تخصیص سرمایه برای املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات در حال ورود به دوره‌ای از بازسازی قابل توجه است، زیرا جریان‌های اعتباری دیگر مانند قبل پراکنده نیستند. با رشد اعتبار که بسیار بیشتر از رشد سپرده‌ها است، فشار نقدینگی در حال افزایش است و تنظیم‌کنندگان را مجبور می‌کند تا جریان‌های پولی را به شیوه‌ای گزینشی‌تر تنظیم کنند.

گرافیک: هونگ آنه

با این حال، بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند که به جای معادل دانستن همه بخش‌های املاک و مستغلات با ریسک، لازم است سازوکارهای اعتباری جداگانه‌ای برای بخش‌هایی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، طراحی شود و در عین حال کانال‌های سرمایه میان‌مدت و بلندمدت بیشتری برای کاهش وابستگی به اعتبار بانکی باز شود.

جریان‌های سرمایه‌گذاری انتخابی در املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات ویتنام پس از یک دوره طولانی رکود، نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد. معاملات به تدریج در حال بهبود هستند، تقاضای مسکن دوباره در حال افزایش است و سرمایه‌گذاری‌های شتاب‌یافته در زیرساخت‌ها منجر به تقاضای قابل توجه برای سرمایه از سوی مشاغل و خریداران خانه شده است. با این حال، برخلاف دوره قبل، جریان‌های اعتباری دیگر به طور بی‌هدف آزاد نمی‌شوند، بلکه با تنظیم دقیق‌تر، بخش‌های امن با تقاضای واقعی را در اولویت قرار می‌دهند.

به گفته نگوین فی لان، مدیر دپارتمان پیش‌بینی و آمار، ثبات پولی و مالی (بانک دولتی ویتنام)، تا 14 مه، اعتبار معوق در کل سیستم تقریباً به 19.4 میلیون دونگ ویتنامی رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 18.3 درصد افزایش یافته است، در حالی که بسیج سرمایه حدود 14.9 درصد افزایش یافته و به تقریباً 18.1 میلیون دونگ ویتنامی رسیده است. شکاف بزرگ بین اعتبار و بسیج سرمایه، فشار قابل توجهی بر نقدینگی سیستم بانکی ایجاد می‌کند. در این زمینه، بانک دولتی ویتنام همچنان به هدایت جریان سرمایه به بخش‌های تولید و تجارت، صنایع اولویت‌دار و محرک‌های جدید رشد مانند تحول دیجیتال، تحول سبز، اقتصاد چرخشی و علم و فناوری ادامه می‌دهد.

در مورد املاک و مستغلات، اعتبار همچنان حفظ می‌شود اما با کنترل ریسک سختگیرانه‌تر. آقای لان تأکید کرد که سازمان‌های نظارتی باید جریان سرمایه را به طور مناسب در صنایع و بخش‌ها تنظیم کنند، زیرا اولویت دادن بیش از حد به هر بخش، دسترسی به سرمایه را برای بسیاری از بخش‌های دیگر، به ویژه شرکت‌های کوچک، متوسط ​​و خرد، دشوار خواهد کرد.

طبق اعلام شرکت اوراق بهادار ویتکام‌بانک (VCBS)، به دلیل کنترل شدید بانک دولتی ویتنام بر اعتبارات اعطایی به بخش‌های دارای ریسک بالقوه، احتمالاً اعتبار املاک و مستغلات در سال 2026 همچنان افزایش خواهد یافت، اما با سرعتی کندتر و گزینشی‌تر در مقایسه با سال 2025. از ابتدای سال 2026، مرجع نظارتی از مؤسسات اعتباری خواسته است تا رشد اعتبار املاک و مستغلات را کنترل کنند تا از نرخ رشد کلی اعتبار کل سیستم بانکی فراتر نرود.

طبق اعلام شرکت اوراق بهادار ویتکام‌بانک (VCBS)، به دلیل کنترل شدید بانک دولتی ویتنام بر اعتبارات اعطایی به بخش‌های دارای ریسک بالقوه، احتمالاً اعتبار املاک و مستغلات در سال 2026 همچنان افزایش خواهد یافت، اما با سرعتی کندتر و گزینشی‌تر در مقایسه با سال 2025. از ابتدای سال 2026، مرجع نظارتی از مؤسسات اعتباری خواسته است تا رشد اعتبار املاک و مستغلات را کنترل کنند تا از نرخ رشد کلی اعتبار کل سیستم بانکی فراتر نرود.

در واقع، بانک دولتی ویتنام همچنان به تسهیل دسترسی به سرمایه برای بخش املاک و مستغلات ادامه می‌دهد، همانطور که از رشد قوی و مداوم اعتبار املاک و مستغلات مشهود است. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، تا 28 فوریه، کل اعتبار معوق برای فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات به تقریباً 2235 تریلیون دانگ ویتنام رسیده است که در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2025، 11.7 درصد افزایش و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، 43 درصد افزایش قابل توجه داشته است. با این حال، بسیاری از مشاغل گزارش می‌دهند که دسترسی به سرمایه در این مدت به طور قابل توجهی دشوارتر شده است.

رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، لو هوانگ چائو، اظهار داشت که برنامه رشد اعتبار برای سال 2026 حدود 15 درصد است که کمتر از 19.1 درصد سال قبل است، در حالی که تقاضای سرمایه بازار همچنان بسیار بالاست. این امر فشار قابل توجهی را ایجاد می‌کند.

علاوه بر فشار اعتباری، افزایش نرخ بهره نیز به بار بازار می‌افزاید. اگرچه نرخ بهره اسمی تمایل به کاهش دارد، اما هزینه واقعی سرمایه برای مشاغل املاک و مستغلات به دلیل دسترسی محدودتر به سرمایه همچنان بالاست. آقای فان دوی هونگ، تحلیلگر ارشد شرکت سهامی رتبه‌بندی اعتباری سرمایه‌گذاری ویتنام، همچنین هشدار داد که خطر تأمین مالی مجدد برای توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات تفریحی یا کسانی که با مشکلات حقوقی روبرو هستند، وجود دارد.

اعتبار را نمی‌توان بی‌هدف و بدون تبعیض اعمال کرد.

یکی از مباحثی که امروزه بسیار مورد بحث قرار می‌گیرد، تخصیص اعتبار به بازار املاک و مستغلات است. به گفته کارشناسان، اعمال یک مکانیسم اعتباری نسبتاً یکسان برای همه بخش‌های املاک و مستغلات، مشکلات بزرگی ایجاد می‌کند و دسترسی بسیاری از پروژه‌هایی که به نیازهای واقعی مسکن پاسخ می‌دهند را به سرمایه دشوار می‌سازد. تران ون هیو، مدیر کل OBC Holding، معتقد است که گروه‌بندی همه بخش‌های املاک و مستغلات در یک سبد اعتباری واحد، هزینه‌های سرمایه را تحریف کرده و مستقیماً بر دسترسی مردم به مسکن تأثیر گذاشته است.

مسکن اجتماعی یا مسکن مقرون‌به‌صرفه که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، نمی‌تواند در برابر نرخ‌های بهره و محدودیت‌های اعتباری مشابه املاک و مستغلات گران‌قیمت یا لوکس مقاومت کند. آقای هیو در ادامه گفت: «یک سیاست اعتباری یکسان نه تنها باعث عدم تعادل در هزینه‌های سرمایه‌ای می‌شود، بلکه در نهایت مستقیماً به قیمت فروش می‌افزاید و رویای مالکیت خانه را به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کند.» آقای چائو با همین دیدگاه، استدلال کرد که املاک و مستغلات باید برای ارائه اعتبار مناسب طبقه‌بندی شوند، نه اینکه همه بخش‌ها را به عنوان پرخطر در نظر بگیریم. مسکن اجتماعی دارای سطح ایمنی تا ۹۹٪ است، در حالی که مسکن مقرون‌به‌صرفه و املاک و مستغلات صنعتی نیز به گروه کم‌خطر تعلق دارند.

در حال حاضر، بانک دولتی ویتنام در حال بررسی پیشنهادهای مربوط به طبقه‌بندی املاک و مستغلات برای توسعه سازوکارهای اعتباری مناسب‌تر در آینده است. نخست وزیر لی مین هونگ طی جلسه‌ای با بانک دولتی ویتنام در پایان آوریل 2026، از بخش بانکی درخواست کرد تا هر نوع املاک و مستغلات را برای اعمال محدودیت‌های اعتباری مناسب، تحقیق و طبقه‌بندی کند و در عین حال توسعه مسکن اجتماعی و مناطق صنعتی را نیز تشویق کند.

بسیاری از رهبران بانک‌های تجاری نیز بر عنصر «گزینشی» در وام‌دهی املاک و مستغلات تأکید کردند. نگو چی دونگ، رئیس VPBank، اظهار داشت که نکته مهم این نیست که آیا در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری شود یا خیر، بلکه انتخاب بخش مناسب است. VPBank سرمایه را برای پروژه‌های مسکن که نیازهای واقعی را برآورده می‌کنند، به ویژه مسکن اجتماعی و بخش میان‌رده، در اولویت قرار می‌دهد، در حالی که بودجه را برای پروژه‌های تفریحی یا بخش‌های سوداگرانه سطح بالا محدود می‌کند.

هو هونگ آن، رئیس تک‌کام‌بانک، نیز اظهار داشت که این بانک فقط پروژه‌هایی را تأمین مالی می‌کند که نقدینگی خوبی داشته باشند، اسناد قانونی کامل داشته باشند و مشتریانی با ظرفیت مالی مشخص داشته باشند. در همین حال، دو کوانگ هین، رئیس SHB، تأکید کرد که سرمایه SHB در حال حاضر بر پروژه‌های زیرساختی، مسکن اجتماعی، مسکن برای جوانان و املاک صنعتی متمرکز است - بخش‌هایی که تقاضای واقعی و ظرفیت جذب خوبی دارند.

اعتبار بانکی به عنوان یک «ستون» حیاتی برای بازار املاک و مستغلات در نظر گرفته می‌شود. با این حال، بسیاری معتقدند که اتکای بیش از حد به وام‌های بانکی، بازار را در برابر نوسانات نرخ بهره و سیاست پولی آسیب‌پذیر می‌کند.

اعتبار بانکی به عنوان یک «ستون» حیاتی برای بازار املاک و مستغلات در نظر گرفته می‌شود. با این حال، بسیاری معتقدند که اتکای بیش از حد به وام‌های بانکی، بازار را در برابر نوسانات نرخ بهره و سیاست پولی آسیب‌پذیر می‌کند. دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، پیشنهاد می‌کند که در درازمدت، توسعه سایر کانال‌های بسیج سرمایه مانند اوراق قرضه شرکتی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و صندوق‌های مسکن برای کاهش فشار بر سیستم بانکی ضروری است.

چالش فعلی بازار املاک و مستغلات فقط مربوط به کاهش اعتبار نیست، بلکه مهم‌تر از آن، تخصیص گزینشی سرمایه، اولویت‌بندی بخش‌هایی است که نیازهای واقعی را برآورده می‌کنند، در عین حال که همزمان اصلاحات نهادی را ترویج می‌دهند و مسائل حقوقی مانع پروژه‌ها را حل می‌کنند. در واقع، طبق آمار HoREA، هنوز تقریباً ۴۵۰۰ پروژه در سراسر کشور با موانع قانونی روبرو هستند که بیش از ۲.۵ تریلیون دانگ ویتنام را در سرمایه سرمایه‌گذاری "منجمد" می‌کند.

به نقل از روزنامه نهان دان

منبع: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html