کسب و کارها در گردباد رویه‌های اداری رنج می‌برند.

کسب‌وکارها در گردباد رویه‌های بوروکراتیک رنج می‌برند - بخش ۵: نگذارید کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران «بیمار شوند»

در بحبوحه مسائل مبرم پیش روی پروژه‌های متعدد، مانند تأخیر در ارزیابی زمین، تعدیلات برنامه‌ریزی و انتظار برای اصلاح اشتباهات گذشته توسط مقامات که سلامت و اعتماد کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران را از بین می‌برد، چندین وکیل و متخصص دیدگاه‌ها و راه‌حل‌های پیشنهادی خود را به اشتراک گذاشته‌اند.

پروژه‌های متعددی در ویتنام مرکزی به دلایل مختلف، که بیشتر به دلیل موانع مربوط به تنظیمات برنامه‌ریزی، ساختار و شکل کاربری زمین و ارزش‌گذاری زمین است، متوقف شده‌اند. زمان لازم برای تکمیل این مراحل پیچیده و طولانی است، که نه تنها کسب و کارها را از نظر مالی تضعیف می‌کند، بلکه اعتماد به مقامات محلی را نیز از بین می‌برد.

سرمایه‌گذاران حق دارند برای مطالبه حقوق خود شکایت یا دادخواست ارائه دهند.

- وکیل Le Ngoc Doan، کانون وکلای شهر دا نانگ

تنظیم مدت اجاره زمین از ۷۰ سال به ۵۰ سال باید مطابق با مفاد بند ۳، ماده ۱۰۶ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳ باشد.

در مواردی که مدت اجاره زمین تعدیل شود اما با مفاد بند ۳، ماده ۱۰۶ قانون زمین سال ۲۰۱۳ مطابقت نداشته باشد و باعث خسارت به مستاجر زمین شود، مسئولیت بر عهده سازمان دولتی ذیصلاح برای مدیریت زمین است که در این مورد کمیته مردمی استان است.

در خصوص اجاره زمین‌هایی که با مفاد بند ۳، ماده ۱۲۶ قانون زمین ۲۰۱۳ مطابقت ندارند و تعدیل‌هایی که با مفاد بند ۳، ماده ۱۰۶ قانون زمین ۲۰۱۳ مطابقت ندارند، مسئولیت بر عهده سازمان دولتی ذیصلاح است.

سرمایه‌گذارانی که حقوق و منافعشان نقض شده و متحمل ضرر و زیان شده‌اند، می‌توانند برای احقاق حقوق خود، شکایت یا دادخواست خود را به دادگاه صالح مردمی ارائه دهند.

سرمایه‌گذاران باید شواهد خاصی برای اثبات ضرر و زیان ارائه دهند.

- آقای فام هو هوانگ لانگ، فوق لیسانس، مدیر شرکت مشاوره و سرمایه‌گذاری An Thanh Limited

طبق ماده ۱۲۶ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳، تنها پروژه‌هایی با سرمایه گذاری کلان اما بازگشت سرمایه کند، پروژه‌های سرمایه گذاری در مناطقی با شرایط دشوار اجتماعی -اقتصادی یا مناطقی با شرایط اجتماعی-اقتصادی به ویژه دشوار که نیاز به مدت زمان طولانی‌تری دارند، می‌توانند مدت زمان تخصیص زمین یا اجاره بیش از ۵۰ سال، اما نه بیش از ۷۰ سال، داشته باشند.

بنابراین، برای پروژه‌های گردشگری ساحلی که توسط دولت اجاره زمین ۷۰ ساله دریافت کرده‌اند و بعداً به ۵۰ سال تعدیل شده‌اند، سرمایه‌گذاران باید شواهد محکمی برای اثبات ضرر و زیان ناشی از دوره انتظار طولانی برای تعدیل، از دست دادن فرصت‌های سرمایه‌گذاری و غیره ارائه دهند تا بتوانند از سازمان مدیریت دولتی درخواست غرامت کنند.

