پیشنهاد رویکردی جدید برای جداول قیمت زمین.

TPO - وزارت کشاورزی و محیط زیست به تازگی دو گزینه برای ساخت جداول قیمت زمین پیشنهاد داده است که حذف اصول بازار در تعیین قیمت زمین را پیشنهاد می‌دهد...

وزارت کشاورزی و محیط زیست به تازگی پیش‌نویس قانونی را منتشر کرده است که چندین ماده از قانون زمین ۲۰۲۴ را اصلاح و تکمیل می‌کند تا مورد بررسی و اظهار نظر عمومی قرار گیرد.

بسیاری از کاستی‌ها هنوز وجود دارد.

طبق گفته وزارت کشاورزی و محیط زیست (MARD)، قانون زمین ۲۰۲۴ مترقی است، اما پس از گذشت بیش از یک سال از اجرا، برخی از جنبه‌های آن همچنان نامناسب است، به خصوص در زمینه مدل دو لایه‌ای حکومت محلی که پس از ادغام واحدهای اداری به طور گسترده اعمال می‌شود.

یکی از مسائل برجسته، سیستم برنامه‌ریزی کاربری زمین است. در حال حاضر، قانون، تهیه طرح‌های سالانه کاربری زمین در سطح منطقه را الزامی می‌کند. این آیین‌نامه بار اداری را افزایش می‌دهد، زمان دسترسی به زمین را طولانی‌تر می‌کند و باعث می‌شود بسیاری از مناطق زمین به کندی توسعه یابند.

قانون زمین ۲۰۲۴ هنوز دارای برخی کاستی‌ها است و نیاز به اصلاح دارد.

قانون زمین ۲۰۲۴ به مناطقی که دارای برنامه‌ریزی شهری و روستایی موجود هستند اجازه داده است تا از این طرح‌ها به جای طرح‌های کاربری زمین استفاده کنند. با این حال، نرخ پوشش انواع طرح‌ها همچنان پایین است و بسیاری از مناطق هنوز مجبور به ایجاد طرح‌های کاربری زمین اضافی هستند که منجر به تداخل، اتلاف و مشکلات در اجرا می‌شود.

علاوه بر این، رویه‌های فعلی تخصیص و اجاره زمین عمدتاً از طریق مزایده یا مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. این رویه‌ها به شدت وابسته به مقررات قانونی مربوط به مزایده و مناقصه هستند که منجر به زمان‌های طولانی آماده‌سازی می‌شود. در عمل، بسیاری از پروژه‌ها در انتخاب سرمایه‌گذاران واجد شرایط شکست می‌خورند که منجر به تأخیر در اجرا، اتلاف منابع و کندی جذب سرمایه‌گذاری می‌شود.

به ویژه برای پروژه‌های بزرگ که نیاز به تخصص فنی پیشرفته دارند و نقشی در ارتقای توسعه منطقه‌ای یا محلی ایفا می‌کنند، یافتن سرمایه‌گذارانی که کاملاً معیارها را برآورده کنند، ضروری است. با این حال، سازوکار فعلی انتخاب سرمایه‌گذاران با قابلیت‌های برتر را تضمین نمی‌کند و در نتیجه بازده سرمایه‌گذاری کمتر از حد انتظار است.

یکی دیگر از معایب، حراج اجباری حق استفاده از زمین برای زمین‌های مازاد مورد استفاده برای دفاتر و محل‌های کار است که باعث طولانی شدن مراحل پردازش، افزایش هزینه‌های انطباق و کند شدن اجرای پروژه می‌شود و آن را برای بافت یک ساختار دولتی دو لایه نامناسب می‌کند.

پیشنهادهایی برای اصلاح چندین آیین‌نامه مهم.

پیش‌نویس اصلاحیه قانون زمین ۲۰۲۴ که توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست منتشر شده است، شامل ۶۸ ماده است که به سه گروه اصلی از نظر محتوا تقسیم شده است. یک گروه با هدف رفع موانع عملی، گروه دیگر با هدف تنظیم قانون برای تطبیق با مدل دولایه دولت محلی و گروه باقیمانده با هدف بهبود سیاست‌های مالی زمین تدوین شده است.

وزارت کشاورزی و محیط زیست اصلاحات و الحاقاتی را به ماده ۱۵۹ پیشنهاد داده است، از جمله دو گزینه برای ساخت جداول قیمت زمین.

گزینه ۱: فهرست بهای زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین اعمال می‌شود، زمانی که دولت زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد؛ حقوق استفاده از زمین را گسترش می‌دهد، حقوق استفاده از زمین را به رسمیت می‌شناسد و غیره. همچنین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین هنگام تنظیم دوره‌های استفاده از زمین یا برنامه‌ریزی، و برای محاسبه قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین زمانی که دولت زمین را با هزینه‌های استفاده از زمین اختصاص می‌دهد یا زمین را اجاره می‌دهد، استفاده می‌شود.

تحت این رویکرد، جداول قیمت زمین بر اساس مساحت و موقعیت مکانی تهیه می‌شوند. برای مناطقی که نقشه‌های کاداستر دیجیتال و پایگاه‌های داده قیمت زمین دارند، جداول قیمت برای هر قطعه زمین جداگانه ایجاد می‌شود.

کمیته مردمی استان هر پنج سال یکبار در مورد فهرست بهای زمین تصمیم گیری کرده و آن را از اول ژانویه سال اول دوره منتشر و اعمال می کند. در صورت لزوم تکمیل فهرست بهای زمین در طول سال، کمیته مردمی استان تصمیم گیری خواهد کرد.

گزینه ۲: جداول قیمت زمین فقط برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین اعمال می‌شوند، زمانی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد، زمین را اجاره می‌دهد، اجازه تبدیل کاربری زمین را می‌دهد، حقوق استفاده از زمین را به رسمیت می‌شناسد و مالیات و هزینه‌های مربوط به استفاده از زمین را محاسبه می‌کند...

وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ ضروری و فوری است تا اطمینان حاصل شود که این قانون با مدل سازمانی اداری فعلی سازگار است، ضمن اینکه کاستی‌های موجود در جذب سرمایه‌گذاری، مدیریت منابع زمین و کاهش بار اداری بر دوش شهروندان و مشاغل را نیز برطرف می‌کند.

این پیش‌نویس برای مشورت گسترده با وزارتخانه‌ها، ادارات محلی، کارشناسان و عموم مردم منتشر می‌شود. این یک گام مقدماتی مهم قبل از ارائه آن به مجلس ملی برای بررسی است، با هدف تکمیل سیستم قانون زمین به شیوه‌ای جامع‌تر، شفاف‌تر و عملی‌تر در دوره آینده.

منبع: https://tienphong.vn/de-xuat-phuong-an-moi-ve-bang-gia-dat-post1764637.tpo