تغییرات بازار

با پشت سر گذاشتن سه فصل اول سال ۲۰۲۴، واضح‌ترین نشانه بهبود، شروع دوباره بازار با راه‌اندازی مداوم پروژه‌های جدید توسط کسب‌وکارها است. با این حال، بازار هنوز در سه‌ماهه چهارم با چالش‌های بسیاری روبرو است.

انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات در جنوب در سه ماهه چهارم با چالش‌های زیادی روبرو شود.

بازار شروع به بهبود می‌کند.

در هشت ماه اول سال ۲۰۲۴، بازار در مقایسه با دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳ نشانه‌های قابل توجهی از بهبود را نشان داد، اما این بهبود در همه بخش‌ها ناهموار بود.

قطعه زمین

در بازار شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن طی هشت ماه اول سال 2024، بخش زمین، 14 پروژه راه‌اندازی شده (3 پروژه جدید، 11 پروژه در مراحل فروش بعدی) را ثبت کرد.

عرضه به بازار به ۷۸۷ محصول رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ (۱۴۵۴ قطعه) ۴۶ درصد کاهش داشته است.

نرخ مصرف عرضه جدید تقریباً به 30 درصد رسید که مربوط به 237 تراکنش موفق است که در مقایسه با مدت مشابه در سال 2023 (559 تراکنش) 58 درصد کاهش یافته است.

بخش خانه شهری/ویلا

در آگوست 2024، بازار خانه‌های شهری و ویلا در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، 16 پروژه راه‌اندازی شده (3 پروژه جدید، 13 پروژه در مراحل فروش بعدی) را ثبت کرد.

عرضه بازار به ۱۳۳۳ محصول رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ (۶۵۹ محصول) افزایش دو برابری را نشان می‌دهد.

نرخ مصرف عرضه جدید به ۶۱ درصد رسید که مربوط به ۸۱۷ محصول با موفقیت معامله شده است که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، افزایشی ۳.۵ برابری را نشان می‌دهد.

بخش آپارتمان

بخش آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، در هشت ماه اول، 30 پروژه راه‌اندازی شده را ثبت کرد که شامل 7 پروژه جدید و مابقی، فازهای بعدی پروژه‌های راه‌اندازی شده قبلی بودند.

عرضه جدید وارد شده به بازار به ۵۳۷۸ واحد رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، کاهشی ۲۴ درصدی را نشان می‌دهد و عمدتاً شامل فازهای بعدی پروژه‌ها است که عمدتاً در شهر هوشی مین و بین دونگ متمرکز شده‌اند.

نرخ جذب به ۷۶ درصد از عرضه تازه راه‌اندازی شده رسید و ۴۰۸۶ تراکنش موفق انجام شد که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۲۲ درصد کاهش داشته است.

املاک تفریحی

برای بخش املاک و مستغلات تفریحی، بازار در کوتاه‌مدت نشانه‌های زیادی از بهبود نشان نداده است. اگرچه عرضه در برخی بخش‌ها (ویلاهای تفریحی و آپارتمان‌ها) افزایش یافته است، اما مصرف همچنان نسبتاً کم است و تنها در چند پروژه متمرکز شده است.

برای بخش املاک مسکونی، قیمت‌های فروش بازار اولیه در مقایسه با ابتدای سال نوسان قابل توجهی نداشته است. نقدینگی بازار ثانویه نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد، اما این امر تا حد زیادی در پروژه‌هایی متمرکز است که تحویل داده شده‌اند، اسناد قانونی کاملی دارند و در نزدیکی مرکز شهر واقع شده‌اند. در بخش املاک تفریحی، قیمت‌های فروش بازار ثانویه به شدت کاهش یافته است و بسیاری از سرمایه‌گذاران ضرر 20٪ یا حتی 30٪ را پذیرفته‌اند، اما نقدینگی همچنان بسیار دشوار است.

چالش‌های بازار در سه‌ماهه چهارم

پیش‌بینی می‌شود رشد اقتصادی جهانی در سال ۲۰۲۴ در مقایسه با سال ۲۰۲۳ کندتر شود. بانک جهانی (WB) رشد اقتصادی جهانی در سال ۲۰۲۴ را ۲.۴ درصد پیش‌بینی می‌کند که پایین‌ترین میزان در سه سال متوالی است. سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) رشد تولید ناخالص داخلی جهانی در سال ۲۰۲۴ را ۲.۹ درصد تخمین زده است که کمتر از ۳.۱ درصد سال ۲۰۲۳ است.

