شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز نگران جریان‌های سرمایه محدود هستند

بخشنامه شماره 06/2023 که فعالیت‌های وام‌دهی موسسات اعتباری و شعب بانک‌های خارجی به مشتریان را تنظیم می‌کند، از اول سپتامبر 2023 لازم‌الاجرا است.

بر این اساس، مقرر شده است که مؤسسات اعتباری مجاز به وام دادن برای پرداخت سهم سرمایه، خرید یا دریافت انتقال سهم سرمایه شرکت‌های با مسئولیت محدود یا تضامنی، تأمین سرمایه، خرید یا دریافت انتقال سهام شرکت‌های سهامی که در بازار بورس فهرست نشده‌اند یا برای معامله در سامانه معاملاتی UPCoM ثبت نشده‌اند، نیستند.

طبق اعلام بانک مرکزی، این آیین‌نامه فقط در مورد پرداخت سهم سرمایه، خرید، دریافت و انتقال سهم سرمایه شرکت‌های با مسئولیت محدود و مشارکت‌ها؛ مشارکت سرمایه، خرید، دریافت و انتقال سهام شرکت‌های سهامی که در بازار بورس فهرست نشده‌اند یا برای معامله در سامانه معاملاتی UpCOM ثبت نشده‌اند، اعمال می‌شود. به منظور مشارکت سرمایه، خرید، دریافت و انتقال سهم سرمایه در شرکت‌های سهامی فهرست شده، مؤسسات اعتباری باید مطابق با مقررات وام ارائه دهند.

بخشنامه شماره ۶، مقرراتی را تکمیل می‌کند که بر اساس آن، مؤسسات اعتباری مجاز به اعطای وام برای پرداخت سهم سرمایه تحت قراردادهای مشارکت در سرمایه، قراردادهای همکاری سرمایه‌گذاری یا قراردادهای همکاری تجاری برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را طبق مفاد قانون در زمان تصمیم‌گیری مؤسسه اعتباری برای اعطای وام ندارند، نیستند.

بانک مرکزی تأکید می‌کند که این آیین‌نامه فقط در مورد پروژه‌های سرمایه‌گذاری که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را طبق مفاد قانون ندارند، اعمال می‌شود. برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را طبق مفاد قانون دارند، مؤسسات اعتباری همچنان وام دادن به مشتریان را برای پرداخت سهم سرمایه طبق قراردادهای مشارکت سرمایه، قراردادهای همکاری سرمایه‌گذاری یا قراردادهای همکاری تجاری طبق مفاد در نظر می‌گیرند.

کمی بیش از یک ماه دیگر، مقررات فوق لازم‌الاجرا خواهند شد.

در این شرایط دشوار و با توجه به اینکه «درگیری‌های» قانونی هنوز در حال حل شدن است، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات هنوز نگران این هستند که مقررات مندرج در بخشنامه شماره ۶ ممکن است دسترسی به سرمایه را برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات دشوارتر کند.

نیاز به محاسبه مجدد

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات (EZ Property)، در گفتگو با خبرنگار VietNamNet گفت که در دوره سختی که باید حل می‌شد، مقررات مندرج در بخشنامه شماره 06 ناخواسته مشکلات بیشتری را برای مشاغل ایجاد کرد. آقای توان گفت: «مسائل زیادی وجود دارد که بانک مرکزی باید در این بخشنامه شماره 06 دوباره محاسبه کند.»

بنگاه‌های املاک و مستغلات نگرانند که جریان دشوار سرمایه، عرضه املاک و مستغلات را بیش از پیش محدود کند. (عکس: هوانگ ها)

به گفته رهبران EZ Property، افزایش تعداد گروه‌هایی از افراد که مجاز به قرض گرفتن سرمایه نیستند، جریان سرمایه به بازار املاک و مستغلات را بیشتر محدود می‌کند، به خصوص برای مشاغلی که می‌خواهند در سرمایه‌گذاری مشارکت کنند و ملزم به ثبت نام در بورس هستند.

آقای توان گفت: «تعداد کسب‌وکارهایی که در بورس اوراق بهادار فعالیت می‌کنند در مقایسه با حجم کسب‌وکارهایی که در خارج از بورس و بدون فهرست‌بندی فعالیت می‌کنند، بسیار کم است.»

علاوه بر این، به گفته آقای توان، عدم ارائه وام برای پرداخت سهم سرمایه تحت قراردادهای سهم سرمایه، قراردادهای همکاری سرمایه‌گذاری یا قراردادهای همکاری تجاری برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را ندارند، این آیین‌نامه را برای کسب‌وکارهایی که می‌خواهند به سرمایه دسترسی پیدا کنند، بسیار دشوار می‌کند.

به گفته مدیر این شرکت، وقتی پروژه واجد شرایط فروش است، به این معنی است که شرکت مراحل زیادی را از جمله مراحل قانونی، پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌ها و پرداخت هزینه کاربری زمین به پایان رسانده است... پس از اتمام این مرحله، شرکت تقریباً دیگر وام نخواهد گرفت.

آقای توان تأکید کرد: «رشد اعتبار در 6 ماه اول سال بسیار پایین بود. در همین حال، اکثر مشاغل املاک و مستغلات از سرمایه اهرمی بسیار زیادی استفاده می‌کردند. علاوه بر سرمایه خودشان، سایر منابع سرمایه مانند وام‌های بانکی، بسیج از شرکا، مشتریان، انتشار اوراق قرضه و غیره همگی متوقف شده‌اند. این مقررات در حال حاضر برای مشاغل بسیار دشوار است.»

آقای وو کیم گیانگ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی گروه SGO (SGO Group)، نیز در گفتگو با خبرنگاران نگران است که افزودن موارد بیشتر برای موارد عدم واجد شرایط بودن برای وام در بخشنامه شماره 06، دسترسی به سرمایه برای همکاری در سرمایه‌گذاری و انتقال پروژه را محدود کند.

آقای جیانگ گفت: «پروژه‌های قبلی که اجرا نشده‌اند، یا حتی پروژه‌های جدیدی که در حال آماده‌سازی برای اجرای سرمایه‌گذاری هستند و به دنبال شرکایی برای همکاری یا انتقال هستند، همگی با مشکلاتی در جریان سرمایه مواجه خواهند شد. این امر اجرای پروژه‌ها را کند خواهد کرد.»

آقای جیانگ اشاره کرد که برای واجد شرایط بودن پروژه‌های زمینی برای فروش، سرمایه‌گذاران باید تمام زیرساخت‌ها، هزینه‌های استفاده از زمین، پاکسازی سایت و غیره را تکمیل کنند. تنها در این صورت است که وام‌دهی برای همکاری در سرمایه‌گذاری معنادار خواهد بود. در آن زمان، شرکت به مشتریان انفرادی می‌فروشد و بر اساس پیشرفت، پول را جمع‌آوری می‌کند، بدون اینکه نیازی به همکاری در سرمایه‌گذاری باشد.

به گفته رئیس گروه SGO، همکاری سرمایه‌گذاری بین واحدها عمدتاً قبل از واجد شرایط بودن پروژه برای فروش صورت می‌گیرد، زیرا در آن زمان است که آنها به ظرفیت یکدیگر، به ویژه تأمین مالی، نیاز دارند.

آقای جیانگ نگران بود: «در شرایطی که عرضه املاک و مستغلات به دلیل مشکلات حقوقی و تداخل قوانین محدود است، اعمال بخشنامه ۰۶ به دلیل مشکلات مالی، عرضه را بیشتر محدود خواهد کرد. در حال حاضر، کسب‌وکارها نیز با مشکلات زیادی روبرو هستند و به شدت به منابع سرمایه دیگری از طریق ادغام و تملک و انتقال پروژه نیاز دارند. با این حال، اگر شرکای تعاونی وام نداشته باشند و فقط از سرمایه خود استفاده کنند، همکاری در سرمایه‌گذاری در شرایط جریان نقدی محدود بسیار دشوار خواهد بود.»

پیشنهاد اصلاح بخشنامه

مدیر کل املاک EZ گفت که علاوه بر بخش املاک و مستغلات، بخشنامه 06 به پروژه‌های مشارکت عمومی-خصوصی، زیرساخت‌های توسعه شهری، کشاورزی و جنگلداری نیز مربوط می‌شود...

وقتی لازم باشد که جاده به عنوان یک پروژه مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) در فهرست قرار گیرد و واجد شرایط کسب و کار شود، به این معنی است که باید تکمیل شود. اگرچه اجرای این پروژه به سرمایه هنگفتی نیاز دارد، اما عدم دسترسی به آن مستقیماً بر فعالیت‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های اجتماعی اقتصاد تأثیر خواهد گذاشت.

آقای توآن توضیح داد که شرکت EZ Property در حال اجرای تعدادی پروژه زیرساخت شهری است و به شدت به پول نیاز دارد. در گذشته اخیر، مشاغل در دسترسی به سرمایه بانکی مشکل داشته‌اند و نرخ بهره وام بالا است. وقتی نرخ بهره کاهش می‌یابد، مشاغل قصد دارند از طریق شرکا به آن سرمایه دسترسی پیدا کرده و وام بگیرند. با این حال، با شرایط مندرج در بخشنامه 06، این شرکت تقریباً از فهرست وام گیرندگان مجاز حذف شده است.

آقای توان پیشنهاد داد: «این بخشنامه صادر شده اما هنوز اجرا نشده است، بنابراین باید با دقت بررسی شود و شرایط نامناسب در شرایط فعلی حذف شود.»

وو کیم جیانگ، رئیس گروه SGO، گفت که لازم است برنامه‌هایی برای کمک به کسب‌وکارها در دسترسی به سرمایه در نظر گرفته شود تا پروژه‌ها بهتر اجرا شوند و عرضه به بازار بهبود یابد.

با این حال، اگر مکانیسم پشتیبانی اعتباری وجود داشته باشد، به افزایش قدرت خرید و افزایش تقاضای کل برای بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

پیش از این، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) نیز سندی ارسال کرده بود که در آن درخواست بررسی مقررات تعدیل شده، از جمله محتوای ۴ مورد که در آن مشتریانی که «نیازمند سرمایه هستند، مجاز به اخذ وام اعتباری نیستند»، مطرح شده بود.

طبق HoREA، بندهای ۸، ۹ و ۱۰ منجر به وضعیتی خواهد شد که برخی از مشاغل در بخش‌های اقتصادی نیازمند وام، از جمله مشاغل املاک و مستغلات، خریداران خانه و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات، در دسترسی به اعتبار با مشکل مواجه خواهند شد.

علاوه بر این، این انجمن همچنین اظهار داشت که بخشنامه شماره 06 بانک مرکزی قبل از قطعنامه 97 صادر شده است، بنابراین باید اصلاحیه آن در نظر گرفته شود تا بانک مرکزی بتواند راهکارهای مدیریت سیاست پولی فعال، انعطاف‌پذیر و هماهنگ را با یک سیاست مالی انبساطی معقول اجرا کند...

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) با نگرانی از افزایش «موانع» وام‌ها، اصلاح بخشنامه‌ها را پیشنهاد داد. انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) به تازگی دادخواستی را به نخست وزیر و بانک مرکزی ارسال کرده و پیشنهاد اصلاح تعدادی از مقررات را داده است که از سپتامبر آینده به اجرا در خواهند آمد. این در حالی است که نگرانی‌هایی در مورد افزایش «موانع» وام‌ها وجود دارد.

منبع