مسکن اجاره‌ای: فرمول یک موقعیت برد-برد چیست؟

در طول سال‌ها، اکثر بنگاه‌های املاک و مستغلات در ویتنام ترجیح داده‌اند به جای نگه‌داشتن خانه‌ها برای اجاره، آنها را برای فروش بسازند.

بخش ۱: مسکن اجاره‌ای: تغییر عمده در تفکر مسکن

در همین حال، بخش عمده‌ای از عرضه مسکن اجاره‌ای مربوط به خانه‌های کوچک خانوادگی، خوابگاه‌های کارگری، مسکن دانشجویی یا آپارتمان‌های کوچک در مناطق مسکونی است.

بخش بزرگی از نیازهای مسکن افراد با درآمد متوسط ​​و کم، به جای پروژه‌های بزرگ املاک و مستغلات، توسط منابع اجتماعی تأمین می‌شود.

از این منظر، هدف دولت در این برهه ایجاد یک بازار جدید نیست، بلکه ادغام یک بازار موجود که در سایه فعالیت می‌کند در استراتژی رسمی توسعه شهری است.

موفقیت بازار مسکن اجاره‌ای به یک نهاد واحد بستگی ندارد، بلکه به این بستگی دارد که آیا می‌توان سازوکاری طراحی کرد که تضمین کند همه طرف‌ها از مزایا بهره‌مند شوند. عکس: هوانگ ها

برای اینکه بفهمید چرا کسب‌وکارها واقعاً به این حوزه علاقه‌مند نیستند، فقط یک محاسبه ساده انجام دهید.

فرض کنید یک توسعه‌دهنده یک ساختمان ۳۰۰ آپارتمانی در هانوی می‌سازد. اگر آن را تقریباً ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی به ازای هر متر مربع بفروشد، شرکت می‌تواند حدود ۲۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی درآمد کسب کند و چرخه عمر پروژه را تنها در عرض چند سال تکمیل کند.

اما اگر کل ساختمان برای اهداف اجاره حفظ شود، داستان کاملاً متفاوت خواهد بود. با نرخ‌های اجاره فعلی، سرمایه‌گذار ممکن است مجبور باشد 20 تا 30 سال برای جبران سرمایه‌گذاری خود صبر کند، تازه هزینه‌های عملیاتی و نگهداری و ریسک‌های بازار در این مدت را هم نباید فراموش کرد.

به عبارت دیگر، یک طرف، سود ملموسی را در طول دوران تصدی یک مدیرعامل ارائه می‌دهد و طرف دیگر، بازی‌ای است که نسل‌های مختلف مدیریتی را در بر می‌گیرد.

در مواجهه با این دو گزینه، اکثر کسب‌وکارها فروش خانه را انتخاب می‌کنند. این قابل درک است، زیرا کسب‌وکارها برای کسب سود ایجاد می‌شوند، نه برای حل مشکلات اجتماعی به نمایندگی از دولت.

در واقع، ویتنام سال‌های زیادی را صرف تلاش برای حل مشکل مسکن از طریق فروش واحدهای مسکن اجتماعی کرده است. با این حال، پیشرفت اجرایی کندتر از حد انتظار بوده است، که بخشی از آن به دلیل حاشیه سود پایین و طولانی بودن رویه‌ها و زمان اجرا است.

این نشان می‌دهد که حتی با وجود مسکن اجتماعی، اگر مسئله مزایا حل نشود، فعالیت بازار بسیار دشوار خواهد بود.

در همین حال، میلیون‌ها مستاجر همچنان منتظرند. آنها اهمیت زیادی به مدل‌های مالی یا محاسبات سود کسب و کارها نمی‌دهند. آنچه آنها نیاز دارند بسیار ساده‌تر است: مسکن پایدار با قیمتی که بتوانند از عهده آن برآیند.

دولت نمی‌تواند جایگزین بازار شود.

اگر بازار می‌توانست مشکل مسکن اجاره‌ای را به تنهایی حل کند، شاید میلیون‌ها کارگر مجبور نبودند مانند امروز در خوابگاه‌های تنگ و کوچک زندگی کنند.

اما اگر دولت وارد عمل شود و جایگزین بازار شود، بودجه همچنان برای تأمین نیازهای شهری با ده‌ها میلیون نفر جمعیت، با مشکل مواجه خواهد شد.

بنابراین، نقش دولت جایگزینی بازار نیست، بلکه ایجاد شرایطی است که بازار بتواند به گونه‌ای عمل کند که در خدمت اهداف توسعه بلندمدت باشد.

این همان روحیه‌ای است که در دستورالعمل جدید نخست وزیر لی مین هونگ نیز وجود دارد، زمانی که او درخواست توسعه مسکن اجاره‌ای را به گونه‌ای داد که دولت نه یارانه بدهد و نه آن را کاملاً به بازار واگذار کند.

انتخاب هانوی به عنوان محل آزمایشی برای اولین مدل‌های مسکن اجاره‌ای تصادفی نیست. همچنین این منطقه با بیشترین فشار ناشی از شهرنشینی، افزایش جمعیت به دلیل مهاجرت و شکاف فزاینده بین قیمت مسکن و درآمد مردم روبرو است.

از منظر اقتصادی، بزرگترین منبعی که دولت می‌تواند به بازار مسکن اجاره‌ای کمک کند، پول نیست، بلکه زمین است.

نکته قابل توجه این است که این بار دولت نه تنها در مورد سرمایه بحث می‌کند، بلکه درخواست بررسی زمین‌ها و دارایی‌های عمومی برای ادغام در توسعه مسکن اجاره‌ای را نیز دارد. اگر کسب‌وکارها مجبور باشند زمین را با قیمت‌های بازار خریداری کنند و سپس مسکن اجاره‌ای بسازند، اکثر پروژه‌ها بسیار غیرقابل اجرا خواهند بود.

اما وقتی دولت درگیر زمین، زیرساخت‌ها و نهادها می‌شود، معادله اقتصادی کاملاً تغییر خواهد کرد.

چه کسی بودجه این 30 سال را تأمین خواهد کرد؟

زمین تنها نیمی از داستان است. نیم دیگر سرمایه است.

مسکن اجاره‌ای یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است که دهه‌ها طول می‌کشد، در حالی که سرمایه سیستم بانکی فعلی عمدتاً کوتاه‌مدت است. در نهایت، استفاده از وجوه جمع‌آوری‌شده طی چند ماه یا چند سال برای تأمین مالی دارایی که دهه‌ها طول می‌کشد تا سرمایه‌گذاری خود را جبران کند، دشوار است.

این بدان معناست که برای توسعه یک بازار مسکن اجاره‌ای در مقیاس بزرگ، ویتنام باید منابع سرمایه بلندمدت مربوطه را پیدا کند.

به عبارت دیگر، برای داشتن میلیون‌ها خانه اجاره‌ای، ویتنام نه تنها باید مشکل زمین، بلکه مشکل سرمایه بلندمدت را نیز حل کند.

بزرگترین چالش در ساختمان‌ها نیست.

در مقایسه با ویتنام، بزرگترین تفاوت بین کشورهای توسعه‌یافته با مسکن اجاره‌ای در درآمد و سیستم‌های تأمین اجتماعی نهفته است.

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، مردم مایل به اجاره مادام‌العمر هستند زیرا هنوز لایه‌های دیگری از حمایت برای آینده، مانند صندوق‌های بازنشستگی، تأمین اجتماعی یا برنامه‌های رفاه عمومی، دارند.

در همین حال، در ویتنام، خانه اغلب هنوز بزرگترین دارایی خانواده، نوعی پس‌انداز برای دوران پیری و همچنین مهمترین بیمه در برابر عدم قطعیت‌های زندگی است.

بنابراین، داستان مسکن اجاره‌ای در نهایت نه تنها به صنعت ساخت و ساز یا بازار املاک و مستغلات بستگی دارد، بلکه به نرخ رشد درآمد، کیفیت اشتغال و بلوغ سیستم تأمین اجتماعی نیز وابسته است.

یک سیاست تنها زمانی پایدار است که به نفع همه باشد.

اگر مقاله «مسکن اجاره‌ای: تغییر عمده در تفکر مسکن» این سوال را مطرح می‌کرد که میلیون‌ها نفر در هانوی ۱۵ میلیونی کجا زندگی خواهند کرد، این مقاله سوال متفاوتی را مطرح می‌کند: چه کسی این واحدهای مسکونی را خواهد ساخت؟

موفقیت بازار مسکن اجاره‌ای در نهایت به هیچ نهاد واحدی بستگی ندارد، بلکه به این بستگی دارد که آیا ویتنام می‌تواند سازوکاری را طراحی کند که تضمین کند همه طرف‌ها از آن بهره‌مند شوند.

اما در نهایت، هدف همه سیاست‌ها، مردم هستند.

بازار مسکن اجاره‌ای تنها زمانی واقعاً موفق است که کارگران عادی بتوانند مسکن ثابتی برای زندگی، کار و بزرگ کردن فرزندانشان در شهر پیدا کنند، زیرا هیچ کسب و کاری از روی مهربانی خانه نمی‌سازد.

اما هیچ شهری نمی‌تواند به طور پایدار توسعه یابد اگر همان افرادی که ارزش آن را خلق می‌کنند، دیگر قادر به ماندن نباشند.

منبع: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html