گره گشایی از جداول قیمت زمین.

یکی از ویژگی‌های جدید و پیشگامانه در قانون زمین ۲۰۲۴، لغو چارچوب‌های قیمت زمین است که به شهرداری‌ها این امکان را می‌دهد تا فهرست قیمت زمین را که دقیقاً منعکس‌کننده قیمت‌های بازار است، منتشر کنند. با این حال، واقعیت یک چالش بزرگ را نشان می‌دهد: ظرفیت مالی مردم هنوز با قیمت‌های بازار مطابقت ندارد.

اخیراً، نظرات زیادی در مورد اختلاف بین قیمت زمین و توانایی‌های مالی مردم مطرح شده است. یک نمونه بارز، داستان خانواده آقای دین کونگ فونگ در کمون با وی، شهر هانوی است که وقتی به آنها اجازه داده شد بیش از ۲۱۰ متر مربع از زمین‌های مورد استفاده برای محصولات چند ساله را به زمین مسکونی روستایی تبدیل کنند، مجبور شدند نزدیک به ۹۰۰ میلیون دانگ ویتنامی (VND) بابت هزینه‌های استفاده از زمین بپردازند که معادل بیش از ۴.۳ میلیون دانگ ویتنامی به ازای هر متر مربع طبق لیست جدید قیمت زمین است.

به همین ترتیب، خانواده آقای تران دوی دونگ در استان نگ آن از پرداخت ۴.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای تبدیل ۳۰۰ متر مربع زمین باغ به زمین مسکونی، که معادل نرخ تبدیل نزدیک به ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است، شوکه شدند... این ارقام فراتر از توانایی‌های مالی خانوارهای روستایی و کوهستانی است...

این موارد، رویدادهای جداگانه‌ای نیستند. آنها پیامد اجتناب‌ناپذیر جداول قیمت زمین هستند که نه بر اساس دسترسی اکثریت جمعیت، بلکه بر اساس نوسانات بازار تعیین شده‌اند. برابرسازی تعهدات مالی بین ثروتمندان و فقرا، بین مناطق شهری و روستایی، سیاست زمین را که قرار است ابزاری برای تنظیم عادلانه باشد، به باری برای اکثریت جمعیت، به‌ویژه کسانی که در شرایط دشوار هستند، تبدیل می‌کند...

به گفته مای ون فان، معاون مدیر اداره مدیریت زمین ( وزارت کشاورزی و محیط زیست )، لغو چارچوب قیمت زمین گامی به جلو است، اما اگر فهرست قیمت جدید به دقت منعکس کننده واقعیت نباشد، این سیاست اثربخشی اجتماعی خود را از دست خواهد داد. به خصوص از آنجایی که قانون زمین ۲۰۲۴، که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم الاجرا است، هر منطقه را ملزم به صدور فهرست قیمت جدید زمین با یک پایگاه داده ارزیابی برای هر قطعه زمین، با مشورت گسترده عمومی و به‌روزرسانی‌های منظم می‌کند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست توصیه کرده است که وزارت دارایی و مقامات محلی فوراً قیمت‌های بازار را به‌روزرسانی کنند، یک پایگاه داده قیمت زمین ایجاد کنند، مشاوره‌های عمومی ترتیب دهند و یک نقشه راه تعدیل مناسب ایجاد کنند. موضع ثابت وزارتخانه این است که قیمت زمین باید مطابق با واقعیت باشد، به طور دقیق منعکس کننده شرایط توسعه اجتماعی-اقتصادی هر منطقه و گروه جمعیتی باشد و نمی‌تواند به صورت مکانیکی یا صرفاً بر اساس قیمت‌های بازار اعمال شود.

وزارت دارایی، پس از دریافت بازخورد از مقامات محلی، پیش‌نویس اصلاحاتی را برای فرمان دولتی شماره 103/2024/ND-CP در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین تهیه کرده است که بر اصلاح و تکمیل چندین ماده مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های اجاره زمین و صندوق توسعه زمین تمرکز دارد. هدف، محدود کردن مواردی است که نیاز به تعیین قیمت خاص زمین دارند و کاهش تعهدات مالی برای شهروندان در شرایط گذار خاص. به طور خاص، برای موارد تغییر کاربری زمین از زمین باغ و برکه متصل به مسکن، وزارت دارایی پیشنهاد می‌کند که شهروندان فقط باید 50٪ از تفاوت قیمت زمین مسکونی و زمین کشاورزی را بپردازند، به جای 100٪ که در حال حاضر پرداخت می‌شود.

وقت آن رسیده است که بپذیریم فهرست‌های قیمت زمین نمی‌توانند صرفاً «جداول قیمت» فنی برای جمع‌آوری درآمد باشند، بلکه باید ابزارهایی برای حمایت از توسعه، تضمین عدالت اجتماعی و حفاظت از حقوق مشروع شهروندان باشند. بنابراین، مقامات محلی باید در فرآیند تدوین فهرست‌های جدید قیمت زمین محتاط و مسئولانه عمل کنند و بر پهنه‌بندی شفاف، مشورت کامل با مردم، ارزیابی‌های خاص تأثیرات اجتماعی-اقتصادی و اجتناب از استفاده بیش از حد از مراجع قیمت مبتنی بر بازار تمرکز کنند...

گره‌گشایی از «تنگناهای» جداول قیمت زمین فقط به اصلاح قوانین یا تغییر روش محاسبه محدود نمی‌شود، بلکه فرآیندی برای ایجاد یک سیستم سیاست‌گذاری است که هم منصفانه و هم عملی باشد و مردم را در مرکز توسعه قرار دهد. جداول قیمت زمین باید به پلی برای دسترسی قانونی مردم به سیاست‌های زمین تبدیل شوند، نه مانعی برای معیشت و توسعه پایدار.

منبع: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html