مداخله به موقع برای جلوگیری از تورم قیمت مسکن و زمین.

در حالی که بازار املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق راکد مانده است، افزایش شدید اخیر قیمت آپارتمان و زمین در هانوی و برخی استان‌ها و شهرهای شمالی، سرمایه‌گذاران را شگفت‌زده کرده است. با این حال، این واقعیت که برنده مزایده برای قطعه زمینی با قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در تان اوآی (هانوی) سپرده خود را از دست داد، بسیاری را به این نتیجه رساند که این یک تاکتیک است که توسط دلالان برای افزایش قیمت‌ها استفاده می‌شود.

کنترل چندین تراکنش فروش مجدد.

وزارت ساخت و ساز در سندی که هفته گذشته به مناطق محلی ارسال کرد، خاطرنشان کرد که بازار املاک و مستغلات اخیراً در مسیری ناپایدار توسعه یافته و عوامل خطر بسیاری را در خود جای داده است. نگرانی ویژه پدیده برخی از سرمایه‌گذاران و دلالان است که شایعاتی را منتشر می‌کنند، املاک و مستغلات را به صورت بی‌هدف خرید و فروش می‌کنند و هرج و مرج اطلاعاتی ایجاد می‌کنند تا قیمت املاک و مستغلات را برای سود خود افزایش دهند.

سند وزارتخانه به مزایده‌های بحث‌برانگیز زمین در حومه هانوی اشاره دارد. به گفته این آژانس، پیشنهادهای برنده بی‌سابقه، که چندین برابر بیشتر از قیمت‌های اولیه هستند، بر توسعه اجتماعی -اقتصادی و رشد سالم بازار املاک و مستغلات تأثیر منفی گذاشته‌اند.

برای جلوگیری از این وضعیت، وزارت سازندگی از کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی خواسته است تا بر اجرای چندین وظیفه تمرکز کنند. این وظایف شامل بازرسی و بررسی فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات شرکت‌ها، سرمایه‌گذاران، تالارهای معاملاتی و دلالان در محل‌های خود است. علاوه بر این، سازمان‌های مربوطه باید خرید و فروش مکرر املاک و مستغلات، به ویژه در مناطق، پروژه‌ها و مجتمع‌های آپارتمانی که افزایش غیرعادی قیمت را تجربه می‌کنند، کنترل کنند؛ بازرسی‌ها و تحقیقات را انجام دهند و اقداماتی را برای اصلاح دستکاری قیمت‌ها، سفته‌بازانه و نقض قوانین زمین، قوانین تجارت املاک و مستغلات و قوانین مرتبط انجام دهند.

بلافاصله پس از صدور تذکر از سوی وزارت ساخت و ساز، کمیته مردمی استان خان هوا نامه رسمی شماره ۹۶۴۸ را صادر کرد و به سازمان‌های مربوطه دستور داد تا سازماندهی مزایده‌های حق استفاده از زمین در منطقه را بررسی کنند تا از رعایت قانون، شفافیت و صراحت اطمینان حاصل شود؛ موارد نقض مقررات قانونی در مزایده‌های حق استفاده از زمین، به ویژه اقدامات تبانی برای دستکاری بازار، افزایش قیمت‌ها برای ایجاد بازار ناسالم که واقعیت را برای منافع شخصی منعکس نمی‌کند، به سرعت شناسایی و با جدیت رسیدگی شود...

به گفته آقای تران هوآ نام، نایب رئیس کمیته مردمی استان خان هوآ، برای تثبیت بازار املاک و مستغلات محلی، این استان به ترویج توسعه مسکن اجتماعی، اجرای مؤثر پروژه "سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره 2021-2030" و اجرای مؤثر "برنامه اعتباری 120،000 میلیارد دونگ ویتنامی" ادامه خواهد داد.

در همین حال، آقای لو کوک تان، معاون مدیر اداره دارایی استان خان هوا، گفت که در سال 2025، این استان 41 ملک (خانه و زمین) را به حراج خواهد گذاشت. اینها قطعات زمینی هستند که توسط صندوق سرمایه‌گذاری و توسعه و اداره مدیریت شهری شهر نین هوا مدیریت می‌شوند و هدف آنها ایجاد درآمد و تکمیل منابع برای توسعه است.

