چرا اصول بازار در ارزش‌گذاری زمین نادیده گرفته می‌شود؟

پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین توجه ویژه‌ای را به خود جلب کرده است، زیرا تغییرات قابل توجهی در رابطه با مقررات مربوط به ارزش‌گذاری زمین - یکی از مفاد اصلی مواد ۱۵۸ تا ۱۶۲ قانون زمین ۲۰۲۴ - ارائه می‌دهد.

دو نکته برجسته شامل تعدیل اصول قیمت‌گذاری زمین برای کاهش نقش عوامل بازار و پیشنهاد لغو سازوکارهای خاص قیمت‌گذاری زمین است. این تعدیلات نگرانی‌های زیادی را در مورد مسیر مدیریت و اداره زمین در آینده ایجاد می‌کند.

چرا باید مقررات مربوط به ارزش‌گذاری زمین بر اساس اصول بازار لغو شود؟

به طور خاص، پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین، مقررات مربوط به ارزش‌گذاری زمین بر اساس اصول بازار را لغو می‌کند؛ الزامات مربوط به تبلیغات، شفافیت، بی‌طرفی، صداقت و استقلال دیگر به رسمیت شناخته نمی‌شوند؛ هماهنگی منافع بین دولت، سرمایه‌گذاران و کاربران زمین با انطباق بین الزامات مدیریت دولتی و واقعیت‌های محلی جایگزین می‌شود.

با توجه به اینکه ۴ اصل موجود در پیش‌نویس، پوشش عوامل اداری در ارزش‌گذاری زمین را نشان می‌دهد، آیا ما اصل ارزش‌گذاری زمین را با اصل تصمیم‌گیری دولت در مورد قیمت زمین برابر می‌دانیم؟

تصمیم دولت در مورد قیمت زمین در بازار اولیه و تصمیم در مورد قیمت زمین برای محاسبه غرامت هنگام بازپس گیری زمین توسط دولت، از زمان مقررات مربوط به قیمت زمین در طول قانون زمین سال ۱۹۹۳ تعیین شده است.

باید توجه داشته باشیم که این اصول به طور کلی در فعالیت‌های ارزش‌گذاری زمین اعمال می‌شوند، نه تنها زمانی که دولت در مورد قیمت زمین تصمیم می‌گیرد؛ در عین حال، تدوین اصول ارزش‌گذاری زمین برای اطمینان از انعکاس ارزش واقعی قطعه زمین/مساحت زمین، ویژگی‌های ذاتی قیمت زمین و کنترل اعمال اراده شخصی در ارزش‌گذاری زمین است.

بنابراین، اصول موجود در پیش‌نویس باید با دقت مورد بررسی قرار گیرند، اهداف اصول را تضمین کنند و به بهبود حرفه‌ای‌گری در ارزیابی زمین کمک کنند.

تحمیل اراده شخصی و نادیده گرفتن عوامل بازار، ماهیت و عینیت ارزش‌گذاری زمین را منعکس نمی‌کند. مسئله اصلی این است که ما باید سازوکار مدیریت و تنظیم مؤثر بازار را بهبود بخشیم، نه اینکه از تأثیر بازار بر فرآیند ارزش‌گذاری زمین اجتناب کنیم یا آن را از بین ببریم.

Vì sao lại bỏ qua nguyên tắc thị trường khi định giá đất? - Ảnh 1. — پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین توجه ویژه‌ای را به خود جلب کرده است، زیرا تغییرات قابل توجهی در رابطه با مقررات مربوط به ارزش‌گذاری زمین ارائه می‌دهد. عکس: سون نهونگ

جایگزینی سازوکار خاص قیمت زمین

تغییر عمده بعدی این است که پیش‌نویس پیشنهاد می‌کند مکانیسم خاص قیمت زمین با استفاده از جدول قیمت زمین همراه با ضریب تعدیل جایگزین شود. بر این اساس، هنگامی که دولت زمینی را بازپس می‌گیرد، قیمت زمین برای محاسبه غرامت بر اساس جدول قیمت تعدیل‌شده زمین خواهد بود و مانند قبل برای هر مورد به طور جداگانه تعیین نمی‌شود.

استفاده از فهرست قیمت با ضرایب تعدیل، هنگام اعمال قیمت زمین در شرایط فعلی، راحتی و سرعت ایجاد می‌کند، خطر خطا را کاهش می‌دهد و زمان ارزیابی خاص زمین را افزایش می‌دهد. با این حال، استفاده از قیمت‌های خاص زمین از قانون زمین ۲۰۱۳ تا به امروز مزایای برجسته‌ای مانند موارد زیر دارد: فردیت بالا برای موارد قابل اجرا، ارزیابی بر اساس داده‌های بازار در هر زمان مشخص، تنظیم منافع طرفین مرتبط به طور خاص در هر مورد...

مشکلات و کاستی‌های اخیر در ارزش‌گذاری زمین این است که موضوع ارزش‌گذاری، حرفه‌ای‌گری لازم را نشان نداده و سازمان‌های مشاوره‌ای ارزش‌گذاری زمین به طور مؤثر عمل نکرده‌اند. بنابراین، مطالعه و ایجاد مدلی از یک سیستم مستقل ارزش‌گذاری زمین، مطابق با دستورالعمل شماره 19-NQ/TW مورخ 31 اکتبر 2012، ضروری است.

ما معتقدیم که شناسایی صحیح هسته مشکل ضروری است، نه فقط به دلیل راحتی و دشواری‌ها، بلکه به دلیل نادیده گرفتن علم و حرفه‌ای‌گری در ارزیابی زمین. کاربرد گسترده فهرست بهای زمین با ضرایب تعدیل مشابه دوره قانون زمین ۲۰۰۳ است و زمانی که راه‌حل خاص قیمت زمین در قانون زمین ۲۰۱۳ متولد شد، لازم است به طور خاص ارزیابی شود که آیا مشکلات قدیمی دوباره ظاهر خواهند شد یا خیر، که این یک گام به عقب در لغو قیمت‌های خاص زمین است.

منبع: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm