قیمت آپارتمان در هانوی همچنان در حال افزایش است، منطقه Thanh Oai ودیعه حراج زمین را پرداخت می‌کند، خریداران برای جلوگیری از خطرات هوشیار هستند

قیمت آپارتمان در هانوی همچنان در حال افزایش است، تب زمین عمدتاً ترفندی برای سودجویی دلالان است، ۷ مورد تغییر کاربری زمین بدون اجازه... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

در حالی که در ماه مه 2024، علاقه به اکثر بخش‌ها و انواع املاک و مستغلات کاهش یافت، آپارتمان‌های هانوی تنها بخشی بودند که با نرخ بهره 9 درصد رشد کردند. (عکس: Linh An)

قیمت آپارتمان در هانوی همچنان در حال افزایش است

داده‌های بزرگ Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که پس از سه ماه متوالی رشد شدید در نیمه اول سال 2024، تا آوریل 2024، آپارتمان‌های هانوی شروع به کاهش سرعت کردند. به طور خاص، در آوریل 2024، سطح علاقه و تعداد آگهی‌های آپارتمان‌های هانوی به ترتیب 30٪ و 2٪ کاهش یافت. با این حال، این کاهش فقط در ماه آوریل ادامه داشت، از ماه مه به بعد، آپارتمان‌های هانوی به تدریج "فرم" خود را بازیابی کردند.

در حالی که در ماه مه 2024، علاقه به اکثر بخش‌ها و انواع املاک و مستغلات کاهش یافت، آپارتمان‌های هانوی تنها بخشی بودند که با نرخ بهره 9 درصد رشد کردند. در مقایسه با ماه مه، نرخ بهره در ژوئن 2024 ثابت ماند.

در واقع، پس از کمی بیش از یک ماه رکود، از پایان ماه مه ۲۰۲۴ تاکنون، قیمت آپارتمان همچنان به سطح جدیدی رسیده است. این بدان معناست که قیمت آپارتمان در هانوی همچنان در حال افزایش است.

برای مثال، طبق نظرسنجی Batdongsan.com.vn، در پروژه شهر هوشمند Vinhomes، آپارتمان‌های ۱ خوابه + ۱، بسته به ساختمان، موقعیت مکانی و جهت بالکن، در اواخر آوریل و اوایل مه ۲۰۲۴ قیمت فروش ۲.۴ تا ۲.۶ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان داشتند، اما در حال حاضر، قیمت درخواستی این نوع آپارتمان ۲.۷ تا ۲.۸ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان است. به طور مشابه، آپارتمان‌های استودیویی با قیمت ۱.۸ تا ۱.۹ میلیارد دانگ ویتنامی قیمت‌گذاری شده‌اند که به طور متوسط ​​۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان در مقایسه با ژوئن ۲۰۲۴ افزایش یافته است. آپارتمان‌های ۲ خوابه، ۲ حمام یا ۳ خوابه، ۲ حمام در این پروژه نیز در مقایسه با حدود ۲ ماه قبل ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون دانگ ویتنامی افزایش یافته‌اند.

پروژه Gemek همچنین از ۲.۷ تا ۲.۸ میلیارد دانگ ویتنام برای آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۲ حمام به ۲.۷۵۰ تا ۲.۹ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان افزایش یافته است. به طور خاص، آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۲ حمام در این پروژه وجود دارد که مالک قیمتی بیش از ۳ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان پیشنهاد می‌دهد.

آپارتمان‌های Nam Trung Yen، که اکثراً قدیمی و دو خوابه هستند، نیز از ۲.۸ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان به ۳.۱ تا ۳.۴ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان افزایش قیمت داشته‌اند. آپارتمان‌های دو خوابه و دو حمام در پروژه Handiresco نیز از ۴ تا ۴.۲ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان در ماه مه به ۴.۳ تا ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان افزایش یافته است.

افزایش متوسط ​​۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر آپارتمان نیز در پروژه‌های خیابان لو وان لونگ مانند هانوی سنترپوینت، تایمز تاور، گلدن پالاس یا آپارتمان‌های واقع در خیابان ترونگ هوا - نان چین اتفاق می‌افتد.

چرا منطقه تان اوی، هانوی، ناگهان مزایده زمین را متوقف کرد؟

بخش تان اوآی (هانوی) حراج حقوق استفاده از زمین برای ۵۷ قطعه زمین در منطقه دام، روستای موک شا، بخش کائو دونگ را متوقف کرد و پول خرید اسناد و سپرده‌ها را از مشتریان بازگرداند و دلیل آن را لزوم تعیین مجدد قیمت اولیه اعلام کرد.

شرکت حراج سهامی ترونگ سون، برگزارکننده اولین حراج زمین منطقه تان اوای برای ۵۷ قطعه زمین در کمون کائو دونگ در ۱۷ آگوست، ناگهان اعلام کرد که سازماندهی حراج را متوقف کرده و پول خرید اسناد و سپرده‌ها را به مشتریان بازگرداند.

شرکت فوق اعلام کرد که این واحد اخطاریه‌ای از مرکز توسعه صندوق زمین ناحیه Thanh Oai با محتوای «توقف سازماندهی اولین مزایده حقوق استفاده از زمین برای ۵۷ قطعه زمین در منطقه Dam، روستای Muc Xa، کمون Cao Duong، ناحیه Thanh Oai، هانوی» دریافت کرده است.

دلیل این امر این است که کمیته مردمی منطقه تان اوآی، قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین برای ۱۱۴ قطعه زمین در کمون کائو دونگ را طبق تصمیم کمیته مردمی هانوی، مجدداً تعیین کرد.

پیش از این، طبق این اطلاعیه، ۵۷ قطعه زمین در منطقه موک شا، شهرستان کائو دونگ، مساحت‌هایی بین ۷۴.۶۳ تا ۱۳۴.۶۹ متر مربع دارند و قیمت پایه آنها از ۸.۰۹۷ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع شروع می‌شود.

با قیمت پایه فوق (بدون احتساب مالیات، هزینه‌ها و عوارض)، مبلغ ودیعه برای قطعات زمین بین نزدیک به ۱۲۱ تا ۲۱۸ میلیون دانگ ویتنام متغیر است.

مشخص است که در ماه اوت، منطقه Thanh Oai هیچ مزایده زمین دیگری برگزار نخواهد کرد.

پیش از این، در 10 آگوست، بخش تان اوآی حراجی برای 68 قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، بخش تان کائو ترتیب داد. این حراجی زمانی که قیمت برنده 7-8 برابر بیشتر از قیمت اولیه بود، باعث ایجاد هیجان در بین سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و عموم مردم شد. از قیمت اولیه 8.6-12.5 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، بالاترین قیمت برنده از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع فراتر رفت.

بسیاری از مردم معتقدند دلیل اینکه این حراج سرمایه‌گذاران زیادی را به خود جذب کرد، قیمت اولیه پایین آن بود. با چنین قیمت اولیه‌ای، سرمایه‌گذاران فقط باید 20٪، معادل حدود 200 میلیون دانگ ویتنام، را واریز می‌کردند.

ریسک خریدار

اخیراً، بازار املاک و مستغلات شاهد افزایش شدید قیمت‌ها، به ویژه در بخش آپارتمان‌ها، و به دنبال آن املاک و مستغلات پروژه‌ای و قطعات زمین در مناطق محلی بوده است. با این حال، با افزایش ۶ تا ۸ برابری قیمت‌ها در نتیجه حراج اخیر در منطقه Thanh Oai، این بازار از نظر قیمت برنده و تعداد شرکت‌کنندگان، بیش از حد داغ و حتی غیرطبیعی تلقی می‌شود.

سوابق واقعی و وب‌سایت Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت زمین مسکونی در برخی از روستاهای کمون Thanh Cao، منطقه Thanh Oai، قیمت زمین برای فروش در سه ماهه دوم سال 2024 تنها حدود 27 تا 30 میلیون VND در هر متر مربع است. این قیمت حدود 80 درصد افزایش یافته و از حدود 15 میلیون VND در هر متر مربع در سال 2020 به نزدیک به 30 میلیون VND در هر متر مربع در سال 2024 رسیده است. بنابراین، پیشنهاد برنده در 10 آگوست 2.3 تا 3.7 برابر بیشتر از قیمت فروش رایج فعلی است.

یا از طریق یک بررسی اخیر در مورد قیمت زمین در برخی از مناطق حومه هانوی، اگرچه قیمت زمین افزایش یافته است، به خصوص در مناطقی که در حال آماده شدن برای تبدیل شدن به مناطق یا مکان‌هایی با مزایای توسعه زیرساخت هستند، اما افزایش غیرواقعی مانند پدیده حراج زمین در Thanh Oai وجود نداشته است.

برای مثال، در مزایده زمین در پایان ماه ژوئن در منطقه مِی لین، نتایج پیشنهاد برنده تغییر چشمگیری نداشت و قیمت برنده بین 20 تا 40 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود، در حالی که منطقه مِی لین هنوز جای توسعه با سیستم زیرساختی از پل‌ها گرفته تا جاده کمربندی 4، جاده کمربندی 3، 5 را دارد... به طور مشابه، در منطقه تاچ دات، قیمت زمین در برخی از مکان‌های زیبای کمون بین ین اخیراً تنها چند میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است، اگرچه اطلاعات مفید زیادی در مورد بازار املاک و مستغلات وجود دارد...

با توجه به واقعیت فوق، بسیاری از کارشناسان معتقدند که تب اخیر زمین عمدتاً یک ترفند سودجویانه از سوی دلالان و سفته‌بازان است. بسیاری از گروه‌های مردمی که قبلاً زمین جمع‌آوری کرده‌اند، از حراج‌های منطقه برای افزایش قیمت‌ها و ایجاد زمین‌های بالاتر استفاده می‌کنند. اگر قطعات حراج شده قابل فروش نباشند، سپرده‌های خود را از دست می‌دهند و طبق مقررات، شرکت‌کنندگان در حراج باید سپرده‌ای معادل 20٪ از کل ارزش قطعه زمین یا مساحت زمین محاسبه شده با قیمت اولیه را بپردازند.

طبق داده‌های آنلاین Batdongsan.com.vn، در 6 ماه اول سال 2024، بازار املاک و مستغلات در هانوی نوسانات شدیدی را در سطح علاقه به املاک ثبت کرده است. به طور معمول، بخش زمین و زمین مسکونی پس از رسیدن به پایین‌ترین سطح در سال 2023، در مسیر بهبود قرار دارد و تعداد جستجوها نسبت به مدت مشابه سال گذشته 118 درصد افزایش یافته است. خانه‌های شخصی، خانه‌های شهری و ویلاها به ترتیب 33٪، 27٪ و 9٪ افزایش یافته‌اند. در مناطق حومه شهر، دونگ آن بیشترین افزایش سطح علاقه به املاک را با 104٪، کوئوک اوای با 101٪، گیا لام 95٪، هوآی دوک 79٪، تاچ دات 48٪ ...

کارشناسان در توضیح این موضوع گفتند که این ممکن است به دلیل ترس از افزایش قیمت املاک و مستغلات پس از اجرای رسمی قانون زمین ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۲۳ باشد. از سوی دیگر، اطلاعاتی مبنی بر اینکه هانوی تلاش می‌کند تا سال ۲۰۳۰ پنج منطقه جدید (دونگ آن، هوای دوک، گیا لام، تان تری و دن فونگ) داشته باشد، باعث می‌شود زمین در این مناطق توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران را به خود جلب کند.

آقای نگوین کووک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، پیش‌بینی می‌کند که از سه‌ماهه دوم سال 2025 به بعد، زمین‌های کشاورزی وارد روند اصلی بهبود خواهند شد؛ در حالی که «امواج» فعلی فقط در برخی مناطق محلی هستند. بنابراین، سرمایه‌گذاران باید با دقت بازار را بررسی کرده و از طریق منابع اطلاعاتی بی‌طرفانه، از نوسانات قیمت مطلع شوند.

همچنین با توجه به وضعیت افزایش بیش از حد قیمت املاک و مستغلات نسبت به ارزش واقعی، برخی از کارشناسان معتقدند که دستکاری بازار املاک و مستغلات برای ایجاد قیمت‌های مجازی بسیار خطرناک است و مستقیماً بر خریداران تأثیر می‌گذارد و تفاوتی با دستکاری بازار سهام ندارد. این امر باعث می‌شود بازار املاک و مستغلات فاقد شفافیت و بی‌ثباتی باشد، در حالی که دولت هیچ تحریم قوی ندارد.

مردم انتظار دارند که با اجرایی شدن سیاست‌های جدید مدیریتی و مقررات قانونی، قیمت املاک و مستغلات به سطح مناسبی کاهش یابد. این راه حل برای افرادی است که واقعاً به فرصت صاحب خانه شدن در اسرع وقت، به عنوان هدف دولت ، نیاز دارند.

در صورت تغییر کاربری زمین، نیازی به اخذ مجوز نیست.

قانون زمین ۲۰۲۴ موارد بسیار بیشتری از تبدیل کاربری زمین بدون مجوز را از اول آگوست ۲۰۲۴ تصریح می‌کند.

۷ مورد تغییر کاربری زمین نیازی به مجوز ندارد

طبق مفاد بند ۳ ماده ۱۲۱ قانون اراضی ۲۰۲۴، در صورتی که مشمول ۷ مورد زیر طبق بند ۱ ماده ۱۲۱ قانون اراضی ۲۰۲۴ نشود، درخواست مجوز تغییر هدف کاربری از مرجع ذیصلاح ضروری نخواهد بود.

به طور خاص، این موارد عبارتند از: تبدیل زمین‌های کشت برنج، زمین‌های جنگلی با کاربری ویژه، زمین‌های جنگلی حفاظتی، زمین‌های جنگلی تولیدی به سایر انواع زمین در گروه زمین‌های کشاورزی ؛ تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های غیرکشاورزی؛ تبدیل سایر انواع زمین‌ها به زمین‌های دامداری متمرکز هنگام اجرای پروژه‌های دامداری متمرکز در مقیاس بزرگ.

تبدیل زمین‌های غیرکشاورزی که توسط دولت و بدون پرداخت عوارض زمین واگذار شده است به سایر انواع زمین‌های غیرکشاورزی که توسط دولت و با پرداخت عوارض زمین یا اجاره زمین واگذار شده است؛ تبدیل زمین‌های غیرکشاورزی که مسکونی نیستند به زمین مسکونی.

تبدیل زمین برای ساخت و ساز کارهای عمومی، زمین مورد استفاده برای اهداف عمومی با اهداف تجاری به زمین تولیدی و تجاری غیرکشاورزی؛ تبدیل زمین تولیدی و تجاری غیرکشاورزی که تجاری یا خدماتی نیست به زمین تجاری یا خدماتی.

تغییر کاربری اراضی باید مطابق با برنامه‌ریزی باشد.

تغییر کاربری زمین همچنان باید با برنامه‌ریزی مطابقت داشته باشد و توسط مقامات ذیصلاح تأیید شود، این موضوع به وضوح در ماده ۱۱۶ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح شده است.

بر این اساس، کمیته مردمی منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده است، مرجع ذیصلاح برای تأیید تغییر کاربری زمین است.

مساحت تبدیل کاربری زمین در سال ۲۰۲۴

در حال حاضر، قانون زمین ۲۰۲۴ هیچ سندی ندارد که محدودیت و حداکثر مساحت برای تبدیل کاربری زمین را تعیین کند.

محدوده کاربری زمین به نیازهای شخصی که می‌خواهد هدف کاربری زمین را تغییر دهد بستگی دارد. با این حال، اداره منابع طبیعی و محیط زیست اسناد، لزوم تغییر هدف کاربری زمین، تأیید عرصه و برنامه‌ریزی را بررسی خواهد کرد تا ببیند آیا می‌توان محدوده را به طور کامل تغییر داد یا خیر.

طرح‌های سالانه کاربری زمین در سطح منطقه توسط مراجع ذیصلاح تجویز می‌شوند.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html