پیشگیری به موقع از تورم قیمت مسکن و زمین

در شرایطی که بازار املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق هنوز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد، افزایش شدید اخیر قیمت آپارتمان و زمین در بازار هانوی و برخی استان‌ها و شهرهای شمالی، سرمایه‌گذاران را غافلگیر کرده است. با این حال، وقتی شخصی که در مزایده زمینی به ارزش بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در تان اوآی (هانوی) برنده شده بود، سپرده خود را رها کرد، بسیاری از مردم متوجه شدند که این یک ترفند دلالان بوده است.

خرید و فروش مجدد را چندین بار کنترل کنید

وزارت ساخت و ساز در سندی که هفته گذشته به مناطق محلی ارسال کرد، اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات اخیراً در مسیری ناپایدار توسعه یافته و خطرات بالقوه زیادی دارد. نکته قابل توجه این است که برخی از سرمایه‌گذاران و دلالان با انتشار شایعات، خرید و فروش املاک و مستغلات، باعث سردرگمی اطلاعاتی شده‌اند تا قیمت املاک و مستغلات را برای سودآوری افزایش دهند.

در سند وزارتخانه به مزایده‌های زمین که باعث ایجاد جنجال در افکار عمومی در حومه هانوی شد، اشاره شده است. به گفته این آژانس، قیمت‌های برنده بی‌سابقه، که چندین برابر بیشتر از قیمت‌های اولیه است، بر توسعه اجتماعی -اقتصادی و توسعه سالم بازار املاک و مستغلات تأثیر گذاشته است.

برای جلوگیری از وضعیت فوق، وزارت سازندگی از کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی درخواست کرد تا بر اجرای وظایف متعددی تمرکز کنند. این وظایف شامل بررسی و بازبینی فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات شرکت‌ها، سرمایه‌گذاران، تالارهای معاملاتی و دلالان در محل است. علاوه بر این، مقامات باید بارها خرید و فروش املاک و مستغلات را، به ویژه در مناطق، پروژه‌ها و ساختمان‌های آپارتمانی با افزایش قیمت غیرمعمول، کنترل کنند؛ بازرسی، بررسی و اقداماتی را برای اصلاح اقدامات مربوط به تورم قیمت، دستکاری قیمت، سفته‌بازان و رسیدگی به تخلفات قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قوانین مرتبط انجام دهند.

به محض اینکه وزارت ساخت و ساز تذکر کتبی صادر کرد، کمیته مردمی استان خان هوا با صدور ابلاغیه رسمی شماره ۹۶۴۸، به سازمان‌های مربوطه مأموریت داد تا سازماندهی مزایده‌های حقوق کاربری زمین در منطقه را بررسی کنند تا از رعایت قانون، تبلیغات و شفافیت اطمینان حاصل شود؛ تخلفات از مقررات قانونی در مزایده‌های حقوق کاربری زمین، به ویژه اقدامات تبانی برای دستکاری بازار، افزایش قیمت‌ها برای ایجاد بازاری ناسالم که با واقعیت برای سودجویی مطابقت ندارد، به سرعت شناسایی و با جدیت با آنها برخورد شود...

به گفته آقای تران هوآ نام، نایب رئیس کمیته مردمی استان خان هوآ، برای تثبیت بازار املاک و مستغلات محلی، این منطقه به ترویج توسعه مسکن اجتماعی ادامه خواهد داد، پروژه "سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل یک میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره 2021-2030" را به طور مؤثر اجرا خواهد کرد و "برنامه اعتباری 120،000 میلیارد دانگ ویتنام" را به طور مؤثر اجرا خواهد کرد.

در همین حال، آقای لو کوک تان، معاون مدیر اداره دارایی استان خان هوا، گفت که در سال 2025، این استان 41 خانه و زمین را به حراج خواهد گذاشت. اینها قطعات زمینی هستند که توسط صندوق سرمایه‌گذاری توسعه و اداره مدیریت شهری شهر نین هوا برای ایجاد درآمد و تکمیل منابع توسعه مدیریت می‌شوند.

علاوه بر این، استان خان هوا بر تکمیل طرح‌های پهنه‌بندی (مقیاس ۱/۲۰۰۰) در سه منطقه مهم تمرکز دارد: منطقه اقتصادی ون فونگ (بخشی از ناحیه ون نین و شهر نین هوا)، شهر نها ترانگ و منطقه شهری جدید کام لام. پس از تکمیل این طرح، پروژه‌های جدید می‌توانند به مناقصه گذاشته شوند و به مزایده گذاشته شوند.

به نظر می‌رسد بسیاری از خدمات دلالی، زمین‌ها را با قیمت‌های حراج در مناطق حومه هانوی می‌فروشند. عکس: THUY LINH

افزایش سپرده و جریمه‌های سنگین

از دیدگاه یک فرد آگاه در صنعت، آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی مشاوره و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes (هانوی)، گفت که برای جلوگیری از رفتارهای سوداگرانه و "تورم قیمت"، دولت باید یک چارچوب مناسب برای قیمت زمین تعریف کند، در حال حاضر چارچوب قیمت زمین حراجی کمتر از قیمت بازار است.

در کنار آن، سطح سپرده باید به سطح بالاتری افزایش یابد، که می‌تواند ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش زمین مورد حراج را تشکیل دهد تا سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها توسط سرمایه‌گذاران به حداقل برسد. به طور خاص، آقای چانگ توصیه می‌کند که امتیاز اعتباری افرادی که در مزایده زمین برنده می‌شوند اما سپس آن را نمی‌خرند، کاهش یابد یا به آنها اجازه شرکت در سایر مزایده‌های زمین داده نشود. آقای چانگ تأکید کرد: «مدیریت قیمت و روش حراج ضروری است.»

به گفته دکتر چائو هوانگ تان، رئیس دپارتمان حقوق اداری، دانشکده حقوق - دانشگاه کان تو، برای اینکه حراج‌های حقوق استفاده از زمین بیشترین اثربخشی را داشته باشند، تصمیم برای به حراج گذاشتن زمین باید به طور مداوم توسط کمیته مردمی استان گرفته شود. بررسی و تعیین تعداد و محل قطعات زمین و زمین‌های واگذار شده ضروری است؛ تدوین یک طرح حراج مناسب برای جلوگیری از "چکه چکه کردن" و ایجاد کمبود ضروری است. بررسی، تنظیم و اعلام فهرست قطعات زمین و زمین‌های واگذار شده برای حراج مؤثر ضروری است. به طور خاص، حراج باید از کالاهای اضافی هنگام اعلام عمومی خودداری کند.

دکتر چائو هوانگ تان اظهار داشت: «ما نمی‌توانیم با عجله نتیجه بگیریم که نتایج حراج چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه است، مانند حراج زمین در منطقه هوآی دوک، هانوی، که ناپایدار است، اما به وضوح تورم قیمت در این منطقه وجود دارد. در مورد اینکه قیمت اولیه خیلی پایین تعیین شده است، ممکن است منعکس کننده قیمت واقعی بازار در زمان حراج نباشد.»

از منظر حقوقی، وکیل نگوین فونگ لین، از شرکت حقوقی SENLAW، پیشنهاد کرد که برای جلوگیری از تورم قیمت و بی‌ثباتی بازار، لازم است قیمت اولیه‌ای تعیین شود که با قیمت بازار سازگار باشد. زیرا قیمت اولیه مبنای محاسبه ودیعه است و اگر برنده حراج مبلغ کامل قیمت برنده حراج را پرداخت نکند یا نپردازد، ودیعه بازگردانده نمی‌شود.

به گفته وکیل لِین، اگرچه طبق فرمان 10/2023/ND-CP مقرر شده است که هنگام شرکت در مزایده زمین، مبلغ ودیعه به 20٪ از ارزش قطعه زمین افزایش یابد، اما مساحت زمین طبق قیمت اولیه مزایده (4 برابر بیشتر از قبل) محاسبه می‌شود، اما از آنجا که قیمت اولیه پایین است، مؤثر نیست. «اگر قیمت اولیه پایین نگه داشته شود، نرخ ودیعه باید بالاتر از 20٪ فعلی افزایش یابد، زیرا شرکت‌کنندگان در مزایده باید از نظر مالی بسیار آماده باشند.»

علاوه بر این، راه حل دیگر افزایش جریمه اداری برای عدم امضای قرارداد خرید و فروش دارایی‌های حراج شده (ضبط سپرده) است. در حال حاضر، این قانون فقط مشمول جریمه ۷ میلیون تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنامی برای افراد است (طبق بند ج، بند ۱، ماده ۲۳، فرمان ۸۲/۲۰۲۰/ND-CP) - خانم لین پیشنهاد داد.

در همین حال، دکتر هو کوک توان، مدرس - مدیر برنامه آموزشی کارشناسی ارشد امور مالی و حسابداری در دانشگاه بریستول انگلستان، به تجربیات بین‌المللی اشاره کرد که نشان می‌دهد تنها ابزار برای تثبیت بازار املاک و مستغلات، ایجاد یک مالیات معقول بر اساس این اصل است که سود در تجارت املاک و مستغلات تنها برابر با سود در تجارت کالا و ارائه خدمات است. از آنجا، می‌توان از تورم قیمت یا قیمت‌های مجازی جلوگیری کرد.

یک محل فروش زمین درست در محل حراج زمین‌های حومه هانوی. عکس: THUY LINH

احتمال بروز تب زمین کم است

آقای بوی مین تان - دبیر کمیته حزب شهر بن کت، استان بین دونگ - گفت که اخیراً یک "تب زمین" محلی در این منطقه وجود داشته است، که عمدتاً در امتداد رودخانه سایگون مانند بخش‌های آن تای، آن دین، راچ باپ... و منطقه در امتداد جاده کمربندی ۴ متمرکز شده است. این امر با تعداد افرادی که برای انجام معاملات به دفاتر اسناد رسمی شلوغ مراجعه می‌کنند، نشان داده می‌شود، در عین حال درآمد بودجه از هزینه‌های استفاده از زمین نیز به وضوح بیشتری نسبت به مدت مشابه افزایش یافته است.

با این حال، آقای تان گفت که به لطف قانون جدید زمین، سفته‌بازی و تورم قیمت به طور قابل توجهی کاهش یافته است. علاوه بر این، این منطقه همچنین برنامه‌ریزی کاربری زمین و پهنه‌بندی عملکردی را به طور دقیق مدیریت می‌کند و همچنین به طور فعال اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی و پروژه‌های املاک و مستغلات با وضعیت حقوقی روشن را برای مردم منتشر و منتشر می‌کند.

آقای نگوین هوو نگیا، مدیر یک شرکت املاک و مستغلات در استان بین دونگ، همچنین اذعان کرد که اگر بازار املاک و مستغلات دوباره "گرم شود"، سفته بازی و تورم قیمت به دو دلیل مهم مانند قبل شایع نخواهد بود: قانون جدید زمین، قیمت زمین را در هر منطقه سخت‌تر کرده است، بنابراین "خرید یک قطعه زمین 10 میلیارد دانگ ویتنامی اما اعلام مالیات 100 میلیون دانگ ویتنامی" را محدود می‌کند؛ ثانیاً، کار ارزیابی قیمت زمین برای وام‌های بانکی بسیار سختگیرانه‌تر شده است.

پیش از این، بانک واحد ارزیابی خود را تأسیس می‌کرد و گاهی ارزش واقعی زمین کمتر از بانک ارزیابی بود. اکنون یک واحد ارزیابی مستقل وجود دارد، اگرچه مطلق نیست، اما سخت‌گیرانه‌تر از قبل خواهد بود.

پروژه‌هایی را که واجد شرایط معامله نیستند، عمومی کنید

در استان بین توآن، برای جلوگیری از گمانه‌زنی‌های قیمتی در زمان بهبود بازار املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز فهرستی از ۳۳ پروژه املاک و مستغلات را منتشر کرده است که هنوز واجد شرایط معامله نیستند، از جمله ۱۷ پروژه مسکونی و شهری و ۱۶ پروژه گردشگری تفریحی که هیچ‌کدام طبق مقررات واجد شرایط معاملات تجاری املاک و مستغلات نیستند. اکثر این پروژه‌ها دارای مکان‌های «زمین طلایی» در شهر فان تیت و مناطق و شهرهای مجاور هستند.

پیش از این، این ۳۳ پروژه توسط استان «سوت» زده شده بودند، زیرا سرمایه‌گذاران و توزیع‌کنندگان برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات در استان بین توآن، فروش و انتقال املاک و مستغلات را از طریق فرم‌های رزرو، نوبت‌دهی و ثبت مکان برای جمع‌آوری پول از خریداران انجام می‌دادند. در حالی که این فرم‌ها در قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و مقررات قانونی مرتبط تنظیم نشده‌اند.

منبع: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm