ذهنیت صبر و انتظار در شرف از بین رفتن است، آپارتمان‌ها در غرب هانوی «بر امواج رادیویی و تلویزیونی تسلط دارند»، قیمت زمین در شهر هوشی مین پس از تعدیل چقدر افزایش خواهد یافت؟

بازار همچنان به آرامی و به طور پیوسته در حال بهبود است و نتایج به تدریج در حال بهبود است؛ تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در هانوی بیش از 200 درصد افزایش یافته است، لیست قیمت زمین تعدیل شده در شهر هوشی مین تنها حدود 70 درصد از قیمت بازار است... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

تا پایان سال ۲۰۲۴، روند بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام پیشرفت چشمگیری خواهد داشت. (عکس: لینه آن)

بازار به طور پیوسته در حال بهبود است.

به گزارش batdongsan.com.vn ، خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام)، بازار املاک و مستغلات ویتنام به طور پایدار در حال بهبود است.

به گفته خانم میِن، با تکیه بر عوامل مثبت فراوان، در حالی که منتظر "جذب" قوانین جدید هستیم، بازار املاک و مستغلات ویتنام به طور پایدار و با نتایج تدریجی بهتر به روند بهبود خود ادامه خواهد داد. تا پایان سال، روند بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام پیشرفت چشمگیری خواهد داشت.

معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام) تأکید کرد که بر اساس رشد اقتصادی فراتر از سناریوی تعیین شده، اعتبار از وضعیت "تاریک" خارج شده است، سطح نرخ بهره وام همچنان پایین است، پرداخت سرمایه‌گذاری عمومی همچنان ترویج می‌شود؛ قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و بند ۲ ماده ۲۰۹ قانون مؤسسات اعتباری از اول آگوست، ۵ ماه زودتر از تصمیم قبلی، لازم‌الاجرا خواهند شد و تأثیر مثبتی خواهند داشت و به بهبود و توسعه بازار املاک و مستغلات کمک خواهند کرد.

وقتی قوانین لازم‌الاجرا شوند، ذهنیت «انتظار» از بین خواهد رفت. شرکت‌های توسعه پروژه، مسابقه‌ای را برای حل مشکلات با سازمان مدیریت دولتی آغاز خواهند کرد. سرمایه‌گذاران با اعتماد به نفس بیشتری محصولات خود را عرضه خواهند کرد. سرمایه‌گذاران با اعتماد به نفس بیشتری، جریان نقدی ناشی از بانک‌ها را برای ورود به بازار املاک و مستغلات افزایش می‌دهند. کارگزاران و شرکت‌های خدمات کارگزاری به طور فعال ظرفیت خود را بهبود می‌بخشند، کارکنان را استخدام می‌کنند، دانش خود را ارتقا می‌دهند، مقررات جدید را رعایت می‌کنند و غیره.

به گفته خانم میِن، در مدت زمان انتظار برای "جذب" قوانین جدید، بازار املاک و مستغلات به آرامی و با ثبات به روند بهبود خود ادامه خواهد داد و نتایج به تدریج بهبود خواهند یافت. تا پایان سال، روند بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام پیشرفت چشمگیری خواهد داشت. نتایج بهبود همچنان بر اساس بخش و منطقه متفاوت خواهد بود، اما با سطح تمایز یکنواخت‌تری.

قیمت زمین‌های شهر هوشی مین که به صورت تعدیل‌شده ارائه شده، تنها حدود ۷۰ درصد قیمت بازار است.

بعدازظهر ۲۹ ژوئیه، در مرکز مطبوعات شهر هوشی مین (HCMC)، یک کنفرانس مطبوعاتی برای ارائه اطلاعات در مورد تعدیل فهرست بهای زمین طبق بند ۱، ماده ۲۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴ برگزار شد.

به گفته نماینده اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، پیش‌نویس فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده در مقایسه با فهرست قیمت زمین در تصمیم شماره 02/2020/QD-UBND مورخ 16 ژانویه 2020 کمیته مردمی شهر، حدود 7 برابر افزایش یافته است. با این حال، فهرست قیمت زمین طبق تصمیم 02/2020/QD-UBND مورخ 16 ژانویه 2020، هنگام استفاده، باید در ضریب تعدیل قیمت زمین 3.5 برابر ضرب شود. بنابراین، در واقع، این فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده فقط حدود 2.5 برابر افزایش یافته است، بر این اساس، قیمت زمین طبق فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده مورد انتظار، تنها با 70 درصد از سطح قیمت بازار مطابقت دارد.

برای مثال، قیمت زمین در خیابان دونگ خوی، نگوین هو، ناحیه ۱ طبق تصمیم ۰۲/QD-UBND، ۱۶۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است (برابر با حداکثر سطح چارچوب قیمت زمین طبق قانون زمین ۲۰۱۳). در سال ۲۰۲۱، کمیته مردم شهر قیمت خاص زمین (قیمت بازار) را برای یک خانه در طبقه همکف ۶۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تصویب کرد. اگر با درون‌یابی محاسبه شود، قیمت زمین در این منطقه معادل ۹۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. اکنون، لیست قیمت زمین تعدیل شده مورد انتظار برای خیابان دونگ خوی، نگوین هو، ۸۱۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که با سطح کلی منطقه سازگار است.

همچنین طبق گزارش وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، از طریق ارزیابی اولیه، گروهی که بیشترین نفوذ را دارد، موضوع تبدیل کاربری زمین و به رسمیت شناختن حقوق کاربری زمین برای خانوارها و افراد است. با این حال، مقایسه قانون زمین ۲۰۱۳ با قانون زمین ۲۰۲۴: مواردی که کاربری زمین آنها قبل از ۱۵ اکتبر ۱۹۹۳ پایدار بوده است، نیازی به پرداخت عوارض کاربری زمین ندارند. در صورتی که مساحت از حد مجاز فراتر رود، عوارض طبق فهرست بهای زمین ۲۰۰۵ وصول می‌شود. موارد باقیمانده کاربری زمین بر اساس مبدا و زمان استفاده از زمین در نظر گرفته می‌شوند تا نرخ وصول مناسبی داشته باشند.

طبق پیش‌نویس مصوبه مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و جمع‌آوری اجاره زمین که دولت در شرف صدور آن است، نرخ جمع‌آوری بر اساس بازه زمانی از 10٪ تا 50٪ از فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده مورد انتظار در نظر گرفته خواهد شد. علاوه بر این، کاربران زمین متعلق به خانواده‌های بیمه‌شده، افراد شایسته و خانوارهای فقیر طبق مقررات دولتی از هزینه‌های استفاده از زمین معاف خواهند بود.

نماینده‌ای از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست گفت: «بنابراین، فهرست اصلاح‌شده قیمت زمین در واقع قیمت تنظیم‌شده زمین را گام به گام به سطح بازار مشترک نزدیک‌تر می‌کند و به طور مثبتی به عدالت و شفافیت برای کاربران زمین کمک می‌کند و از ضرر و زیان به بودجه دولت جلوگیری می‌کند. بنابراین، استفاده از زمین اقتصادی‌تر خواهد بود. در آینده نزدیک، دولت سطح وصول (درصد) را متناسب با شرایط عملی تنظیم خواهد کرد و افزایش ناگهانی درآمد را محدود خواهد کرد.»

بازار آپارتمان هانوی از نظر عرضه و تقاضا سیگنال‌های مثبتی دارد

گزارش بازار املاک و مستغلات هانوی برای سه ماهه دوم سال 2024 که به تازگی توسط کوشمن و ویکفیلد منتشر شده است، می‌گوید که در 6 ماه اول سال 2024، بازار آپارتمان هانوی نشانه‌های مثبتی را در عرضه و تقاضا نشان داده است. حدود 10800 آپارتمان جدید برای فروش افتتاح شده است که تقریباً سه برابر بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است.

