چه عاملی قیمت پروژه‌های زمین را تعیین می‌کند؟

موقعیت مکانی طلاست

بازار املاک و مستغلات بیش از یک سال است که با مشکل مواجه است، اما زمین یک استثنا است. گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در سه ماهه دوم سال 2023، بازار زمین از نظر تعداد پروژه‌های تازه مجوز گرفته، پروژه‌های در حال انجام و پروژه‌های تکمیل شده، رشد چشمگیری داشته است. به طور خاص، معاملات زمین 70 درصد از کل معاملات در کل بازار را تشکیل داده و به بیش از 67500 معامله رسیده است.

دلیل تعیین قیمت پروژه‌های زمین در شکل ۱ چیست؟ — نقشه سایت پروژه منطقه مسکونی تونگ دونگ ین، کمون دونگ فونگ، ناحیه ین فونگ

گزارش انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) در سه ماهه سوم سال 2023 همچنان نشان می‌دهد که قطعات زمین بخش اصلی بازار املاک و مستغلات هستند و به همراه ساختمان‌های کم ارتفاع، 54 درصد از کل عرضه بازار املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهند. معاملات قطعات زمین نیز زمانی که بسیاری از استان‌ها و شهرها اطلاعاتی در مورد حراج صدها قطعه زمین با قیمت‌های معامله بالاتر از قیمت‌های حراج ارائه شده اعلام کردند، تأثیر خود را گذاشت.

آمار فوق نشان می‌دهد که امروزه زمین هدف خریداران و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات است. به همین دلیل است که قیمت زمین در شمال امسال روند صعودی مداومی را حفظ کرده است، به طوری که تا سه ماهه سوم سال 2023، در مقایسه با پایان سال گذشته حدود 5 درصد افزایش یافته است.

در واقع، بازار در برخی نقاط شاهد کاهش قیمت زمین بوده است. با این حال، این کاهش فقط در مناطق دورافتاده، فاقد زیرساخت، بدون پشتیبانی اقتصادی واقعی و "فشار" بیش از حد امواج سوداگرانه در دوره پول ارزان ظاهر می‌شود. در همین حال، زمین در مناطقی با شرایط اقتصادی خوب، زیرساخت‌های حمل و نقل مناسب، مکان‌های عالی، مجاور مناطق مسکونی، به ویژه در نزدیکی پارک‌های صنعتی، همیشه جذابیت، ثبات و رشد خود را از نظر نقدینگی و ارزش حفظ می‌کند. این همچنین توضیح می‌دهد که چرا مناطق پرجمعیت و توسعه پارک‌های صنعتی اغلب توسط سرمایه‌گذاران برای محصولات زمین مورد توجه قرار می‌گیرند. به طور معمول، باک نین، یکی از بزرگترین مراکز صنعتی در شمال، تا پایان سه ماهه سوم سال 2023، 12 پروژه زمین با مجموع 1875 محصول در دست اجرا داشت که تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران را به خود جذب کرد و یکی از پر جنب و جوش‌ترین "صحنه‌ها" را در بازار فعلی املاک و مستغلات شمال ایجاد کرد.

یک پروژه جذب سرمایه گذاری در منطقه ین فونگ - پایتخت صنعتی

منطقه ین فونگ که به عنوان یک «آدرس قرمز» در نقشه املاک و مستغلات باک نین ظاهر شده است، هدف سرمایه‌گذاران است. ین فونگ در غرب استان باک نین و تنها 10 کیلومتر از شهر باک نین واقع شده است، «پایتخت صنعتی» این استان است و طبق پروژه استان باک نین، پیشنهاد شده است که به یک شهر تبدیل شود.

در اینجا، کمون دونگ فونگ منطقه‌ای با جاذبه‌های سرمایه‌گذاری ویژه با دو مسیر ترافیکی کلیدی شامل بزرگراه نوی بای - هالونگ و جاده استانی ۲۸۶ محسوب می‌شود. این دو مسیر در روستای دونگ ین به هم می‌رسند و مکانی نادر و ممتاز برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در اینجا ایجاد می‌کنند که برجسته‌ترین آنها پروژه مسکن روستای دونگ ین است که توسط شرکت REQ Limited سرمایه‌گذاری شده است.

دلیل تعیین قیمت پروژه‌های زمین در تصویر ۲ چیست؟ — این پروژه دارای ۵۴۸ واحد تولیدی و تجاری مجاور است که سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کند.

پروژه منطقه مسکونی روستای دونگ ین با مساحت ۱۰.۸ هکتار، ۵۴۸ خانه تجاری و خانه شهری را به بازار عرضه می‌کند. این پروژه یکی از پروژه‌های برجسته مسکن و زمین محسوب می‌شود که موقعیت مکانی بسیار خوبی دارد و تمام ردیف خانه‌های تجاری مستقیماً به جاده استانی ۲۸۶ متصل هستند. بر این اساس، شرق و جنوب پروژه در مجاورت منطقه مسکونی و خدماتی برای کارگران و کارمندان پارک صنعتی در کمون دونگ فونگ قرار دارد؛ غرب آن در مجاورت منطقه مسکونی موجود و شمال آن در مجاورت منطقه مسکونی موجود و جاده استانی ۲۸۶ است.

این منطقه که از هر چهار طرف توسط مناطق مسکونی پرجمعیت احاطه شده است، مزایای چشمگیری را برای ساکنان پروژه به همراه دارد، چرا که از ارتباطات ترافیکی منطقه‌ای و خدمات و امکانات عمومی تکمیل‌شده مانند مدارس، خانه‌های فرهنگی و فضاهای ورزشی بهره‌مند است. علاوه بر این، با وجود جامعه بزرگ موجود، شروع یک کسب‌وکار نیز آسان می‌شود، زیرا جامعه‌ای از مشتریان بالقوه در دسترس هستند.

مهمتر از همه، نکته‌ای که سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند، موقعیت مکانی پروژه در مجاورت پارک‌های صنعتی کلیدی منطقه از جمله: ین فونگ ۱، توسعه ین فونگ ۱، ین فونگ ۲ (شامل ین فونگ ۲C و VSIP Bac Ninh ۲) است. اینجا جایی است که برندهای پیشرو کشور با سرمایه‌گذاری‌هایی تا میلیاردها دلار آمریکا مانند سامسونگ، پاناسونیک، اوریون، هانسول، داوول... با نیروی کار تا ده‌ها هزار نفر و تعداد زیادی از مقامات، کارشناسان و مدیران ارشد متمرکز شده‌اند.

اتصال از این پروژه به پارک‌های صنعتی بسیار راحت است، تنها ۳ دقیقه تا پارک صنعتی ین فونگ ۱، ۱۰ تا ۱۵ دقیقه تا پارک صنعتی ین فونگ ۲ و همچنین شهر باک نین یا شهر چو. این امر، پروژه را به یک ایستگاه حمل و نقل تبدیل می‌کند، مکانی برای اتصال سفر نه تنها به منطقه ین فونگ، بلکه به استان باک نین نیز هست. این امر به افزایش بهره‌وری کسب و کار کمک می‌کند و ارزش را از سکونت به تجارت به سطح جدیدی در آینده ارتقا می‌دهد، زیرا نیاز به اسکان و سکونت به طور پایدار در طول زمان در حال رشد است. طبق برآوردها و پیش‌بینی‌های استان، انتظار می‌رود ین فونگ تا سال ۲۰۲۵ به ۲۵۵۰۰۰ نفر برسد که نویدبخش پتانسیل بالایی برای توسعه خدمات اقامتی و تجاری است.

با توجه به ویژگی‌های املاک و مستغلات، کارشناسان معتقدند که موقعیت مکانی همیشه اولین و مهمترین عامل ایجاد ارزش یک پروژه است. و با موقعیت مکانی عالی پروژه منطقه مسکونی روستای دونگ ین، با قیمت ۲۵ تا ۳۵ میلیون در هر متر مربع، این پروژه جریان نقدی را از سرمایه‌گذاران برای مالکیت زمین‌های مجاور شهرک صنعتی جذب می‌کند. این امر زمانی برجسته‌تر و جذاب‌تر می‌شود که تمام قطعات زمین دارای اسناد قانونی کامل با دفترچه‌های قرمز مالکیت بلندمدت باشند و این امر باعث می‌شود که این پروژه توجه سرمایه‌گذاران استان باک نین و همچنین هانوی و استان‌های مجاور را به خود جلب کند.

منبع