گره گشایی از «تنگناهای» قیمت زمین

یکی از نکات جدیدی که انتظار می‌رود در قانون زمین ۲۰۲۴ پیشرفت چشمگیری ایجاد کند، حذف چارچوب قیمت زمین و توانمندسازی مناطق برای صدور فهرست قیمت زمین متناسب با بازار است. با این حال، واقعیت چالش بزرگی را ایجاد می‌کند زیرا ظرفیت مالی مردم با قیمت بازار مطابقت ندارد.

اخیراً، نظرات زیادی مطرح شده است که نشان‌دهنده عدم تعادل بین فهرست قیمت زمین و توان مالی مردم است. یک نمونه بارز، داستان خانواده آقای دین کونگ فونگ در کمون با وی، شهر هانوی است که وقتی به آنها اجازه داده شد بیش از ۲۱۰ متر مربع زمین چند ساله را به زمین مسکونی روستایی تبدیل کنند، مجبور شدند نزدیک به ۹۰۰ میلیون دانگ ویتنامی (VND) بابت عوارض استفاده از زمین بپردازند که معادل بیش از ۴.۳ میلیون دانگ ویتنامی به ازای هر متر مربع طبق فهرست قیمت جدید زمین است.

یا خانواده آقای تران دوی دونگ در استان نگ آن نیز وقتی مجبور شدند 4.5 میلیارد دونگ ویتنامی برای تبدیل 300 متر مربع زمین باغ به زمین مسکونی بپردازند، شوکه شدند، که معادل نرخ تبدیل نزدیک به 15 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است... اینها اعدادی هستند که از توان مالی خانوارهای روستایی و کوهستانی فراتر می‌روند...

موارد فوق موارد جداگانه‌ای نیستند. این یک پیامد اجتناب‌ناپذیر است وقتی که فهرست قیمت زمین بر اساس دسترسی اکثر مردم ساخته نشده باشد، بلکه فقط از تحولات بازار پیروی کند. «همسطح‌سازی» تعهدات مالی بین ثروتمندان و فقرا، بین مناطق شهری و روستایی، سیاست زمین را که یک ابزار نظارتی منصفانه است، به باری برای اکثر مردم، به ویژه افرادی که در شرایط دشوار هستند، تبدیل می‌کند...

به گفته مای ون فان، معاون مدیر اداره مدیریت زمین ( وزارت کشاورزی و محیط زیست )، لغو چارچوب قیمت زمین گامی به جلو است، اما اگر فهرست قیمت جدید دقیقاً با واقعیت مطابقت نداشته باشد، این سیاست اثربخشی اجتماعی خود را از دست خواهد داد. به ویژه، وقتی قانون زمین ۲۰۲۴، که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، هر محل را ملزم می‌کند که فهرست قیمت زمین جدیدی را به همراه یک پایگاه داده ارزیابی برای هر قطعه زمین، با مشورت گسترده با مردم و به‌روزرسانی منظم، منتشر کند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست توصیه کرده است که وزارت دارایی و ادارات محلی فوراً قیمت‌های بازار را به‌روزرسانی کنند، یک پایگاه داده قیمت زمین ایجاد کنند، نظرات عمومی را جمع‌آوری کنند و یک نقشه راه تعدیل مناسب داشته باشند. دیدگاه ثابت وزارتخانه این است: قیمت زمین باید با واقعیت سازگار باشد، به طور دقیق منعکس کننده شرایط توسعه اجتماعی-اقتصادی هر منطقه و هر گروه جمعیتی باشد و نمی‌توان آن را به صورت مکانیکی یا مطلق بر قیمت‌های بازار اعمال کرد.

در پاسخ به بازخوردهای مردمی، وزارت دارایی پیش‌نویس اصلاحیه‌ای برای فرمان شماره 103/2024/ND-CP دولت در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین تهیه کرده است که بر اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین و صندوق‌های توسعه زمین تمرکز دارد، در جهت محدود کردن مواردی که باید قیمت‌های خاص زمین تعیین شود و کاهش تعهدات مالی برای افراد در برخی شرایط گذار. به طور خاص، در مورد تغییر کاربری زمین از زمین باغ، استخرهای متصل به خانه‌ها، وزارت دارایی پیشنهاد می‌کند که مردم فقط باید 50٪ از تفاوت قیمت زمین مسکونی و زمین کشاورزی را بپردازند، به جای 100٪ که در حال حاضر است.

وقت آن رسیده است که بپذیریم فهرست‌های قیمت زمین نمی‌توانند فقط یک «فهرست قیمت» فنی برای جمع‌آوری درآمد بودجه باشند، بلکه باید ابزاری برای حمایت از توسعه، تضمین عدالت اجتماعی و حفاظت از حقوق مشروع مردم باشند. بنابراین، مقامات محلی باید در فرآیند ایجاد فهرست‌های جدید قیمت زمین در جهت پهنه‌بندی شفاف، مشورت کامل با مردم، ارزیابی تأثیر اجتماعی-اقتصادی خاص و جلوگیری از سوءاستفاده از ارجاع به قیمت‌های بازار، محتاط و مسئولانه عمل کنند...

گره‌گشایی از فهرست بهای زمین فقط به اصلاح قانون یا تغییر نحوه محاسبه قیمت‌ها مربوط نمی‌شود، بلکه فرآیندی برای ایجاد یک سیستم سیاست‌گذاری است که هم منصفانه و هم عملی باشد و مردم را در مرکز توسعه قرار دهد. فهرست بهای زمین باید به پلی برای دسترسی قانونی مردم به سیاست‌های زمین تبدیل شود، نه مانعی برای معیشت و توسعه پایدار.

منبع: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html