استقبال از موج جدید سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در پروژه‌های کارخانه‌ای

با جریان مداوم سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI)، به رهبری بخش تولید، ویتنام به عنوان مرکز نقشه صنعتی آسیا ظهور کرده است. در بحبوحه موج تغییر زنجیره‌های تأمین، کارخانه‌های آماده به «برگ برنده» تبدیل شده‌اند که به ویتنام کمک می‌کند تا پذیرش جریان‌های سرمایه بین‌المللی را تسریع کند.

بخش کارخانه‌های آماده، یک راهکار شتاب‌دهنده در رقابت زنجیره تأمین محسوب می‌شود. عکس : دوک تان

سرمایه گذاری مستقیم خارجی به شدت افزایش می یابد، تولید در صدر این روند قرار دارد

در تصویر جذب سرمایه‌گذاری خارجی، ویتنام همچنان یک «نقطه روشن» است، زمانی که در 7 ماه اول سال 2025، کل سرمایه ثبت‌شده سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به 24.09 میلیارد دلار رسید که نسبت به مدت مشابه در سال 2024، 27.3 درصد افزایش یافته است؛ سرمایه تحقق‌یافته به 13.6 میلیارد دلار رسید که نسبت به مدت مشابه 8.4 درصد افزایش یافته است.

این یک سیگنال مثبت مداوم برای سرمایه‌گذاری خارجی در بازار ویتنام است. به طور خاص، تولید همچنان بخش پیشرو است و به لطف موج تغییرات زنجیره تأمین و تجدید ساختار جهانی، 56.5٪ از کل سرمایه FDI را در 6 ماه اول سال 2025 با نزدیک به 11.97 میلیارد دلار به خود اختصاص داده است. از 759 پروژه تولیدی تازه مجوز گرفته، که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 40٪ افزایش یافته است، تا 410 پروژه (معادل 54٪) ترجیح دادند به جای زمین، کارخانه اجاره کنند. این یک نقطه عطف مهم است که برای اولین بار، معاملات کارخانه از نظر تعداد پروژه از معاملات زمین پیشی گرفت.

منطقه شمالی همچنان پیشرو است و ۵۴٪ از کل سرمایه و بیش از ۳۸۰ پروژه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی را در نیمه اول سال ۲۰۲۵ به خود اختصاص داده است، و باک نین با ۱۳٪ از کل سرمایه و ۱۱۵ پروژه در کانون توجه قرار دارد. منطقه مرکزی به لطف هزینه‌های پایین و بهبود لجستیک، با دو برابر کردن سهم بازار خود به ۶٪، همه را شگفت‌زده کرد. منطقه جنوبی همچنان مهم است و دونگ نای و با ریا - وونگ تاو به عنوان مقاصد جذاب در حال ظهور هستند.

بخش کارخانه‌های آماده، یک راهکار تسریع در رقابت زنجیره تأمین محسوب می‌شود. طبق گفته Cushman & Wakefield، عرضه کارخانه‌های آماده در ویتنام به حدود ۱۱ میلیون متر مربع رسیده است که نرخ اشغال آن تا سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵ بیش از ۸۵ درصد خواهد بود. شهرهای پیشرو شامل شهر هوشی مین (۳ میلیون متر مربع)، دونگ نای (۲.۲ میلیون متر مربع)، باک نین (۱.۶ میلیون متر مربع) و های فونگ (۲.۲ میلیون متر مربع) هستند.

به گفته این مشاور، رونق بازار کارخانه‌های آماده از عوامل مختلفی ناشی می‌شود. اول از همه، سرعت ورود به بازار. اجاره یک کارخانه آماده به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا در مقایسه با فرآیند خرید زمین، درخواست مجوز، طراحی و ساخت، زمان را ماه‌ها، حتی سال‌ها کوتاه کنند. علاوه بر این، کسب‌وکارهایی که کارخانه‌ها را اجاره می‌کنند می‌توانند زمان اجرا را ۱۲ تا ۱۸ برابر کوتاه کنند، که برای زمینه زنجیره تأمین جهانی که به سرعت در حال تغییر است، مناسب است.

به لطف دو مزیت فوق، مدل کارخانه‌ای پیش‌ساخته به یک انتخاب استراتژیک برای صنایعی تبدیل می‌شود که نیاز دارند محصولات خود را به سرعت به بازار عرضه کنند، مانند الکترونیک، بسته‌بندی، تجهیزات پزشکی یا پروژه‌هایی با چرخه عمر کوتاه ۳ تا ۵ سال.

عامل بعدی، انعطاف‌پذیری در گسترش یا کاهش تولید است. شرکت‌ها می‌توانند به راحتی مقیاس عملیات را بدون اینکه درگیر دارایی‌های ثابت بزرگ شوند، تنظیم کنند. این امر به ویژه برای صنایع با فناوری پیشرفته، الکترونیک و مونتاژ که باید به سرعت با نوسانات بازار سازگار شوند، اهمیت دارد.

به طور خاص، این مدل به کاهش هزینه‌های اولیه سرمایه‌گذاری کمک می‌کند. به جای صرف ده‌ها میلیون دلار برای خرید زمین و ساخت و ساز، کسب‌وکارها فقط باید هزینه‌های اجاره دوره‌ای را پرداخت کنند. این امر نه تنها به بهینه‌سازی جریان نقدی کمک می‌کند، بلکه ریسک‌های مالی را در دوره‌های بی‌ثبات بازار کاهش می‌دهد.

به طور خاص، کسب و کارها فقط باید اجاره بها را به صورت دوره‌ای (ماهانه/سه‌ماهه) و مقداری هزینه ودیعه پرداخت کنند. با توجه به قیمت متوسط ​​حدود ۴ تا ۶ دلار آمریکا برای هر متر مربع در ماه در شمال و ۵ تا ۷ دلار آمریکا برای هر متر مربع در ماه در جنوب (طبق گفته کوشمن و ویکفیلد)، هزینه یک کارخانه ۱۰،۰۰۰ متر مربعی از ۴۸۰،۰۰۰ تا ۸۴۰،۰۰۰ دلار آمریکا در سال متغیر است.

در همین حال، اگر یک کسب و کار زمینی بخرد و خودش آن را بسازد، هزینه‌های زیادی را متحمل خواهد شد، از جمله پرداخت اجاره زمین برای یک بار به مدت ۵۰ سال (به طور متوسط ​​۱۰۰ تا ۲۵۰ دلار آمریکا برای هر متر مربع بسته به موقعیت مکانی) و هزینه‌های ساخت و ساز ۲۰۰ تا ۳۵۰ دلار آمریکا برای هر متر مربع. با مقیاس مشابه ۱۰،۰۰۰ متر مربع، کل هزینه اولیه می‌تواند تا ۳ تا ۶ میلیون دلار آمریکا باشد، بدون احتساب هزینه‌های صدور مجوز، طراحی و هزینه‌های جانبی.

بنابراین، کارخانه‌های پیش‌ساخته به صرفه‌جویی ۷۰ تا ۸۰ درصدی در هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه کمک می‌کنند، به‌ویژه برای کسب‌وکارهایی که به سرعت در حال گسترش هستند یا بازار را آزمایش می‌کنند.

رونق از سیاست و تجارت جهانی

در اول آگوست ۲۰۲۵، نرخ مالیات جدید ایالات متحده که برای صادرات آسیایی اعمال می‌شد، رسماً به ۲۰٪ رسید، پس از آنکه از پیش‌نویس اولیه ۴۶٪ کاهش یافته بود. این نرخ مالیات «قابل تحمل» ارزیابی شد و اعتماد سرمایه‌گذاران را بازگرداند، که از آن طریق جریان سرمایه‌ای که در سه ماهه دوم راکد شده بود، به شدت بازگشته است.

استراتژی «چین + ۱» که بیش از یک دهه در حال شکل‌گیری بوده، اکنون در حال شتاب گرفتن است و ویتنام به لطف هزینه‌های رقابتی نیروی کار (پایین‌تر از تایلند و مالزی) و موقعیت جغرافیایی مطلوب (هم‌مرز با چین و نزدیک به مسیرهای کشتیرانی) به یک مقصد اولویت‌دار تبدیل شده است. علاوه بر این، ویتنام سیاست‌ها و تعهدات پایداری در قبال توسعه زیرساخت‌ها دارد.

به گفته آقای متیو پاول، مدیر Savills Hanoi، بخش املاک و مستغلات صنعتی در ویتنام به لطف مزایای نیروی کار، هزینه و موقعیت استراتژیک، همچنان یک مقصد جذاب است.

با وجود نگرانی‌ها در مورد موانع تجاری با ایالات متحده، ویتنام همچنان نقش خود را در زنجیره تأمین جهانی حفظ می‌کند.

به طور خاص، محدودیت‌های فنی که قبلاً نقاط ضعف ویتنام بودند، در حال برطرف شدن هستند. کارخانه‌ها اکنون دارای سازه‌های فولادی پیش‌ساخته، سقف‌های عایق‌بندی شده و ضد خوردگی، ارتفاع سقف از ۴ تا ۱۳ متر، مطابق با خطوط تولید اتوماتیک؛ بارهای کف از ۱۰۰۰ تا ۴۰۰۰ کیلوگرم بر متر مربع؛ سیستم‌های پیشگیری از آتش‌سوزی، برق و روشنایی مطابق با استانداردهای TCVN و QCVN؛ شدت روشنایی از ۱۰۰ تا ۷۵۰ لوکس، همراه با تهویه طبیعی و فن‌های تخلیه فشار منفی هستند.

یک نمونه بارز، KTG Industrial در VSIP Bac Ninh 2 از شرکت سهامی توسعه صنعتی KTG ویتنام است که طرحی مطابق با استانداردهای ACI 117-10 دارد و الزامات مسطح بودن، کاهش ارتعاش و غیره را که از عوامل کلیدی برای صنعت فناوری پیشرفته محسوب می‌شوند، برآورده می‌کند. آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه پروژه KTG Industrial، گفت: «هدف ما ایجاد یک محیط کاری است که هم بهره‌وری را بهبود بخشد و هم از محیط زیست محافظت کند و الزامات سختگیرانه‌تر ESG را برآورده سازد.»

به همین ترتیب، به گفته خانم ترانگ بویی، مدیر کل شرکت کوشمن و ویکفیلد ویتنام، روند تغییر دیگر در مرحله مونتاژ نهایی متوقف نمی‌شود، بلکه بسیاری از کسب‌وکارها در حال محاسبه انتقال کل زنجیره تأمین به ویتنام هستند. این امر نیروی محرکه قوی برای بازار کارخانه‌های آماده و لوکس، که یک بخش استراتژیک از املاک صنعتی است، ایجاد می‌کند.

نه تنها شرکت‌های تولیدی عمومی، بلکه حتی شرکت‌های پیشرفته نیز به این مدل علاقه‌مند هستند و الزامات سختگیرانه‌ای در مورد استانداردهای فنی، از بار کف، ارتفاع سقف گرفته تا عوامل مرتبط با ESG، دارند.

تعرفه‌های جدید ایالات متحده به کاتالیزوری برای بازسازی زنجیره تأمین جهانی تبدیل شده‌اند. در این زمینه، کارخانه‌های آماده به عنوان «ستاره جدید» املاک صنعتی ویتنام ظهور کرده‌اند. به لطف مزایای هزینه، موقعیت استراتژیک و انعطاف‌پذیری در اجرا، این مدل نه تنها به ویتنام کمک می‌کند تا از فرصت‌های جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی بهره‌مند شود، بلکه جایگاه املاک صنعتی را در فرآیند ادغام ارتقا می‌دهد.

منبع: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html