در مورد تجارت، صندوق بین‌المللی پول (IMF) پیش‌بینی می‌کند که رشد تجارت جهانی در سال ۲۰۲۴ به ۳.۳ درصد برسد که کمتر از میانگین ۴.۹ درصد برای دوره ۲۰۰۰-۲۰۱۹ است. انتظار می‌رود افزایش تنش‌های تجاری و چندپارگی ژئواکونومیک همچنان بر رشد تجارت جهانی در سال ۲۰۲۴ تأثیر بگذارد، زیرا کشورها در سال ۲۰۲۳ تقریباً ۳۰۰۰ محدودیت اعمال کرده‌اند (در مقایسه با ۱۱۰۰ محدودیت در سال ۲۰۱۹).

در همین حال، تا پایان سال ۲۰۲۳، کل بدهی جهانی به ۳۱۳ تریلیون دلار رسید و نسبت بدهی به تولید ناخالص داخلی به ۳۳۰ درصد رسید. این یک رکورد بالا و نگران کننده برای اقتصاد جهانی است.

در مورد بازار، عدم تعادل عرضه و تقاضا در طول دهه گذشته یک مشکل مداوم بوده است. عرضه جدید عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت است و فاقد مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی برای تأمین نیازهای واقعی مسکن اکثریت جمعیت است. علاوه بر این، در حالی که تقاضای بازار افزایش یافته است، اما همچنان پایین است (هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه). عوامل متعددی در بهبود کندتر از حد انتظار بازار املاک و مستغلات نقش داشته‌اند، و نگرش «صبر و انتظار» سرمایه‌گذاران عامل اصلی مانع روند بهبود تلقی می‌شود. این امر به وضوح با این واقعیت نشان داده می‌شود که با وجود نرخ بهره پایین سپرده، سپرده‌های بانکی در سه ماه اول سال به رکورد ۱۴ تریلیون دانگ رسید.

در مورد سیاست‌های قانونی، موانع صدور مجوز پروژه همچنان به ویژه در سه ماه اول سال، فشار زیادی بر مشاغل و عرضه پروژه‌های جدید وارد شده به بازار وارد می‌کند. علاوه بر این، پیشرفت قابل توجهی در حل مسائل حقوقی، به ویژه برای پروژه‌هایی که شامل زمین‌های پراکنده هستند، حاصل شده است. طبق آمار، تنها در شهر هوشی مین، ۱۲۶ پروژه در حال حاضر تحت تأثیر تأخیرهای قانونی و ساختمانی مربوط به زمین‌های عمومی پراکنده قرار دارند. اگرچه این موضوع توسط فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP و قانون فعلی زمین ۲۰۲۴ تنظیم شده است، اما هنوز به طور کامل حل نشده است. علاوه بر این، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین همچنان مشکل‌ساز است و ۶۰ تا ۷۰ درصد از موانع قانونی پروژه‌های سراسر کشور را در سال‌های اخیر تشکیل می‌دهد.

قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات تصویب شده‌اند، اما برای تضمین اجرای مؤثر در عمل، هنوز به بخشنامه‌ها و احکام راهنما نیاز است.

در مورد تأمین مالی، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات با مشکلاتی روبرو هستند، به خصوص آنهایی که بدهی اوراق قرضه بالایی دارند. طبق آمار، میزان اوراق قرضه شرکتی که در سال 2024 سررسید می‌شوند به بیش از 300000 میلیارد دانگ ویتنام خواهد رسید که از این تعداد، اوراق قرضه املاک و مستغلات به تنهایی بیش از 130000 میلیارد دانگ ویتنام را تشکیل می‌دهد.

با توجه به وضعیت دشوار نقدینگی فعلی در بازار املاک و مستغلات، این رقم بسیار بزرگی است. علاوه بر این، رویه‌های قانونی پروژه متوقف شده است و مشاغل برای دسترسی به وام‌های جدید از بانک‌ها با مشکل مواجه هستند.

تغییرات بازار

برای بهبود بازار املاک و مستغلات، سیگنال‌های مثبت از اقتصاد ضروری است. بر این اساس، پیش‌بینی رشد اقتصادی ویتنام برای سال ۲۰۲۴، ۶ تا ۶.۵ درصد است و طبق قطعنامه شماره ۱۰۸/NQ-CP جلسه عادی دولت در ژوئن ۲۰۲۴ و کنفرانس آنلاین دولت-محل، تلاش می‌شود به ۷ درصد برسد. این امر باعث ایجاد انگیزه برای اقتصاد به طور کلی و بازار املاک و مستغلات به طور خاص می‌شود.

علاوه بر این، سیگنال‌های مثبت از گردش مالی واردات و صادرات نیز قابل توجه است، به طوری که ارزش کل کالاهای وارداتی و صادراتی در سراسر کشور در هشت ماه اول سال 2024 به 511.11 میلیارد دلار آمریکا رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه در سال 2023، 16.7 درصد افزایش یافته است. از این میزان، صادرات به 265.09 میلیارد دلار آمریکا و واردات به 246.02 میلیارد دلار آمریکا رسیده است که منجر به مازاد تجاری 19.07 میلیارد دلار آمریکا شده است. این امر باعث ایجاد مازاد تجاری و افزایش ذخایر ارزی برای کشور شده است.

در همین حال، در بازار سرمایه، نرخ بهره وام‌های داخلی، اگرچه افزایش اندکی را نشان می‌دهد، اما مطابق با دستورالعمل‌های بانک دولتی ویتنام، همچنان پایین است.

از منظر بازار، سناریوی بهبود بازار املاک و مستغلات را می‌توان با وضوح بیشتری در مناطق مرکزی شهر، مناطق شهری جدید موجود، مناطق پرجمعیت با امکانات کامل یا انواع املاک تجاری که می‌توانند درآمد اجاره ایجاد کنند، مشاهده کرد…

با مشاهده بازار فعلی، معاملات عمدتاً در املاک مسکونی مقرون به صرفه که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، متمرکز شده‌اند و در شهرهای بزرگ با موقعیت مکانی مناسب متصل به مرکز شهر، اسناد قانونی کامل و پیشرفت ساخت و ساز واضح، همچنان بالا باقی مانده‌اند. این امر تا حدودی در حجم معاملات چشمگیر آپارتمان‌های کلاس B و C در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور منعکس شده است که 62 درصد از کل عرضه جدید مصرف شده در کل بازار را در پنج ماه اول امسال تشکیل می‌دهد.

این امر تا حدودی به لطف اجرای کامل سیاست‌های فروش با مشوق‌های فراوان و سودمند برای مشتریان، سیاست‌های پرداخت انعطاف‌پذیر، پشتیبانی از دوره‌های تنفس برای پرداخت اصل و فرع وام از سوی بانک‌ها، هدایای روز افتتاحیه و غیره، به منظور تحریک بازار در بحبوحه مشکلات عمومی، توسط توسعه‌دهندگان محقق شد.

تقاضای پایین احتمالاً تا پایان امسال ادامه خواهد داشت. بر این اساس، املاک مسکونی در شهرهای بزرگ و پرجمعیت مانند هوشی مین سیتی و هانوی همچنان توجه بازار را به خود جلب کرده و به استان‌های همسایه گسترش خواهند یافت. در این بخش، آپارتمان‌ها جایگاه غالب خود را حفظ خواهند کرد و هم عرضه و هم مصرف را در بازار هدایت خواهند کرد. همچنین انتظار می‌رود قطعات زمین و خانه‌های شهری/ویلاها در مناطق مسکونی پرجمعیت موجود با زیرساخت‌های یکپارچه، نشانه‌های امیدوارکننده‌ای را در دوره آینده نشان دهند.

اگرچه صنعت گردشگری نشانه‌های مثبتی را نشان می‌دهد، با ۱۱.۴ میلیون بازدیدکننده بین‌المللی در هشت ماه اول سال ۲۰۲۴، که افزایشی ۴۵.۸ درصدی در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ را نشان می‌دهد، اما بهبود املاک و مستغلات تفریحی متناسب نبوده است. این بخش‌های املاک و مستغلات همچنان با چالش‌های بسیاری روبرو خواهند بود، با نرخ بهبودی آهسته و چشم‌انداز کمی برای رشد قابل توجه در کوتاه‌مدت.

پس از گذراندن یک دوره تعدیل اجتناب‌ناپذیر از سال ۲۰۲۰ تا اوایل ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات پایه محکمی برای توسعه پایدار و بلندمدت بنا نهاده است. بر این اساس، بازار در ماه‌های پایانی سال ۲۰۲۴ احتمالاً همچنان نشانه‌های مثبتی را نشان خواهد داد، اما همچنان در سطح متوسطی باقی خواهد ماند. انتظار می‌رود نشانه‌های قابل توجه‌تری از بهبود در اواسط ۲۰۲۵ - اوایل ۲۰۲۶، زمانی که مسائل معوق فعلی به طور کامل حل شوند، ظاهر شود.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html