تغییرات بازار

با ورود به سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، بارزترین نشانه این است که بازار با راه‌اندازی مداوم پروژه‌های جدید توسط کسب‌وکارها، شروع به بهبود می‌کند. با این حال، در سه‌ماهه چهارم، بازار هنوز با مشکلات زیادی روبرو است.

انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات جنوب در سه ماهه چهارم با مشکلات زیادی روبرو شود.

بازار شروع به بهبود می‌کند

در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۴، بازار در مقایسه با دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳ نشانه‌های قابل توجهی از بهبود را ثبت کرد، اما این بهبود بین بخش‌های مختلف به طور ناموزون بود.

بخش زمین

در بازار شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۴، بخش زمین، ۱۴ پروژه افتتاح شده برای فروش (۳ پروژه جدید، ۱۱ پروژه در فاز افتتاح بعدی) را ثبت کرد.

عرضه بازار به ۷۸۷ محصول رسید که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ (۱۴۵۴ قطعه) ۴۶ درصد کاهش یافته است.

نرخ جذب عرضه جدید به حدود ۳۰ درصد رسید که معادل ۲۳۷ محصول معامله شده موفق است و در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ (۵۵۹ تراکنش)، ۵۸ درصد کاهش یافته است.

بخش خانه شهری/ویلایی

در آگوست 2024، بازار خانه‌های شهری - ویلا در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، افتتاح 16 پروژه برای فروش (3 پروژه جدید، 13 پروژه در فاز افتتاح بعدی) را ثبت کرد.

عرضه بازار به ۱۳۳۳ محصول رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ (۶۵۹ محصول) افزایشی دو برابری را نشان می‌دهد.

نرخ جذب عرضه جدید به ۶۱ درصد رسید که معادل ۸۱۷ محصول با موفقیت معامله شده است و نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۳.۵ برابر افزایش یافته است.

بخش آپارتمان

بخش آپارتمان در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن، در ۸ ماه گذشته ۳۰ پروژه برای فروش افتتاح کرده است که شامل ۷ پروژه جدید و بقیه، فازهای بعدی پروژه‌های افتتاح شده قبلی هستند.

عرضه جدید به بازار به ۵۳۷۸ واحد رسید که نسبت به سال گذشته در سال ۲۰۲۳، ۲۴ درصد کاهش داشته است. این واحدها عمدتاً فازهای بعدی پروژه‌ها هستند که عمدتاً در شهر هوشی مین و بین دونگ متمرکز شده‌اند.

نرخ مصرف به ۷۶ درصد از عرضه جدید عرضه شده به بازار رسید و ۴۰۸۶ تراکنش موفق انجام شد که نسبت به سال گذشته ۲۲ درصد کاهش داشته است.

املاک تفریحی

برای بخش املاک و مستغلات تفریحی، بازار در کوتاه‌مدت نشانه‌های زیادی از بهبود را ثبت نکرده است. اگرچه عرضه در برخی بخش‌ها (ویلاهای تفریحی و آپارتمان‌ها) افزایش یافته است، اما مصرف هنوز نسبتاً کم است و فقط در برخی پروژه‌ها به صورت محلی متمرکز است.

برای بخش املاک مسکونی، سطح قیمت فروش اولیه در مقایسه با ابتدای سال نوسان زیادی نداشته است. نقدینگی بازار ثانویه نشانه‌هایی از بهبود را ثبت کرده است، اما بیشتر در پروژه‌هایی متمرکز شده است که تحویل داده شده‌اند، مراحل قانونی را تکمیل کرده‌اند و به راحتی به مرکز شهر متصل هستند. برای بخش املاک تفریحی، قیمت فروش ثانویه به شدت کاهش یافته است، بسیاری از سرمایه‌گذاران ضرر 20٪، حتی 30٪ را می‌پذیرند، اما نقد کردن آن هنوز بسیار دشوار است.

چالش‌های بازار در سه ماهه چهارم

پیش‌بینی می‌شود رشد اقتصادی جهان در سال ۲۰۲۴ در مقایسه با سال ۲۰۲۳ کاهش یابد. بانک جهانی (WB) پیش‌بینی می‌کند که رشد اقتصادی جهان در سال ۲۰۲۴ به ۲.۴ درصد برسد که پایین‌ترین میزان در ۳ سال متوالی است. سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اعلام کرد که رشد تولید ناخالص داخلی جهان در سال ۲۰۲۴ به ۲.۹ درصد خواهد رسید که کمتر از ۳.۱ درصد در سال ۲۰۲۳ است.