در مورد قیمت زمین، دولت اخیراً فرمان شماره 71/2024/ND-CP را صادر کرده است که از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین شماره 31/2024/QH15 لازم‌الاجرا است. با این حال، این فرمان هنوز دارای برخی مسائل است که به وضوح تنظیم نشده‌اند. به عنوان مثال، در مورد هزینه زیرساخت‌های فنی در ارزیابی مازاد، ارزیابی تخمین قبل از ارزیابی بسیار دشوار است.

دولت مدام اشتباه می‌کند و سپس آنها را «اصلاح» می‌کند، اما وقتی سرمایه‌گذاران ضرر می‌کنند چه کسی مسئولیت را بر عهده می‌گیرد؟

- آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، نایب رئیس انجمن املاک ویتنام

در سال‌های گذشته، بسیاری از پروژه‌های گردشگری ساحلی، با وجود استفاده از زمین‌های تعیین‌شده برای اهداف تجاری و خدماتی، توسط مقامات برخی استان‌ها و شهرهای ویتنام مرکزی اجاره زمین تا ۷۰ سال دریافت می‌کردند که بعداً به ۵۰ سال کاهش یافت. این فرآیند تعدیل زمان‌بر بود و مشکلات قابل توجهی را برای مشاغل ایجاد می‌کرد.

البته این موضوع قبلاً در قانون وجود داشته است، اما تلاش‌ها برای جلوگیری از آن به اندازه کافی قاطع نبوده است. علاوه بر این، برخی از مقررات قانونی دارای خلاها، تناقضات و همپوشانی‌هایی هستند که منجر به تفسیرها و اجرای ناهماهنگ می‌شود و هر محلی رویکرد متفاوتی اتخاذ می‌کند.

در برخی مناطق، بازرسان بررسی‌هایی انجام می‌دهند، تخلفات را کشف می‌کنند و به دنبال آن فرآیندی از توضیح و رسیدگی آغاز می‌شود که باعث رکود در توسعه و اجرای برنامه‌ها و استراتژی‌های توسعه اقتصادی محلی می‌شود.

طبق آمار ما، در حال حاضر بیش از ۱۰۰۰ پروژه در سراسر کشور وجود دارد که برای بررسی، در انتظار حل و فصل یا در انتظار مقررات جدید برای حل مشکلات متوقف شده‌اند. بسیاری از این پروژه‌ها نشانه‌هایی از مدیریت دولتی سهل‌انگارانه را نشان می‌دهند.

مقاماتی که اشتباه می‌کنند باید پاسخگو باشند و حتی ممکن است با پیگرد قانونی روبرو شوند. با این حال، تاکنون هیچ پرونده‌ای برای «بررسی» ارائه نشده است تا به روشنی تحلیل شود که چگونه این اشتباهات مقامات به مشاغل و شهروندان آسیب رسانده است.

برای مثال، اخیراً برخی از مناطق، گواهی‌های کاربری زمین را برای پروژه‌های گردشگری و تفریحی صادر کردند. مشتریان از این گواهی‌ها به عنوان مبنایی برای تصمیم‌گیری برای خرید محصولات استفاده می‌کردند. هنگامی که بازرسان تحقیق کردند و به این نتیجه رسیدند که صدور این گواهی‌ها خلاف مقررات است، مقامات با لغو یا تنظیم گواهی‌های صادر شده، وضعیت را «اصلاح» کردند.

مقامات مرتباً اشتباه می‌کنند و سپس آنها را «اصلاح» می‌کنند، اما چه کسی مسئولیت ضرر و زیان سرمایه‌گذاران و مشتریان را بر عهده می‌گیرد؟ اگر این مشکل حل نشود، منجر به طرح شکایت و اقامه دعوی علیه توسعه‌دهندگان در سطوح مختلف توسط مردم خواهد شد که باعث بی‌ثباتی اجتماعی و به‌ویژه از بین رفتن اعتماد سرمایه‌گذاران و عموم مردم به نظام حقوقی و سازمان‌های دولتی می‌شود.

به نظر من، مقررات لازم است. دولت علاوه بر مجازات کسانی که مرتکب تخلف شده‌اند، باید همیشه آماده گفتگو و یافتن راه‌حل باشد، حتی برای تصمیمات اشتباه غرامت بپردازد. و برای جلوگیری از تخلفات بیشتر، یکی از مهمترین کارها بررسی دقیق و انتصاب مسئولان، انجام ارزیابی‌ها و غربالگری‌های کامل است.

مقررات جدید مربوط به زمین، برتر، منسجم‌تر و یکنواخت‌تر هستند. ما معتقدیم که مقررات شفاف، اشتباهات را محدود کرده و موانعی ایجاد می‌کند که مانع از اشتباه مقامات می‌شود.

مقررات قانونی باید منسجم باشند.

- وکیل لو کائو، موسسه حقوقی FDVN

از چهار روش تعیین ارزش زمین، روش مازاد با کم کردن کل هزینه‌های توسعه تخمینی قطعه زمین یا منطقه از کل درآمد توسعه تخمینی، بر اساس کارآمدترین کاربری زمین طبق طرح کاربری زمین و طرح تفصیلی ساخت و ساز، اجرا می‌شود.

طبق ماده ۱۵۸ قانون زمین ۲۰۲۴ و طبق ماده ۶ فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP، سود اساساً با کم کردن هزینه‌های توسعه تخمینی از کل درآمد توسعه تخمینی محاسبه می‌شود.

با این حال، در واقعیت، هزینه‌ها فقط هزینه‌های توسعه یک پروژه املاک و مستغلات یا ارزش خود دارایی املاک و مستغلات نیستند. بسیاری نگران این هستند که اگر سود معادل کل درآمد توسعه منهای کل هزینه‌های توسعه باشد، ارزش اولیه حقوق استفاده از زمین لحاظ نخواهد شد. فقط هزینه‌های متحمل شده از سرمایه‌گذاری اولیه و مرحله توسعه در نظر گرفته می‌شود، نه سرمایه سرمایه‌گذاری شده در خرید زمین یا هزینه‌های استفاده از زمین قابل پرداخت. این منجر به سود ظاهری بسیار زیادی می‌شود. سود ظاهری زیاد منجر به مالیات‌ها و هزینه‌های زیاد می‌شود که منجر به سود واقعی کم یا حتی ضرر می‌شود. در نتیجه، برای تضمین سودآوری، مشاغل قیمت املاک و مستغلات را افزایش می‌دهند. این امر برای خریداران خانه مضر است و همزمان بازار را به سمت مارپیچی از بی‌ثباتی سوق می‌دهد زیرا قیمت‌ها منعکس کننده واقعیت نیستند.

به نظر من، این نگرانی‌ها بسیار مهم هستند. با روش محاسبه مازاد که در ماده ۶ فرمان تازه صادر شده شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP تصریح شده است، حتی اگر مقررات مفصلی برای جایگزینی مفاد بند ۸، ماده ۱ فرمان شماره ۱۲/۲۰۲۴/ND-CP (مکمل ماده ۵d فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP) وجود داشته باشد، هنوز نمی‌تواند تقاضا برای نزدیک‌تر کردن قیمت زمین به ارزش واقعی آن را حل کند، زیرا ارزش سود، همانطور که من تجزیه و تحلیل کردم، به طور مصنوعی افزایش یافته است.

با وجود مقررات نسبتاً مشخص در مورد ارزش‌گذاری زمین، این موضوع در عمل بسیار پیچیده باقی مانده است. بسیاری از سازمان‌های ارزش‌گذاری از ارزیابی دارایی‌های عمومی و زمین‌های مربوط به پروژه‌هایی که از بودجه عمومی استفاده می‌کنند، به دلیل ترس از پاسخگویی در قبال هرگونه اشتباه، اکراه دارند.

بنابراین، ارزیابی زمین فقط مربوط به تعیین قیمت نیست، بلکه تسهیل جریان قانونی برای بازار املاک و مستغلات نیز هست. پس از صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین، پرداخت غرامت برای آزادسازی زمین و انجام تعهدات مالی مربوط به زمین، مسائل حقوقی بعدی می‌توانند پیش بروند.

با توجه به کاستی‌های فعلی، معتقدم راه‌حل‌های مشخص زیر مورد نیاز است:

اولاً، علاوه بر فرمان شماره 71/2024/ND-CP، هنگام تدوین سایر فرمان‌های مربوط به قانون زمین 2024، قانون تجارت املاک و مستغلات 2023، قانون مسکن 2023 و غیره، لازم است مقررات خاص و مفصلی با رویکردی واحد برای کنترل ارزش واقعی در بازار املاک و مستغلات گنجانده شود. این شامل همگام‌سازی راه‌حل‌ها برای سیستماتیک کردن داده‌ها و اطلاعات دقیق در مورد املاک و مستغلات به طور کلی و ارزش املاک و مستغلات به طور خاص، از جمله ارزش حقوق استفاده از زمین است. ارزیابی دقیق زمین مستلزم هماهنگی در مقررات قوانین مربوط به املاک و مستغلات است.

ثانیاً، ماده ۸ فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP عوامل مؤثر بر قیمت زمین را تصریح می‌کند که محتوای جدید و مهمی است که فرآیند ارزیابی زمین را ملزم به شناسایی مسائل خاص می‌کند. این موضوع در اجرا اختیاری است؛ بنابراین، مقررات خاص و فعالیت‌های ارزیابی زمین در مناطق باید با در نظر گرفتن شرایط و داده‌های استاندارد سازگار باشند تا از روش‌های ارزیابی زمین در عمل به شیوه‌ای علمی و دقیق استفاده شود و منعکس‌کننده ارزش واقعی بازار حقوق کاربری زمین باشد.

سوم، اجرای جامع، سیستماتیک، منسجم و قاطع مقررات قانونی جدید در مورد زمین، املاک و مستغلات و مسکن برای تضمین اجرای مؤثر آنها در عمل ضروری است. قیمت زمین باید به طور مناسب تعیین و حفظ شود، منعکس کننده ارزش واقعی بازار باشد و تحت تأثیر مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی، شرایط کسب‌وکار، شرایط معامله و سایر مفاد اسناد قانونی مختلف قرار نگیرد. هنگامی که این مقررات به طور مؤثر اجرا شوند و بازار املاک و مستغلات طبق اصول بازار عمل کند، قیمت املاک و مستغلات منعکس کننده ارزش واقعی آنها خواهد بود.

سرمایه‌گذار تهدید به شکایت از کمیته مردمی شهر دانانگ کرد

در تاریخ ۲۸ ژوئن ۲۰۲۴، شرکت Hoa Binh Limited اطلاعیه‌ای به مالکان آپارتمان‌های پروژه خلیج طلایی دا نانگ (که با نام پروژه مجتمع خلیج سبز دا نانگ نیز شناخته می‌شود) ارسال کرد و در آن اعلام کرد که در تاریخ ۵ ژوئن ۲۰۲۴، این شرکت نامه رسمی شماره ۲۱۲-۲۰۲۴/CV-HB را به رئیس کمیته مردمی شهر دا نانگ ارسال کرده و درخواست پاسخ در مورد صدور گواهی مالکیت آپارتمان‌های پروژه خلیج طلایی دا نانگ را داشته است. اگر کمیته مردمی شهر دا نانگ تا تاریخ ۳۰ ژوئن ۲۰۲۴ پاسخی ارائه ندهد، این شرکت شکایتی را مطرح خواهد کرد.
طبق گزارش‌ها، تا تاریخ ۳ ژوئیه ۲۰۲۴، کمیته مردمی شهر دانانگ هنوز پاسخ رسمی ارائه نکرده بود و شرکت هوآ بینه لیمیتد اعلام کرد که همانطور که گفته شد، شکایتی را مطرح خواهد کرد.

منبع: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html