قیمت‌های پایه خیلی پایین هستند و فرصت‌هایی برای «سودجویی» در مزایده‌های زمین ایجاد می‌کنند.

طبق گزارشی از Batdongsan.com.vn، بازار املاک و مستغلات در 6 ماه اول سال 2024 رونق چشمگیری را تجربه کرد، زمانی که املاک و مستغلات از نظر بازده سرمایه‌گذاری در رتبه اول قرار گرفت و از طلا و سهام پیشی گرفت.

اثر بازار، روند مداوم نقل مکان به مناطق حومه شهر را ثبت کرد، که در آن قطعات زمین به تدریج به بخش جذابی برای خریداران تبدیل شدند.

انتظار می‌رود قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات که از اول آگوست به اجرا گذاشته شدند، با تعدیل‌های مثبت به رونق بازار املاک و مستغلات کمک کنند.

با این حال، در واقعیت، در روزهای اول اجرای قانون جدید، بازار املاک و مستغلات بلافاصله مانند یک تابه آتش داغ شد، زمانی که افزایش ناگهانی قیمت‌ها در برخی از حراج‌های زمین در حومه شهر رخ داد.

زمین‌های حومه هانوی با قیمت پایه تنها چند میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، تا صدها میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به حراج گذاشته می‌شوند، اگرچه بسیاری از مردم آن را از نظر زیرساخت، ترافیک و پتانسیل سودآوری پایین، برجسته نمی‌دانند.

قیمت اولیه منبع است؟

وکیل دانگ ون کونگ - دفتر حقوقی چین فاپ، کانون وکلای هانوی، در مورد این موضوع گفت که با توجه به تغییرات مداوم قیمت طلا، رکود بازار سهام، فعالیت‌های تجاری تحت تأثیر زنجیره تأمین و نوسانات بازار جهانی ، املاک و مستغلات هنوز هم به عنوان پناهگاه امن برای جریان نقدی، انتخاب ارجح سرمایه‌گذاران است.

به گفته آقای کوانگ، قوانین مربوط به املاک و مستغلات که از اول آگوست ۲۰۲۴ به طور جزئی لازم‌الاجرا شدند، تصریح می‌کنند که افراد و مشاغل مجاز به خرید زمین، تقسیم قطعات زمین یا فروش زمین نیستند؛ فقط دولت مجاز به تقسیم قطعات زمین و سازماندهی مزایده است.

این امر باعث کمبود عرضه می‌شود و بر روانشناسی مشتریان و سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد، که به شدت بر حراج‌های زمین مانند مورد اخیر تمرکز خواهند کرد.

علاوه بر این، وکیل گفت که دلیل قیمت بالای زمین به دلیل اصل مزایده است که هر کسی که بالاترین قیمت را بپردازد، برنده مزایده خواهد شد.

در همین حال، حراج قطعات زمین فوق توجه هزاران نفر را که ثبت نام کرده و مستقیماً در حراج شرکت کرده بودند، جلب کرد. آقای کوانگ تحلیل کرد: «این ثابت می‌کند که افراد زیادی علاقه‌مند هستند و با وجود این تعداد زیاد، کاملاً محتمل است که قیمت افزایش یابد.»

علاوه بر این، وکیل دانگ ون کونگ همچنین یک مورد احتمالی را مطرح کرد که «تاکنون مقامات به نتیجه نرسیده‌اند» و آن وضعیت تورم قیمت زمین با انگیزه دستکاری بازار املاک و مستغلات توسط برخی افراد یا سازمان‌ها است.

وکیل دانگ ون کوونگ - دفتر وکالت چین فاپ، کانون وکلای هانوی.

وکیل دانگ ون کونگ گفت که بخشی از تقصیر وضعیت فوق ناشی از تعیین قیمت اولیه بسیار پایین برای حراج است.

پیش از این، قیمت اولیه برای حراج بر اساس قیمت ارائه شده توسط شورای مشورتی بود. با این حال، طبق فرمان شماره ۱۲ صادر شده در فوریه ۲۰۲۴، قیمت اولیه توسط محل بر اساس فهرست قیمت زمین ضربدر ضریب تعیین خواهد شد.

«در حال حاضر، دوره گذار اجرای اسناد جدید قانون زمین ۲۰۲۳ است که تنها بخشی از آنها اجرایی شده‌اند و بیشتر آنها تا اول ژانویه ۲۰۲۵ به طور کامل اجرایی نخواهند شد.»

بنابراین، مشکل این است که آیین‌نامه لغو چارچوب قیمت زمین هنوز لازم‌الاجرا نشده است، بنابراین آیین‌نامه مربوط به جدول قیمت قدیمی زمین تا پایان امسال اعمال خواهد شد. بنابراین، فرمول محاسبه هنوز بر اساس جدول قیمت قدیمی زمین ضربدر ضریب K برای بدست آوردن قیمت اولیه است که باعث می‌شود این قیمت پایین باشد.»

وکلا معتقدند که افزایش ناگهانی قیمت‌های حراج زمین تا حدی به این دلیل است که قیمت اولیه حراج خیلی پایین تعیین شده بود. (عکس: هوو تانگ)

با این حال، آقای کوانگ همچنین تأکید کرد که صدور آیین‌نامه‌های فرمان دولت اشتباه نبوده است، اما در این زمان تلاقی، اسناد هنوز به طور همزمان لازم‌الاجرا نشده بودند و منجر به این داستان شد که فهرست جدید قیمت زمین تعیین نشده بود، بنابراین وضعیت فوق رخ داد.

از قیمت اولیه پایین، سرمایه‌گذاران فقط نیاز به واریز مبلغ بسیار کمی دارند که همچنان خطر سوءاستفاده از این نقطه را برای برخی از سازمان‌های شرکت‌کننده در حراج برای افزایش قیمت مورد نظر، سوءاستفاده شخصی و سپس لغو سپرده ایجاد می‌کند.

در همین حال، روایتی وجود دارد مبنی بر اینکه قانون حراج املاک تا اوایل سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا نخواهد شد، در نتیجه با ممنوعیت شرکت در حراج‌ها از ۶ ماه به ۵ سال، موارد ترک سپرده را به شدت کنترل خواهد کرد.

در حال حاضر، مقررات مربوط به نحوه برخورد با شرکت‌کنندگان در حراج که سپرده‌های خود را رها می‌کنند، هنوز بیش از حد اداری، فاقد بازدارندگی و رسیدگی کامل است، بنابراین بسیاری از افراد یا سازمان‌ها از این خلأ برای ایجاد اختلال در بازار سوءاستفاده کرده‌اند.

نباید تمام درآمد بودجه را از طریق مزایده زمین جمع‌آوری کرد

وکیل وو نگوک بانگ - معاون مدیر شرکت حقوقی گلکسی، کانون وکلای هانوی - با ابراز نظر خود در مورد مزایده‌های شبانه زمین گفت که اگرچه این مزایده عمومی نیست، اما بدون محدودیت در دورهای شبانه برای نهایی کردن قیمت نهایی، ممکن است یک سابقه بوده باشد و اولین بار نیست.

مزیت این نوع حراج این است که درآمد زیاد و تقریباً «ناگهانی» برای بودجه به ارمغان می‌آورد، زیرا قیمت در هر دور به طرز تکان‌دهنده‌ای افزایش می‌یابد و قیمت نهایی به دولت اجازه می‌دهد تا از طریق هر حراج صدها میلیارد دونگ به دست آورد.

وکیل وو نگوک بنگ - معاون مدیر شرکت حقوقی گلکسی، کانون وکلای هانوی.

از جنبه مثبت، این امر به تکمیل بودجه از طریق مزایده‌هایی که تضمین می‌کنند تمام مقررات قانونی رعایت می‌شوند، کمک خواهد کرد.

با این حال، برعکس، وکیل وو نگوک بانگ گفت که «عواقب فروش زمین با قیمت بسیار بالا، وخیم‌تر از مزایای اقتصادی آن است.»

در عین حال، وکیل دادگستری همچنین تأیید کرد که سازمان‌های حراج زمین در حراج‌های داغ اخیر کاملاً از مفاد قانون پیروی کرده‌اند، اما اینکه آیا شرکت‌کنندگان در حراج روحیه احترام به قانون را داشته‌اند یا خیر، داستان دیگری است و باید منتظر نتیجه تحقیقات سازمان بازرسی باشیم.

آقای بنگ تحلیل کرد: «اگر شرکت‌کنندگان در حراج برای منافع شخصی در موقعیت «تیم آبی، تیم قرمز» قرار بگیرند، شرکت در حراج با هدف دستکاری بازار عواقب بلندمدتی خواهد داشت و باعث می‌شود قیمت زمین در آن منطقه به سمت یک «حباب» املاک و مستغلات افزایش یابد. حل این مشکل چندین برابر دشوارتر از مزایای بودجه جمع‌آوری‌شده در کوتاه‌مدت خواهد بود.»

وکیل دانگ ون کونگ نیز با همین دیدگاه اظهار داشت که دولت نیازی به جمع‌آوری تمام زمین‌ها در مزایده‌های زمین ندارد.

این وکیل گفت: «زیرا اگر قیمت بالا باشد، دولت فوراً از مبلغ کمی بالاتر سود می‌برد، اما در این صورت زمین رها می‌شود و دلالان قیمت را افزایش می‌دهند، بنابراین زمین مورد استفاده یا بهره‌برداری قرار نمی‌گیرد، حتی اگر منبع ارزشمندی باشد، عواقب آن بسیار جدی‌تر خواهد بود.»

مزایده‌های زمین باید موقتاً متوقف شوند و قیمت زمین به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر شود.

بر این اساس، برای جلوگیری از وقوع مجدد موارد مشابه تب زمین در مزایده‌ها، وکیل دانگ ون کونگ گفت که تعلیق موقت مزایده‌های زمین برای انجام بازرسی‌ها کاملاً منطقی است.

به خصوص در شرایطی که قوانین در هم تنیده شده‌اند اما هنوز هماهنگ نشده‌اند، یعنی «کاملاً تغییر کرده‌اند»، هنوز نقاط ضعف زیادی برای افراد یا سازمان‌هایی که نیت بدی دارند وجود دارد تا از آنها برای منافع شخصی سوءاستفاده کنند.

علاوه بر این، آقای کوانگ همچنین طرحی را برای بررسی سریع روش محاسبه قیمت‌های اولیه در مزایده‌ها پیشنهاد داد که روند تکمیل لیست‌های قیمت زمین نزدیک به قیمت‌های بازار را تسریع می‌کند.

وکلا پیشنهاد می‌کنند که مزایده‌های زمین باید موقتاً به حالت تعلیق درآیند و قیمت زمین به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر شود (عکس: هو تانگ).

این وکیل همچنین به سرمایه‌گذاران پیشنهاد داد که باید زمان سرمایه‌گذاری، زمان برداشت و همچنین چگونگی افزایش و کاهش بازار در آن منطقه را به طور واضح تعیین کنند.

از موقعیتی که طبق روانشناسی بازار برای سرمایه‌گذاری عجله می‌کنید و در نهایت نمی‌توانید به موقع «فرار» کنید، اجتناب کنید، این مانند نگه داشتن بدهی خواهد بود، احتمال ضرر بسیار زیاد است.

علاوه بر این، این متخصص گفت که سرمایه‌گذاران باید مراقب مناطقی باشند که قیمت املاک و مستغلات در آنها سر به فلک می‌کشد اما هیچ زیرساخت، سیاست یا نوسان جمعیتی جدیدی وجود ندارد.

آقای کوانگ به کسانی که می‌خواهند ملک بخرند توصیه می‌کند که زمان و مکان مناسبی را برای انتخاب محصول ملکی مناسب برای سکونت بلندمدت انتخاب کنند.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm