HoREA پیشنهاد می‌کند که سپرده‌های مربوط به خانه‌ها و زمین‌ها روی کاغذ با نرخ حداکثر ۵٪ جمع‌آوری شوند.

اخیراً، HoREA سندی را به کمیته دائمی مجلس ملی، کمیته اقتصادی مجلس ملی و وزارت ساخت و ساز ارسال کرده است که در آن پیشنهاد شده است که برای محافظت از مشتریان و جلوگیری از کلاهبرداری، قبل از امضای قرارداد برای فروش و خرید املاک و مستغلات، مسکن و قطعات مسکونی آینده، باید سپرده گذاری انجام شود.

طبق گزارش HoREA، در طول سال‌ها، موارد زیادی از «دلالان، دلالان املاک و مستغلات، مشاغل نادرست» وجود داشته است که از طریق ترفند دریافت «سپرده» با وعده خرید و فروش خانه، زمین و کارهای ساختمانی آینده که شرایط انعقاد قرارداد را ندارند، مرتکب کلاهبرداری شده‌اند. معمولاً مواردی از این دست وجود دارد که شرکت علی‌بابا یک پروژه «شبح» راه‌اندازی کرده، به طور غیرقانونی زمین‌ها را تقسیم و فروخته، «سپرده»هایی بسیار بزرگ در مقایسه با ارزش دارایی‌های سپرده‌گذاری شده دریافت کرده و سپس کلاهبرداری کرده، به مشتریان خسارت وارد کرده و همچنین باعث بی‌ثباتی در بازار املاک و مستغلات شده است.

افراد «دلالان، دلالان زمین، دلالان مسکن، مشاغل متقلب» از قانون معاملات املاک و مستغلات مصوب سال ۲۰۱۴ که «سپرده» را قبل از زمانی که خانه، بنیاد خانه، کارهای ساختمانی که در آینده ایجاد می‌شوند واجد شرایط راه‌اندازی کسب و کار، امضای قراردادها نیستند، تصریح نمی‌کند، سوءاستفاده کرده‌اند و از مفاد بند ۲ ماده ۳ و بند ۱ ماده ۳۲۸ قانون مدنی مصوب سال ۲۰۱۵ که به «اشخاص حقیقی و حقوقی اجازه می‌دهد حقوق و تعهدات مدنی خود را بر اساس آزادی، تعهد داوطلبانه و توافق ایجاد، اعمال و فسخ کنند» سوءاستفاده کرده‌اند، بنابراین «دریافت‌کننده سپرده» «سپرده‌ای» با ارزش زیادی تا ۹۰ تا ۹۵ درصد از ارزش ملک سپرده شده دریافت کرده و سپس «سپرده» را کلاهبرداری و تصاحب کرده و در یک مورد به «سپرده‌گذار» خسارت وارد کرده است.

اول، در صورتی که «ودیعه» کم باشد اما قیمت ملک افزایش یابد، گیرنده ودیعه حاضر به «فسخ معامله» و بازگرداندن «ودیعه» (دو برابر) به سپرده‌گذار است.

دوم، در مواردی که «سپرده» ارزش کلان یا بسیار کلانی دارد، گیرنده سپرده ممکن است کلاهبرداری کند و «سپرده» مشتری را تصاحب کند.

سوم، در صورتی که دریافت‌کننده سپرده مدت زیادی معطل کند، مراحل قانونی اجرای پروژه را طی نکند یا عمداً سرمایه مشتریان و سرمایه‌گذاران را اختلاس کند.

انجمن دریافته است که برای پروژه‌های مسکن و کارهای ساختمانی با هدف ارائه خدمات اقامتی در آینده، سرمایه‌گذاران باید «ودیعه» دریافت کنند تا بازار و سلیقه مشتری را بررسی کنند؛ در عین حال، مشتریان نیز باید «ودیعه» بگذارند تا قیمت فروش را «نهایی» کنند و از مشوق‌ها و تخفیف‌های خوبی برای مشتریانی که «ودیعه» می‌گذارند، بهره‌مند شوند.

با این حال، بند د، بند ۴، ماده ۲۴ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) فقط یک مورد از «سپرده» را تصریح می‌کند که همان سرمایه‌گذار است: «د) فقط زمانی از مشتریان سپرده دریافت کنید که خانه یا کار ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشد». این یک ماده در مورد «سپرده» به منظور «تضمین اجرای قرارداد» پس از زمانی است که خانه، بنیاد خانه یا کار ساختمانی که در آینده تشکیل می‌شود، تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته و قرارداد منعقد کرده باشد. با این حال، ماده در مورد «سپرده» به منظور «تضمین اجرای قرارداد» صحیح است، اما واقعاً نیازی به تنظیم مجدد آن در قانون تجارت املاک و مستغلات نیست زیرا در بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی ۲۰۱۵ تصریح شده است.

علاوه بر این، اگر قرارداد امضا شده باشد، سرمایه‌گذار می‌تواند طبق مفاد بند ۱ ماده ۳۷ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۱۴ و بند ۱ ماده ۲۶ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، «اولین پرداخت» را که بیش از ۳۰٪ از ارزش قرارداد نیست، دریافت کند، بنابراین «سپرده» برای «تضمین اجرای قرارداد» در این زمان تقریباً هرگز برای مشتری «ریسک» ندارد و می‌تواند طبق مفاد قانون مدنی ۲۰۱۵ کاملاً تعدیل شود.

طبق HoREA، پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) باید شرایط دریافت «سپرده برای تضمین امضای قرارداد» مناسب برای هر موضوع را تصریح کند.

به طور خاص، برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن و کارهای ساختمانی آینده فقط پس از اینکه سازمان دولتی ذیصلاح «سیاست سرمایه‌گذاری را همزمان با سرمایه‌گذار تأیید کرده باشد» (مصوب در بند ۴، ماده ۲۹ قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰)، مجاز به دریافت «سپرده» هستند، سپس «سرمایه‌گذار» طبق مفاد بند ۲، ماده ۷ قانون ساخت و ساز ۲۰۱۴، اصلاح و تکمیل شده در بند ۴، ماده ۱ قانون ساخت و ساز (اصلاح شده) ۲۰۲۰، به «سرمایه‌گذار» تبدیل می‌شود، «سرمایه‌گذار، سرمایه‌گذاری است که توسط یک سازمان دولتی ذیصلاح تأیید شده باشد» و پیشنهاد می‌شود تصریح شود که ارزش «سپرده» نباید از ۵٪ از ارزش ملک سپرده‌گذاری شده، که مسکن و کارهای ساختمانی آینده است، تجاوز کند.

برای فروشنده زمین (که به قطعات، قطعات تقسیم شده است)، «سپرده» تنها پس از آنکه سازمان دولتی ذیصلاح اجازه «تقسیم قطعه» را طبق مفاد قانون زمین داده باشد، پذیرفته می‌شود و ارزش «سپرده» پیشنهادی بیش از ۵٪ از ارزش زمین نیست.

انجمن دریافته است که بند ۷، ماده ۲۴ پیش‌نویس قانون معاملات املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) (پیش‌نویس ۳) مقررات بسیار درستی برای تنظیم رفتار سپرده‌گذاری قبل از زمان امضای قرارداد معامله مسکن دارد و تصریح می‌کند که «مبلغ سپرده نباید از ۵٪ ارزش خانه یا کار ساختمانی که فروخته یا اجاره داده می‌شود، تجاوز کند؛ فروشنده یا موجر باید در قرارداد سپرده‌گذاری، قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا کار ساختمانی را به وضوح ذکر کند». اما بسیار تأسف‌آور است که این ماده بسیار صحیح از پیش‌نویس قانون معاملات املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) نسخه‌های چهارم، پنجم، ششم و پیش‌نویس فعلی حذف شده است.

HoREA پیشنهاد داد: «بنابراین، لازم است به پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) آیین‌نامه‌ای در مورد «سپرده» قبل از زمانی که خانه، بنیاد خانه و کارهای ساختمانی که در آینده ایجاد می‌شوند، واجد شرایط راه‌اندازی و امضای قرارداد باشند، اضافه شود.»

خرد

منبع