نرخ بهره افزایش می‌یابد، جریان نقدی «دشوار» می‌شود: املاک و مستغلات دوباره وارد چرخه غربالگری می‌شوند

(CLO) پس از یک دوره طولانی بهره‌مندی از جریان نقدی ارزان، بازار املاک و مستغلات با چالش‌های جدیدی روبرو است، زیرا نرخ بهره نشانه‌هایی از افزایش را نشان می‌دهد.

نرخ بهره در حال افزایش است

پس از مدت‌ها که نرخ بهره پس‌انداز در سطح پایین باقی مانده بود، نرخ بهره پس‌انداز در بسیاری از بانک‌ها به آرامی و در کوتاه‌مدت افزایش یافته و منجر به روند صعودی نرخ بهره وام شده است.

اگرچه بانک مرکزی سیاست حمایت از نقدینگی خود را حفظ کرده و هیچ نشانه‌ای از انقباض پولی نشان نداده است - زیرا از ماه ژوئن کانال برداشت پول از طریق اوراق خزانه را مجدداً راه‌اندازی نکرده است - اما سطح نرخ بهره در حال حاضر تحت فشار زیادی قرار دارد.

بازگشت فشار تورمی و روند مدیریت محتاطانه بانک‌های مرکزی بزرگ در سراسر جهان، فضا را برای حفظ نرخ‌های بهره پایین تنگ کرده است.

نرخ بهره به تدریج در حال افزایش است. (عکس: CSD)

در این زمینه، بازار املاک و مستغلات، بخشی که به شدت به اعتبار وابسته است، با آزمون بزرگی برای بهبود و توسعه روبرو است.

طبق گزارش انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARs)، واقعیت نشان می‌دهد که وقتی نرخ بهره به شدت افزایش می‌یابد، اولین و بارزترین تأثیر آن کاهش نقدینگی در بازار است. خریداران خانه، به ویژه آنهایی که از وام استفاده می‌کنند، باید در برنامه‌های مالی خود تجدید نظر کنند.

در همین حال، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در مورد برنامه‌های گسترش سبد سرمایه‌گذاری خود محتاط‌تر هستند، زیرا بعید است سودآوری مورد انتظار، افزایش هزینه‌های سرمایه‌ای را جبران کند.

در عین حال، شرکت‌های توسعه پروژه با یک ریسک دوگانه روبرو هستند: هزینه‌های مالی افزایش می‌یابد در حالی که تقاضا کاهش می‌یابد و باعث کند شدن جریان نقدینگی و کاهش عرضه جدید می‌شود. وقتی عرضه کاهش می‌یابد، معاملات راکد می‌شوند و بنابراین قیمت‌ها برای حفظ همان شتاب صعودی دوره قبل با مشکل مواجه می‌شوند.

با توجه به ویژگی استفاده از اهرم مالی بزرگ، املاک و مستغلات کانال سرمایه‌گذاری است که بیشترین تأثیر مستقیم و عمیق را از نوسانات نرخ بهره می‌پذیرد. در گذشته، بازار ویتنام در دوره ۲۰۱۱-۲۰۱۳، زمانی که نرخ بهره وام از آستانه ۱۸-۲۰٪ در سال فراتر رفت، کاهش شدیدی را تجربه کرد.

بسیاری از مشاغل و سرمایه‌گذاران برای کاهش ضرر مجبور به فروش دارایی‌های خود شدند و این امر باعث شد بازار برای مدت طولانی "متوقف" شود و قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق، حتی در منطقه مرکزی، 30 تا 40 درصد کاهش یابد.

بخشی از دلیل آن ناشی از ذهنیت سرمایه‌گذاری مبتنی بر تکیه بر وام‌های کوتاه‌مدت است، در حالی که پروژه‌ها و دارایی‌های املاک و مستغلات چرخه‌های سرمایه‌گذاری طولانی‌مدتی دارند. وقتی هزینه‌های سرمایه‌ای به طور ناگهانی افزایش می‌یابد، جریان نقدی مختل می‌شود و خطر عدم نقدشوندگی تقریباً اجتناب‌ناپذیر است.

فشار از وام‌های مسکن ترجیحی نیز ناشی می‌شود. در سال‌های اخیر، برای تحریک بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌های تجاری بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره ترجیحی از تنها ۵.۵٪ در سال، حتی بدون بهره، با دوره تنفس اصل وام تا ۵ سال راه‌اندازی کرده‌اند. این سیاست به تعداد زیادی از مردم و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به سرمایه ارزان برای مالکیت املاک و مستغلات دسترسی پیدا کنند.

با این حال، دوره ترجیحی فقط موقتی است. هنگام ورود به دوره نرخ بهره شناور، اگر سطح نرخ بهره عمومی افزایش یابد، فشار بازپرداخت بدهی به شدت افزایش می‌یابد.

VARها معتقدند که بسیاری از مشتریان در شرایطی هستند که «هیچ سرمایه‌ای پرداخت نکرده‌اند، اما سود آن دو برابر شده است». وقتی نقدینگی بازار پایین است، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود و خطر بدهی‌های معوق می‌تواند به سیستم اعتباری بازگردد.

مشاغل املاک و مستغلات تحت فشار شدید

ارزیابی VARها: مشاغل املاک و مستغلات در حال حاضر گروهی هستند که بیشترین تأثیر را از افزایش نرخ بهره می‌پذیرند. از یک سو، آنها باید هزینه‌های مالی بیشتری را برای وام‌های لازم برای اجرای پروژه‌ها متحمل شوند؛ از سوی دیگر، وقتی مردم در دسترسی به وام برای خرید خانه مشکل دارند، قدرت خرید در بازار کاهش می‌یابد.

در همین حال، کانال بسیج سرمایه از طریق اوراق قرضه شرکتی هنوز به طور کامل بهبود نیافته است. انتشار اوراق قرضه جدید هنوز با احتیاط انجام می‌شود، در حالی که میزان اوراق قرضه در حال سررسید همچنان بالا است و بسیاری از مشاغل را مجبور می‌کند تا جریان نقدی را با فروش زمین، به تأخیر انداختن پیشرفت ساخت و ساز یا مذاکره با پیمانکاران و بانک‌ها برای تمدید زمان پرداخت، مدیریت کنند.

با افزایش نرخ بهره، مشاغل املاک و مستغلات تحت فشار زیادی قرار دارند. (عکس: ST)

به طور خاص، با توجه به اینکه بخش عمده‌ای از عرضه مربوط به پروژه‌های آینده است، اختلال در جریان نقدینگی از سوی مشتریان، فشار مالی را حتی بیشتر می‌کند.

وقتی هزینه‌های اعتباری افزایش می‌یابد، سایر کانال‌های بسیج سرمایه هنوز توسعه نیافته‌اند و ظرفیت مالی بسیاری از سرمایه‌گذاران محدود است، بسیاری از پروژه‌ها در معرض خطر تعلیق یا تأخیر قرار می‌گیرند و این امر بر اعتماد خریداران و سرمایه‌گذاران ثانویه تأثیر می‌گذارد.

نه تنها بر پروژه‌های جاری تأثیر می‌گذارد، بلکه نرخ‌های بهره بالای طولانی‌مدت، توانایی گسترش صندوق‌های زمین و شروع پروژه‌های جدید را نیز تضعیف می‌کند.

در واقع، بانک‌ها به دلیل ریسک بالا، در دوره‌های رکود بازار تمایل به افزایش نرخ بهره دارند. در آن زمان، بسیاری از کسب‌وکارها به جای گسترش سرمایه‌گذاری، ترجیح می‌دهند «ساکت» بمانند تا ضرر و زیان خود را محدود کنند - به خصوص در شرایطی که هزینه‌های زمین و ساخت‌وساز رو به افزایش است.

در نتیجه، عرضه مسکن در میان‌مدت در معرض خطر کاهش قابل توجه قرار دارد. علاوه بر این، افزایش نرخ بهره نیز به طور غیرمستقیم بر سرمایه‌گذاری عمومی و هزینه‌های زیرساخت تأثیر می‌گذارد.

با افزایش قیمت مواد اولیه، هزینه‌های نیروی کار و هزینه‌های ترخیص کالا از سایت، پیشرفت بسیاری از پروژه‌های کلیدی حمل و نقل به تأخیر می‌افتد. این امر مستقیماً بر انتظار افزایش قیمت در مناطقی که زمانی پیش‌بینی می‌شد «از زیرساخت‌ها بهره‌مند شوند» تأثیر می‌گذارد و بسیاری از سرمایه‌گذاران ثانویه را در موقعیت دشواری قرار می‌دهد.

با وجود چالش‌های فراوان، چشم‌انداز بلندمدت بازار املاک و مستغلات ویتنام همچنان مثبت است، که این امر به لطف تقاضای بالای مسکن و شهرنشینی قوی محقق شده است.

طبق ارزیابی VARها، «با ادامه رشد اقتصاد ، بخش‌هایی مانند مسکن، املاک صنعتی، اجاره دفتر کار و خرده‌فروشی همچنان تقاضای پایداری را حفظ می‌کنند.»

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) معتقد است که در دوره فعلی، خریداران مسکن باید از فرصت پیش آمده که نرخ بهره هنوز پایین است و عرضه در حال بهبود است، نهایت استفاده را ببرند.

با این حال، استفاده از سرمایه قرض گرفته شده باید در سطح ایمنی کنترل شود و بیش از 50٪ از ارزش ملک نباشد تا از خطرات ناشی از معکوس شدن نرخ بهره جلوگیری شود. خریداران همچنین باید انتخاب پروژه‌هایی با سرمایه‌گذاران معتبر، ظرفیت مالی قوی، ضمانت‌های قانونی و پیشرفت ساخت و ساز - به ویژه با محصولات مسکنی که در آینده شکل می‌گیرند - را در اولویت قرار دهند.

منبع: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html