهای سرمایهگذاری تمایز قائل شوند و به جای نرخهای ترجیحی کوتاهمدت که سپس به شدت تعدیل میشوند، بستههای نرخ بهره پایدار بلندمدت را در نظر بگیرند.
علاوه بر این، بانکها باید یک اختلاف معقول بین نرخ بهره وام و سپرده را در نظر بگیرند تا سودآوری را تضمین کنند و در عین حال مطالبات معوق را کنترل کنند.
شاید برایتان جالب باشد
نرخ بهره وام در بسیاری از بانکها افزایش یافته است.میانگین نرخ بهره وام در بسیاری از بانکها در ماه آوریل به دلیل سطح بالای سرمایه بسیجشده قبلی افزایش یافت. در همین حال، بانک دولتی ویتنام همچنان از موسسات اعتباری میخواهد که نرخ بهره را برای حمایت از رشد اقتصادی کنترل کنند. آقای هوی گفت: «یکی دیگر از راهحلهای حیاتی این است که بانکها بهطور فعال با وامگیرندگان تعامل کنند تا شرایط بازپرداخت را در زمانی که مشتریان با مشکلات موقت مواجه میشوند، تغییر دهند. سود بلندمدت برای بانکها فقط سود فوری نیست، بلکه کیفیت اعتبار و اعتماد مشتری را نیز شامل میشود.»
از دیدگاه وامگیرنده، آقای هوی توصیه میکند قبل از تصمیمگیری برای وام گرفتن، جریان نقدی را با دقت محاسبه کنید و نسبت بدهی به درآمد ایمن را حفظ کنید. اگر درآمد نوسان داشته باشد، وامگیرندگان باید از همان ابتدا به طور پیشگیرانه با بانک همکاری کنند. تمدید مدت وام میتواند به کاهش فشار بازپرداختهای ماهانه کمک کند، اما هزینه کل بهره باید در نظر گرفته شود.
به گفته آقای هوی، نرخ بهره وامهای املاک و مستغلات در برخی از بانکهای تجاری در ماههای اخیر رو به افزایش بوده است، که معمولاً پس از دوره ترجیحی حدود 10٪ در سال و در برخی موارد حتی 13-14٪ در سال است. این تحول توجه قابل توجهی از خریداران خانه و سرمایهگذاران را به خود جلب کرده است.
با این حال، به جای اینکه این موضوع را صرفاً به عنوان یک اقدام «تنگ کردن اعتبار» ببینیم، باید آن را در چارچوب وسیعتر اقتصاد فعلی ویتنام و بازار املاک و مستغلات بررسی کنیم.
«در عملیات بانکی، افزایش نرخ بهره، منعکس کننده هزینه سرمایه و سطح ریسک است. وقتی اقتصاد متغیرهای زیادی مانند فشار تورمی، افزایش هزینههای تأمین مالی یا نیاز به اطمینان از ایمنی سیستم دارد، تعدیل نرخ بهره یک اقدام احتیاطی است.»
هوی تحلیل کرد: «از جنبه مثبت، هزینههای سرمایهای بالاتر همچنین به کاهش معاملات سفتهبازانه که به شدت به اهرم مالی وابسته هستند، کمک میکند و در نتیجه به بازار فرصتی میدهد تا در جهتی اساسیتر، تعادل مجدد یابد.»
با این حال، به گفته وی، نرخ بهره تنها یکی از عوامل متعددی است که بر قیمت مسکن تأثیر میگذارد. قیمت املاک و مستغلات در درجه اول به رابطه عرضه و تقاضا، به ویژه ساختار عرضه در هر بخش، بستگی دارد. در کوتاه مدت، عرضه جدید در بسیاری از شهرهای بزرگ هنوز فراوان نیست، به ویژه در بخشهای مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه و مسکن میان رده - محصولاتی که با توان مالی اکثریت مردم مطابقت دارند.
وقتی عرضه محدود باشد، افزایش نرخ بهره ممکن است معاملات را کند کند اما لزوماً به کاهش شدید قیمتها منجر نمیشود. در میانمدت، اگر رویههای پروژه سادهسازی شوند و عرضه بهبود یابد، بازار انتخابهای بیشتری خواهد داشت. در آن مرحله، افزایش رقابت به تثبیت قیمتها کمک خواهد کرد.
عادت کردن به شرایط یک شبه کار راحتی نیست.
خانم لی ین کویین، مدیر کل شرکت مدیریت صندوق ACB (ACBC)، گفت که نسبت وام به سپرده بانکها در حال حاضر بسیار بالاست و اخیراً به طور مداوم از ۱۰۰ درصد فراتر رفته است.
سال گذشته، دولت رشد تولید ناخالص داخلی را افزایش داد که این امر مستلزم افزایش اعتبار بود. برای دستیابی به این هدف، بانکها مجبور بودند با افزایش نرخ بهره، جذب سپرده را افزایش دهند. به همین دلیل است که نرخ وام در ماههای اخیر بالا بوده است.
خانم کویین گفت: «این یک مسئله سیستماتیک است، چیزی نیست که بتوان به راحتی یک شبه آن را اصلاح کرد. بانک مرکزی ویتنام این موضوع را تشخیص داده و سیاستهایی را برای مهار رشد بیش از حد سریع اعتبار با تعیین اهداف برای هر فصل به منظور کاهش فشار بر بخش بانکی اجرا کرده است. ما باید تا انتشار ارقام تولید ناخالص داخلی سهماهه اول 2026 صبر کنیم تا بدانیم که آیا اعتبار در سهماهه دوم قابل مدیریتتر خواهد بود یا خیر.»
بانک مرکزی نشانههایی از تشدید اعتبار برای املاک و مستغلات نشان میدهد.
علاوه بر افزایش نرخ بهره، یکی از «۴ بانک بزرگ» اخیراً سندی را به شعب خود در مورد تعلیق موقت دسترسی به پروژههای املاک و مستغلات و طرحهای تجاری از مشتریان شرکتی ارسال کرده است.
این سند رسمی بر اساس بررسی دادههای وامهای معوق برای بخش املاک و مستغلات تا به امروز و نیازهای پرداخت در شعب صادر شده است. این اقدام همچنین با هدف اجرای دستورالعمل کنترل نرخ رشد اعتبار برای بخش املاک و مستغلات در سال 2026 انجام شده است، به طوری که اطمینان حاصل شود که از نرخ رشد کلی اعتبار طبق دستورالعمل بانک دولتی ویتنام تجاوز نمیکند.
پیش از این، بانک دولتی ویتنام نرخ رشد اعتبار تقریباً ۱۵ درصد را برای کل سیستم در سال ۲۰۲۶ اعلام کرده بود که به طور قابل توجهی کمتر از نرخ ۲۰۲۵ است و محدودیتهایی را برای نرخ رشد در هر فصل تعیین کرده بود تا سرعت رشد اعتبار را کنترل کند و از اتمام محدودیتهای اعتباری بسیاری از بانکها تا سه ماهه دوم جلوگیری کند.
بانک مرکزی ویتنام از موسسات اعتباری خواسته است تا در سال ۲۰۲۶ نرخ رشد اعتبار به بخشهای دارای ریسک بالقوه، به ویژه املاک و مستغلات، را به شدت کنترل کنند و از این طریق جریان سرمایه را به سمت تولید و تجارت، بخشهای اولویتدار و محرکهای رشد اقتصاد هدایت کنند و در عین حال ثبات نقدینگی بازار پولی و ایمنی سیستم موسسات اعتباری را تضمین کنند.
آقای LE HUU NGHIA (مدیر کل شرکت Le Thanh):
غرق در توانایی پرداخت.
آقای لو هو نگییا
با نرخ بهره فعلی ۱۲ تا ۱۵ درصد در سال، قرض گرفتن حدود ۲ میلیارد دانگ ویتنام منجر به پرداخت سود سالانه ۲۴۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام میشود، البته بدون احتساب اصل وام.
این هزینه فراتر از توان اکثر افراد با درآمد متوسط و متوسط رو به بالا است.
بنابراین، بسیاری از مردم مجبور خواهند شد برنامههای خرید خانه خود را به تعویق بیندازند و منتظر بمانند تا نرخ بهره کاهش یابد و سپس جرات قرض گرفتن پول را داشته باشند.
قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار بالاست و معمولاً به ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع میرسد.
با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن و افزایش شدید نرخ بهره، ممکن است حجم معاملات مسکن در بازار در آینده نزدیک کاهش یابد.
آقای فام دوک توآن (مدیر کل EZ ProperProperty):
تأثیر منفی بر بازار املاک و مستغلات.
آقای فام دوک توآن
علاوه بر افزایش نرخ بهره، بسیاری از بانکها به دلیل محدود شدن محدودیتهای اعتباری، در مورد وامدهی برای املاک و مستغلات محتاطتر میشوند. برخی از بانکها حتی پرداخت وام برای خرید یا سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را محدود میکنند.
بازار مالی را میتوان به عنوان یک «فشارسنج» برای بازار املاک و مستغلات در نظر گرفت. وقتی نرخ بهره وام مسکن افزایش مییابد، معاملات املاک و مستغلات معمولاً بلافاصله کاهش مییابد.
با توجه به اینکه اکثر خریداران خانه به وامهای بانکی متکی هستند، افزایش هزینههای سرمایهای احتمالاً باعث خواهد شد بسیاری از آنها تصمیمات خرید خانه خود را به تعویق بیندازند.
علاوه بر این، توسعهدهندگان املاک و مستغلات نیز در ادامه ارائه یارانههای نرخ بهره به خریداران خانه با مشکلاتی روبرو هستند. اگر هزینههای یارانه خیلی بالا باشد، مشاغل مجبور میشوند آنها را به قیمت فروش اضافه کنند.
اگر نرخ بهره برای مدت طولانی بالا بماند، بازار املاک و مستغلات میتواند با کاهش شدید معاملات و افزایش بدهیهای معوق مواجه شود. امیدوارم تا پایان سهماهه دوم سال ۲۰۲۶، زمانی که عرضه املاک و مستغلات رونق میگیرد، بانک مرکزی محدودیتهای وام املاک و مستغلات را کاهش داده و نرخ بهره را تنظیم کند. اگر این اتفاق نیفتد، بازار املاک و مستغلات با خطر انجماد مواجه خواهد شد و بر هدف رشد دو رقمی تأثیر خواهد گذاشت.
آقای نگوین دوک لپ (مدیر موسسه تحقیقات و آموزش املاک و مستغلات):
اعتبار سفته بازی در حوزه املاک و مستغلات باید محدود شود.
آقای نگوین دوک لپ
تشدید محدودیتهای اعتباری بانک مرکزی ویتنام برای وامهای املاک و مستغلات با هدف تنظیم بازار و محدود کردن جریان سرمایه به سمت گروههای سرمایهگذاری و سفتهبازی انجام میشود.
با این حال، خریداران واقعی مسکن در شرایط افزایش نرخ سود بانکی با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.
به ویژه برای کسانی که برای خرید خانه وام گرفتهاند اما دوره نرخ بهره ترجیحی آنها به پایان رسیده است، باید بار نرخ بهره بر اساس نرخهای شناور بازار را تحمل کنند.
و همچنین افراد زیادی وجود دارند که با وجود نیاز واقعی به مسکن، در مورد وام گرفتن برای خرید خانه مردد هستند.
در مورد سرمایهگذاران ثانویه که قبلاً از اهرم مالی قابل توجهی استفاده میکردند، ممکن است مجبور شوند داراییهای خود را بفروشند یا سبد سهام خود را برای ایجاد جریان نقدی جهت بازپرداخت وامهای بانکی بازسازی کنند.
ANH HONG - LE THANH - BAO NGOC
منبع: https://tuoitre.vn/choang-vang-vi-lai-suat-cho-vay-tang-20260306082635402.htm
![[عکس] نخست وزیر لی مین هونگ ریاست جلسه موضوعی ارتقای علم و توسعه فناوری و نوآوری را بر عهده دارد.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/23/1782207872934_ndo_br_dsc-1724-jpg.webp)