در مورد تجارت، صندوق بین‌المللی پول (IMF) پیش‌بینی می‌کند که رشد تجارت جهانی در سال ۲۰۲۴ به ۳.۳ درصد برسد که کمتر از میانگین ۴.۹ درصد در دوره ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۹ است. انتظار می‌رود افزایش تنش‌های تجاری و چندپارگی جغرافیایی-اقتصادی همچنان بر رشد تجارت جهانی در سال ۲۰۲۴ تأثیر بگذارد، زیرا کشورها در سال ۲۰۲۳ حدود ۳۰۰۰ محدودیت اعمال کرده‌اند (۱۱۰۰ محدودیت در سال ۲۰۱۹).

در همین حال، تا پایان سال ۲۰۲۳، کل بدهی جهانی به ۳۱۳ تریلیون دلار و نسبت بدهی به تولید ناخالص داخلی جهانی به ۳۳۰ درصد خواهد رسید. این یک رکورد بالا و نگران کننده برای اقتصاد جهانی است.

در مورد بازار، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در دهه گذشته مشکل دشواری برای بازار بوده است. عرضه جدید عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت است و فاقد مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی برای تأمین نیازهای واقعی مسکن اکثر مردم است. علاوه بر این، تقاضای بازار افزایش یافته است، اما همچنان پایین است (هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه). دلایل زیادی وجود دارد که چرا بازار املاک و مستغلات کندتر از حد انتظار بهبود یافته است، که در آن ذهنیت «انتظار» سرمایه‌گذاران دلیل اصلی تأثیرگذار بر روند بهبود در نظر گرفته می‌شود. این امر به وضوح در این واقعیت نشان داده شده است که اگرچه نرخ بهره بسیج همچنان پایین است، اما میزان سپرده‌های بانکی در 3 ماه اول سال همچنان به رکورد بالایی رسیده و به 14 میلیون میلیارد دونگ رسیده است.

در مورد سیاست‌های حقوقی، مشکلات صدور مجوز پروژه همچنان بر مشاغل و همچنین عرضه جدید به بازار، معمولاً در ۳ ماه اول سال، فشار وارد می‌کند. علاوه بر این، حل و فصل حقوقی در سال‌های اخیر پیشرفت زیادی نداشته است، به خصوص برای پروژه‌هایی که زمین‌های پراکنده دارند. طبق آمار، در حال حاضر، تنها در شهر هوشی مین، ۱۲۶ پروژه تحت تأثیر پیشرفت حقوقی و پیشرفت ساخت و ساز مربوط به زمین‌های عمومی پراکنده قرار دارند. اگرچه این موضوع در فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP یا در حال حاضر قانون زمین ۲۰۲۴ تنظیم شده است، اما نتوانسته است به طور کامل حل و فصل شود. علاوه بر این، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هنوز مشکلات زیادی دارد که علت ۶۰ تا ۷۰ درصد از مشکلات حقوقی پروژه‌ها در سال‌های اخیر در سراسر کشور است.

قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات تصویب شده‌اند، اما هنوز به بخشنامه‌ها و احکام راهنما برای تضمین اجرای مؤثر در عمل نیاز است.

از نظر سرمایه، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات با مشکلاتی روبرو هستند، به خصوص آنهایی که بدهی اوراق قرضه بالایی دارند. طبق آمار، میزان اوراق قرضه شرکتی که در سال 2024 سررسید می‌شوند، به بیش از 300000 میلیارد دانگ ویتنام می‌رسد که از این تعداد، اوراق قرضه املاک و مستغلات به تنهایی بیش از 130000 میلیارد دانگ ویتنام است.

این رقم در شرایط دشوار نقدینگی فعلی بازار املاک و مستغلات، رقم بسیار بزرگی است. علاوه بر این، وضعیت حقوقی این پروژه راکد است و دسترسی کسب و کارها به وام‌های جدید از بانک‌ها را دشوار می‌کند.

تغییرات بازار

برای بهبود بازار املاک و مستغلات، پشتیبانی از سیگنال‌های مثبت از اقتصاد ضروری است. بر این اساس، پیش‌بینی می‌شود رشد اقتصادی ویتنام در سال 2024 به 6 تا 6.5 درصد برسد و طبق قطعنامه شماره 108/NQ-CP جلسه عادی دولت در ژوئن 2024 و کنفرانس آنلاین دولت با مناطق، تلاش می‌شود به 7 درصد برسد. این امر باعث ایجاد انگیزه برای اقتصاد به طور کلی و بازار املاک و مستغلات به طور خاص می‌شود.

علاوه بر این، سیگنال مثبت از گردش مالی واردات و صادرات نیز نقطه روشن قابل توجهی است، زیرا ارزش کل کالاهای وارداتی و صادراتی کل کشور در 8 ماه اول سال 2024 به 511.11 میلیارد دلار رسید که نسبت به مدت مشابه در سال 2023، 16.7 درصد افزایش یافته است. از این میزان، صادرات به 265.09 میلیارد دلار، واردات به 246.02 میلیارد دلار و مازاد تجاری به 19.07 میلیارد دلار رسیده است. بدین ترتیب، مازاد تجاری و همچنین افزایش منابع ارزی برای کشور ایجاد شده است.

در بازار سرمایه، نرخ بهره وام‌های داخلی، اگرچه اندکی افزایش یافته است، اما طبق دستورالعمل بانک مرکزی، همچنان پایین است.

از منظر بازار، سناریوی بهبود بازار املاک و مستغلات را می‌توان با وضوح بیشتری در مناطق مرکز شهر، مناطق شهری جدید موجود، مناطق پرجمعیت، امکانات رفاهی کامل یا انواع املاک تجاری که می‌توانند از جریان نقدی حاصل از اجاره بهره‌برداری کنند، مشاهده کرد...

با مشاهده بازار فعلی، حجم معاملات عمدتاً در نوع مسکن مقرون به صرفه متمرکز شده است که به تقاضای واقعی مسکن پاسخ می‌دهد. این تقاضا همیشه در شهرهای بزرگ، با موقعیت مکانی مناسب برای اتصال به مرکز، با اسناد قانونی کامل و همچنین پیشرفت ساخت و ساز واضح، در سطح بالایی قرار دارد. این امر تا حدودی در حجم معاملات برجسته محصولات آپارتمانی کلاس B و C در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور منعکس شده است که 62 درصد از کل مصرف عرضه جدید در کل بازار را در 5 ماه اول امسال تشکیل می‌دهد.

این امر تا حدودی به لطف سرمایه‌گذارانی است که سیاست‌های فروش را با مشوق‌های فراوان به نفع مشتریان، سیاست‌های زمانبندی پرداخت، پشتیبانی از دوره‌های تنفس اصل و فرع، هدایای افتتاحیه و غیره، به طور کامل اعمال می‌کنند تا تقاضای بازار را در شرایط مشکلات عمومی تحریک کنند.

وضعیت تقاضای پایین ممکن است تا پایان امسال ادامه یابد. بر این اساس، بخش املاک مسکونی در شهرهای بزرگ و پرجمعیت مانند هوشی مین سیتی و هانوی همچنان توجه بازار را به خود جلب خواهد کرد و به استان‌های همسایه گسترش خواهد یافت. به طور خاص، بخش آپارتمان جایگاه اصلی خود را در عرضه و مصرف کل بازار حفظ خواهد کرد، در حالی که انتظار می‌رود بخش زمین و خانه‌های شهری/ویلاهای مجاور در مناطق مسکونی پرجمعیت موجود با زیرساخت‌های هماهنگ نیز در آینده نقاط روشن قابل توجهی داشته باشند.

اگرچه صنعت گردشگری نشانه‌های مثبتی را نشان داده است، با مجموع ۱۱.۴ میلیون بازدیدکننده بین‌المللی در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۴، که افزایشی ۴۵.۸ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ را نشان می‌دهد، اما بهبود املاک و مستغلات تفریحی هنوز واقعاً متناسب نیست. این بخش‌های املاک و مستغلات هنوز با چالش‌های بسیاری روبرو خواهند بود، نرخ بهبود کند است و بعید است که در کوتاه‌مدت پیشرفتی حاصل شود.

پس از گذر از دوره تعدیل اجتناب‌ناپذیر از سال ۲۰۲۰ تا اوایل ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات در درازمدت سنگ بنای محکمی برای توسعه پایدار داشته است. بر این اساس، بازار در ماه‌های پایانی سال ۲۰۲۴ احتمالاً همچنان نقاط روشن خاصی خواهد داشت، اما همچنان در سطح متوسطی خواهد بود. انتظار می‌رود نشانه‌های واضح‌تری از بهبود در دوره بین اواسط ۲۰۲۵ و اوایل ۲۰۲۶، زمانی که مشکلات فعلی به طور کامل حل شود، ظاهر شود.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html