توسعه‌دهندگان و دلالان در شُرُف اتمام زمان برای «اقدام خودسرانه» و جمع‌آوری سپرده‌ها هستند.

قانون اصلاح‌شده‌ی معاملات املاک و مستغلات، که توسط مجلس ملی تصویب و از ابتدای سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا شد، مقرراتی را در مورد سپرده‌های خرید خانه‌های در حال ساخت تصریح می‌کند.

به طور خاص، ماده ۱۷ قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که سرمایه‌گذار یک پروژه املاک و مستغلات مجاز نیست به سازمان‌ها یا افراد دیگر اجازه دهد تا قراردادهایی برای سپرده‌گذاری، فروش، انتقال یا اجاره-خرید خانه‌ها، کارهای ساختمانی، مساحت طبقات در کارهای ساختمانی یا حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی موجود در پروژه املاک و مستغلات امضا کنند.

در عین حال، بند ۵ ماده ۲۳ این قانون جزئیات مربوط به سپرده‌ها و پرداخت‌ها برای خریدهای مسکن آینده را نیز مشخص می‌کند. سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده‌هایی هستند که بیش از ۵٪ از قیمت فروش یا قیمت اجاره به شرط تملیک از مشتریان نباشد که پروژه مسکن یا ساخت و ساز شرایط لازم برای راه‌اندازی را داشته باشد.

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 1 — پروژه آپارتمان برج زمان هانوی، واقع در منطقه شهری وان فو (ها دونگ، هانوی )، سال‌هاست که متروکه مانده است (عکس: ها فونگ).

به گفته کارشناسان، این آیین‌نامه سپرده‌گذاری به دوره طولانی سپرده‌گذاری از طریق توافق‌نامه‌ها پایان داده است. در عین حال، آیین‌نامه سپرده‌گذاری، امضای قرارداد را تضمین کرده و از حقوق خریداران خانه محافظت می‌کند.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، اظهار داشت که تجارت املاک و مستغلات ویژگی منحصر به فرد معاملات سپرده‌گذاری را دارد. در همین حال، قوانین تجارت املاک و مستغلات سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۱۴ تصریح نمی‌کنند که سپرده‌گذاری باید قبل از اینکه یک پروژه املاک و مستغلات یا مسکن شرایط انعقاد قرارداد یا افزایش سرمایه از طریق فروش مسکن آینده، به ویژه قطعات زمین را داشته باشد، انجام شود.

به گفته آقای چائو، با سوءاستفاده از بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی سال ۲۰۱۵، که ارزش یا درصد سپرده را مشخص نمی‌کند، دلالان زمین، دلالان و مشاغل بی‌وجدان سپرده‌های کلانی دریافت کرده‌اند که در برخی موارد تا ۹۰ تا ۹۵ درصد ارزش معامله می‌رسد. علاوه بر این، این دلالان حتی بدون مبنای قانونی «پروژه‌های خیالی» ایجاد می‌کنند تا مشتریان را فریب دهند و باعث ضررهای قابل توجه و اختلال در نظم اجتماعی شوند، که نمونه بارز آن پرونده کلاهبرداری در شرکت علی‌بابا است.

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 2 — پروژه شهر یوسیلک (ها دونگ، هانوی) سال‌هاست که به تعویق افتاده و امید هزاران مشتری را برای یک زندگی پایدار و مرفه بر باد داده است (عکس: ها فونگ).

نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با همین دیدگاه معتقد است که واریز وجه نه تنها به معنای انعقاد و اجرای قرارداد فروش است، بلکه به عنوان وسیله‌ای برای سرمایه‌گذار جهت تعیین تقاضای بازار و تضمین فروش محصولات پروژه عمل می‌کند.

آقای دین تأکید کرد: «مقررات مربوط به سپرده‌ها در قانون بسیار منطقی است، اما بر اساس تجربه کشورهای توسعه‌یافته، آنها از اشخاص ثالث مانند بانک‌ها و مؤسسات اعتباری برای نظارت و مدیریت این پول در یک حساب مشترک استفاده می‌کنند و از «جاری شدن» آن به جیب توسعه‌دهنده جلوگیری می‌کنند. اگر توسعه‌دهنده نتواند به تعهدات خود عمل کند، مشتریان می‌توانند پول خود را پس بگیرند و بانک مسئول این مبلغ خواهد بود.»

طبق مشاهدات خبرنگاران دن تری ، در واقعیت، پروژه‌های مسکن زیادی وجود داشته‌اند که از طریق شرکت‌های کارگزاری یا مستقیماً از توسعه‌دهندگان، سپرده‌ها و اقساط را از مشتریان جمع‌آوری کرده‌اند. با این حال، توسعه‌دهندگان سپس در اجرای پروژه شکست خورده‌اند یا آن را از نیمه راه شروع کرده‌اند و سپس برای دهه‌ها متوقف کرده‌اند و خریداران خانه را در وضعیت دشواری قرار داده‌اند.

وجه مشترک این پروژه‌ها این است که توسعه‌دهندگان از مشتریان خود صدها میلیارد دونگ ودیعه و اقساط دریافت کرده‌اند، در حالی که بسیاری از مردم برای پرداخت بهره وام بانکی خانه‌های خود و اجاره ماهانه با مشکل مواجه هستند.

منبع