برای تکمیل فرآیند ارزیابی زمین

تعیین ارزش زمین گامی مهم در فرآیند توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات است. طبق بررسی اخیر وزارت ساخت و ساز ، بیش از ۵۰ درصد از پروژه‌های املاک و مستغلات به دلیل دشواری در تعیین قیمت زمین با استفاده از روش قیمت بازار، با مشکلات، موانع یا اجرای کند مواجه هستند. در سال ۲۰۲۲، توانایی تعیین قیمت‌ها و بازار نیز در کاهش شدید عرضه املاک و مستغلات در مقایسه با سال ۲۰۲۱ نقش داشته است.

ارزیابی زمین یک گام مهم است.

در حال حاضر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال جمع‌آوری نظرات وزارتخانه‌ها، شعب و سازمان‌های مربوطه در مورد اصلاح پیش‌نویس فرمان ۴۴ و بخشنامه ۳۶ است. در میان اصلاحات پیشنهادی، دیدگاه‌های مختلف زیادی پیرامون روش‌های فعلی ارزیابی زمین، به ویژه حذف روش «مازاد» که موضوعی بحث‌برانگیز است، وجود دارد. خانم دو تی تو جیانگ، مدیر خدمات مشاوره‌ای ساویلز شهر هوشی مین و متخصصی با سال‌ها تجربه در زمینه ارزیابی، در مورد تفاوت روش مازاد، گفت که در حال حاضر روش‌های ارزیابی مختلفی وجود دارد و بسته به ویژگی‌های ملک و در دسترس بودن داده‌ها، رویکردها و روش‌های ارزیابی مناسبی وجود خواهد داشت.

برای مثال، خانم جیانگ تحلیل کرد که روش مقایسه برای املاک و مستغلات با مساحت کم مناسب است و تعداد معاملات مشابه رایج است. با این حال، این روش از نظر داده‌ها محدودیت‌هایی دارد: اطلاعات معاملات جمع‌آوری‌شده در ارزش واقعی معاملات و ارزش معاملاتی در قرارداد تفاوت دارند؛ جزئیات معاملات به‌طور کامل افشا نمی‌شوند. در مورد املاک و مستغلات با مساحت زیاد یا پروژه‌های توسعه، تعداد املاک و مستغلات مشابه و قابل مقایسه بسیار محدود است که منجر به نیاز به انجام تعدیلات بزرگ می‌شود و بر دقت نتایج ارزیابی تأثیر می‌گذارد. با روش ضریب تعدیل قیمت زمین، ضریب تعدیل به‌طور ثابت در یک دوره اعمال می‌شود و نوسانات بازار را در مدت زمان کوتاهی منعکس نمی‌کند. علاوه بر این، ضریب تعدیل نیز بر اساس نتایج تجزیه و تحلیل داده‌های محدود و نادرست معاملات زمین است.

در همین حال، روش مازاد برای ارزش‌گذاری قطعات زمین بزرگی که در حال توسعه هستند، مناسب‌تر است. این روش، درآمد تخمینی را منهای هزینه سرمایه‌گذاری تخمینی برای به دست آوردن ارزش باقیمانده زمین در نظر می‌گیرد. این متخصص اشاره کرد: «فرض کنید یک قطعه زمین دارای کاربری تجاری و خدماتی بالقوه است؛ با روش مقایسه یا ضریب تعدیل، ارزش زمین با یک ارزش خاص تخمین زده می‌شود. با این حال، با روش مازاد، می‌توان فرض کرد که زمین با انواع مختلف کاربری‌های تجاری و خدماتی مانند دفاتر، مراکز خرید یا هتل‌ها توسعه یافته است و در نتیجه بالاترین ارزش زمین را پیدا می‌کند و اصل بهترین و مؤثرترین ارزش‌گذاری ملک را تضمین می‌کند.» در مثال دیگری، زمینی که قرار است ارزش‌گذاری شود، یک قطعه زمین مختلط است که شامل زمین مسکونی و زمین تجاری و خدماتی است. بنابراین، استفاده از روش مقایسه یا ضریب تعدیل به دلیل محدودیت در تعداد دارایی‌های قابل مقایسه با نسبت‌های اجزای مشابه در مخلوط یا عدم وجود ضریب مناسب، قادر به انعکاس کامل و صحیح ارزش مختلط نخواهد بود.

در واقع، این روش به دلیل فرضیات زیاد و پیش‌بینی‌های ذهنی، محدودیت‌هایی نیز دارد. برای به حداقل رساندن این محدودیت‌ها، در طول فرآیند ارزش‌گذاری، ممکن است لازم باشد روش‌های اضافی برای مقایسه و مقابله انجام شود تا نتایج ارزش‌گذاری دقیقی حاصل شود.

نقش روش مازاد

خانم دو تی تو گیانگ با توجه به تحلیل فوق معتقد است که روش مازاد باید حفظ شود زیرا این روش در تخمین زمین‌های دارای پتانسیل توسعه یا توسعه مجدد مناسب است.

آقای تروی گریفیتس، معاون مدیرعامل Savills Vietnam، با ارزیابی بیشتر نقش روش مازاد، گفت که در بیشتر موارد، حذف روش ارزش‌گذاری مازاد منجر به ارزش‌گذاری‌های محافظه‌کارانه‌تر خواهد شد. آقای تروی گریفیتس گفت: «صندوق‌های زمین که برای توسعه پروژه برنامه‌ریزی می‌شوند، از طریق روش مازاد با دقت بیشتری ارزش‌گذاری خواهند شد. این روش سودآوری کلی پروژه و همچنین شاخص‌های مالی را نشان می‌دهد که نشان می‌دهد آیا پروژه از نظر مالی پایدار است یا خیر.»

معاون مدیر عامل ساویلز افزود: «در ویتنام، همزمان با اینکه دولت در حال بحث در مورد به‌روزرسانی‌های مهم در فرآیند ارزش‌گذاری زمین است، قابل درک است که روش باقیمانده برای حذف در نظر گرفته شده است، زیرا به متغیرهای ذهنی زیادی متکی است. هنگام اجرای هر روش جدید، باید روشی با یکپارچگی بالاتر و عوامل ذهنی کمتر در نظر گرفته شود. با این حال، روش باقیمانده باید به عنوان یک روش ارزش‌گذاری پذیرفته شده و کاربردی به طور مناسب اعمال شود.»

در صورتی که روش باقیمانده حذف شود، هنوز تعدادی روش ارزیابی دیگر وجود دارد؛ اما او خاطرنشان می‌کند که اساسی‌ترین مسئله، مقایسه مستقیم است. هدف از ارزیابی، شبیه‌سازی رفتار بازار برای تعیین ارزش بازار است. اکثر خریداران اغلب صرفاً به ارزش املاک مشابه در نزدیکی خود برای تعیین ارزش ملک خود تکیه می‌کنند.

کارشناسان می‌گویند روش باقیمانده یا روش فرضی در بسیاری از کشورها به طور کاملاً مؤثری اعمال می‌شود. بانک‌ها، دادگاه‌ها و داوری‌ها اغلب متغیرهای مورد استفاده را می‌پذیرند و در مورد آنها بحث می‌کنند. این روش صرفاً روش جریان نقدی تنزیل‌شده (DCF) با متغیرهای ذهنی بیشتر است، بنابراین نسبت به سایر روش‌ها محبوبیت کمتری دارد./.

لینک منبع