پیشنهاد سازوکارهای اضافی برای تعیین قیمت زمین و مدیریت درآمد تکمیلی در پیش‌نویس قطعنامه قانون زمین.

تصویر گویا.

انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) اخیراً سندی را ارائه داده است که در آن به جنبه‌های مختلف پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی که سازوکارها و سیاست‌هایی را برای رفع مشکلات و موانع اجرای قانون زمین تعیین می‌کند، اشاره شده است.

بر این اساس، VNREA پنج پیشنهاد ارائه داد؛ از جمله پیشنهاد اصلاح سه ماده‌ای که قبلاً در پیش‌نویس تصریح شده بود و افزودن دو ماده‌ای که هنوز در پیش‌نویس قطعنامه گنجانده نشده بود.

در خصوص دو پیشنهاد اضافی، VNREA به ماده ۵ پیش‌نویس قطعنامه استناد می‌کند که در آن اعمال جداول قیمت زمین برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای همه پروژه‌ها، در صورت تخصیص، اجاره یا تغییر هدف استفاده از زمین، در همه موارد، تصریح شده است.

با این حال، طبق تحلیل VNREA، در واقعیت، پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مناطق تازه توسعه‌یافته یا پروژه‌هایی با مقیاس‌های بزرگ کاربری زمین وجود دارند که فهرست قیمت زمین ندارند، یا اگر فهرست قیمت زمین وجود داشته باشد، استفاده از آنها نامناسب خواهد بود. در چنین مواردی، لازم است قیمت‌های خاص زمین طبق روش‌های تعیین قیمت زمین که در قانون فعلی زمین تصریح شده است، تعیین شود تا هزینه‌های کاربری زمین و هزینه‌های اجاره زمین محاسبه شود.

VNREA پیشنهاد می‌کند مقرراتی اضافه شود که مواردی را مشخص کند که در آنها قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای پروژه‌هایی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد، اجاره می‌دهد یا اهداف استفاده از زمین را تغییر می‌دهد، اعمال می‌شود، از جمله: پروژه‌هایی با مقیاس بزرگ استفاده از زمین ۱۰۰ هکتار یا بیشتر و پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مناطق تازه توسعه‌یافته که هنوز فهرست قیمت زمین ندارند.

علاوه بر این، VNREA پیشنهاد اضافه کردن آیین‌نامه‌ای برای محاسبه هزینه تکمیلی برای دوره قبل از تعیین قیمت زمین را می‌دهد. بر اساس بند د، بند 2، ماده 257 قانون زمین 2024، فرمان 103/2024/ND-CP تصریح می‌کند که هزینه تکمیلی برای کسانی که قبل از 1 آگوست 2024 تصمیمات تخصیص/اجاره زمین را دریافت کرده‌اند، اما قیمت زمین آنها هنوز تعیین نشده است، با نرخ 5.4٪ در سال (که انتظار می‌رود به 3.6٪ در سال کاهش یابد) از هزینه استفاده از زمین/هزینه اجاره زمین قابل پرداخت برای دوره قبل از تعیین قیمت زمین محاسبه خواهد شد.

استدلال این است که سرمایه‌گذاران از هزینه‌های پرداخت نشده استفاده/اجاره زمین سود می‌برند. این دیدگاه نادرست و نامناسب است - VNREA تأکید کرد. در حال حاضر، مسئولیت تعیین قیمت زمین بر عهده سازمان‌های دولتی است، نه کاربران زمین.

درخواست مسئول شناخته شدن کاربران زمین در این مورد بی‌اساس است. VNREA تجزیه و تحلیل کرد که وقتی کاربران زمین هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین را پرداخت نکرده‌اند، نمی‌توانند حقوق استفاده از زمین خود را اعمال کنند: حق خرید/فروش/انتقال/رهن... زیرا طبق مقررات، این حقوق فقط پس از انجام تعهدات مالی خود در مورد زمین قابل اعمال هستند.

بنابراین، VNREA پیشنهاد اضافه کردن بندی را می‌دهد که نحوه‌ی مدیریت هزینه‌های اضافی را بر اساس تمایز موارد خاص تنظیم می‌کند. برای مواردی که تصمیمات مربوط به تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر اهداف کاربری زمین، اجازه تغییر از پرداخت‌های اجاره سالانه زمین به پرداخت‌های یک‌باره برای کل دوره اجاره، تمدید کاربری زمین، تعدیل مدت زمان کاربری زمین یا تعدیل برنامه‌ریزی تفصیلی مطابق با قانون زمین و سایر قوانین مربوطه قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون گرفته شده باشد، اما قیمت زمین هنوز تعیین نشده باشد، تعیین هزینه‌های اجاره زمین و هزینه‌های کاربری زمین مطابق با بندهای الف، ب و ج، بند 2، ماده 257 قانون زمین 2024 انجام خواهد شد.

علاوه بر این، کاربران زمین باید هزینه‌های تکمیلی را برای دوره‌ای که هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین محاسبه نشده است، همانطور که در بندهای الف، ب و ج از بند 2 ماده 257 قانون زمین تصریح شده است، پرداخت کنند، اگر کاربر زمین، زمینی را که برای آن حق استفاده از زمین اعطا شده است، برای بهره‌برداری، تجارت یا استفاده قرار داده باشد.

طبق بندهای الف، ب و ج از بند ۲ ماده ۲۵۷ قانون زمین، اگر کاربر زمین هنوز زمینی را که حقوق استفاده از زمین برای آن اعطا شده است، مورد بهره‌برداری، تجارت یا استفاده قرار نداده باشد، کاربران زمین ملزم به پرداخت هزینه‌های اضافی برای دوره‌ای که هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین محاسبه نشده است، نیستند. اگر کاربر زمین قبلاً هزینه‌های اضافی را برای دوره‌ای که هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین محاسبه نشده است، پرداخت کرده باشد، مبلغ پرداختی مسترد یا در مقابل سایر تعهدات مالی به دولت جبران خواهد شد...

در مورد سه اصلاحیه پیشنهادی، VNREA به موارد زیر اشاره کرد: بند 7، ماده 3 در مورد تملک زمین، غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد تصریح می‌کند که «کسر مبالغ غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد که توسط سرمایه‌گذار پیش‌پرداخت شده است از هزینه استفاده از زمین و هزینه اجاره زمین قابل پرداخت برای کل پروژه مطابق با بند 2، ماده 94 قانون زمین محاسبه خواهد شد.»

با این حال، طبق VNREA، قانون زمین تصریح می‌کند که در مواردی که سرمایه‌گذاران وجوه جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را پیش‌پرداخت می‌کنند، این وجوه را می‌توان از هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین پروژه کسر کرد. اگر پس از کسر هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین پروژه‌ها، هنوز مبلغی باقی مانده باشد، می‌توان آن را در کل سرمایه سرمایه‌گذاری پروژه لحاظ کرد.

بنابراین، این آیین‌نامه واقعاً حقوق را تضمین نمی‌کند و سرمایه‌گذاران را به مشارکت در پیشبرد صندوق‌های جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد جذب نمی‌کند؛ به خصوص در مورد پروژه‌هایی که از کاهش هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین معاف هستند یا واجد شرایط آن می‌باشند - VNREA تجزیه و تحلیل کرد.

بنابراین، VNREA پیشنهاد می‌کند که به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود تا همچنان پیش‌پرداخت‌های مربوط به جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را از سایر تعهدات مالی که سرمایه‌گذار ملزم به پرداخت آن است، کسر کنند.

علاوه بر این، بند د، بند ۱، ماده ۵ تصریح می‌کند که مبنای محاسبه عوارض استفاده از زمین شامل موارد زیر است: هزینه‌های ساخت زیرساخت برای زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد؛ هزینه‌های ساخت زیرساخت مشخص شده در این بند طبق مفاد قانون ساخت و ساز تعیین می‌شود.

طبق گفته VNREA، این پیش‌نویس فقط محاسبه هزینه‌های ساخت زیرساخت را برای زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد، تصریح می‌کند که نامناسب است. دلیل این امر این است که ماهیت جداول قیمت زمین یک مقررات کلی است و قیمت زمین در این جداول معمولاً بر اساس قطعات زمین موجود است. پروژه‌های توسعه زیرساختی که زمین به دولت تحویل داده نشده‌اند (مانند پروژه‌های توسعه زیرساختی شهرک صنعتی) واجد شرایط کسر هزینه‌های زیرساختی نخواهند بود.

از طرف دیگر، پروژه‌های سرمایه‌گذاری بسته به شرایط زمین‌شناسی و مقیاس، هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیرساختی متفاوتی خواهند داشت، به ویژه پروژه‌هایی که در مناطق جدید یا زمین‌های احیا شده قرار دارند که هزینه‌های بسیار بالایی برای تسطیح زمین و ساخت زیرساخت‌ها دارند. بنابراین، محاسبه تنها هزینه‌های زیرساخت برای زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد، عدالت را تضمین نمی‌کند.

بر اساس این واقعیت، VNREA پیشنهاد می‌کند که هنگام تعیین قیمت زمین، هزینه‌های زیرساخت کل پروژه محاسبه شود، نه فقط برای مساحت زمینی که سرمایه‌گذار به دولت تحویل می‌دهد. همزمان، هنگام تعیین قیمت زمین، باید مقرراتی در مورد نحوه مدیریت هزینه‌های احیای زمین برای پروژه‌های احیای زمین اضافه شود (در حال حاضر، هزینه‌های احیای زمین هنگام تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد، در هزینه‌های توسعه پروژه لحاظ می‌شود).

نکته دیگری که VNREA در مورد آن اظهار نظر کرد، بند ب، بند ۱۳، ماده ۳ است که مقررات انتقالی برای تملک زمین، غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد را تصریح می‌کند و می‌گوید: «در مواردی که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه، هیچ تصمیمی مبنی بر تأیید طرح غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد وجود نداشته باشد، تملک زمین، غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد مطابق با قانون زمین و مفاد این ماده انجام خواهد شد.»

طبق گفته VNREA، استفاده از عبارت «مواردی که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه هیچ تصمیمی در مورد آنها گرفته نشده است» به طور دقیق بازه زمانی وقوع رویداد را مشخص نمی‌کند. ممکن است مواردی وجود داشته باشد که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قطعنامه هیچ تصمیمی برای تأیید طرح جبران خسارت گرفته نشده باشد، اما تا زمان لازم‌الاجرا شدن قطعنامه، چنین تصمیمی گرفته شده باشد. بنابراین، VNREA پیشنهاد اصلاح آن را به «مواردی که تا تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قطعنامه هیچ تصمیمی گرفته نشده است...» می‌دهد.

منبع: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm