زمین‌های حومه شهر برای سرمایه‌گذاران آماتور نیست، نقاط روشن بازار، دلالان دوباره در حال رونق گرفتن هستند

بازار در حال گرم شدن است، نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد، نکاتی که هنگام سرمایه‌گذاری در زمین باید به آنها توجه کرد، بین دین خواستار سرمایه‌گذاری در بسیاری از پروژه‌ها شد، مقررات مربوط به جبران خسارت زمین هنگام بازپس‌گیری زمین‌های مسکونی توسط دولت... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بازار املاک و مستغلات از ابتدای سال ۲۰۲۳ افزایش تدریجی در حجم معاملات را ثبت کرده است. (منبع: DT)

نشانه‌های بهبود

گزارش «ارزیابی روند بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام در سه ماهه سوم سال 2023 و پیش‌بینی وضعیت بازار در سه ماهه چهارم سال 2023» توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام (Vnrea) به تازگی تکمیل شده است و به وضوح بیان می‌کند که نقدینگی در بازار املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال 2023 در مقایسه با دوره دشوار پایان سال 2022 بهبود یافته است و در ماه‌های اول سال، بازار شروع به ثبت «نقاط روشن» بسیاری در مناطقی مانند: هانوی ، های فونگ، لائو کای، دانانگ، شهر هوشی مین... کرده است، مکان‌هایی که سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و حمل و نقل ترویج می‌شود و منابع عرضه زیادی متناسب با تقاضا وجود دارد.

طبق نظرسنجی اخیر انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، تا 60 درصد از سرمایه‌گذارانی که در بازار املاک و مستغلات مشارکت داشته‌اند، در صورت کاهش نرخ بهره بانکی، به سرمایه‌گذاری خود ادامه خواهند داد. بازار املاک و مستغلات از ابتدای سال، افزایش تدریجی حجم معاملات را ثبت کرده است. اگر در سه ماهه دوم سال 2023، بازار 3700 معامله را ثبت کرد که در مقایسه با 2700 معامله در سه ماهه اول، 37 درصد افزایش داشته است، در سه ماهه سوم، بازار نزدیک به 6000 معامله را ثبت کرد که 1.5 برابر بیشتر از سه ماهه دوم و بیش از دو برابر سه ماهه اول است.

به گفته نمایندگان مشاغل املاک و مستغلات، بازار آپارتمان و مسکن در شهرهای بزرگ در حال حاضر نشانه‌هایی از جذب خوب را نشان می‌دهد و تمرکز آن بر بخش قیمت زیر 10 میلیارد دونگ در منطقه مرکزی شهر است.

برای ادامه چرخه رشد فعلی بازار، نیاز به سازوکارها و سیاست‌هایی برای بهبود عرضه راکد وجود دارد. سیاست‌های املاک و مستغلات باید همه طبقات اجتماعی را هدف قرار دهد.

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس ونرا، اظهار داشت که تقاضای واقعی مسکن در حال افزایش است و مطمئناً همراه با رشد اقتصادی و شهرنشینی افزایش خواهد یافت... انتظار می‌رود که در مجمع املاک و مستغلات در پایان سال 2023، ونرا شاخص‌های املاک و مستغلات را اعلام کند که مبنایی برای مراجعه توسعه‌دهندگان پروژه خواهد بود، به طوری که وقتی پروژه شکل می‌گیرد، بتواند 60 تا 70 درصد از تقاضای واقعی را برآورده کند و الزامات جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را تضمین کند.

کارشناسان املاک و مستغلات همچنین اظهار داشتند که پیش‌نویس قانون مسکن، قانون زمین و قانون تجارت املاک و مستغلات که در ششمین دوره مجلس ملی پانزدهم تصویب شد و منجر به رفع «تنگناهای قانونی»، منابع سرمایه و بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار اصلی شد... شرایط تعیین‌کننده‌ای برای بازگشت واقعی بازار به حالت عادی خواهد بود.

بازار املاک و مستغلات در سه ماهه چهارم سال 2023، به ویژه در مناطقی که فضای زیادی برای توسعه، برنامه‌ریزی همزمان و مدرن، زیرساخت‌های متمرکز، سرمایه‌گذاری و سطح قیمت پایین دارند، سنگ بنای بهبود بازار از سال 2024 خواهد بود...

