جریان اعتبار و اوراق قرضه به سمت املاک و مستغلات: فرصت یا خطر بالقوه؟

(CLO) جریان‌های سرمایه اعتباری و اوراق قرضه در حال بازگشت به بخش املاک و مستغلات هستند. با این حال، این بهبود هنوز خطرات بالقوه‌ای دارد، به ویژه هنگامی که بخشی از مشاغل هنوز به شدت به وام و انتشار اوراق قرضه برای چرخش مالی متکی هستند.

طبق آخرین داده‌های بانک دولتی ویتنام ، تا تاریخ ۳۱ آگوست، اعتبار معوق املاک و مستغلات به حدود ۴.۱ میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۹ درصد افزایش داشته است. از این میزان، اعتبار معوق برای فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات به ۱.۸۲۳ میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است.

به طور خاص، برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز شهری و توسعه مسکن، مانده اعتبار 614،737 میلیارد دانگ است؛ پروژه‌های اجاره اداری 61،946 میلیارد دانگ دارند؛ پروژه‌های ساخت شهرک صنعتی و منطقه پردازش صادرات 114،274 میلیارد دانگ دارند.

اعتبار و اوراق قرضه به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شوند. (عکس/DP)

علاوه بر این، مانده بدهی معوق برای پروژه‌های اکوتوریسم و ​​​​اقامتگاه‌ها ۶۲،۴۸۷ میلیارد دانگ؛ پروژه‌های رستوران و هتل ۶۴،۵۶۰ میلیارد دانگ؛ بدهی معوق برای ساخت و ساز، تعمیر و خرید خانه برای فروش یا اجاره ۱۳۰،۶۴۲ میلیارد دانگ است.

علاوه بر این، وام‌های معوقه برای مشتریانی که حق استفاده از زمین را خریداری می‌کنند ۱۹۰۱۱۳ میلیارد دونگ است؛ وام‌های معوقه برای سایر سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات و فعالیت‌های تجاری به ۵۸۴۵۵۳ میلیارد دونگ می‌رسد.

در رابطه با این موضوع، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد: داده‌ها نشان می‌دهد که بازار املاک و مستغلات در حال حاضر نسبت به پایان سال 2024، حمایت اعتباری بیشتری دریافت می‌کند. با این حال، برای تضمین توسعه پایدار، همچنان لازم است که کنترل خطرات احتمالی برای حفظ ثبات بازار تقویت شود.

در همین حال، در 9 ماه گذشته، ارزش کل اوراق قرضه شرکتی منتشر شده به نزدیک به 398000 میلیارد دونگ ویتنام رسید که نسبت به مدت مشابه در سال 2024، 44 درصد افزایش یافته است و نشان می‌دهد که کانال بسیج سرمایه از طریق اوراق قرضه در حال بهبود مثبت است. از این میان، صنعت املاک و مستغلات با حدود 18 درصد از کل ارزش صدور (بیش از 70000 میلیارد دونگ ویتنام) در رتبه دوم قرار دارد که نسبت به سال قبل 35 درصد افزایش یافته است.

علاوه بر انتشار اوراق قرضه جدید، شرکت‌های املاک و مستغلات نیز بازخرید اوراق قرضه را افزایش دادند و در ۸ ماه اول سال ۴۳۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام بازخرید شد که نسبت به مدت مشابه ۴۷ درصد افزایش داشته است و نشان دهنده تلاش برای بازسازی و انجام تعهدات مالی پس از دوره تمدید طبق فرمان ۰۸/۲۰۲۳/ND-CP است.

وزارت ساخت و ساز اذعان کرد که بازار اوراق قرضه املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، اما خطرات همچنان پابرجاست، به ویژه هنگامی که برخی از معاملات انتشار و بازخرید از طریق سازمان‌های مرتبط با شرکت صادرکننده انجام می‌شود و نیاز به نظارت و شفافیت بیشتر برای اطمینان از ایمنی و ثبات بازار دارد.

داده‌ها همچنین نشان می‌دهد که بازار اوراق قرضه شرکتی، به ویژه در بخش املاک و مستغلات، ماهانه نوسانات قابل توجهی دارد. در ژوئیه 2025، کل انتشار اوراق قرضه شرکتی به 30203 میلیارد دانگ ویتنام رسید که از این میزان، املاک و مستغلات به تنهایی 2245 میلیارد دانگ ویتنام (حدود 7.43٪ از کل ارزش انتشار) را تشکیل می‌دهند که در سطح پایینی قرار دارد.

در آگوست 2025، کل انتشار اوراق قرضه به 45688 میلیارد دونگ ویتنام افزایش یافت که از این میزان، 17640 میلیارد دونگ ویتنام (معادل 38.6 درصد) به املاک و مستغلات اختصاص داشت که بالاترین میزان در این سه ماهه بود. در سپتامبر 2025، کل انتشار اوراق قرضه به 23703 میلیارد دونگ ویتنام کاهش یافت که تنها 3910 میلیارد دونگ ویتنام (معادل 16.5 درصد) از این میزان را شامل می‌شد که در مقایسه با ماه قبل کاهش شدیدی را نشان می‌دهد.

تحولات فوق نشان می‌دهد که جریان‌های سرمایه اعتباری و اوراق قرضه در حال بازگشت به بخش املاک و مستغلات هستند و به افزایش نقدینگی و حمایت از پروژه‌های ناتمام کمک می‌کنند. با این حال، این بهبود هنوز خطرات بالقوه‌ای دارد، به ویژه هنگامی که بخشی از مشاغل هنوز به شدت به وام و انتشار اوراق قرضه برای چرخش مالی متکی هستند.

در مواجهه با این وضعیت، وزارت ساخت و ساز توصیه می‌کند که بانک مرکزی به طور فعال و مؤثر سیاست‌های پولی را مدیریت کند و اعتبارات را به حوزه‌های اولویت‌دار، به ویژه پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن کارگران، نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی و مسکن تجاری با قیمت‌های مناسب برای دسترسی مردم، هدایت کند.

در عین حال، وزارت ساخت و ساز همچنین به وزارت دارایی توصیه کرد که مدیریت، بازرسی و کنترل دقیق انتشار اوراق قرضه شرکتی را تقویت کند؛ به طور فعال بر پرداخت اوراق قرضه در سررسید نظارت و تأکید کند تا حقوق مشروع سرمایه‌گذاران تضمین شود.

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز توصیه می‌کند که وزارت دارایی باید به طور همزمان و مؤثر راهکارهایی را برای توسعه بازار سرمایه و بازار اوراق قرضه شرکتی در مسیری پایدار، باثبات، ایمن و سالم به کار گیرد و به تأمین نیازهای سرمایه‌ای میان‌مدت و بلندمدت اقتصاد کمک کند.

منبع: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html