خطر افزایش قیمت زمین، توسعه را «تهدید» می‌کند.

نوسانات قیمت در بازار منطقه‌ای هنگام ظهور پروژه‌های بزرگ، قیمت‌های مصنوعی زمین ایجاد کرده و شرکت‌های مشاوره‌ای را مجبور به انتخاب روش‌های محاسبه‌ای کرده است تا اطمینان حاصل شود که زمینی که توسط استان به سرمایه‌گذاران اجاره داده می‌شود، قیمت صحیحی دارد. پروژه‌های بزرگی که در انتظار این قیمت‌های زمین در استان هستند، از دیدگاه‌های مختلف، مشکلات پیچیده‌ای را ایجاد می‌کنند.

بحرانی است.

پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی در کمون تین تان، شهر فان تیت، که با نام پروژه نوا ورلد فان تیت نیز شناخته می‌شود، توسط شرکت دلتا ولی - بینه توآن، پروژه‌ای عظیم با مساحت ۱۰۰۰ هکتار و امتداد ۷ کیلومتر از خط ساحلی است. تا به امروز، فاز ۱ آن عملیاتی شده است و طیف متنوعی از امکانات رفاهی مانند هتل ۵ ستاره موونپیک ریزورت فان تیت، هتل ۴ ستاره رادیسون ریزورت فان تیت، زمین گلف ۳۶ سوراخه PGA، پارک تفریحی سیرکوس لند، میدان و پارک ساحلی بیکینی، مجتمع ورزشی و مجموعه‌ای از رستوران‌ها و کافه‌ها را ارائه می‌دهد. این پروژه در سال‌های اخیر نزدیک به ۱۵۰۰۰۰ بازدیدکننده را برای اقامت، تفریح و سرگرمی جذب کرده است. بر این اساس، مجموعه‌ای از صنایع پشتیبان که به ساکنان و گردشگران خدمت‌رسانی می‌کنند، مانند هتل‌های کوچک، رستوران‌ها، فروشگاه‌های رفاه، فروشگاه‌های مواد غذایی و آشامیدنی، کافه‌ها، سالن‌های زیبایی، خدمات خشکشویی و غیره، پیش از این ظاهر شده‌اند، در حال فعالیت هستند و در حال آماده‌سازی برای ظهور طبق برنامه‌های تجاری سرمایه‌گذاران پس از دریافت تحویل املاک هستند. به‌ویژه در 19 مه، راه‌اندازی مجدد شهر اقتصادی و گردشگری نواورلد فان تیت همچنان به ایجاد یک محیط تجاری جذاب، تحریک سرمایه‌گذاران و همزمان ایجاد مشاغل متعدد برای کارگران ادامه می‌دهد. علاوه بر این، همانطور که کمیته مردمی استان ارزیابی کرد، این انتظار را برآورده می‌کند: "اگر کل پروژه عملیاتی شود، نه تنها یک مقصد گردشگری استاندارد برای استان بین توآن ایجاد می‌کند، بلکه زیرساخت‌های حمل و نقل همراه آن نیز به اتصال و تشکیل یک سیستم حمل و نقل بزرگ برای استان کمک می‌کند و اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری را تسهیل می‌کند."

با این حال، برای اینکه شروع مجدد پروژه تا حد انتظار مؤثر باشد، موانع قانونی آن باید در اسرع وقت حل شود. پیش از این در ماه مه 2023، شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری املاک نوا درخواستی را به رهبری استان برای حمایت در حل مسائل حقوقی پیش روی پروژه‌های نوالند در بین توآن ارسال کرد، زیرا آنها در وضعیت بحرانی قرار داشتند. درآمد فروش و وام‌های پروژه به دلیل مراحل قانونی ناقص پروژه، که با پرداخت سود روزانه تا 50 میلیارد دونگ ویتنامی همراه بود، توسط بانک‌ها معوق مانده بود. به طور خاص، این شرکت درخواست حل فوری دو مسئله کلیدی را داشت: اجازه به شرکت برای انتخاب پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین به صورت یکجا به مدت 50 سال طبق قانون، و تعیین فوری قیمت معقول زمین به طوری که شرکت بتواند هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کرده و مراحل قانونی پروژه و فروش را تکمیل کند.

تعیین قیمت‌های خاص زمین موضوع جدیدی نیست؛ این موضوع یادآوری برای تسریع تکمیل پروژه طبق برنامه تعیین شده تا پایان سال ۲۰۲۵ محسوب می‌شود. با این حال، این موضوعی است که مقامات استانی بسیار نگران آن بوده‌اند و تلاش‌های هماهنگی برای حل آن انجام داده‌اند. با این وجود، نظرات و موانع متفاوتی در اعمال مقررات، به ویژه برای پروژه‌ای با مقیاس بزرگ و کاربری چند منظوره مانند NovaWorld Phan Thiet، که در استان بین توآن بی‌سابقه است، وجود داشته است. بنابراین، در پایان مارس ۲۰۲۳، کمیته مردمی استان سندی را به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ارسال کرد و درخواست راهنمایی در مورد حل مشکلات تعیین قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های اجاره زمین برای پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی را داشت.

موانع زیاد

سند فوق نشان می‌دهد که پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی توسط کمیته مردمی استان، زمینی به مساحت ۹۶۳ هکتار در هشت مرحله اجاره داده شده است. در حال حاضر، این شرکت در حال آماده‌سازی درخواست برای نهمین مرحله اجاره زمین به مساحت ۴.۷۴ هکتار است. در طول این فرآیند، کمیته مردمی استان موافقت کرده است که به طور موقت قیمت زمین را از جدول قیمت زمین ضربدر ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) برای تعیین قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های اجاره زمین برای مساحت زمین اجاره شده در چندین سند از سال ۲۰۱۷ تا به امروز اعمال کند. بر این اساس، این شرکت پس از کسر پیش‌پرداخت‌ها برای جبران خسارت، پاکسازی و اسکان مجدد، هزینه‌های اجاره زمین را به طور موقت به بودجه استان پرداخت کرده و مانده‌ای معادل ۱۳۹.۳۳ میلیارد دانگ ویتنام باقی گذاشته است.

با این حال، قیمت خاص زمین برای پروژه که توسط کمیته مردمی استان تأیید شده است، هنوز مشخص نشده است. در حال حاضر، اداره مدیریت اراضی استان با یک شرکت مشاوره برای تعیین قیمت زمین برای پروژه قرارداد بسته است. شرکت مشاوره از طریق تجزیه و تحلیل و ارزیابی مقیاس و ماهیت پروژه و همچنین شرایط بازار در منطقه ارزیابی، پیشنهاد استفاده از روش مازاد را مطابق با ماده 6 بخشنامه شماره 36/2014 وزارت منابع طبیعی و محیط زیست برای ارزیابی ارائه کرده است. با این حال، با برخی مشکلات مواجه است. یکی از آنها تعیین زمان ارزیابی است، زیرا بند 3، ماده 108 قانون زمین 2013 بیان می‌کند: "زمان محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین زمانی است که دولت تصمیم به تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر کاربری زمین یا به رسمیت شناختن حقوق استفاده از زمین می‌گیرد." در همین حال، این پروژه در هشت زمان مختلف، از سال ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۱، تصمیمات اجاره زمین را از کمیته مردمی استان دریافت کرد. علاوه بر این، طرح تفصیلی ساخت و ساز در مقیاس ۱/۵۰۰ پروژه در یک زمان خاص تصویب شد. ارزیابی در مقاطع زمانی مختلف منجر به اختلاف بین تاریخ ارزیابی و تاریخ تصویب طرح تفصیلی ساخت و ساز در مقیاس ۱/۵۰۰ شده است که اعمال مبنای قانونی و پردازش اطلاعات ورودی را دشوار می‌کند. علاوه بر این، برخی از ارزیابی‌های پروژه قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۱۳ انجام شده است. بنابراین، نظرات متفاوتی در مورد مبنای قانونی روش ارزیابی، مرجع اجرای آن و ارزیابی خاص زمین در آن زمان وجود دارد.

علاوه بر راهنمایی‌های پیشنهادی در مورد محتوای فوق، کمیته مردمی استان همچنین از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرد تا راهنمایی‌های خاصی در مورد نرخ‌های سرمایه سرمایه‌گذاری؛ هنجارها و قیمت‌های واحد؛ و روش‌های محاسبه افزایش قیمت ساخت و ساز در مواردی که تاریخ صدور نرخ‌های سرمایه سرمایه‌گذاری و برآوردهای سرمایه‌گذاری با تاریخ ارزیابی مطابقت ندارد، ارائه دهد. علاوه بر این، معیارهای خاصی برای تعیین میزان شباهت بین دارایی‌های قابل مقایسه؛ روش‌هایی برای اثبات شباهت بین دارایی‌های قابل مقایسه و دارایی‌های ارزیابی شده؛ و مبنایی برای تعیین نرخ افزایش قیمت اجاره و فروش برای دارایی‌هایی با چرخه‌های تجاری طولانی مورد نیاز است... دلیل این امر این است که این پروژه در مقیاس بزرگ با بسیاری از اقلام سرمایه‌گذاری و تجاری پیچیده، از جمله برخی از اقلام تجاری منحصر به فرد که هنوز در استان بین توآن وجود ندارند، می‌باشد. بنابراین، اگر به زودی راه‌حلی در مورد قیمت خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های اجاره زمین پیدا شود، و اگر عملیات NovaWorld Phan Thiet بتواند به موقع تسهیل شود، نه تنها به نفع شرکت پیشرو در منطقه خواهد بود، بلکه پویایی یک مقصد گردشگری جدید و جذاب را نیز تعیین می‌کند و به بین توآن کمک می‌کند تا به جایگاه پیشرو در گردشگری تفریحی در منطقه برسد. علاوه بر این، این امر یک رویکرد مناسب برای قیمت‌گذاری زمین ایجاد می‌کند و به مناطق صنعتی بزرگی مانند منطقه همتان اجازه می‌دهد تا ساخت و ساز خود را آغاز کنند...

در خصوص پیشرفت تصویب قیمت‌های مشخص زمین، کمیته مردمی استان در گزارش شماره 218/BC-UBND مورخ 26 اکتبر 2022 و گزارش شماره 186/BC-UBND مورخ 16 سپتامبر 2022، گزارش‌هایی را به کمیته دائمی کمیته حزب استان برای بررسی ارائه کرده است. بر این اساس، شرکت سهامی ارزش‌گذاری و سرمایه‌گذاری سایگون تای دونگ در حال حاضر در حال جمع‌آوری اطلاعات تکمیلی برای نهایی کردن نتایج ارزش‌گذاری است. چندین کسب و کار در استان در حال همکاری و ارائه اطلاعات برای پشتیبانی از تعیین قیمت زمین برای این پروژه هستند.

منبع