بازار زمین‌های حومه شهر داغ می‌شود

اخیراً، پس از آنکه ممنوعیت تقسیم و فروش زمین به تدریج "حل شد"، بازار زمین به تدریج بهبود یافته است. در بسیاری از مناطق حومه هانوی یا استان‌های مجاور مانند باک نین، باک گیانگ، نین بین... معاملات دوباره شروع به پدیدار شدن کرده‌اند، اگرچه هنوز بسیار اندک هستند.

برای مثال، در منطقه بین ین و تان زا در ناحیه تاچ دات (هانوی)، قیمت زمین‌های تفکیک‌شده در جاده‌های ۴ تا ۵ متری در حال حاضر با قیمت ۱۶ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش آگهی شده است که در مقایسه با دوره «تب زمین» حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. به ویژه، قیمت زمین‌های تفکیک‌شده در کوچه‌ها تنها ۱۱ تا ۱۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با دوره تب زمین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است.

نکته قابل توجه این است که دلالان املاک، پس از یک دوره "غیبت" از بازار، اکنون بازگشته‌اند و فروش زمین را تبلیغ می‌کنند. در بسیاری از سایت‌های معاملات املاک، اطلاعات مربوط به زمین‌های فروشی از ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنام تا بیش از ۱ میلیارد دانگ ویتنام متغیر است.

طبق گزارش بازار املاک و مستغلات در سه ماهه سوم VARS، بخش زمین‌های دارای مجوز ساخت و ساز و مسکن تجاری زیر ۲ میلیارد دونگ، افزایش قابل توجهی در حجم معاملات داشته است. به ویژه در مناطقی که سرمایه‌گذاری زیرساختی دارند یا مناطق مجاور شهرک‌های صنعتی، قیمت فروش در مقایسه با سه ماهه قبل ۵ تا ۷ درصد افزایش یافته است.

این همچنین تنها بخش روشن از این نوع زمین است، زیرا با قیمت زمین از 3 میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه یا بیشتر، وضعیت معاملات هنوز کاملاً ناامیدکننده است.

پتانسیل زمین‌های حومه شهر هنوز وجود دارد، اما به گفته کارشناسان، سرمایه‌گذاران باید محتاط باشند زیرا بازار فعلی هنوز خطرات بالقوه‌ای دارد، به خصوص از نظر نقدینگی. ناگفته نماند که بازار زمین‌های تفکیک‌شده، تا حدودی، هنوز تحت کنترل "افراد بزرگ" است.

تران خان کوانگ، کارشناس املاک و مستغلات، اظهار داشت که بازار امسال فرصت‌هایی دارد، اما این فرصت‌ها بسیار کم هستند و ممکن است این فرصت‌ها تنها در سال ۲۰۲۴ به بار بنشینند. زمین همچنان بخشی با پتانسیل سود بالا خواهد بود، اما در حال حاضر برای اکثریت مناسب نیست و نیاز به انتخاب دقیق دارد.

آقای کوانگ گفت که زمین فرصتی برای دو گروه خواهد بود: سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و خریداران واقعی خانه با پول نقد. سرمایه‌گذاران آماتور نباید «عجولانه وارد بازار شوند» یا اگر می‌خواهند این کار را انجام دهند، به جریان نقدی بلندمدت با چشم‌انداز ۳ تا ۵ ساله نیاز دارند.

این متخصص خاطرنشان کرد: «بر اساس شرایط واقعی، سرمایه‌گذاران می‌توانند ابتدا ۳۰٪ تخفیف، سپس ۲۵٪ و در نهایت تا ۲۰٪ ارائه دهند. خریداران باید جسورانه مذاکره کنند و احتمالاً معامله را با تخفیف ۱۵ تا ۲۰٪ ببندند که تخفیفی قابل قبول است. ماه‌های آخر امسال و اوایل ۲۰۲۴ می‌تواند مناسب‌ترین زمان برای سرمایه‌گذاری باشد.»

در همین حال، برخی از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای ارزیابی می‌کنند که زمین‌های شهری، در حومه شهرهای بزرگ، تقریباً اشباع شده‌اند و نرخ بازده پایین‌تر خواهد بود. در همین حال، قیمت زمین در بسیاری از استان‌ها و مکان‌ها هنوز بسیار پایین است، بنابراین حاشیه سود افزایش بیشتر خواهد بود.

با این حال، سود بالا با خطرات زیادی نیز همراه است. بنابراین، برای حفظ امنیت، هنگام سرمایه‌گذاری در زمین‌های استانی، سرمایه‌گذاران باید زمان انتظار را که می‌تواند تا ۳ تا ۵ سال یا بیشتر باشد، تعیین کنند. این فقط برای جریان نقدی غیرفعال مناسب است و نباید از اهرم مالی استفاده شود.

بین دین خواستار سرمایه‌گذاری در زمینه‌های مختلف با پروژه‌ای به ارزش ۱۴ میلیارد دلار شد

پورتال اطلاعات الکترونیکی کمیته مردمی استان بین دین، فهرستی از ۱۵۱ پروژه را که در زمینه‌های مختلف برای سرمایه‌گذاری در این منطقه فراخوان داده شده است، منتشر کرده است. بخش‌های املاک و مستغلات، خدمات، تجارت و گردشگری تا ۸۰ پروژه دارند که اکثریت فهرست فراخوان‌های سرمایه‌گذاری را تشکیل می‌دهند.

پروژه‌ای که بیشترین سرمایه را دارد، سرمایه‌گذاری در منطقه شهری در زیرمنطقه شماره ۱، منطقه شهری اکوتوریسم نون هوی با سرمایه کل حدود ۱۴ میلیارد دلار و مساحت بیش از ۵۷ هکتار است. پروژه بعدی، پروژه سرمایه‌گذاری در منطقه شهری در زیرمنطقه شماره ۳، منطقه شهری اکوتوریسم نون هوی با سرمایه سرمایه‌گذاری ۱۰ میلیارد دلار و مساحت ۳۶ هکتار است. پروژه دیگر، منطقه هتل مرتفع در نقطه شماره ۱، منطقه گردشگری دریایی نون لی - کات تین، با مساحت نزدیک به ۳۴ هکتار و سرمایه سرمایه‌گذاری ۲ میلیارد دلار است.

برخی پروژه‌ها دارای مساحت وسیعی هستند، مانند منطقه مزرعه بوم‌گردی کمون تای فو (۳۰۰ هکتار)؛ منطقه مسکونی، خدماتی و تجاری ساحلی شهر هوآی نون (۳۰۰ هکتار)؛ پروژه بوم‌گردی لا وونگ (۲۵۰ تا ۳۰۰ هکتار)؛ تفرجگاه بوم‌گردی درجه یک بای کان (۱۰۰ هکتار)؛ منطقه گردشگری سد وان فونگ (۷۰ هکتار) که بسته به مقیاس، سرمایه گذاری در آنها انجام می‌شود.

کمیته مردمی استان بین دین همچنین با ۳۰ پروژه شهرک صنعتی و خوشه صنعتی بر بخش زیرساخت تمرکز دارد. از این تعداد، تنها پروژه شهرک صنعتی، شهرک صنعتی بونگ سون با مساحت ۲۵۰ هکتار در محله دین خان، ون کانگ، لای دوک، لای خان نام است. ۲۹ پروژه خوشه صنعتی باقی مانده در مناطق مختلف با مساحت کمتر از ۱۰۰ هکتار قرار دارند.

علاوه بر این، استان بین دین همچنین خواستار سرمایه‌گذاری در ۹ پروژه کشاورزی و آبزی‌پروری؛ ۲ پروژه مراقبت‌های بهداشتی؛ ۸ پروژه صنعتی پشتیبان؛ ۱۲ پروژه در زمینه جمع‌آوری و تصفیه فاضلاب و آب خانگی؛ ۳ پروژه ساخت گورستان؛ ۳ پروژه انرژی؛ ۴ پروژه بازار شد.

طبق آخرین آمار اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان بین دین، در 9 ماه اول سال جاری، این استان 6 پروژه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی جدید با مجموع سرمایه 46.2 میلیون دلار جذب کرده است. در مورد سرمایه‌گذاری داخلی، این استان 62 پروژه جدید با مجموع سرمایه ثبت شده نزدیک به 13387 میلیارد دونگ ویتنام جذب کرده است.

در 9 ماه اول، این استان 68 پروژه جدید با مجموع سرمایه ثبت شده 17960 میلیارد دانگ ویتنام جذب کرد که 13 درصد از برنامه سالانه فراتر رفت. از این تعداد، 17 پروژه در مناطق اقتصادی و پارک‌های صنعتی با مجموع سرمایه ثبت شده بیش از 2431 میلیارد دانگ ویتنام و 51 پروژه خارج از مناطق اقتصادی و پارک‌های صنعتی با مجموع سرمایه سرمایه‌گذاری بیش از 15529 میلیارد دانگ ویتنام بودند.

