قیمت‌های اولیه زمین تعیین‌شده توسط دولت: راهکاری برای تثبیت بازار املاک و مستغلات

هدف از تعیین قیمت اولیه زمین توسط دولت، کنترل بی‌ثباتی بازار است.

وزارت کشاورزی و محیط زیست (MARD) در حال حاضر در حال دریافت بازخورد گسترده از سازمان‌ها و افراد است تا پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین سال ۲۰۲۴ را نهایی کند و سپس آن را برای بررسی در دهمین جلسه از دوره پانزدهم به مجلس ملی ارائه دهد.

چندین گلوگاه را حذف کنید.

به گفته وزارت کشاورزی و محیط زیست، پس از بیش از یک سال اجرا، قانون زمین ۲۰۲۴ مجموعه‌ای از موانع را آشکار کرده است. محدودیت‌های موجود در مقررات فعلی نه تنها مشکلاتی را برای کسب‌وکارها در سرمایه‌گذاری و توسعه پروژه‌ها ایجاد می‌کند، بلکه مستقیماً بر حقوق شهروندان، به‌ویژه در رویه‌هایی مانند صدور گواهی زمین، تغییر اهداف کاربری زمین، تقسیم زمین یا دریافت غرامت در صورت سلب مالکیت زمین، تأثیر می‌گذارد.

کارشناسان معتقدند که تعیین مستقیم قیمت زمین توسط دولت به جلوگیری از افزایش قیمت‌ها کمک خواهد کرد.

یکی از تنگناهای اصلی شناسایی شده، نارسایی در برنامه‌ریزی و مدیریت کاربری زمین است که با مدل دولایه فعلی دولت محلی سازگار نیست. برنامه‌ریزی سالانه کاربری زمین در سطح منطقه دیگر پاسخگوی نیازهای عملی نیست و منجر به اتلاف وقت، افزایش بوروکراسی و تأخیر در بهره‌برداری از زمین می‌شود. بسیاری از خانوارها به دلیل انتظار برای به‌روزرسانی برنامه‌های کاربری زمین، فرصت‌های تولید و کسب‌وکار را از دست می‌دهند و متحمل ضررهای قابل توجهی می‌شوند.

در مورد سازوکارهای تخصیص زمین و اجاره، پروژه‌ها در حال حاضر عمدتاً از طریق مزایده یا مناقصه اجرا می‌شوند. با این حال، این فرآیندها به دلیل وابستگی به بسیاری از قوانین دیگر، پیچیده و همپوشانی دارند و باعث طولانی شدن مراحل آماده‌سازی پروژه می‌شوند.

نکته قابل توجه این است که وزارت کشاورزی و محیط زیست پیشنهاد داد نقش دولت در تعیین قیمت زمین به عنوان نماینده مالک مشخص شود. بر این اساس، در بازار اولیه، شامل تخصیص زمین، اجاره و تبدیل کاربری زمین، قیمت زمین باید توسط دولت و مستقل از سازمان‌های مشاوره‌ای تعیین شود. در بازار ثانویه، یعنی فعالیت‌های مربوط به خرید، فروش، انتقال و رهن حقوق کاربری زمین، قیمت زمین با توافق متقابل بین طرفین تعیین خواهد شد و دولت از طریق برنامه‌ریزی، زیرساخت‌ها و ابزارهای مالی نقش نظارتی غیرمستقیم ایفا می‌کند.

با این حال، در واقعیت، ارزیابی اولیه زمین هنوز به شدت به نتایج مشاوره و قیمت‌های بازار ثانویه متکی است، در حالی که روش‌های تعیین قیمت‌های خاص ناکافی، فاقد شفافیت و منعکس‌کننده دقیق تحولات بازار نیستند. این امر نقش نظارتی دولت را تضعیف می‌کند، بر پیشرفت اجرای پروژه تأثیر می‌گذارد و وقتی افرادی که زمینشان مصادره شده است غرامتی دریافت می‌کنند که منعکس‌کننده ارزش واقعی آن نیست، باعث نارضایتی زیادی می‌شود.

مسئله دیگری که وزارت کشاورزی و محیط زیست به آن اشاره کرده است، عدم دقت در اعمال روش‌های ارزش‌گذاری، به ویژه روش مازاد است که به داده‌های بازار، انواع سرمایه‌گذاری و قیمت اجاره زمین بستگی دارد. در همین حال، بازار حقوق استفاده از زمین بسیار بی‌ثبات است و داده‌ها عمدتاً بر اساس قیمت‌های قدیمی هستند و منعکس‌کننده ارزش واقعی یا پتانسیل آینده نیستند. این امر اغلب منجر به محرومیت مردم، به ویژه در مناطق روستایی، می‌شود زیرا ارزش واقعی زمین به طور دقیق در معاملات منعکس نمی‌شود.

دکتر فام ویت توان، مدیر مؤسسه اقتصاد محیط زیست در شهر هوشی مین، معتقد است که اصلاح قانون زمین ضروری و با جهت‌گیری توسعه‌ای اقتصاد بازار سوسیالیستی سازگار است. به گفته وی، بسیاری از مقررات در قانون فعلی واقعاً با شرایط واقعی زندگی و نیازهای تجاری همسو نیستند. به ویژه، هزینه استفاده از زمین برای تبدیل کاربری زمین به زمین مسکونی به شدت افزایش یافته است، به طوری که برخی مناطق مانند شهر هوشی مین شاهد افزایش تا 38 برابری هستند. این امر مانع از دسترسی بسیاری از مردم به حقوق قانونی استفاده از زمین خود می‌شود.

به گفته وی، تصمیم دولت برای تعیین قیمت‌های اولیه زمین گامی در مسیر درست است که با هدف کنترل بی‌ثباتی بازار، به ویژه در شرایط فعلی که سفته‌بازی زمین، حراج‌ها و به دنبال آن مصادره سپرده‌ها و غیره، قیمت‌ها را به طور غیرطبیعی افزایش می‌دهند، انجام می‌شود. با این حال، دکتر توآن به لزوم تمایز روشن بین قیمت‌های اولیه و ثانویه در سیستم ارزیابی زمین اشاره کرد. وی گفت: «استفاده از ضریب K در اسناد راهنما به تعیین قیمت‌های ثانویه از قیمت‌های اولیه کمک می‌کند و در عین حال به ابزاری مؤثر برای دولت برای تنظیم و تثبیت بازار تبدیل می‌شود.»

این کارشناس همچنین تأکید کرد که قانون باید به روشنی تعریف کند که در کدام موارد قیمت‌های اولیه و در کدام موارد قیمت‌های ثانویه اعمال می‌شوند. احکام و بخشنامه‌های همراه در تعیین و ارائه راهنمایی‌های دقیق برای اطمینان از امکان‌سنجی عملی نقش خواهند داشت.

ما به طیف کاملی از ابزارها برای تنظیم و تضمین شفافیت نیاز داریم.

اگرچه پیشنهاد تفویض اختیار به دولت برای تعیین قیمت‌های اولیه زمین برای تضمین نقش آن به عنوان نماینده مالک کل جمعیت ضروری تلقی می‌شود، اما بسیاری هنوز نگرانی‌هایی را ابراز می‌کنند مبنی بر اینکه فقدان عوامل بازار در قیمت‌گذاری می‌تواند منجر به تکرار وضعیت "قیمت‌گذاری دو سطحی" در بازار زمین شود. این امر نه تنها بر شفافیت بازار تأثیر می‌گذارد، بلکه می‌تواند منجر به ضررهای بودجه‌ای و ایجاد نابرابری بین طرفین درگیر در معاملات شود.

وضعیت «دو قیمتی» در گذشته رایج بود، جایی که یک قطعه زمین دو قیمت متفاوت داشت: قیمتی که در قرارداد و اسناد مورد استفاده برای محاسبه تعهدات مالی ذکر شده بود، اغلب بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی معاملات بازار بود. دلیل اصلی این بود که فهرست قیمت زمین صادر شده توسط دولت، نوسانات بازار را به موقع منعکس نمی‌کرد و منجر به شکاف بزرگی بین قیمت رسمی و قیمت واقعی می‌شد.

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، اظهار داشت که اگر دولت اختیار کامل برای تعیین قیمت زمین بدون انعکاس روند بازار را داشته باشد، به راحتی منجر به ارزیابی‌های جانبدارانه و تکرار «مکانیسم دو قیمتی» خواهد شد. به گفته وی، ارزیابی باید بر اساس اصول بازار باشد تا عدالت بین همه طرف‌ها، از جمله دولت، مشاغل و سرمایه‌گذاران، تضمین شود. آقای تانگ این وضعیت را به حالتی تشبیه کرد که دولت همزمان زمین را تخصیص می‌دهد، قیمت‌ها را تعیین می‌کند و عوارض را دریافت می‌کند - شبیه به «بازی فوتبال و سوت زدن همزمان»، بدون یک مکانیسم نظارتی مستقل.

به گفته وی، به جای نادیده گرفتن کامل عوامل بازار، قانون باید طبقه‌بندی کاربران زمین را برای ارائه سیاست‌های حمایتی مناسب در نظر بگیرد. به عنوان مثال، همانطور که بسیاری از کارشناسان پیشنهاد داده‌اند، می‌توان تعهدات مالی را برای گروه‌های آسیب‌پذیر هنگام تغییر اهداف کاربری زمین لغو یا کاهش داد.

در همین حال، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، استدلال کرد که نیازی به نگرانی بیش از حد در مورد سیستم قیمت‌گذاری دوگانه یا احتمال سود بردن مشاغل از سیاست‌های زمین نیست. به گفته وی، دولت ابزارهای نظارتی فراوانی، از مالیات گرفته تا اعتبار، برای کنترل املاک و مستغلات و جلوگیری از سودجویی دارد. وی تأکید کرد: «دولت حق کامل تعیین قیمت زمین در بازار اولیه را دارد، زیرا این حق مالک است که نماینده کل جمعیت است. در همین حال، بازار ثانویه، جایی که معاملات مدنی بین افراد و مشاغل انجام می‌شود، جایی است که بازار باید خودتنظیم شود.»

در واقع، طی دو سال گذشته، کنترل مالیات، ثبت اسناد رسمی و مدیریت اسناد انتقال املاک به شدت اجرا شده است. بسیاری از افرادی که قبلاً از خریداران «می‌خواستند» قیمت پایین‌تری را برای کاهش مالیات اعلام کنند، اکنون مجبور به رعایت مقررات هستند، زیرا دفاتر اسناد رسمی و مقامات مالیاتی دیگر اجازه اظهار کمتر از قیمت واقعی را نمی‌دهند و حتی در صورت مشاهده هرگونه مغایرت، درخواست تجدید اسناد را دارند. آقای فام هو تی.، یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات در لام دونگ ، تعریف کرد که قبلاً برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها، قیمت پایین‌تری را برای نقل و انتقال املاک و مستغلات اعلام می‌کرد، اما از زمانی که مقامات مقررات را تشدید کرده‌اند، او بسیار سخت‌گیر شده است. آقای تی. گفت: «خریداران اکنون نیز از اعلام قیمت پایین‌تر خودداری می‌کنند. آنها نگرانند که بعداً هنگام فروش، مالیات سنگینی بپردازند، بنابراین خواستار اعلام قیمت صحیح هستند.»

«آقای نگوین دانگ فو، دلالی در شهر هوشی مین، تأیید کرد که رسم اعلام «دو قیمت» تقریباً از بین رفته است. مقامات مالیاتی بسیار هوشیار بوده‌اند. چندین مورد اظهارنامه نادرست منجر به احضار و حتی هشدار به پیگرد قانونی شده است. اکنون، هم خریداران و هم فروشندگان در مورد اقدامات خود جدی هستند و هر کسی که مالیات را پرداخت می‌کند، مسئول اعمال خود است.»

کمک به مهار تورم مصنوعی قیمت‌ها.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، روش فعلی ارزیابی زمین از طریق سازمان‌های مشاوره‌ای و شوراهای ارزیابی، به راحتی نقاط ضعفی ایجاد می‌کند و حتی منجر به تبانی در تعیین ارزش زمین می‌شود. بنابراین، ارزیابی مستقیم دولتی در بازار اولیه ضروری است. در بازار ثانویه، سازوکارهای بازار باید به طور کامل تحت کنترل دولت از طریق ابزارهای مالیاتی اجرا شوند. این رویکرد نه تنها به افزایش شفافیت در قیمت زمین کمک می‌کند، بلکه به آرام شدن بازار املاک و مستغلات و جلوگیری از قیمت‌های تورمی ناشی از سفته‌بازان نیز کمک می‌کند.

منبع: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm