HoREA پیشنهاد می‌کند که سپرده برای خانه‌ها و زمین‌های مبتنی بر اسناد کاغذی نباید از ۵٪ تجاوز کند.

Người Đưa Tin•18/05/2023

اخیراً، HoREA سندی را به کمیته دائمی مجلس ملی، کمیته اقتصادی مجلس ملی و وزارت ساخت و ساز ارسال کرده و پیشنهاد داده است که برای محافظت از مشتریان و جلوگیری از فعالیت‌های کلاهبرداری، قبل از امضای قراردادهای خرید و فروش املاک و مستغلات، مسکن و زمین‌های در حال ساخت، باید سپرده‌گذاری انجام شود.

طبق گزارش HoREA، در طول سال‌ها موارد زیادی از «دلالان زمین، مشاغل بی‌وجدان» وجود داشته است که از طریق تاکتیک دریافت پول «سپرده» و وعده خرید و فروش خانه، قطعات زمین و پروژه‌های ساختمانی آینده که هنوز شرایط انعقاد قرارداد را ندارند، مرتکب کلاهبرداری شده‌اند. یک نمونه بارز، مورد شرکت علی‌بابا است که یک پروژه «خیالی» ایجاد کرد، قطعات زمین را به طور غیرقانونی تقسیم و فروخت، «سپرده» بسیار زیادی در مقایسه با ارزش ملک سپرده شده دریافت کرد و سپس از مشتریان کلاهبرداری کرد و باعث ضرر و زیان و بی‌ثباتی در بازار املاک و مستغلات شد.

این افراد، از جمله «دلالان زمین، مشاغل بی‌وجدان»، از این واقعیت سوءاستفاده کرده‌اند که قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب ۲۰۱۴، «سپرده» را قبل از زمانی که خانه‌ها، قطعات زمین یا پروژه‌های ساختمانی برای تجارت و امضای قرارداد آماده هستند، تصریح نمی‌کند. آنها همچنین از مفاد بند ۲ ماده ۳ و بند ۱ ماده ۳۲۸ قانون مدنی مصوب ۲۰۱۵ که به «اشخاص حقیقی و حقوقی اجازه می‌دهد حقوق و تعهدات مدنی خود را بر اساس تعهد و توافق آزاد و داوطلبانه ایجاد، اعمال و فسخ کنند»، سوءاستفاده کرده‌اند. در نتیجه، «دریافت‌کننده سپرده» مبالغ هنگفتی، احتمالاً تا ۹۰ تا ۹۵ درصد از ارزش ملک سپرده‌شده، دریافت کرده و سپس سپرده را به طور متقلبانه اختلاس کرده و در یک موقعیت واحد، به «سپرده‌گذار» ضرر و زیان وارد کرده است.

اولاً، اگر «ودیعه» کم باشد اما ارزش ملک افزایش یابد، طرف دریافت‌کننده‌ی ودیعه مایل است «معامله را فسخ» کند و «ودیعه» (دو برابر) را به سپرده‌گذار بازگرداند.

ثانیاً، در مواردی که «ودیعه» ارزش کلان یا بسیار کلانی دارد، این احتمال وجود دارد که طرف دریافت‌کننده‌ی ودیعه مرتکب کلاهبرداری شده و «ودیعه» مشتری را تصاحب کند.

ثالثاً، این شامل مواردی می‌شود که طرف دریافت‌کننده‌ی سپرده، روند کار را به تأخیر می‌اندازد، مراحل قانونی اجرای پروژه را تکمیل نمی‌کند، یا عمداً سرمایه‌ی مشتریان یا سرمایه‌گذاران را اختلاس می‌کند.

این انجمن مشاهده کرده است که برای پروژه‌های مسکن و کارهای ساختمانی که برای سکونت در آینده در نظر گرفته شده‌اند، سرمایه‌گذاران باید برای سنجش تقاضای بازار و ترجیحات مشتری، سپرده دریافت کنند؛ در عین حال، مشتریان نیز می‌خواهند برای تضمین قیمت فروش و دریافت تخفیف‌ها و مشوق‌های مطلوب، سپرده بگذارند.

با این حال، بند د، بند ۴، ماده ۲۴ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) فقط یک مورد از «سپرده» را برای سرمایه‌گذار تصریح می‌کند: «د) فقط زمانی مجاز به دریافت سپرده از مشتریان است که خانه یا پروژه ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته باشد و معامله را مطابق با مفاد این قانون تکمیل کرده باشد.» این آیین‌نامه‌ای در مورد «سپرده» است که «به منظور تضمین اجرای قرارداد» پس از آنکه خانه، قطعه زمین یا پروژه ساختمانی آینده تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته و قرارداد منعقد شده باشد، در نظر گرفته شده است. با این حال، آیین‌نامه مربوط به «سپرده» که «به منظور تضمین اجرای قرارداد» در نظر گرفته شده است، صحیح است، اما واقعاً نیازی به تنظیم مجدد آن در قانون تجارت املاک و مستغلات نیست زیرا قبلاً در بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی ۲۰۱۵ تنظیم شده است.

علاوه بر این، اگر قراردادی قبلاً امضا شده باشد، سرمایه‌گذار می‌تواند «پرداخت اولیه» حداکثر 30٪ از ارزش قرارداد را طبق بند 1، ماده 37 قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب 2014 و بند 1، ماده 26 پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) دریافت کند. بنابراین، قرار دادن «سپرده» برای «تضمین اجرای قرارداد» در این زمان به ندرت «خطری» برای مشتری ایجاد می‌کند و می‌تواند کاملاً طبق مفاد قانون مدنی مصوب 2015 تنظیم شود.

طبق HoREA، پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) باید شرایطی را برای دریافت «سپرده برای تضمین انعقاد قرارداد» که برای هر دسته از نهادها مناسب است، تصریح کند.

به طور خاص، برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات، پروژه‌های مسکن و ساختمانی در حال ساخت، تنها پس از آنکه سازمان دولتی ذیصلاح «سیاست سرمایه‌گذاری را همزمان با تأیید سرمایه‌گذار تأیید کرده باشد» (مطابق بند ۴، ماده ۲۹ قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰)، می‌توانند «سپرده» دریافت کنند. تنها در این صورت است که «سرمایه‌گذار» طبق بند ۲، ماده ۷ قانون ساخت و ساز ۲۰۱۴، اصلاح و تکمیل شده توسط بند ۴، ماده ۱ قانون ساخت و ساز ۲۰۲۰ (اصلاح شده)، که بیان می‌کند «مالک پروژه، سرمایه‌گذاری است که توسط سازمان دولتی ذیصلاح تأیید شده است»، به «مالک پروژه» تبدیل می‌شود. پیشنهاد می‌شود که ارزش «سپرده» از ۵٪ ارزش دارایی سپرده‌گذاری شده، که مسکن یا کارهای ساختمانی در حال ساخت است، تجاوز نکند.

فروشندگان قطعات زمین تفکیک‌شده، تنها پس از اخذ مجوز از مرجع ذیصلاح دولتی برای «تقسیم زمین» مطابق با مقررات قانون زمین، مجاز به دریافت «سپرده» هستند و ارزش سپرده نباید از ۵٪ ارزش قطعه زمین بیشتر باشد.

انجمن خاطرنشان می‌کند که بند ۷، ماده ۲۴ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) (پیش‌نویس سوم) به درستی رویه سپرده‌گذاری قبل از امضای قرارداد معامله مسکن را تنظیم می‌کند و تصریح می‌کند که «مبلغ سپرده نباید از ۵٪ ارزش خانه یا پروژه ساختمانی که خریداری، فروخته یا اجاره می‌شود، تجاوز کند؛ فروشنده یا موجر باید قیمت فروش یا اجاره خانه یا پروژه ساختمانی را به وضوح در قرارداد سپرده ذکر کند.» متأسفانه، این ماده بسیار صحیح از پیش‌نویس‌های چهارم، پنجم، ششم و فعلی پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) حذف شده است.

HoREA پیشنهاد داد: «بنابراین، ضروری است که به پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) ماده‌ای در مورد «سپرده» قبل از زمانی که خانه‌ها، قطعات زمین و کارهای ساختمانی در حال ساخت واجد شرایط تجارت و انعقاد قرارداد هستند، اضافه شود.»

سه‌شنبه مین

منبع