در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴، تقریباً ۷۶۰۰ آپارتمان برای فروش عرضه شد که نشان‌دهنده افزایش ۱۴۰ درصدی نسبت به سه‌ماهه اول و ۱۵۵ درصدی نسبت به سال گذشته است. این تغییر قابل توجه عمدتاً به دلیل راه‌اندازی پروژه‌های آپارتمانی جدید در مناطق شهری یکپارچه، مانند Vinhomes Ocean Park و Vinhomes Smart City بود. منطقه غرب تقریباً ۵۹ درصد از عرضه آپارتمان‌های جدید را در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۴ به خود اختصاص داد و پروژه‌های میان‌رده همچنان بر بازار تسلط داشتند و تقریباً ۹۰ درصد از عرضه جدید را به خود اختصاص دادند.

تقریباً 10900 آپارتمان در نیمه اول سال 2024 فروخته شد که نسبت به سال قبل 216 درصد افزایش داشته است. در سه ماهه دوم سال 2024، فروش آپارتمان‌های نوساز در هانوی به تقریباً 7400 واحد رسید که نسبت به سه ماهه قبل 110 درصد و نسبت به سال قبل 147 درصد افزایش داشته است. میانگین قیمت اولیه به نزدیک به 2640 دلار آمریکا در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل 11 درصد و نسبت به سال قبل 30 درصد افزایش داشته است.

به گفته کارشناسان Cushman & Wakefield، رشد فروش جدید در نیمه اول سال 2024 به دلیل کمبود عرضه جدید در سال‌های اخیر است. پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده با وضعیت حقوقی شفاف، سرمایه‌گذاران معتبر، سیاست‌های فروش جذاب و امکانات رفاهی همه جانبه، عملکرد فروش مثبتی را ثبت کرده‌اند. بیشتر این پروژه‌ها از مناطق شهری بزرگ و یکپارچه در غرب می‌آیند.

افزایش تقاضا برای آپارتمان در هانوی ناشی از افزایش تقاضا برای مسکن به همراه رشد جمعیت و مهاجرت به این شهر است. علاوه بر این، تقاضای سرمایه‌گذاری به تدریج در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی به کانال املاک و مستغلات بازمی‌گردد.

قیمت آپارتمان‌های اولیه به دلیل کمبود عرضه همچنان در حال افزایش است. این افزایش قیمت همچنین ناشی از عرضه آپارتمان‌های میان‌رده و گران‌قیمت است که ۹۸ درصد از عرضه جدید را تشکیل می‌دهند، در حالی که عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه همچنان کم است.

در بازار آپارتمان هانوی، در نیمه دوم سال 2024، انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات از حدود 9500 آپارتمان جدید استقبال کند. بیشتر این عرضه در منطقه غربی متمرکز خواهد بود که از موقعیت استراتژیک و زیرساخت‌های تثبیت‌شده آن بهره‌مند است. علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم سال 2024، عرضه همچنان در مناطق شهری یکپارچه مانند پارک اقیانوس وین‌هومز و شهر هوشمند وین‌هومز متمرکز باشد.

انتظار می‌رود از سال ۲۰۲۵، مناطق حومه شهر، از جمله دونگ آن، گیا لام، ها دونگ، هوآی دوک، هوانگ مای، لانگ بین و تان تری، به لطف توسعه زیرساخت‌ها و ابتکارات برنامه‌ریزی شهری توسط دولت، بر عرضه آپارتمان‌های آینده تسلط داشته باشند. نکته قابل توجه این است که انتظار می‌رود مناطق دونگ آن و گیا لام تا سال ۲۰۲۵ به مناطق مسکونی تبدیل شوند و به عرضه مورد انتظار از مناطق شهری بزرگ و یکپارچه مانند Vinhomes Co Loa، Vinhomes Ocean Park و BRG Smart City کمک کنند.

در 6 ماه اول سال 2024، بازار آپارتمان هانوی نشانه‌های مثبتی را در هر دو بخش عرضه و تقاضا نشان داده است. (عکس: Ke Toai)

موارد تخلیه اضطراری از ساختمان‌های آپارتمانی از اول آگوست

دولت به تازگی فرمان شماره ۹۸ را صادر کرده است که جزئیات تعدادی از مواد قانون اصلاح‌شده مسکن در مورد نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی را که از اول آگوست لازم‌الاجرا است، شرح می‌دهد.

طبق این مصوبه، ۵ مورد وجود دارد که مالکان و کاربران ساختمان‌های آپارتمانی باید جابجا شوند. از این موارد، ۲ مورد نیاز به جابجایی فوری و ۳ مورد نیاز به جابجایی طبق طرح حمایتی جبران خسارت و اسکان مجدد دارند.

به طور خاص، دو مورد از ساختمان‌های آپارتمانی که باید فوراً جابجا شوند، ساختمان‌هایی هستند که در اثر آتش‌سوزی، انفجار یا بلایای طبیعی یا حملات دشمن آسیب دیده‌اند و دیگر شرایط ایمنی برای استفاده مداوم را ندارند.

در این صورت، سازمان مدیریت استانی باید ظرف ۳ روز از زمان نتیجه‌گیری مبنی بر اینکه ساختمان آپارتمان واجد شرایط استفاده مداوم نیست، تصمیم فوری مبنی بر جابجایی را به کمیته مردمی استان ارائه دهد.

در این تصمیم باید به وضوح محل ساختمان آپارتمانی که باید فوراً جابجا شود، ترتیب اسکان موقت، روش، هزینه و مدت جابجایی و مسئولیت سازمان‌ها و افراد مربوطه ذکر شود. در صورت عدم جابجایی مالک ساختمان آپارتمان، سازمان مدیریت حداکثر ظرف ۷ روز کاری از تاریخ صدور تصمیم اجرایی، تصمیم را اجرا خواهد کرد.

۳ مورد از ساختمان‌های آپارتمانی نیز باید طبق طرح حمایتی جبران خسارت و اسکان مجدد، جابجا شوند.

اولاً، سازه‌های اصلی باربر ساختمان آپارتمان در وضعیت خطر کلی و در معرض خطر ریزش قرار دارند و شرایط استفاده مداوم را ندارند.

دوم، ساختمان آپارتمان به شدت آسیب دیده است، سیستم زیرساخت فنی پیشگیری و اطفاء حریق، آبرسانی و زهکشی، تصفیه فاضلاب، برق، ترافیک داخلی الزامات استانداردها و مقررات فنی فعلی را برآورده نمی‌کند یا در معرض خطر ناامنی در حین کار است. این کارها باید تخریب شوند تا ایمنی مالکان و کاربران ساختمان آپارتمان و الزامات نوسازی و زیباسازی شهری تضمین شود.

در نهایت، یکی از سازه‌های ساختمان آپارتمان آسیب دیده است، از جمله پی، ستون‌ها، دیوارها، تیرها و تیرهای سقف که شرایط لازم برای استفاده عادی را ندارند. این ساختمان‌ها مشمول دو مورد تخریب ذکر شده در بالا نمی‌شوند، بلکه باید مطابق با نقشه مصوب بازسازی و ساخته شوند.

برای مالکان و کاربران ساختمان‌های آپارتمانی، اسکان موقت به اشکال مختلفی از جمله در صندوق مسکن اسکان مجدد موجود، صندوق مسکن متعلق به دارایی‌های عمومی منطقه، خرید مسکن تجاری یا سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اسکان مجدد با سرمایه بودجه محلی یا سرمایه از صندوق سرمایه‌گذاری توسعه، صندوق توسعه مسکن محلی (در صورت وجود) فراهم خواهد شد. علاوه بر این، به مالکان نیز می‌توان برای تهیه محل سکونت خود پول پرداخت کرد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html