دولت در مورد قیمت اولیه زمین تصمیم می‌گیرد: راهکاری برای تثبیت بازار املاک و مستغلات

تصمیم دولت در مورد قیمت‌های اولیه زمین، برای کنترل بی‌ثباتی بازار است.

وزارت کشاورزی و محیط زیست (MARD) به طور گسترده در حال جمع‌آوری نظرات سازمان‌ها و افراد است تا پیش‌نویس قانون اصلاحات و الحاقات تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را تکمیل کند، پیش از آنکه آن را برای بررسی در دهمین جلسه از دوره پانزدهم به مجلس ملی ارائه دهد.

بسیاری از گلوگاه‌ها را از بین ببرید

به گفته وزارت کشاورزی و محیط زیست، پس از بیش از یک سال اجرا، قانون زمین ۲۰۲۴ مجموعه‌ای از مشکلات را آشکار کرده است. محدودیت‌های موجود در مقررات فعلی نه تنها مشکلاتی را برای کسب‌وکارها در سرمایه‌گذاری و توسعه پروژه‌ها ایجاد می‌کند، بلکه مستقیماً بر حقوق مردم، به‌ویژه در رویه‌هایی مانند اعطای گواهی، تغییر هدف استفاده، تقسیم قطعات زمین یا دریافت غرامت هنگام بازیابی زمین، تأثیر می‌گذارد.

کارشناسان می‌گویند که تعیین مستقیم قیمت زمین توسط دولت به جلوگیری از قیمت‌های مجازی کمک خواهد کرد.

یکی از تنگناهای اصلی که به آن اشاره شد، ناکافی بودن برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین است که برای مدل فعلی دو سطحی دولت محلی مناسب نیستند. برنامه‌ریزی سالانه کاربری زمین در سطح منطقه دیگر عملی نیست و باعث ایجاد مسائل زمان‌بر و رویه‌ای شده و روند بهره‌برداری از زمین را کند می‌کند. بسیاری از خانوارها باید منتظر به‌روزرسانی طرح کاربری زمین بمانند، بنابراین فرصت‌های تولید و کسب‌وکار را از دست می‌دهند و این منجر به ضررهای قابل توجهی می‌شود.

در مورد سازوکار تخصیص زمین و اجاره زمین، در حال حاضر پروژه‌ها عمدتاً از طریق مزایده یا مناقصه اجرا می‌شوند. با این حال، این فرآیندها به دلیل وابستگی به بسیاری از قوانین دیگر، پیچیده و همپوشانی دارند و باعث طولانی شدن روند آماده‌سازی پروژه می‌شوند.

نکته قابل توجه این است که وزارت کشاورزی و محیط زیست پیشنهاد داد نقش دولت در تعیین قیمت زمین به عنوان نماینده مالک روشن شود. بر این اساس، در بازار اولیه، شامل تخصیص زمین، اجاره و تبدیل کاربری زمین، قیمت زمین باید توسط دولت تعیین شود و به سازمان‌های مشاوره‌ای وابسته نباشد. در بازار ثانویه، یعنی خرید، فروش، انتقال و رهن حقوق کاربری زمین، قیمت زمین توسط خود طرفین توافق خواهد شد و دولت از طریق برنامه‌ریزی، زیرساخت‌ها و ابزارهای مالی نقش نظارتی غیرمستقیم ایفا می‌کند.

با این حال، در واقعیت، ارزش‌گذاری اولیه زمین هنوز تا حد زیادی به نتایج مشاوره و قیمت‌های ثانویه بستگی دارد، در حالی که روش تعیین قیمت‌های خاص هنوز کاستی‌های زیادی دارد، فاقد شفافیت است و تحولات بازار را به طور دقیق منعکس نمی‌کند. این امر نقش نظارتی دولت را تضعیف می‌کند، بر پیشرفت اجرای پروژه تأثیر می‌گذارد و وقتی مردم زمین‌های خود را پس می‌گیرند اما سطح غرامت به ارزش واقعی نزدیک نیست، باعث ناامیدی بسیاری می‌شود.

مسئله دیگری که وزارت کشاورزی و محیط زیست به آن اشاره کرده است، عدم دقت در کاربرد روش‌های ارزش‌گذاری، به ویژه روش مازاد است که به داده‌های بازار، انواع سرمایه‌گذاری و قیمت اجاره زمین بستگی دارد. در همین حال، بازار حقوق استفاده از زمین به شدت در نوسان است، داده‌ها عمدتاً بر اساس قیمت‌های قدیمی هستند و منعکس‌کننده ارزش واقعی یا پتانسیل آینده نیستند. این امر باعث می‌شود مردم، به ویژه در مناطق روستایی، اغلب متحمل ضرر شوند زیرا ارزش واقعی زمین به طور دقیق در معاملات منعکس نمی‌شود.

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که اصلاح قانون زمین ضروری و با جهت‌گیری توسعه اقتصاد بازار سوسیالیستی سازگار است. به گفته وی، بسیاری از مفاد قانون فعلی واقعاً به نیازهای زندگی واقعی و تجاری نزدیک نیستند. به طور خاص، دریافت عوارض استفاده از زمین هنگام تبدیل زمین به زمین مسکونی در حال حاضر به سرعت در حال افزایش است، در برخی مکان‌ها مانند شهر هوشی مین این افزایش تا ۳۸ برابر می‌رسد. این امر دسترسی بسیاری از افراد به حقوق قانونی استفاده از زمین را غیرممکن می‌کند.

به گفته وی، تصمیم دولت در مورد قیمت‌های اولیه زمین گامی در مسیر درست است که هدف آن کنترل بی‌ثباتی بازار، به ویژه در شرایط فعلی است که سفته‌بازی قیمت زمین، حراج‌ها و سپس لغو سپرده‌ها... سطح قیمت‌ها را به طور غیرطبیعی بالا می‌برد. با این حال، دکتر توآن به لزوم تفکیک واضح قیمت‌های اولیه و ثانویه در سیستم قیمت‌گذاری زمین اشاره کرد. وی گفت: «اعمال ضریب K در اسناد راهنما به تعیین قیمت‌های ثانویه از قیمت‌های اولیه کمک می‌کند و در عین حال به ابزاری مؤثر برای دولت برای تنظیم و تثبیت بازار تبدیل می‌شود.»

این کارشناس همچنین تأکید کرد که قانون باید به وضوح تصریح کند که در چه مواردی قیمت‌های اولیه و در چه مواردی قیمت‌های ثانویه اعمال می‌شوند. احکام و بخشنامه‌های ضمیمه در تعیین و ارائه راهنمایی‌های دقیق برای اطمینان از امکان‌سنجی در عمل نقش خواهند داشت.

برای تنظیم و تضمین شفافیت به ابزارهای کاملی نیاز است

اگرچه پیشنهاد اعطای اختیار تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های اولیه زمین به دولت برای تضمین نقش نمایندگی کل مالکیت مردم ضروری تلقی می‌شود، اما بسیاری از نظرات همچنان ابراز نگرانی می‌کنند که اگر عوامل بازار در قیمت‌گذاری وجود نداشته باشد، خطر تکرار وضعیت «دو قیمتی» در بازار زمین وجود دارد. این امر نه تنها بر شفافیت بازار تأثیر می‌گذارد، بلکه می‌تواند منجر به ضررهای بودجه‌ای نیز شود و نابرابری بین طرفین درگیر در معامله ایجاد کند.

وضعیت «دو قیمتی» در گذشته رایج بود، زمانی که یک قطعه زمین دو قیمت متفاوت داشت: قیمت ذکر شده در قرارداد و اسناد محاسبه تعهدات مالی اغلب بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی معامله در بازار بود. دلیل اصلی این بود که لیست قیمت زمین صادر شده توسط دولت به سرعت نوسانات بازار را منعکس نمی‌کرد و منجر به شکاف بزرگی بین قیمت رسمی و قیمت واقعی می‌شد.

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، اظهار داشت که اگر دولت اختیار تام برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین بدون بازخورد بازار داشته باشد، این امر به راحتی منجر به قیمت‌گذاری بی‌طرفانه خواهد شد و باعث تکرار «مکانیسم دو قیمتی» می‌شود. به گفته وی، قیمت‌گذاری باید بر اساس اصول بازار باشد تا عدالت بین همه طرف‌ها، از جمله دولت، مشاغل و سرمایه‌گذاران، تضمین شود. آقای تانگ گفت که اگر دولت زمین را تخصیص دهد، قیمت‌ها را تعیین کند و پول جمع‌آوری کند، مانند این است که «همزمان فوتبال بازی کند و سوت بزند»، بدون اینکه مکانیسم نظارتی مستقلی وجود داشته باشد.

به گفته وی، به جای حذف کامل عامل بازار، قانون باید طبقه‌بندی کاربران زمین را برای داشتن سیاست‌های حمایتی مناسب در نظر بگیرد. به عنوان مثال، همانطور که بسیاری از کارشناسان پیشنهاد داده‌اند، می‌توان تعهدات مالی را برای گروه‌های محروم هنگام تغییر اهداف کاربری زمین معاف یا کاهش داد.

در همین حال، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که نباید بیش از حد نگران وضعیت دو قیمتی یا احتمال سوءاستفاده مشاغل از سیاست‌های زمین بود. به گفته وی، دولت ابزارهای نظارتی کاملی، از مالیات گرفته تا اعتبار، برای کنترل املاک و مستغلات و جلوگیری از سودجویی دارد. وی تأکید کرد: «دولت حق کامل دارد که قیمت زمین را در بازار اولیه تعیین کند، زیرا این حق مالک است که نماینده کل جمعیت است. در همین حال، بازار ثانویه، جایی که معاملات مدنی بین مردم و مشاغل انجام می‌شود، جایی است که بازار باید خودتنظیم شود.»

در واقع، طی دو سال گذشته، کنترل مالیات، ثبت اسناد رسمی و مدیریت سوابق نقل و انتقال املاک بسیار سختگیرانه اجرا شده است. بسیاری از افرادی که قبلاً از خریداران "می‌خواستند" قیمت‌های پایین را برای کاهش مالیات اعلام کنند، اکنون مجبور به رعایت مقررات هستند، زیرا دفاتر اسناد رسمی و سازمان‌های مالیاتی دیگر اجازه اظهار قیمت‌های پایین را نمی‌دهند و حتی در صورت مشاهده اختلافات غیرمعمول، درخواست تجدید نظر در اسناد را دارند. آقای فام هو تی.، یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات در لام دونگ ، گفت که قبلاً برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها، قیمت‌های پایین نقل و انتقال املاک و مستغلات را اعلام می‌کرد، اما از زمانی که آژانس‌ها سخت‌گیری بیشتری کرده‌اند، این کار را بسیار سختگیرانه انجام داده است. آقای تی گفت: "خریداران اکنون نیز از اعلام قیمت‌های پایین خودداری می‌کنند. آنها نگرانند که هنگام فروش بعداً مشمول مالیات سنگین شوند، بنابراین اعلام قیمت واقعی را الزامی می‌دانند."

آقای نگوین دانگ فو، دلالی در شهر هوشی مین، تأیید کرد که وضعیت اظهارنامه «دو نرخی» تقریباً از بین رفته است. مقامات مالیاتی بسیار درگیر بوده‌اند. برخی از موارد اظهارنامه‌های نادرست احضار شده‌اند، حتی به آنها هشدار پیگرد قانونی داده شده است. اکنون، هم خریدار و هم فروشنده جدی هستند، هر کسی که مالیات را پرداخت کند، مسئول است.

به مسدود کردن قیمت‌های مجازی کمک کنید

به گفته آقای لی هوانگ چائو، ارزیابی فعلی از طریق سازمان‌های مشاوره‌ای و شوراهای ارزیابی، به راحتی نقاط ضعفی ایجاد می‌کند و حتی منجر به "تبانی" در تعیین ارزش زمین می‌شود. بنابراین، لازم است که دولت مستقیماً قیمت‌ها را در بازار اولیه تعیین کند. در بازار ثانویه، مکانیسم بازار باید به طور کامل و تحت کنترل دولت از طریق ابزارهای مالیاتی عمل کند. این رویکرد نه تنها به شفاف‌سازی قیمت زمین کمک می‌کند، بلکه به "آرامش" بازار املاک و مستغلات و جلوگیری از قیمت‌های مجازی که توسط سفته‌بازی متورم می‌شوند نیز کمک می‌کند.

منبع: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm