آیا روش حفظ مازاد، ارزیابی زمین پروژه را تسهیل می‌کند؟

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هنوز می‌خواهد استفاده از روش مازاد را متوقف کند.

همانطور که روزنامه تان نین گزارش داده است، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست اخیراً پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل تعدادی از بندهای فرمان دولتی شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴ در مورد تنظیم قیمت زمین (پیش‌نویس فرمان ۴۴) را برای ارزیابی قبل از ارسال به دولت، به وزارت دادگستری ارسال کرده است.

نکته قابل توجه این است که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در پیش‌نویس فرمان ۴۴ پیشنهاد می‌کند که از روش مازاد برای ارزش‌گذاری زمین استفاده نشود.

با این حال، در کارگاه امروز بعد از ظهر، اکثر کارشناسان موافق بودند که روش مازاد باید در ارزیابی زمین حفظ شود.

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 1. — آقای دائو ترونگ چین این موضوع را در کنفرانس به اشتراک گذاشت.

آقای دائو ترونگ چین، مدیر دپارتمان برنامه‌ریزی و توسعه زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست)، در سخنرانی خود در این کارگاه، جنبه‌های مختلفی را ارائه داد و شواهدی ارائه داد که چرا این وزارتخانه پیشنهاد لغو روش مازاد در هنگام ارزش‌گذاری زمین را داده است.

موضع نماینده وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در این کارگاه، همان موضع‌گیری بود که در پاسخ به مصاحبه روزنامه تان نین در مقاله «آیا دولت تصمیم می‌گیرد روش مازاد را حفظ کند یا کنار بگذارد؟» که در ۲۶ ژوئیه منتشر شد، اتخاذ کرد.

به گفته آقای چین، هیچ کس نمی‌تواند برتری روش مازاد را انکار کند. با این حال، در زمینه پارامترهای ورودی هنگام اعمال این روش برای ارزش‌گذاری زمین در کشور ما، داده‌ها هنوز استاندارد نشده‌اند و این منجر به نتایج نادرست می‌شود.

آقای چین در این کارگاه آموزشی گفت: «من اخیراً در چندین مورد در ارزیابی زمین مشارکت داشته‌ام و متوجه شده‌ام که ارزیابان هنگام اعمال روش مازاد از خطرات قانونی می‌ترسند. این یکی از دلایلی است که روند ارزیابی زمین در سال‌های اخیر کند بوده است.»

آقای چین افزود که اگر دولت تصمیم به حفظ روش مازاد بگیرد، لازم است برای تعیین استانداردهای ورودی برای پارامترها و شاخص‌های این روش، تحقیق و بررسی انجام شود. داشتن ورودی‌های استاندارد، نتایج دقیق را تضمین می‌کند، به ارزیابان در تأیید ارزیابی‌ها اطمینان می‌دهد و بن‌بست در ارزیابی زمین، به‌ویژه برای پروژه‌ها را از بین می‌برد.

«کنار گذاشتن روش مازاد، گامی به عقب در ارزیابی زمین است.»

پس از ارائه نماینده وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، بسیاری از کارشناسان و مشاغل مستقیماً یا با ارائه مقالاتی، نظرات خود را در مورد لزوم حفظ روش مازاد در ارزیابی زمین ابراز کردند؛ کنار گذاشتن این روش می‌تواند باعث ایجاد مشکلات و تنگناهای بیشتر در فرآیند کند ارزیابی زمین شود و بازار املاک و مستغلات همچنان با کمبود طولانی مدت عرضه مواجه خواهد شد.

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 2. — وکیل نگوین هونگ چونگ، معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی ، این دیدگاه را ابراز کرد که روش مازاد باید حفظ شود.

وکیل نگوین هونگ چونگ، معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، استدلال می‌کند که روش مازاد، قیمت زمین را بر اساس کاربردهای بالقوه توسعه در آینده تعیین می‌کند، نه بر اساس کاربردهای فعلی مانند روش مقایسه‌ای یا روش درآمد.

روش باقیمانده، ارزش بازار زمین مورد ارزیابی را منعکس می‌کند، از جمله عواملی مانند: هدف استفاده از زمین؛ مدت استفاده از زمین؛ تراکم ساختمان؛ ارتفاع ساختمان؛ ضریب استفاده از زمین؛ و ارزش عملی جریان‌های نقدی در سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت را منعکس می‌کند.

«روش مازاد به وضوح ماهیت مالی یک پروژه املاک و مستغلات را منعکس می‌کند: شناسایی هزینه‌ها، درآمدها و سود به شیوه‌ای بسیار علمی و عینی. این روش به وضوح نشان می‌دهد که چگونه از تفاوت‌های اجاره زمین بهره‌برداری، تخصیص و تقسیم می‌شود. همچنین یک روش ارزیابی مدرن املاک و مستغلات است که مطابق با رویه‌های بین‌المللی می‌باشد.»

آقای چونگ گفت: «استدلال وزارت منابع طبیعی و محیط زیست مبنی بر اینکه فقدان پایگاه داده برای ارزیابی و لزوم پایه‌گذاری ارزیابی‌ها بر اساس عوامل فرضی و نادرست، دلیل کنار گذاشتن این روش است، به نظر من قانع‌کننده نیست. اگر مشکل، فقدان پایگاه داده است، راه‌حل باید ایجاد یک پایگاه داده با کیفیت بالا و قابل اعتماد باشد، نه کنار گذاشتن روش مازاد (برچیدن دستگاه تولید). بنابراین، اگر کنار گذاشتن روش مازاد به واقعیت تبدیل شود، گامی به عقب در ارزیابی زمین خواهد بود.»

در عین حال، به گفته وکیل چونگ، پیش‌نویس فرمان ۴۴ تنها شامل سه روش ارزیابی است: مقایسه‌ای، درآمدی و ضریب تعدیل قیمت زمین، که برای جایگزینی روش مازاد هنگام ارزیابی پروژه‌های سرمایه‌گذاری با استفاده از زمین کافی نیستند: مناطق شهری، مناطق تجاری و خدماتی با کاربری مختلط و غیره.

کنار گذاشتن روش مازاد، تعیین ارزش حقوق استفاده از زمین را که سرمایه‌گذاران باید برای پروژه‌های آینده بپردازند، زمانی که هنوز تمام زیرساخت‌های اجتماعی و فنی تکمیل نشده‌اند، دشوار می‌کند. سرمایه‌گذاران قادر به محاسبه‌ی توجیه مالی پروژه‌های املاک و مستغلات نخواهند بود...

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 3. — پروفسور هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی، نظرات خود را در مورد مزایا و معایب روش مازاد به اشتراک گذاشت.

استانداردسازی پارامترهای ورودی هر روش ارزش‌گذاری مهم است.

پروفسور هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی، اظهار داشت که در سال‌های اخیر، بسیاری از پروژه‌ها تصویب نشده‌اند. یکی از دلایل آن، عدم ارزیابی دقیق زمین است که مانع از جمع‌آوری هزینه‌ها توسط مقامات محلی و پرداخت هزینه توسط سرمایه‌گذاران برای اخذ تصمیمات تخصیص زمین می‌شود. ارزیابی نادرست زمین ممکن است به دلیل عوامل ذهنی یا عینی باشد، زیرا مقررات مربوط به ارزیابی زمین مشخص یا واضح نیست.

پروفسور کوانگ اظهار داشت که چهار روش رایج در سراسر جهان وجود دارد: مقایسه مستقیم، کسر، درآمد و مازاد. در ویتنام، این چهار روش در حال حاضر مورد استفاده قرار می‌گیرند، به علاوه روش ضریب تعدیل قیمت زمین.

پروفسور کوانگ با تحلیل روش ضریب تعدیل قیمت زمین، یکی از سه روش پیشنهادی وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در پیش‌نویس فرمان ۴۴، اظهار داشت که این روش برای ارزیابان بسیار ایمن خواهد بود زیرا دولت آن را تصریح کرده است؛ آنها فقط باید فهرست قیمت را در ضریب ضرب کنند تا قیمت زمین تعیین شود.

آقای کوانگ اظهار داشت: «با این حال، این قیمت دقیق نیست. دو قطعه زمین مجاور با اشکال مختلف می‌توانند قیمت‌های بسیار متفاوتی داشته باشند، تازه عواملی مانند جهت‌گیری، توپوگرافی و چشم‌اندازها را هم نباید فراموش کرد... روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای سازمان‌های اداری مناسب‌تر از شهروندان و مشاغل است.»

آقای کوانگ مزایا و معایب روش‌های مختلف ارزش‌گذاری زمین: کسر، مقایسه و درآمد را تجزیه و تحلیل کرد و سپس با اظهار تأسف گفت: «در سراسر جهان، برای ارزش‌گذاری بسیاری از پروژه‌های جدید، مردم از روش مازاد استفاده می‌کنند، زیرا هیچ چیز برای مقایسه با پروژه‌هایی که تازه شروع شده‌اند وجود ندارد. با این حال، پیش‌نویس فرمان ۴۴ این روش را حذف کرده است…».

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 4. — بسیاری از کارشناسان، وکلا و صاحبان مشاغل حاضر در کارگاه، حمایت خود را از حفظ روش مازاد در ارزیابی زمین ابراز کردند.

با این حال، آقای کوانگ همچنین اذعان کرد که روش مازاد محدودیت‌های زیادی دارد. به طور خاص، اگر محاسبه مساحت زمین مورد ارزیابی دقیق نباشد، به این معنی که ورودی دقیق نباشد، منجر به نتایج خروجی نادرست خواهد شد.

بسیاری از کشورهای جهان معمولاً از روش مازاد استفاده می‌کنند و به دلیل عدم افزایش قیمت یا فرار مالیاتی، از ضرر و زیان جلوگیری می‌کنند. محیط‌های تجاری و قانونی در اکثر این کشورها شفاف و منظم هستند. با این حال، در ویتنام، بسیاری از پارامترها و شاخص‌های بازار که در روش مازاد برای ارزیابی زمین استفاده می‌شوند، استاندارد نیستند و منجر به نتایج نادرست و خطراتی برای ارزیابان می‌شوند...

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، اظهار داشت که هر روش ارزیابی مزایا و معایب خاص خود را دارد. با این حال، در شرایط فعلی ویتنام، حفظ پنج روش موجود ارزیابی زمین ضروری است. نکته مهم، استانداردسازی پارامترهای ورودی هر روش برای به حداقل رساندن خطاها در ارزیابی زمین و تسریع روند ارزیابی است. تنها در این صورت می‌توانیم بن‌بست پروژه‌های املاک و مستغلات را بشکنیم و عرضه جدید را زودتر به بازار عرضه کنیم.

با وجود اصرار بر حفظ روش مازاد در ارزیابی زمین، اکثر کارشناسان و رهبران تجاری شرکت کننده در کارگاه نتوانستند طرح جامعی برای تسریع فرآیند ارزیابی زمین و کاهش تنگناهای عرضه در بازار املاک و مستغلات ارائه دهند.

لینک منبع