اصلاح برخی از مقررات مربوط به عوارض استفاده از زمین

(Chinhphu.vn) - دولت فرمان شماره 291/2025/ND-CP مورخ 6 نوامبر 2025 را صادر کرد که تعدادی از مواد فرمان شماره 103/2024/ND-CP مورخ 30 ژوئیه 2024 در مورد تنظیم هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین و فرمان شماره 104/2024/ND-CP مورخ 31 ژوئیه 2024 در مورد تنظیم صندوق توسعه زمین را اصلاح و تکمیل می‌کند.

فرمان شماره ۲۹۱/۲۰۲۵/ND-CP که تعدادی از مقررات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین را اصلاح می‌کند.

تغییر نحوه محاسبه عوارض استفاده از زمین هنگام اعطای گواهی‌ها

در خصوص نحوه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هنگام اعطای گواهی‌های حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (گواهی‌ها) برای موارد استفاده از زمین‌های واگذار شده بدون مجوز مناسب طبق ماده ۱۴۰ قانون زمین، فرمان شماره ۲۹۱/۲۰۲۵/ND-CP بندهای الف، ب، ج، بند ۳، ماده ۱۲ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP را اصلاح و تکمیل کرد که نحوه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای خانوارها و افرادی که توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح گواهی دریافت کرده‌اند را طبق ماده ۱۴۰ قانون زمین تصریح می‌کند.

طبق مقررات جدید، به خانوارها و افراد، طبق بند ۳ ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ ، از یک سازمان دولتی ذیصلاح گواهی اعطا می‌شود و هزینه استفاده از زمین به شرح زیر محاسبه می‌شود:

الف) در صورت اعطای گواهی حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (گواهی) طبق مفاد بند الف، بند ب، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴، اما عدم وجود سندی مبنی بر پرداخت پول برای استفاده از زمین، هزینه کاربری زمین برای منطقه‌ای که گواهی زمین مسکونی به آن اعطا شده است ، به شرح زیر محاسبه می‌شود :

هزینه استفاده از زمین

=

گواهی مساحت زمین اعطا شده، حق استفاده مسکونی از زمین

ایکس

قیمت زمین در فهرست بهای زمین مشخص شده است .

ایکس

۷۰٪

ب) در صورت اعطای گواهی طبق مفاد بند الف، بند ب، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴، اگر مدارکی وجود داشته باشد که ثابت کند کل مبلغ برای استفاده از زمین طبق مفاد بند ۵ این ماده پرداخت شده است ، نیازی به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین نیست .

در صورتی که سندی وجود داشته باشد که ثابت کند هزینه استفاده از زمین پرداخت شده است اما هزینه استفاده از زمین کمتر از هزینه مقرر در قانون در زمان پرداخت است، مبلغ پرداخت شده به درصدی از مساحت زمینی که هزینه استفاده از زمین برای آن پرداخت شده است ، طبق بیمه نامه و قیمت زمین در زمان پرداخت تبدیل می‌شود؛ هزینه استفاده از زمین برای مساحت باقیمانده زمین طبق مفاد بند الف این بند در زمان ارائه درخواست کامل و معتبر برای گواهی محاسبه می‌شود .

ج) برای مساحت باقیمانده طبق بند ج، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ ، در صورتی که برای اهداف مسکونی به رسمیت شناخته شود (در صورت وجود) و گواهی اعطا شود، هزینه‌های استفاده از زمین به میزان ۱۰۰٪ از هزینه‌های استفاده از زمین که طبق سیاست و قیمت‌های زمین مسکونی مندرج در فهرست قیمت زمین در زمان ارائه درخواست کامل و معتبر برای گواهی محاسبه می‌شود، دریافت خواهد شد.

اصلاح آیین‌نامه معافیت و کاهش عوارض استفاده از زمین

فرمان شماره ۲۹۱/۲۰۲۵/ND-CP تعدادی از بندهای ماده ۱۷ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP را که اصول اجرای معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین را برای افراد واجد شرایط معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین تعیین می‌کند، اصلاح و تکمیل می‌کند.

به طور خاص، فرمان شماره 291/2025/ND-CP مفاد بند 1، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را اصلاح می‌کند به این صورت که خانوارها و افرادی که واجد شرایط معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین هستند، یک بار برای مساحت زمین مسکونی اختصاص داده شده معاف یا کاهش می‌یابند. در عین حال، اصل معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای خانوارها و افرادی که اقلیت‌های قومی هستند را روشن می‌کند، که فقط در مورد اقلیت‌های قومی ساکن در مکان‌هایی که زمین وجود دارد، اعمال می‌شود...

بر این اساس، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 1 ماده 17 را به شرح زیر اصلاح و تکمیل می‌کند: خانوارها و افرادی که طبق مفاد مواد 18 و 19 فرمان شماره 103/2024/ND-CP واجد شرایط معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین هستند، فقط یک بار از هزینه‌های استفاده از زمین برای مساحت زمین در محدوده تخصیص زمین مسکونی معاف یا کاهش می‌یابند، زمانی که دولت زمین را برای مسکن اختصاص می‌دهد یا مجاز به تغییر کاربری زمین از زمین دیگر به زمین مسکونی است یا طبق مفاد قانون زمین، برای اهداف مسکونی شناخته می‌شود.

معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای خانوارها و افراد فقیر و اقلیت‌های قومی فقط در مورد خانوارها و افرادی که (به طور دائم) در محل وقوع زمین زندگی می‌کنند، اعمال می‌شود؛ سوابق معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین طبق مفاد قانون مدیریت مالیات اجرا می‌شود.

همزمان، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 5، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را به شرح زیر اصلاح و تکمیل می‌کند: معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین در موارد حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین جمع‌آوری‌شده اعمال نمی‌شود؛ زمین برای ساخت مسکن تجاری طبق آنچه در بند الف، بند 1، ماده 157 قانون زمین 2024 مقرر شده است.

معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین در موارد تخصیص زمین برای اسکان مجدد، طبق مفاد فرمان دولت در مورد جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد، هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت، اجرا خواهد شد. به ویژه، معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای افرادی که هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت به دلیل خطرات تهدیدکننده جان انسان‌ها، باید نقل مکان کنند و در مواردی که دولت زمین‌های متصل به خانه‌ها را بازپس می‌گیرد و باید بدون داشتن شرایط جبران خسارت برای زمین‌های مسکونی و نداشتن مکان دیگری برای زندگی در واحد اداری سطح کمون که زمین طبق مفاد بند ب، بند الف، ماده ۱۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴ بازپس‌گیری می‌شود، نقل مکان کنند، طبق مفاد بند ج، بند ۱، ماده ۱۸، بند ۱، ماده ۱۹ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP اجرا خواهد شد.

در خصوص اصول رسیدگی به مواردی که سازمان‌های ذیصلاح دولتی متوجه می‌شوند که کاربران زمین از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین معاف یا کاهش یافته‌اند، اما شرایط معافیت یا کاهش را طبق مقررات ندارند، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 6 ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را در جهت زیر اصلاح و تکمیل می‌کند:

- مقررات مربوط به محاسبه میزان عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین که معاف یا کاهش یافته و باید طبق سیاست‌ها و قیمت زمین در زمان محاسبه عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین طبق مقررات (زمان تصمیم‌گیری در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین، تغییر هدف استفاده از زمین،... یا زمان تحویل واقعی زمین) بازیابی شوند.

- بین مواردی که سازمان‌های ذیصلاح دولتی تشخیص می‌دهند که شرایط معافیت یا کاهش برآورده نشده یا از کاربری زمین برای هدف درست استفاده نمی‌شود و مواردی که کاربران درخواست می‌کنند برای دوره‌ای که به دلیل عدم برآورده شدن شرایط معافیت یا کاهش، معاف یا کاهش یافته است، مشوق‌ها (پرداخت داوطلبانه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین) اعمال نشود، تمایز قائل شوید تا محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته و اجاره زمین که باید برای هر مورد به طور مناسب بازیابی شود، تنظیم شود.

- به طور خاص‌تر، مسئولیت‌های مقامات مالیاتی و سازمان‌های مدیریت زمین را در محاسبه، جمع‌آوری و پرداخت مبالغی از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین که معاف یا کاهش یافته و باید وصول شوند، تصریح کنید.

به طور خاص، فرمان شماره 291/2025/ND-CP مفاد بند 6، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را به شرح زیر اصلاح کرد: در صورتی که مرجع یا شخص ذیصلاح تشخیص دهد که کاربر زمین از هزینه‌های استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته است، اما شرایط معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین (در صورت وجود) را مطابق با زمان معافیت یا کاهش، ندارد یا از زمین برای اهدافی غیر از موارد ذکر شده در تصمیم تخصیص زمین استفاده می‌کند، اما طبق قانون زمین مشمول بازیابی زمین نمی‌شود یا کاربر زمین درخواست عدم اعمال مشوق‌ها را به دلیل عدم احراز شرایط معافیت یا کاهش، دارد، باید مبلغ هزینه‌های استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته را به بودجه دولت پرداخت کند. بازیابی مبلغ هزینه‌های استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته به شرح زیر انجام می‌شود:

الف) مبلغ عوارض استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته و قابل وصول است، به شرح زیر محاسبه می‌شود:

الف) مبلغ عوارض زمین معاف یا کاهش‌یافته که باید وصول شود (از جمله مواردی که کاربران زمین طبق مفاد قانون قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ از عوارض زمین معاف یا کاهش یافته‌اند، اما تا به امروز، مقامات و اشخاص ذیصلاح تشخیص داده‌اند که کاربران زمین شرایط معافیت یا کاهش عوارض زمین (در صورت وجود) را طبق مقررات ندارند) طبق سیاست و قیمت زمین در زمان محاسبه عوارض زمین طبق مفاد قانون، هر از گاهی به علاوه (+) مبلغی معادل دیرکرد پرداخت عوارض زمین طبق مفاد قانون مدیریت مالیات، هر از گاهی محاسبه می‌شود.

در صورتی که کاربر زمین درخواست عدم اعمال مشوق‌ها را داشته باشد زیرا دیگر شرایط معافیت یا کاهش را ندارد (به طور داوطلبانه هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته را برمی‌گرداند)، هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته که باید بازیابی شود، طبق سیاست و قیمت زمین در زمان محاسبه هزینه استفاده از زمین طبق مفاد قانون هر دوره به علاوه (+) جمع اضافی محاسبه شده بر اساس هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته که باید طبق مفاد مندرج در بند د، بند 2، ماده 257 قانون زمین 2024، بند 2، ماده 50 این فرمان بازیابی شود، محاسبه خواهد شد.

اگر در طول فرآیند استفاده از زمین، تغییری در مقررات فهرست مناطق سرمایه‌گذاری ترجیحی طبق مفاد قانون سرمایه‌گذاری ایجاد شود، کاربران زمین ملزم به بازپرداخت مبلغ معاف یا کاهش‌یافته طبق منطقه سرمایه‌گذاری ترجیحی نیستند.

الف) زمان محاسبه مبلغ معادل جریمه تأخیر در پرداخت و وصول اضافی مقرر در بخش الف ۱ این بند، از زمان معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین تا زمانی که مرجع یا شخص ذیصلاح تصمیم به استرداد هزینه‌های معاف یا کاهش‌یافته استفاده از زمین بگیرد، محاسبه می‌شود.

ب) سازمان یا شخصی که اختیار تصمیم‌گیری در مورد معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین را دارد، اختیار دارد مبلغ هزینه‌های استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته است را بازیابی کند.

ج) رویه‌های محاسبه و بازیابی عوارض استفاده از زمین معاف یا کاهش‌یافته:

ج۱) برای موارد معافیت از هزینه استفاده از زمین.

طبق بند ۳، ماده ۱۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴، در فرآیند اجرای رویه‌های تخصیص زمین و صدور گواهی به کاربران زمین، سازمان ذیصلاح مدیریت زمین مسئول گردآوری و ترکیب موارد تخصیص زمین و صدور گواهی‌هایی است که واجد شرایط معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین هستند و آنها را برای نظارت طبق مقررات به سازمان امور مالیاتی و سازمان‌های مربوطه منتقل می‌کند.

در طول فرآیند اجرا، اگر مرجع یا شخص ذیصلاح متوجه شود که شخصی که از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف شده است، شرایط معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین (در صورت وجود) را در زمان معافیت ندارد یا از زمین برای اهدافی غیر از آنچه در تصمیم تخصیص زمین ذکر شده است استفاده می‌کند، اما طبق مفاد قانون زمین، مشمول بازیابی زمین نمی‌شود، مرجع یا شخص ذیصلاح، سازمان مدیریت زمین ذیصلاح را برای نظارت و هماهنگی با مقامات ذیصلاح جهت بازرسی و بررسی اعزام خواهد کرد.

در صورتی که پس از بررسی و مرور مشخص شود که شخصی که از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف شده است، شرایط معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین (در زمان معافیت) را ندارد یا از زمین برای هدفی غیر از آنچه در تصمیم تخصیص زمین ذکر شده است استفاده می‌کند، اما طبق مفاد قانون زمین مشمول لغو زمین نمی‌شود، سازمان ذیصلاح مدیریت زمین باید به رئیس کمیته مردمی در همان سطح گزارش دهد تا در مورد لغو معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین تصمیم‌گیری کند و اطلاعات را به سازمان امور مالیاتی منتقل کند تا مبلغ هزینه‌های استفاده از زمین قابل پرداخت (معافیت نشده)، مبلغ معادل هزینه دیرکرد برای هزینه‌های استفاده از زمین یا مبلغ اضافی (در صورت وجود) طبق مفاد بند الف این بند محاسبه و وصول شود.

ج۲) برای موارد کاهش هزینه استفاده از زمین:

در طول فرآیند اجرا، اگر مرجع یا شخص ذیصلاح تشخیص دهد که کاربر زمینی که تخفیف عوارض زمین دریافت کرده است، شرایط کاهش عوارض زمین (در صورت وجود) را ندارد، مرجع یا شخص ذیصلاح باید اخطاریه‌ای به مرجع مالیاتی ارسال کند تا با هماهنگی مراجع ذیصلاح، بازرسی، بررسی و احراز شرایط کاهش عوارض زمین را طبق مقررات انجام دهد و مبلغ عوارض زمین قابل پرداخت (کاهش نیافته)، معادل هزینه دیرکرد عوارض زمین یا مبلغ اضافی (در صورت وجود) را طبق مفاد بند الف این بند محاسبه و وصول کند.

د) مرجع مالیاتی موظف است با هماهنگی و نظارت سازمان ذیصلاح مدیریت زمین، مبلغ مشخص شده در بند الف این بند را محاسبه و وصول کند.

مقررات جدید در مورد مرجع تصمیم‌گیری در مورد معافیت از عوارض استفاده از زمین

در کنار آن، فرمان شماره 291/2025/ND-CP همچنین بند 5، ماده 18 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را در راستای تنظیم اختیار تصمیم‌گیری در مورد معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین اصلاح و تکمیل می‌کند.

طبق مقررات جدید، مرجع تصمیم‌گیری در مورد معافیت از هزینه استفاده از زمین، شخصی است که طبق ماده ۱۲۳ قانون زمین ۲۰۲۴، اختیار تصمیم‌گیری در مورد تخصیص زمین، تصمیم‌گیری در مورد معافیت از هزینه استفاده از زمین هنگام تصمیم‌گیری در مورد تخصیص زمین، تغییر هدف استفاده از زمین، به رسمیت شناختن حقوق استفاده از زمین برای افراد تحت اختیار تخصیص زمین طبق پرونده ارائه شده توسط سازمان ذیصلاح مدیریت زمین را دارد؛ به وضوح محتوای آن را بیان می‌کند: دلیل معافیت، مساحت معاف از هزینه استفاده از زمین.

مقررات فوق از 6 نوامبر 2025 لازم الاجرا است.

فوونگ نهی

منبع: https://baochinhphu.vn/sua-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-102251107143313581.htm