علاوه بر این، استان خان هوا همچنین بر نهایی کردن طرح‌های پهنه‌بندی (مقیاس ۱/۲۰۰۰) در سه منطقه مهم استراتژیک تمرکز دارد: منطقه اقتصادی ون فونگ (بخشی از ناحیه ون نین و شهر نین هوا)، شهر نها ترانگ و منطقه شهری جدید کام لام. پس از تکمیل طرح‌ها، می‌توان مناقصه و مزایده پروژه‌های جدید را آغاز کرد.

خدمات دلالی متعددی در مناطق حومه هانوی ظهور کرده‌اند که زمین‌های حراج شده را با قیمت‌های تورمی می‌فروشند. (عکس: THUY LINH)

مبلغ سپرده را افزایش دهید و جریمه‌های سنگین وضع کنید.

از دیدگاه صنعت، آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی مشاوره و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes (هانوی)، معتقد است که برای جلوگیری از سفته بازی و دستکاری قیمت، دولت باید یک چارچوب مناسب برای قیمت زمین تعریف کند، زیرا چارچوب قیمت فعلی زمین حراجی کمتر از قیمت بازار است.

علاوه بر این، افزایش مبلغ سپرده به 10 تا 20 درصد از مبلغ زمین مورد حراج، به کاهش سفته‌بازی و دستکاری قیمت توسط سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد. آقای چانگ به طور خاص توصیه کرد افرادی که در حراج زمین برنده می‌شوند اما سپس زمین را خریداری نمی‌کنند، باید رتبه اعتباری خود را کاهش دهند یا از شرکت در سایر حراج‌های زمین منع شوند. آقای چانگ تأکید کرد: «مدیریت قیمت‌گذاری و روش‌های حراج ضروری است.»

به گفته دکتر چائو هوانگ تان، رئیس دپارتمان حقوق اداری، دانشکده حقوق - دانشگاه کان تو، برای اینکه حراج‌های حقوق استفاده از زمین به طور بهینه مؤثر باشند، تصمیم برای قرار دادن زمین برای حراج باید به طور یکسان توسط کمیته مردمی استان گرفته شود. بررسی و تعیین تعداد و مکان قطعات و زمین‌های زمین و تدوین یک طرح حراج مناسب و اجتناب از رویکرد تدریجی که باعث کمبود می‌شود، ضروری است. فهرستی از قطعات و زمین‌های زمین برای حراج مؤثر باید بررسی، سازماندهی و منتشر شود. به طور خاص، فرآیند حراج باید از عرضه بیش از حد زمین در صورت اعلام انبوه جلوگیری کند.

دکتر چائو هوانگ تان اظهار داشت: «هنوز زود است که نتیجه‌گیری کنیم این واقعیت که پیشنهادهای برنده چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه بوده‌اند، مانند آنچه در حراج زمین در منطقه هوآی دوک، هانوی، نشان دهنده بی‌ثباتی است، اما به وضوح دستکاری قیمت در این منطقه وجود دارد. علاوه بر این، تعیین قیمت اولیه‌ای که خیلی پایین باشد، ممکن است به طور دقیق منعکس کننده قیمت بازار در زمان حراج نباشد.»

از منظر حقوقی، وکیل نگوین فونگ لین از شرکت حقوقی SENLAW پیشنهاد می‌کند که برای جلوگیری از دستکاری قیمت و بی‌ثباتی بازار، باید قیمت اولیه‌ای تعیین شود که با ارزش بازار سازگار باشد. دلیل این امر آن است که قیمت اولیه مبنای محاسبه ودیعه است و در صورت عدم پرداخت یا پرداخت کامل مبلغ، برنده مزایده ودیعه خود را پس نخواهد گرفت.

به گفته وکیل لین، اگرچه فرمان 10/2023/ND-CP افزایش مبلغ سپرده برای شرکت در مزایده زمین را به 20٪ از ارزش قطعه زمین یا منطقه بر اساس قیمت اولیه مزایده (چهار برابر بیشتر از قبل) تصریح کرده است، اما این امر مؤثر نبوده است زیرا قیمت اولیه هنوز پایین است. "اگر قیمت اولیه را پایین نگه داریم، باید نرخ سپرده را بالاتر از 20٪ فعلی افزایش دهیم، زیرا شرکت‌کنندگان در مزایده باید از نظر مالی بسیار آماده باشند."

خانم لین پیشنهاد داد: «علاوه بر این، راه حل دیگر افزایش جریمه اداری برای عمل عدم امضای قرارداد فروش دارایی‌های حراج شده (رها کردن سپرده) است. در حال حاضر، این عمل فقط مشمول جریمه ۷ میلیون تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنامی برای افراد است (طبق بند ج، بند ۱، ماده ۲۳ فرمان ۸۲/۲۰۲۰/ND-CP)».

در همین حال، دکتر هو کوک توان، مدرس و مدیر برنامه کارشناسی ارشد امور مالی و حسابداری در دانشگاه بریستول انگلستان، به تجربیات بین‌المللی اشاره کرد که نشان می‌دهد تنها ابزار برای حفظ ثبات در بازار املاک و مستغلات، ایجاد یک مالیات معقول بر اساس این اصل است که سود در تجارت املاک و مستغلات باید برابر با سود در تجارت کالاها و خدمات باشد. این امر می‌تواند از تورم قیمت یا نوسانات مصنوعی قیمت جلوگیری کند.

یک مرکز فروش زمین واقع در مناطق حراج شده زمین در حومه هانوی. عکس: THUY LINH

افزایش شدید قیمت زمین بعید است.

آقای بوی مین تان، دبیر کمیته حزب شهر بن کت، استان بین دونگ، گفت که اخیراً یک "تب" محلی زمین در این منطقه وجود داشته است که عمدتاً در امتداد رودخانه سایگون در بخش‌هایی مانند آن تای، آن دین، راچ باپ... و منطقه در امتداد جاده کمربندی ۴ متمرکز شده است. این امر با تعداد زیاد افرادی که در دفاتر اسناد رسمی معامله انجام می‌دهند، مشهود است و درآمد حاصل از هزینه‌های استفاده از زمین نیز در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

با این حال، آقای تان معتقد است که به لطف قانون جدید زمین، سفته‌بازی و دستکاری قیمت‌ها به طور قابل توجهی کاهش یافته است. علاوه بر این، این منطقه به طور جدی برنامه‌ریزی کاربری زمین و پهنه‌بندی عملکردی را مدیریت می‌کند و همچنین به طور فعال اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی و پروژه‌های املاک و مستغلات با وضعیت حقوقی روشن را برای مردم منتشر می‌کند.

آقای نگوین هوو نگیا، مدیر یک شرکت املاک و مستغلات در استان بین دونگ، همچنین اذعان کرد که اگر بازار املاک و مستغلات رونق دیگری را تجربه کند، سفته بازی و دستکاری قیمت به دو دلیل مهم مانند قبل شایع نخواهد بود: اولاً، قانون جدید زمین، قیمت زمین را در هر منطقه سخت‌تر کرده است، بنابراین موارد "خرید یک قطعه زمین 10 میلیارد دانگ ویتنامی اما اعلام مالیات تنها 100 میلیون دانگ ویتنامی" را محدود می‌کند؛ و ثانیاً، فرآیند ارزیابی زمین برای وام‌های بانکی بسیار سختگیرانه‌تر شده است.

پیش از این، بانک‌ها واحدهای ارزیابی خود را تأسیس می‌کردند که گاهی اوقات منجر به کمتر بودن ارزش واقعی زمین از ارزیابی بانک می‌شد. اکنون، با وجود واحدهای ارزیابی مستقل، اگرچه کاملاً مصون از خطا نیستند، اما این فرآیند سختگیرانه‌تر از قبل است.

پروژه‌هایی را که واجد شرایط معامله نیستند، به صورت عمومی افشا کنید.

در استان بین توآن، برای جلوگیری از سفته‌بازی و دستکاری قیمت‌ها همزمان با بهبود بازار املاک و مستغلات، اداره ساخت و ساز فهرستی از ۳۳ پروژه املاک و مستغلات را که هنوز شرایط لازم برای معاملات را ندارند، به طور عمومی منتشر کرده است. این شامل ۱۷ پروژه مسکونی و توسعه شهری و ۱۶ پروژه گردشگری و تفریحی است که هیچ‌کدام از آنها الزامات معاملات تجاری املاک و مستغلات را طبق مقررات برآورده نمی‌کنند. اکثر این پروژه‌ها در زمین‌های مرغوب شهر فان تیت و مناطق و شهرهای مجاور واقع شده‌اند.

پیش از این، این ۳۳ پروژه توسط استان توبیخ شده بودند، زیرا سرمایه‌گذاران و توزیع‌کنندگان برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات در استان بین توآن، املاک و مستغلات را از طریق روش‌هایی مانند رزرو، پیش‌فروش و ثبت نام برای جمع‌آوری پول از خریداران، می‌فروختند و منتقل می‌کردند. این روش‌ها تحت نظارت قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات یا سایر مقررات قانونی مربوطه نیستند.

منبع: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm