مجموعه‌ای از پیشنهادات مربوط به تنظیم سطح وصول عوارض برای تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی

موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست (IEEr) و انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) اخیراً به طور مداوم توصیه‌هایی را در مورد اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ به دولت ارسال کرده‌اند که بر کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای کاهش بار مالی بر مردم تمرکز دارد.

پیشنهاد کاهش شدید عوارض استفاده از زمین

طبق پیشنهاد IEEr، لازم است فهرست قیمت جدید زمین که از اول ژانویه ۲۰۲۶ قابل اجرا است، بر اساس فهرست قیمت زمین قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ (اول آگوست ۲۰۲۴) تهیه شود. این فهرست قیمت با توجه به ضریب K و با افزایش یا کاهش ۳ تا ۵ درصدی در هر بار تنظیم خواهد شد.

دلیل ارائه شده این است که فهرست قیمت فعلی زمین در مقایسه با قبل از ۲.۳ به ۳۸ برابر افزایش یافته است و پرداخت آن را برای مردم و مشاغل دشوار کرده است. مالیات تبدیل کاربری زمین طبق فرمان ۱۰۳/ND-2024 نیز مستلزم پرداخت ۱۰۰٪ ارزش زمین است که بسیار فراتر از توان بسیاری از خانوارها است و منجر به خطر از دست دادن بودجه می‌شود.

به گفته IEEr، راهکار استفاده از فهرست قیمت قدیمی زمین به عنوان پایه و تنظیم انعطاف‌پذیر آن با ضریب K، به تثبیت اقتصاد کلان، محدود کردن سفته‌بازی زمین و در عین حال ایجاد انگیزه بیشتر برای سرمایه‌گذاری و اشتغال کمک خواهد کرد.

علاوه بر این، IEEr همچنین دو منبع درآمد جدید را برای جایگزینی افزایش قیمت زمین برای تضمین بودجه پایدار پیشنهاد داد. اولین مورد، دریافت هزینه زمین مسکونی معادل 0.01٪ از قیمت زمین مسکونی صادر شده توسط کمیته مردمی استان است که معادل 100000 دانگ ویتنامی در سال برای یک قطعه زمین 1 میلیارد دانگ ویتنامی است. مورد دوم، دریافت هزینه ساخت و ساز معماری شهری معادل 0.5٪ از ارزش ساخت و ساز تکمیل شده است که بر اساس سطح خانه طبقه بندی شده است، به طوری که خانه های طبقه 1 تا 3 باید هزینه را بپردازند، خانه های طبقه 4 معاف هستند. به عنوان مثال، یک پروژه 2 میلیارد دانگ ویتنامی، هزینه ای معادل 10 میلیون دانگ ویتنامی پرداخت خواهد کرد.

Loạt đề xuất liên quan đến điều chỉnh mức thu tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư- Ảnh 3. — تغییر کاربری زمین با هزینه‌های معقول استفاده از زمین تا مردم بتوانند در ساخت خانه احساس امنیت کنند (عکس: اس نهونگ)

در همین حال، آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، پیشنهاد داد که یک قطعنامه آزمایشی صادر شود که طبق ماده ۱۵۶ قانون زمین ۲۰۲۴، در مورد تبدیل زمین‌های باغ، برکه و کشاورزی در همان قطعه زمین با زمین مسکونی یا زمین‌هایی که قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۰۴ از هم جدا شده‌اند به زمین مسکونی قابل اجرا باشد. HoREA پیشنهاد داد که مقررات نرخ وصول به جای اینکه مانند الان سختگیرانه باشد، در جهتی انعطاف‌پذیر اصلاح شود.

به طور خاص، مساحت داخل محدوده تخصیص زمین باید به جای حداقل ۳۰٪، معادل ۲۰٪ از هزینه استفاده از زمین محاسبه شود. مساحتی که از این محدوده تجاوز کند، به جای ۵۰٪، با حداکثر ۲۰۰۰ متر مربع، به جای ۵۰۰ متر مربع فعلی، ۳۰٪ (به جای ۵۰٪) مالیات دریافت خواهد کرد. اگر از ۲۰۰۰ متر مربع بیشتر شود، نرخ مالیات ۱۰۰٪ اعمال می‌شود. این قانون فقط برای هر خانوار یک بار محاسبه می‌شود، مگر اینکه مورد تقسیم زمین وجود داشته باشد.

طبق گفته HoREA، این تعدیل ضروری است زیرا لیست جدید قیمت زمین در مقایسه با دوره 2020-2024 از 2.36 به 38.8 برابر افزایش یافته است و باعث افزایش شدید هزینه استفاده از زمین شده است. او به عنوان مثال یک قطعه زمین 1000 متری در کمون Hoc Mon (HCMC) را با قیمت زمین مسکونی 36 میلیون VND در هر متر مربع و قیمت زمین کشاورزی 0.75 میلیون VND در هر متر مربع، با محدودیت 250 متر مربع، مثال زد. در صورت اعمال فرمان 103/2024، مردم باید تا 35.25 میلیارد VND بپردازند. طبق پیش نویس قانون زمین، این مبلغ به 12.77 میلیارد VND کاهش می یابد که 63.7٪ کاهش یافته است. اما اگر طبق پیشنهاد HoREA محاسبه شود، این عدد فقط 9.69 میلیارد VND خواهد بود که 72.5٪ کاهش یافته است. در صورت اعمال پیشنهاد معافیت بخشی در محدوده مجاز و تنها جمع‌آوری ۳۰٪ از بخشی که از محدوده مجاز فراتر می‌رود، مبلغ ۷.۹۳ میلیارد دونگ ویتنامی خواهد بود که در مقایسه با محاسبه فعلی ۷۷.۵٪ کاهش نشان می‌دهد.

وزارت دارایی پیشنهاد کاهش هزینه‌های تبدیل زمین‌های کشاورزی به مسکونی را مطرح کرد

نکته قابل توجه این است که نه تنها انجمن‌ها، بلکه وزارت دارایی نیز اخیراً توصیه‌هایی در رابطه با هزینه‌های استفاده از زمین ارائه داده‌اند. در پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد رفع مشکلات محاسبه هزینه‌ها برای تبدیل کاربری زمین کشاورزی به زمین مسکونی، وزارت دارایی پیشنهاد داده است که حداقل نرخ وصول عوارض 30 تا 50 درصد از ارزش هزینه استفاده از زمین اعمال شود تا بار مالی بر مردم کاهش یابد.

طبق این پیش‌نویس، کمیته مردمی استان، چارچوب نرخ جمع‌آوری خاص را برای تصمیم‌گیری به شورای مردمی ارائه خواهد داد و بالاترین و پایین‌ترین نرخ‌های قابل اجرا برای هر مورد تبدیل را تعیین خواهد کرد. این موضوعات شامل زمین باغ، استخر، زمین کشاورزی واقع در همان قطعه زمین با زمین مسکونی یا زمین مجاور خانه‌ها می‌شود، اما به دلیل عوامل فنی مربوط به قبل از سال ۲۰۰۴، به قطعات جداگانه‌ای تفکیک شده‌اند.

این پیشنهاد همچنین بیان می‌کند که برای زمین‌هایی که در محدوده تخصیص زمین مسکونی قرار دارند، افراد فقط باید حداقل 30٪ از هزینه استفاده از زمین را بپردازند. برای زمین‌هایی که مساحت آنها بیش از حد مجاز اما کمتر از 500 متر مربع است، کمترین مبلغ پرداختی 50٪ است. اگر مساحت زمین بیش از 500 متر مربع باشد، افراد موظفند هنگام تبدیل، 100٪ از هزینه استفاده از زمین را بپردازند. علاوه بر این، هر خانوار یا فرد فقط می‌تواند یک بار از این مشوق بهره‌مند شود. از تبدیل دوم به بعد، آنها باید 100٪ از هزینه استفاده از زمین را بپردازند و مساحت داخل محدوده تخصیص زمین مسکونی فقط یک بار تعیین می‌شود.

با این پیشنهاد، وزارت دارایی امیدوار است که به حل مشکلات مربوط به هزینه‌های تبدیل زمین کمک کند و شرایطی را برای مردم ایجاد کند تا حقوق استفاده از زمین خود را قانونی کنند، در عین حال تعادل درآمد بودجه را حفظ کند.

منبع: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm