پیشنهاد گزینه‌های جدید برای فهرست بهای زمین

وزارت کشاورزی و محیط زیست به تازگی پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را برای اظهار نظر اعلام کرده است.

هنوز کاستی‌های زیادی وجود دارد.

طبق گفته وزارت کشاورزی و محیط زیست (MARD)، قانون زمین ۲۰۲۴ مترقی است، اما پس از بیش از یک سال از اجرا، هنوز نکات نامناسبی وجود دارد، به خصوص در زمینه مدل دولت محلی دو سطحی که پس از ادغام واحدهای اداری به طور گسترده اعمال می‌شود.

یکی از مسائل برجسته، سیستم برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین است. در حال حاضر، قانون، طرح‌های کاربری زمین سالانه را در سطح منطقه الزامی می‌کند. این آیین‌نامه، بار رویه‌های اداری را افزایش می‌دهد، زمان دسترسی به زمین را طولانی‌تر می‌کند و باعث می‌شود بسیاری از قطعات زمین به کندی مورد بهره‌برداری قرار گیرند.

tp-khu-do-thi-stalke-tay-ho-tay23-7836-5347-9183-8670.jpg — قانون زمین ۲۰۲۴ هنوز نکات نامناسبی دارد که باید اصلاح شوند.

قانون زمین ۲۰۲۴ به مکان‌هایی که دارای برنامه‌ریزی شهری و روستایی هستند اجازه داده است که به جای برنامه‌ریزی کاربری زمین از این برنامه‌ریزی استفاده کنند. با این حال، میزان پوشش انواع برنامه‌ریزی هنوز پایین است، بسیاری از مناطق هنوز مجبور به ایجاد برنامه‌ریزی کاربری زمین اضافی هستند که منجر به همپوشانی، اتلاف و مشکلات در اجرا می‌شود.

علاوه بر این، رویه‌های فعلی برای تخصیص زمین و اجاره زمین عمدتاً از طریق مزایده یا مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران است. این رویه‌ها به شدت به مقررات قانونی مربوط به مزایده و مناقصه وابسته هستند و باعث طولانی شدن زمان آماده‌سازی می‌شوند. در واقعیت، پروژه‌های زیادی وجود دارند که نمی‌توانند سرمایه‌گذاران واجد شرایط را انتخاب کنند و این منجر به تأخیر در اجرا، اتلاف منابع و کند شدن روند جذب سرمایه‌گذاری می‌شود.

به ویژه برای پروژه‌های بزرگ با الزامات فنی بالا و نقش ترویج توسعه منطقه‌ای یا محلی، یافتن سرمایه‌گذارانی که کاملاً معیارها را برآورده کنند، ضروری است. با این حال، سازوکار فعلی انتخاب سرمایه‌گذاران با ظرفیت برجسته را تضمین نمی‌کند و باعث می‌شود کارایی سرمایه‌گذاری کمتر از حد انتظار باشد.

یکی دیگر از کاستی‌ها، مقررات اجباری در مورد حراج حقوق استفاده از زمین برای دفاتر مرکزی و تأسیسات کاری مازاد است که باعث طولانی شدن مراحل پردازش، هزینه‌های بالای انطباق و کند شدن اجرای پروژه می‌شود، که برای زمینه سازماندهی دستگاه بر اساس یک دولت دو سطحی مناسب نیست.

اصلاحات پیشنهادی برای بسیاری از مقررات مهم

پیش‌نویس اصلاحیه قانون زمین ۲۰۲۴ که توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست منتشر شده است، شامل ۶۸ ماده است که به سه گروه اصلی از مطالب تقسیم شده است. یک گروه با هدف رفع موانع عملی، یک گروه برای تطبیق با مدل دو سطحی دولت محلی و گروه باقی‌مانده، سیاست‌های تأمین مالی زمین را تکمیل می‌کند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست پیشنهاد اصلاح و تکمیل ماده ۱۵۹، از جمله دو گزینه برای تهیه فهرست قیمت زمین، را ارائه داد.

گزینه ۱: فهرست بهای زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین اعمال می‌شود، زمانی که دولت زمین را تخصیص می‌دهد یا زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد؛ استفاده از زمین را گسترش می‌دهد، حقوق استفاده از زمین را به رسمیت می‌شناسد... هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را هنگام تنظیم مدت استفاده از زمین، تنظیم برنامه‌ریزی محاسبه می‌کند... قیمت شروع برای حراج حقوق استفاده از زمین را زمانی محاسبه می‌کند که دولت زمین را با هزینه‌های جمع‌آوری‌شده اختصاص می‌دهد، زمین را اجاره می‌دهد...

با این گزینه، فهرست قیمت زمین بر اساس مساحت و موقعیت مکانی تهیه می‌شود. برای مناطقی که نقشه‌های کاداستر دیجیتال و پایگاه‌های داده قیمت زمین دارند، فهرست قیمت برای هر قطعه زمین تهیه می‌شود.

کمیته مردمی استان هر پنج سال یکبار در مورد فهرست بهای زمین تصمیم گیری کرده و آن را از اول ژانویه سال اول دوره اعلام و اعمال می کند. در صورت لزوم تکمیل فهرست بهای زمین در طول سال، کمیته مردمی استان تصمیم گیری خواهد کرد.

گزینه ۲: فهرست بهای زمین فقط برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین اعمال می‌شود، زمانی که دولت زمین را تخصیص می‌دهد، زمین را اجاره می‌دهد، اجازه تغییر کاربری زمین را می‌دهد، حقوق استفاده از زمین را به رسمیت می‌شناسد، مالیات و هزینه‌های مربوط به استفاده از زمین را محاسبه می‌کند...

وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ ضروری و فوری است تا اطمینان حاصل شود که این قانون با مدل سازماندهی فعلی دستگاه‌های اداری سازگار است، ضمن اینکه بر کاستی‌های جذب سرمایه‌گذاری، مدیریت منابع زمین و کاهش بار رویه‌های اداری برای مردم و مشاغل غلبه می‌کند.

این پیش‌نویس برای دریافت نظرات عمومی از وزارتخانه‌ها، ادارات محلی، کارشناسان و عموم مردم منتشر می‌شود. این یک گام مقدماتی مهم قبل از ارائه آن به مجلس ملی برای بررسی است و هدف آن تکمیل سیستم قانون زمین به شیوه‌ای هماهنگ‌تر، شفاف‌تر و عملی‌تر در دوره آینده است.