مقررات مربوط به جبران خسارت زمین در صورت بازپس‌گیری زمین مسکونی توسط دولت

ماده ۷۹ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳ به وضوح جبران خسارت زمین را در صورت بازپس‌گیری زمین مسکونی توسط دولت تصریح می‌کند.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

وقتی دولت زمین‌های متصل به مسکن را بازپس می‌گیرد، خانوارها و افراد باید بدون احراز شرایط لازم برای دریافت غرامت برای زمین مسکونی، محل سکونت خود را تغییر دهند. اگر آنها جای دیگری برای زندگی نداشته باشند، دولت مسکن آنها را می‌فروشد، اجاره می‌دهد، اجاره-خرید می‌کند یا زمین مسکونی را با دریافت هزینه‌های استفاده از زمین به آنها اختصاص می‌دهد. (منبع: CafeF)

به طور خاص، خانوارها و افرادی که از زمین مسکونی استفاده می‌کنند، ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور که صاحب خانه‌های متصل به حقوق استفاده از زمین در ویتنام هستند و طبق ماده ۷۵ این قانون واجد شرایط دریافت غرامت هستند، هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت، به شرح زیر غرامت دریافت خواهند کرد:

در صورتی که در بخش، بخش یا شهری که زمین در آن بازیابی می‌شود، زمین یا خانه مسکونی دیگری وجود نداشته باشد، غرامت به صورت زمین یا خانه مسکونی پرداخت خواهد شد؛ در صورتی که نیازی به غرامت به صورت زمین یا خانه مسکونی نباشد، دولت غرامت را به صورت نقدی پرداخت خواهد کرد.

در صورتی که هنوز زمین مسکونی یا خانه‌ای در بخش، بخش یا شهری که زمین در آن بازیابی شده است، وجود داشته باشد، غرامت به صورت نقدی پرداخت خواهد شد. برای مناطقی که دارای صندوق زمین مسکونی کافی هستند، غرامت به شکل زمین مسکونی در نظر گرفته خواهد شد.

وقتی دولت زمین‌های متصل به مسکن را پس می‌گیرد، خانوارها و افراد باید بدون احراز شرایط جبران خسارت زمین مسکونی، محل سکونت خود را تغییر دهند. اگر آنها جای دیگری برای زندگی نداشته باشند، دولت مسکن آنها را می‌فروشد، اجاره می‌دهد، اجاره-خرید می‌کند یا زمین مسکونی را با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین به آنها اختصاص می‌دهد.

سازمان‌های اقتصادی، ویتنامی‌های خارج از کشور و شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی که از زمین برای اجرای پروژه‌های ساخت و ساز مسکن استفاده می‌کنند، در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت، در صورت احراز شرایط جبران خسارت مندرج در ماده ۷۵ این قانون، غرامت زمین دریافت خواهند کرد.

دولت جزئیات این ماده را شرح خواهد داد. بر این اساس، در مواردی که زمین یا مسکن مسکونی دیگری در بخش، بخش یا شهری که زمین در آن بازیابی می‌شود، وجود نداشته باشد، غرامت به صورت زمین یا مسکن مسکونی پرداخت خواهد شد؛ در مواردی که نیازی به غرامت به صورت زمین یا مسکن مسکونی نباشد، دولت به صورت نقدی غرامت پرداخت خواهد کرد.

طبق ماده ۶۶ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳، صلاحیت بازپس‌گیری زمین به شرح زیر تصریح شده است:

کمیته مردمی در سطح استان در موارد زیر تصمیم به بازپس‌گیری زمین می‌گیرد: بازپس‌گیری زمین از سازمان‌ها، مؤسسات مذهبی، ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور، سازمان‌های خارجی با وظایف دیپلماتیک و شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، به جز مواردی که در بند ب، بند ۲ این ماده مشخص شده است. بازپس‌گیری زمین‌های کشاورزی متعلق به صندوق زمین عمومی کمون‌ها، بخش‌ها و شهرها.

کمیته مردمی در سطح ناحیه در موارد زیر تصمیم به بازپس‌گیری زمین می‌گیرد: بازپس‌گیری زمین از خانوارها، افراد و جوامع مسکونی. بازپس‌گیری زمین‌های مسکونی از ویتنامی‌های خارج از کشور که اجازه مالکیت خانه در ویتنام را دارند.

در صورتی که منطقه بازیابی زمین شامل هر دو موضوع مشخص شده در بند ۱ و بند ۲ این ماده باشد، کمیته مردمی استان تصمیم به بازیابی زمین خواهد گرفت یا به کمیته مردمی ناحیه اجازه می‌دهد تا در مورد بازیابی زمین تصمیم‌گیری کند.

منبع